Решение № 229 от 18.02.2022, Районен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 229 гр. Плевен, 18.02.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Ана Ив. Илиева при участието на секретаря ВЕЛИСЛАВА В. ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от Ана Ив. Илиева Гражданско дело № 20214430104449 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по повод на предявени от ЦВ.

СТ. СТ., ЕГН ********** от гр. ***, срещу ИВ. СТ. СТ., ЕГН ********** с адрес: гр. *** иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на сключения между наследодателя на ответника Е.Ц. С. и ищеца предварителен договор от 25.02.2020 г. за покупко – продажба на 2/6 идеални части от следния невижим имот, а именно: ВТОРИ ЕТАЖ от ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с площ от 100 кв. м., построена в УПИ XVIII *** в кв. *** по плана на град Плевен, а съгласно схема № 15‐ 640274/15.06.2021 година на самостоятелен обект в сграда на СГКК - град Плевен, САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № *** с адрес град ***, находящ се на етаж 2 в сграда с идентификатор ***, с предназначение жилищна сграда -многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, на 1 ниво, с площ от 100.00 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под обекта-***.1 и над обекта-няма, заедно с прилежащите на етажа избени и тавански помещения, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж на сградата.

В обстоятелствената част на ИМ твърди, че на 16.05.2008 г. общите им наследодатели с ответника- С.И. С. и Е.Ц. С. са прехвърлили на ответника по време на брака му с Л. С. целия процесен недвижим имот, срещу задължението за гледане и издръжка и с правото да ползват имота пожизнено и безвъзмездно. Твърди, че с влязло в сила решение по гр. д. № 5689/2019 година по описа на ПлРС договорът за покупка продажба срещу задължение 1 за издръжка и гледане е развален на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, до размер на 5/6 ид. части или 4/6 ид. ч. за наследодателка Е.Ц. С., лично и като наследник на С.И. С. починал на 21.03.2016г., и 1/6 ид. ч. за ищеца. Сочи, че решението на ПлРС е обжалвано както пред ПлОС, така и пред ВКС. Излага, че на 25.02.2020 г. той и Е.Ц. С. са сключили предварителен договор с нотариална заверка на подписите за продажба на собствените на Е. С. 4/6 идеални части от процесния недвижим имот. Твърди, че имотът предмет на договора е уговорено да бъде прехвърлен за сумата в размер на 9 700 лева, от която сума той е платил 5 000 лева по банков път по сметка на Е. С., а останалата част от 4 700 лева в деня на подписване на предварителния договор, който договор служил като разписка. Излага, че имота предмет на предварителния договор е следвало да се прехвърли в двуседмичен срок от влизане на решението постановено по гр. д. № 5689/2019 година по описа на ПлРС, което решение е влязло в сила на 20.04.2021 година. Сочи, че Е.Ц. С., в качеството си на продавач по предварителния договор е починала на 25.09.2020 година и е оставила наследници него и ответника по настоящето дело.

В проведеното по делото о.с.з. процесуалният представител на ищеца моли съда да уважи предявения иск като основателен и доказан и да му присъди разноски. Сочи, че по делото безспорно е доказано, че продавачът е собственик на процесния имот и, че е платена цената по него.

В нарочна писмена защита моли съда да уважи предявения иск като основателен и доказана, за което развива подробни съображения.

В рамките на предоставения му срок по чл. 131 от ГПК, ответникът е депозирал отговор на исковата молба. Оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан. Твърди, че е процесният предварителен договор е нищожен, поради невъзможен предмет. Излага, че по смисъла на чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД, за да е налице основанието за нищожност - невъзможен предмет, е необходимо предметът на сделката да не съществува в обективната действителност, да се установи, че определената в съдържанието на договора престация се отнася до действия и обекти, които са извън гражданския правооборот. Сочи, че според константната съдебна практика недвижимия имот, предмет на предварителния договор, трябва да бъде точно определен, да бъде вещ, която се намира в гражданско обръщение, т.е. да бъде конкретен имот или такава част от недвижим имот, която да бъде обособена в такъв.

