Решение № 1934 от 28.05.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1934 гр. Варна, 28.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Магдалена Давидова Янева при участието на секретаря Светлана Ст. Г.ева като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Янева Гражданско дело № 20233110114842 по описа за 2023 година

Предявени са в условията на обективно кумулативно съединяване искове, както следва:

- иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 152.90 лева, представлаваща обезщетение за забава, формирано, както следва: 94.11 лева върху арендната цена за стопанската 2020/2021г., начислено за периода от 03.10.2021г. до 10.11.2023г.; 53.03 лева върху арендната цена за стопанската 2021/2022г., начислено за периода от 03.10.2022г. до 10.11.2023г. и 5.76 лева върху арендната цена за стопанската 2022/2023г., начислено за периода от 03.10.2023г. до 10.11.2023г.;

- иск с правно основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ за разваляне на договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005г., вписан в Служба вписвания-К. с дв.вх.рег. № 3137/02.08.2005г., поради виновни неизпълнение от страна на арендатора на задължението му за заплащане на арендна цена за повече от три месеца за стопанските 2019/2020г., 2020/2021г. , 2021/2022г.;

- иск с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за предаване държането на арендувания имот.

В исковата молба ищецът Т. А. И.а твърди, че между Н. И. П. и И.В. П.а и ответника ЕТ „Агро-Светлозар Дичевски" е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005г., по силата на който П.и предоставили за временно и възмездно ползване на ответника поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на гр. К. м. „****“, с площ от 8.102 кв.м., срещу задължение на арендатора да заплаща 1 арендна цена след приключване на стопанската година. Договорът е сключен за срок от 7 години, като с последващи анекси от 2011г., 2015г. и 2018г. същият е продължаван, а с последният анекс е увеличен и размера на аредното плащане на 50 лева на декар.

Твърди се, че И.а е придобила собствеността върху арендувания имот, за което е съставен нотариален акт № 105, том VI, дело № 482/2020г. по описа на нотариус Валентин Митов, за което на 26.04.2023г. е изпратила уведомление до ответника, като наред с това е отправила и покана за заплащане на дължимата арендна цена за стопанските 2019/2020г., 2020/2021г., 2021/2022г. Със същото уведомление е отправено предложение до ответника за изменение на договора за аренда в частта му, касаеща размера на арендното плащане като размерът му бъде увеличен на 90.00 лева за декар, считайки, че същото е отговаря на актуалните нива на пазарната рента в региона и е на изменилата се социално-икономическа обстановка в страната, в това число и с продължаващите инфлационни процеси. Сочи, че ответникът е получил уведомлението на 27.04.2023г., но въпреки това не е изпълнил задължението си за заплащане на арендната цена. Поради изложеното и сезира съда с горните искове. Претендира и сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът ЕТ „Агро-Светлозар Дочевски“ депозира отговор на исковата молба, с който оспорва исковете. Поддържа, че ищцата не е правоимащо лице относно арендната цена за стопанската 2019/2020г. с оглед уговореното в нотариалния акт, в който е обективирана сделка, с която ищцата е придобила собствеността върху арендувания имот, че рентата за посочената година ще бъде изплатена на продавача. При липса на уведомление за настъпилото заместване по договора за аренда, дължимата арендна цена е заплатена на Тодор Филипов Тодоров, действащ като пълномощник на Ева Емилова Николова, на 27.11.2020г. По изложените съображения счита претенцията за заплащане на арендната цена за стопанската 2019/2020г. за неоснователна, което обуславя и неоснователност на акцесорната такава.

По отношение на останалите стопански години излага, че до ответника не е достигало соченото в исковата молба уведомление и в този смисъл арендаторът не е бил уведомен за заместването на арендодателя. Твърди, че това обстоятелство му станало известно за първи път с получаване на исковата молба. Поради горното обстоятелство дължимата рента с платежно нареждане за посочените години е извършено към пълномощника на Ева Николова с платежно нареждане от 12.10.2023г. поради получено уведомление, ведно с договор за доброволна делба. Независимо от горното, след получаване на съобщението за инициираното исково производство, с платежно нареждане е заплатил на ищцата следващата рента за стопанските 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г. Поради изложеното счита претенцията за неоснователна, а оттам и акцесорната такава.

Всичко гореизложеното счита, че обуславя и неоснователност на иска за разваляне на договора за аренда. Моли за отхвърляне на исковете.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа 2 страна:

С изготвения проект за доклад, обявен за окончателен в проведеното …. съдебно заседание, между страните е прието за безспорно установено и ненуждаещо се от доказване, че за поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на гр. К. м.

„****“, с площ от 8.102 кв.м. е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005г., което се установява и от приобщеното към доказателствения материал по делото заверено от страната копие от същия.

В чл. 7 от договора страните са уговорили, че дължимото от арендатора арендно плащане е в размер на 10 лева на декар ползвана земя, дължимо за всяка стопанска година следваща срока на договора и платимо съгласно ал. 2 на цитираната клауза след приключване на всяка стопанска гадина. Договорът е сключен за срок от седем стопански години, считано от стопанската 2005/2006г. (чл. 3, ал.1).

С анекс от 16.08.2011г. срокът на договора е продължен до 30.10.2016г., като размерът на арендното плащане е увеличен на 22 лева на декар ползувана земеделска земя (л. 11).

С анекс от 08.09.2011г. срокът на договора е продължен до 30.10.2020г., като размерът на арендното плащане е увеличен на 38 лева на декар ползувана земеделска земя (л. 12-13).

