Решение № 7063 от 20.11.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7063 гр. София, 20.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Станимира Иванова

Членове:

Райна Мартинова

Виктория Р. Митева при участието на секретаря Йорданка В. П.а като разгледа докладваното от Виктория Р. Митева Въззивно гражданско дело № 20241100504384 по описа за 2024 година

С Решение № 20777 от 14.12.2023г. по гр. д. №54336/2021г. по описа на СРС, 162 състав, е уважен предявеният от С. М. С. иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и ответника „Академика Инвестбилд“ ЕООД е осъдено да заплати сумата от 13 398 лв., представляваща част от авансово платена сума по предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, изграден в груб строеж и извършване на строителномонтажни работи до снабдяване на сграда с акт образец 16 и въвеждането й в експлоатация от 04.07.2018 г., дължима на отпаднало основание - разваляне на договора поради неизпълнение, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба 17.09.2021 г., до окончателното плащане на сумата.

Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от ответника по предявения иск „Академика Инвестбилд“, в която са изложени оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила, както и поради необоснованост. Неправилно районният съд приел, че ответникът не е изпълнил задължението си по чл. 4 от предварителния договор за предоставяне на всички изискуеми от нотариуса и банката-кредитор документи, установяващи правото му на собственост, тъй като удостоверението за вещни тежести и удостоверението по чл.87 от ДОПК не били документи, които да установяват право на собственост. Счита, че непредставянето на документи от страна на продавача по предварителен договор извън тези, с които само той може да се снабди, не е основание за разваляне на договора, като в тази връзка се е позовал на съдебна практика. Според 1 въззивника страните уговорили, че крайният срок за получаване на банков кредит за заплащане на остатъка от цената по предварителния договор е 20.08.2018 г., но до тази дата ищцата не получила финансиране. Договор за банков кредит бил сключен от нея едва на 26.03.2019 г., от което следвало, че ищцата не била в състояние да заплати цената към датата за сключване на окончателния договор. Въвеждането на имота в експлоатация не било сред условията за сключване на окончателен договор. Моли обжалваното решение да бъде отменено, а предявеният иск – отхвърлен.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата С. М. С. е подала отговор на въззивната жалба, с който я оспорва като неоснователна. Счита, че решението на районния съд е правилно и моли да бъде потвърдено, като е допълнила, че искането за разпит на свидетели следва да бъде отхвърлено. Претендира разноски.

При извършена служебна проверка по чл. 269 ГПК настоящият състав намери, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентен съд, в изискуемата от закона форма, по допустими искове, предявени от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим. По въпроса за неговата правилност съдът е ограничен от посоченото в жалбата.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира следното:

Съобразно въведените от ищеца фактически твърдения и конкретно търсената от него правна защита, предмет на разглеждане е осъдителна претенция с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – иск за връщане на дадено капаро по предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 04.07.2018 г. в размер на 13 398 лева, развален поради виновно неизпълнение на задължения на продавача по него и ответник по предявения иск – „Академика инвестбилд“ ЕООД.

Основателността на предявения иск е обусловена от кумулативното установяване от страна на ищцата на следните материални предпоставки: че между страните е имало валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който ищцата е платила на ответника сумата от 13 398 лева, представляваща капаро – авансова вноска, както и че основанието за заплащането й е отпаднало с обратна сила поради разваляне на процесният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.07.2018 г., поради неизпълнение на задълженията на ответника по същия.

Между страните не е спорно и се установява от представените с исковата молба доказателства, че на 04.07.2018 г. между тях е сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот изграден в груб строеж и извършване на СМР до снабдяването на сграда с образец акт 16 и въвеждането й в експлоатация. Съгласно чл. 1 от договора продавачът се задължава да продаде и прехвърли по нотариален ред на купувача собствеността на недвижим имот, изграден в груб строеж, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, представляващ апартамент № 19, находящ се в гр. ****, заедно с 2,278 % идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор ***.

Не се спори, че в изпълнение чл. 2.1 от договора с платежно нареждане от 06.07.2018 г. С. С. е заплатила левовата равностойност на уговореното между страните капаро в размер на 6850 евро, което се явява и авансова вноска за изпълнение на задълженията на купувача.

Съгласно клаузата на чл. 2.2.2 от договора останалата част от дължимия размер на продажната цена ще бъде заплатена на продавача след вписване на нотариалния акт за покупко – продажба, вписване на ипотека в полза на банката кредитор и представяне удостоверение за вещни тежести на продавания имот, от което да е видно, че купувачът е собственик на имота и други вещни тежести, освен вписана първа по ред ипотека в полза на банката няма. Страните са приели, че в зависимост от условията на банката кредитор, до 20 2

% от размера на отпуснатия кредит ще бъде платен на продавача до 7 работни дни след снабдяването на сградата с акт 16. Съгласно чл. 3.2 продавачът се задължава да въведе сградата в експлоатация до 10.01.2019 г. и да я присъедини към мрежите на техническата инфраструктура.

Конкретните права и задължения на страните във връзка със сключването на окончателния договор са уредени в раздел II от предварителния договор. Продавачът се е задължил за своя сметка в срок до 20.07.2018 г. да снабди купувача с всички изискуеми от нотариуса и банката кредитор документи, доказващи правото му на собственост, необходими за изпълнение на особените изисквания на закона за сключване на окончателен договор за покупко – продажба в нотариална форма. Крайният срок за сключването на окончателния договор е определен на 20.08.2018 г., като страните са се задължили да се явят най – късно в 12:00 ч. на посочената дата в кантората на нотариус М.Г. за сключване на окончателен договор.