Твърди, че към датата на подписване на предварителния договор наследодателят му не е притежавал права върху недвижимия имот, подробно описан в договора, поради което не е могъл да ангажира себе си, респ. своите наследници с ефекта на договор по смисъла на чл. 19 от ЗЗД, т.к. в тази си част този договор е нищожен. Счита, че ищецът не е заплатил цената, описана в предварителния договор в размер на 9 700лв. Излага, че с приложената към исковата молба операционна бележка по сметка на наследодателката е преведена сумата от 4700лв. като основание е посочен „превод” и то в месец, в който не кореспондира с уговорките по процесния предварителен договор.

2

Твърди, че подобно основание не би могло да бъде отнесено „по индиция” към плащане на част от цената по предварителен договор.излага в първото по делото о.с.з., че процесната сделка е нищожна, поради противоречие с добрите нрави, тъй като е налице несъпоставимост на престациите.

В проведеното по делото о.с.з. процесуалният представител на ответника моли съда да отхвърли предявения иск и да му присъди разноски.

В нарочна писмена защита моли съда да отхвърли предявения иск.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Видно е от представения по делото НА за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане №*** г. по описа на нот. *** на НК София, с район на действие ПлРС, че Е.Ц. С. и С.И. С. са прехвърлили на ИВ. СТ. СТ. процесния недвижим имот срещу задължението за издръжка и гледане.

Установява се, че с влязло в сила на 20.04.2021 г. решение №253/20.02.2020 г. по гр.д. №5689/20219 г. описа на ПлРС, че е развален до размера на 5/6 идеални части НА за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане №*** г. по описа на нот. *** на НК София, с район на действие ПлРС.

От приложеното по делото Удостоверение за наследници на Е.Ц. С. се установява, че същата е починала на 25.09.2020 г. и е оставила за наследници страните по делото.

Видно е от представения по делото Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 25.02.2020 г., нотариално заверен под рег. №2298/25.02.2020 г. по описа на нот. С. И., че Е.Ц. С. е продала на ЦВ. СТ. СТ. притежаваните от нея 4/6 идеални части от процесния недвижим имот за сумата от 9700 лева, платими по следния начин: сумата от 5000 лева, платими в деня на подписване на договора и, които продавачът е заявил, че е получил и сумата от 4700 лева ще бъде изплатена от купувача на продавача в дена на прехвърляне на правото на собственост, чрез нот. акт. Договорено е и, че договорът служи като разписка за получените средства.

Установява се от приложената по делото операционна бележка, че на 12.08.2020 г. ЦВ. СТ. СТ. е превел на Е.Ц. С. сумата от 4700 лева с основание „превод“.

По делото е изслушана и съдебно оценителна експертиза, заключението, на която съдът кредитира като обективно и компетентно дадено и неоспорено от страните и, от което се установява, че пазарната стойност на целия процесен недвижим имот към 25.02.2020 г. е 74 100,00 лева.

По делото са събрани и гласни доказателства посредством разпита на свидетелите З.Д.М. и С.Ц. С..

3

Свидетелят З.Д.М. свидетелства, че познава от около 10 години семействата на ищеца и ответника. Сочи, че родителите им, които не са живи имали къща на ул. ***. Сочи, че в двора са построени две къщи, като вторият етаж от къщата, която граничи с ул. *** бил продаден на ищеца от неговата майка.Разказва, че Ц. и майка му ходили при нотариус, за да сключат предварителен договор, тъй като имотът тогава бил процесен. Твърди, че присъствал на сделката, тъй като помогнал на С. /синът на ищеца/ да закара баба си при нотариус, тъй като притежавания от него автомобил бил по – голям. Сочи и, че помогнал на приятели си тъй като баба му Е. била потрудно подвижна. Излага, че Е. живеела в маза, която не била заключена.

Разказва, че видял как Ц. пред нотариуса е дал на майка си в брой 5000 лева.