С анекс от 2017г., с нотариална заверка от 19.01.2018г., срокът на договора е продължен до стопанската 2026/2027г., като размерът на арендното плащане е увеличен на 50 лева на декар ползувана земеделска земя (л. 14).

С договор за покупко-продажба от 02.09.2020г., оформен в нотариален акт № 105/2020г., ищцата Т. А. Т. е придобила собствеността върху арендувания имот (л. 15-16).

С уведомително писмо № 6 и покана за доброволно изпълнение Т. Т. е уведомила ответника ЕТ „Агро – Светлозар Дичевски“ за придобиване собствеността върху имота, предмет на договора за аренда и е отправила покана за заплащане на следващата за стопанските 2019/2020г., 2020/2021г. и 2021/2022г. ренти в срок от 5 работни дни от получаване на писмото (л. 18). Представена е товарителница за пратка № 5300473426037, съдържаща уведомителни писма от номер 1 до номер 13 и ПДИ, адресирана до ЕТ „Агро – Светлозар Дичевски“, както и обратна разписка, удостоверяваща получаването на пратката с полагане на подпис за получател (л. 18).

За установяване факта на изпълнение на задълженията по процесния договор, ответникът представя платежни нареждания, видно от които, че:

- на 27.11.2020г. е преведена сума в размер 486.06 лева с основание рента 2019/2020г. и на 12.10.2023г. сума в размер 1944.24 лева с основание рента 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г., като сумите са преведени на Тодор Филипов Тодоров, пълномощник на Ева Емилова Николова (пълномощно л. 39-41), която от своя страна е придобила собствеността върху имота въз основа на договор за доброволна делба от 24.08.2020г. (л. 36-37), за което е уведомила арендатора с уведомление от 02.09.2020г.;

3

- на 05.12.2023г. сума в размер на 1215.15 лева, с основание имот 74005, К. и която сума е наредена по сметка на ищцата Т. А. Т..

При тази установеност на фактите, съдът възприема следните правни изводи:

По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:

Съгласно нормата на чл. 86, ал. 1 ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение, длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата.

Обезщетението се дължи от момента на забавата и има акцесорен характер, доколкото предпоставя валидно възникнал паричен дълг, който не е погасен от длъжника на уговорения падеж.

В настоящия случай между страните е безспорно, че за поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на гр. К. м. „****“, с площ от 8.102 кв.м. е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005г., както и че на 02.09.2020г. ищцата е придобила собствеността върху същия. Не се спори и че в хода на процеса ответникът е изпълнил задължението си за заплащане на дължимата рента за стопанските 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г. Спорният по делото въпрос е забавено ли е това изпълнение, с оглед въведеното възражение, че за промяна в собствеността арендаторът е уведомен с получаване на исковата молба и е изпълнил задължението към предишния арендодател.

Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан, какъвто е и настоящия случай. От датата на разпоредителната сделка по договора, качеството арендодател по вписания договор за аренда е придобила ищцата, с всички произтичащи от договора и закона права и задължения, в това число правото да получи договореното арендно плащане за стопанските години следващи текущата на сделката 2019/2020г.

(съобразно изрично уговореното в т. V от договора за продажба, оформен в нотариален акт № 105/2020г.). Заместването настъпва с факта на покупко-продажбата и по силата на закона е за целия оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя. С разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е възложено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Неизпълнението на това задължение има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване - чл. 17, ал. 3, изр. 2 ЗАЗ.

В настоящия случай от коментираните доказателства – уведомително писмо № 6 и покана за доброволно изпълнение, се установи, че ищцата е предприела действия по уведомяване на арендатора за настъпилото правоприемство по арендното правоотношение, като същите са изпратени с товарителница по пратка № 5300473426037. Последната следва да се приеме за достигнала до ответника на 27.04.2023г., съобразно удостоверение с положения върху разписката към товарителница № 5300473426037 подпис за приел пратката 4

Светлозар Дичевски, авторството на който не е надлежно оспорено в срока по чл. 193 ГПК.

Към този момент изискуема е била рентата за 2020/2021г. и 2021/2022г., падежът на които, с оглед предвиденото в чл. 7, ал. 2 от договора и чл. 8, ал. 5 ЗАЗ, е настъпил на 02.10.2021г., съответно на 02.10.2022г.

Следователно, за да се освободи от задължението за заплащане на рентата за посочените две стопански години, ответникът следва да установи, че изпълнил към предходния арендодател и то към 27.04.2023г. Извод в този смисъл не може да бъде направен, доколкото плащането към предходния арендодател за стопанските 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г. е извършено на 12.10.2023г., тоест след датата на получаване на уведомителното писмо от ищцата за настъпилото правоприемство по арендното правоотношение. Ето защо не може да се приеме, че ответникът е изпълнил валидно задължението си, доколкото това плащане е извършено не на надлежния кредитор, а на трето за договора лице, каквото се явява предишния арендодател след датата на уведомяването по чл. 17, ал. 3 ЗАЗ за настъпилата промяна в арендното правоотношение.

С оглед горното и следва да се приеме, че ответникът дължи на ищцата лихва за забава върху рентата за стопанските 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г., като изчислена от деня следващ втори октомври на съответната година до 10.11.2023г., с помощта на програмен продукт Апис „Финанси“, нейният размер възлиза на 152.90 лева, както следва:

Разпечатката съдържа 39 от 58 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/067ac175-24db-4c47-a1b8-92eb716fe89f