За установяване на фактическата обстановка във връзка с изпълнението на посочените задължения по договора, ищцата е представила пред първинстанционния съд писмени доказателства – електронна кореспонденция. Установява се, че във връзка с уговорките по предварителния договор е водена електронна кореспонденция между С. С., П.Д., в качеството му на кредитен консултант и „Имоти Крез“, в качеството им на агенция за недвижими имоти. Електронната кореспонденция е приета като доказателство по делото без възражения от страните, като на ответника е даден срок да вземе становище по така представените документи, в който същият не ги е оспорил

От нея се установява, че С. С. се е свързала с кредитен консултант и е предприела действия за проучване на условията на банките във връзка с тегленето на ипотечен кредит съобразно уговорките в предварителния договор. На 27.06.2018 г. П.Д. е изпратил на ищцата сравнителна таблица съгласно проведените между тях предварителни разговори, съдържаща данни за възможните банки и предлаганите от тях условия по кредити. На 14.08.2018 г. кредитният консултант, в качеството си на посредник, е изпратил на ищцата списък от документи, изискуеми от съответната банка за отпускане на кредита, а именно – удостоверение за вещни тежести, удостоверение по чл. 87 за липса на задължения за фирмата, протокол от общото събрание, на което са взели решение за продажба на имота, предварителен договор, който да послужи пред банката, в който цената да е равна на сумата, на която ще се изповяда сделката.

От друга страна от кореспонденцията с агенцията за недвижими имоти се изяснява, че на 31.07.2018 г. същите са изпратили на ищцата част от изискуемите документи, като са я уведомили, че удостоверението за тежести и удостоверението по чл. 87 от НАП ще бъдат готови в края на седмицата, като са се извинили за забавянето и са предупредили, че няма проблем срокът на предварителния договор да бъде удължен, в случай, че не успеят да съберат документите на време. Видно от представеното на лист 91 от първоинстанционното производство удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания на имот, същото е издадено на 04.10.2018 г.

В същото време се установява и че на 12.02.2019 г. агенцията за недвижими имоти, представляваща „Академика Инвестбилд“ ЕООД във връзка с продажбата на недвижимите имоти е изпратила на ищцата анекс, с който се предлагат промени по условията на предварителния договор, а именно – променя се чл. 3.2 – продавачът се задължава да въведе сградата в експлоатация до 30.10.2019 г., а крайният срок за сключването на окончателния договор се определя на 30.03.2019 г.

Гореизложените обстоятелства се потвърждават и от разпитите на допуснатите пред настоящия въззивен състав свидетели. Св. П. П. – банков служител, организирал финансирането на фирмените кредити и продажбата на имотите на „Академика Инвестбилд“ ЕООД споделя, че ищцата е искала да купи апартамент на бул. „Черни връх“ в сградата на ул. „Борис Велчев“. Казва, че е присъствал на сключването на предварителния договор и е наясно с уговорките в същия, включително и че остатъка от продажната цена е следвало да се заплати с отпуснат банков кредит, във връзка с което С. С. го е свързала с кредитния си консултант П., който е трябвало да организира отпускането на паричния заем.

Свидетелят К. К. – брокер в агенцията за недвижими имоти, споделя, че е водила С. на огледи за закупуването на имот. След сключването на предварителния договор за закупуване 3 на процесния имот е контактувала и с двете страни и е проследявала изпълнението на договора. Казва, че първата банка, в която ищцата е кандидатствала не е одобрила имота и след време е получила одобрение от друга банка. Свидетелката споделя, че е присъствала на проведена в офиса на „Академика инвестбилд“ ЕООД среща между страните по предварителния договор, на която е следвало да се обсъди и сключването на окончателен такъв, тъй като С. е получила одобрение на кредита за финансиране на сделката. Твърди, че до момента на тази среща страните не са сключвали споразумение за прекратяване на предварителния договор. На проведената среща дружеството е предложило на С. сделката да се сключи на различна от договорената цена, но същата не е била съгласна, предвид уговорените с банката условия по кредита. Според показанията на свидетелката „Академика инвестбилд“ ЕООД казали на С., че вече имат друг купувач на апартамента, за по – висока цена, поради което можело да й върнат парите. Заявили, че няма да сключат договор за реална цена, поради което и не се организирало сключването на окончателен договор. Съдът намира, че показанията на свидетелката следва да бъдат кредитирани в цялост като непротиворечиви, обосновани и в кореспонденция с останалия представен и обсъден с настоящото решение доказателствен материал.

Следователно, при съвкупна преценка на представените по делото доказателства, се установява, че след изтичане на първоначалния срок, страните са продължили да осъществяват активни действия по договора, като са водили електронна кореспонденция относно изпълнението, изпращали са документи, необходими за сключването на сделката и одобрението на ипотечния кредит, включително са уговорили и провели среща във връзка с окончателния договор. Тези последователни конклудентни действия, при липса на възражения или поведение, сочещо прекратяване, недвусмислено изразяват взаимна воля договорът да продължи да действа и след първоначално уговорения срок.