Твърди, че Е. е продала на Ц. имота, защото „искала да развали едно дарение и да продаде имота“. Навежда доводи, че Ц. щял да купи имота за 10 000 лева, а останалите пари трябвало да даде след окончателно изповядване на сделката. Обяснява, че сделката не била сключена, тъй като Е. починала.

Свидетелят С.Ц. С., син на ищеца разказва, че бил наясно с намерението на баща си да купи дела на баба му от къщата. Твърди, че присъствал на при съставянето на предварителния договор при нотариус.

Излага, че присъствал, тъй като трябвало да закарат баба му при нотариус.

Твърди, че била заведена там от него с помощта на негов приятел З.М., като отишли да я вземат от мазата, в която живеела, тя му подала ключовете през решетката и те отключили и влезли. Обяснява, че нотариуса позволил на него и неговият приятел да присъстват по време на сделката. Разказва, че договорката между баба му и баща му била баща му да купи притежаваните от баба му идеални части за сумата от 9700 лева. Твърди, че уговорката била при съставяне на договора да й се плати сумата от 5000 лева, а като приключи делото за отпадане на дарението да се преведе по банков път останалата сума от 4700 лева. Твърди, че такава била волята на баба му. Обяснява, че при съставяне на предварителния договор при нотариуса баща му дал на баба му 5000 лева в брой, които били в копюри по 50 лева, които тя взела, преброила и казала, че са точно и ги прибрала. Излага, че предаването на парите е било пред нотариуса. Разказва, че останалите 4700 лева баща му превел на баба му през август 2020 г., след като му се обадил техния адвокат, че делото е приключило. Твърди, че баща му лично го е помолил да го закара до клон на Банка ***, където внесъл сумата от 4700 лева по сметка на баба му. Обяснява, че не могли да сключат окончателния договор, тъй като здравословното състояние на баба му се влошило и тя починала 25.09.2020 година. Сочи, че баба му била оперирана от гуша, имала проблем с щитовидната жлеза и със сърцето, я впоследствие причина за смъртта й бил инфаркт.

Въз основа на изложената фактическа обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът достигна до следните правни изводи:

За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да установи елементите от фактическия му състав, а именно: сключен валиден предварителен договор, в 4 установената от закона писмена форма, съдържащ съществените условия на окончателния договор, които с оглед правната същност на подготвяния окончателен договор в случая /договор за продажба на недвижим имот/ са възможност и индивидуализация на вещта и цената на вещното право, до степен, че да може решението за обявяване на предварителния договор за окончателен да замести окончателния договор. Необходимо е също падежът на задължението за сключване на окончателен договор да е настъпил.

Съгласно разпоредбата на чл.363 ГПК когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът следва да провери и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

Предварителният договор, предмет на предявения иск, сключен между ищеца и наследодателя на ответника на 25.02.2020г. е действителен, отговаря на изискванията за форма и съдържание на чл. 19, ал.1, ал.2 от ЗЗД. - сключен е в писмена форма и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. От доказателствата по делото се установява безспорно, че между страните е възникнала валидна облигационна връзка.

Представеният по делото предварителен договор за покупко - продажба отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение с оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно, а именно: писмена форма, страни, индивидуализиран имот по площ, граници, местонахождение и цена. Подписаното съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно покупка на имота. Цената на имота видно от предварителния договор страните са определили на 9700 лева, от които 5000 лева са дадени в брой при подписване на предварителния договор и 4700 лева да бъдат прехвърлени в деня на прехвърляне на правото на собственост по нотариален ред. Уговорено е между страните, че срокът, в който продавачът следва да прехвърли на купувача притежавания от него имот е двуседмичен, считано от влизане в сила на решението по г.д. № 5869/2019 г. по описа на ПлРС. Видно е, че непосредствено след постановяване на решението от първоинстанционния съд и преди влизането му в сила ищецът е изпълнил задължението си и превел на продавача дължимият остатък от договорената продажна цена от 4700,00 лева.