Определение № 4611 от 31.12.2018, Окръжен съд - Варна

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№................. /31.12.2018 г гр. Варна

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО

ОТДЕЛЕНИЕ, в закрито съдебно заседание на 31.12.2018 г., в състав:

СЪДИЯ: МАРИН МАРИНОВ като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 579 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба на „Добрин-371" ЕООД, ЕИК *********, с която срещу Технически университет - Варна, Булстат *********, са предявени обективно евентуално съединени частични искове: 1.) за осъждане на ответника да заплати сумата от 30 000 лева -частичен иск от искова претенция в общ размер на 150 000 лева, представляваща обезщетение по чл. 230, ал. 2 от ЗЗД за извършени ремонтни дейности в наетия с Договор за наем № 84/30.05.2016 г. имот Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул. „Добровник" бл. 15; 2.) в условията на евентуалност, ако бъде отхвърлен главният иск, на основание чл.

61, ал. 2 от ЗЗД да заплати сумата от 30 000 лева, представляваща частичен иск от иск в общ размер на 150 000 лева, която се претендира като обезщетение за предприета и извършена чужда работа без пълномощие със знанието и без противопоставянето на доминуса, изразяваща се в извършени подобрения в наетия с Договор за наем № 84/30.05.2016 г. имот Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул. „Добровник" бл. 15 3.) в условията на евентуалност, на основание чл. 79, вр. чл. 82 от ЗЗД да се осъди ответникът да заплати сумата от 30 000 лева - частичен иск от иск в общ размер на 90 000 лева, представляваща обезщетение за пропуснати ползи от ищеца, вследствие на прекратен договор от 01.08.2017 г. за преотдаване под наем на Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул. „Добровник" бл. 15 на трето лице ; 4.) в условията на евентуалност, при отхвърляне на горните искове, и ако се установи, че Договор за наем № 84/30.05.2016 г. е развален, на основание чл. 88, ал. 1, изр. II вр. чл. 82 от ЗЗД се претендира осъждане на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 30 000 лева - частичен иск от иск в общ размер на 90 000 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на договорните задължения на ответника.

След запознаване с материалите по делото, съдът прецени редовността на разменените книжа, допустимостта на предявеният иск и счита следното :

Обстоятелства, от които произтичат претендираните права на ищеца:

Сочи се в исковата молба, че между ищеца и Технически университет -Варна е сключен Договор за наем № 84/30.05.2016 г. с предмет временно и възмездно ползване под наем срещу заплащане на наемна цена на недвижим имот - обект: Студентско общежитие бл.15, находящо се в гр.Варна, ул. Дубровник бл.15 с обща площ 10 302 кв.м. Наетият имот представлява монолитна седемнадесет етажна сграда със сутерен на две нива, в които се намират избени помещения, технически помещения, помещения за бойлери, парна инсталация за затопляне на водата, а част от помещенията били преустроени във фитнес зала, към момента на сключване на сделката. Апартаментите на етажи от 2 до 16 са условно обособен в 6 типа апартаменти, като всеки има коридор/антре, 2 спални, 2 бани, санитарно помещение и тераса, с вариращи размери и разположение. Апартаменти от „тип А" имат западно изложение, същите са аналогични на апартаменти от „тип Е", които са с източно изложение. Апартаменти от „тип Б" имат южно и западно изложение и са аналогични на апартаменти от „тип Д" с южно и югоизточно изложение. Апартаменти от „тип В" имат югозападно изложение и са аналогични на апартаменти „тип Г", които са с югоизточно изложение.

Нежилищните обекти, за които се твърди, че също са били отдадени с договора за наем, и се намират в сградата са: кафе сладкарница, разположена на първи етаж, панорамен ресторант на 17 етаж, обособен на две нива с усвоена панорамна тераса, фитнес зала, находяща се на минус втори етаж и перално помещение за химическо чистене, находящо се на кота нула от сградата. Сочи, че на 30.06.2016 г. между страните е подписано допълнително споразумение, с което е установено в отношенията между тях предназначението за ползване на всички обекти в наетия имот.

След сключване на договора за наем представители на ищцовото дружество констатирали, че наетият имот не е годен за ползване съобразно договореното предназначение, както и че са налице недостатъци, които не са били известни на ищеца, и с оглед специфичния им характер, е било невъзможно да бъдат констатирани при сключване на договора за наем. За установените недостатъци уведомили своевременно ответника, като наемодател, който не предприел каквито и да е действия за отстраняването им. Считано от сключването на договора за наем, ищцовото дружество не е ползвало имота, единствено по причина неизпълнение на договорните задължения на ответника съгласно чл. 230, ал. 1 от ЗЗД. Многократно отправяли запитвания и молби, както във връзка с констатираните недостатъци, така и за представяне на строителна и друга надлежна документация, но такава не им била предоставена. Ищецът твърди, че поради липсата на каквато и да е реакция от страна на ответника в периода след сключване на договора за наем и до месец август 2017 г. дружеството със свои средства отстранило редица недостатъци в жилищни помещения и общи части на наетия имот, с цел привеждане на имота в състояние, което да отговаря на ползването на вещта, за което е наета.

Съдът многократно е оставял исковата молба без движение, тъй като било установено, че размерът на претендираното обезщетение от 150 000 лева несъответства на сбора на твърдените от ищеца подобрения на имота, възлизащ на сумата от 135 850. 59 лева. В изпълнение на дадените указания е постъпила молба вх. № 25501/05.09.2018 г., с която е представена справка по чл. 366 от ГПК, съдържаща уточнение на исковите претенции, чрез описване по вид и стойност на материалите и труда на извършените СМР-та, като техния сбор е равен на претендираната сума от 150 000 лева, за която е предявен частичен иск от 30 000 лева. Предвид извършеното уточнение, съдът приема, че посочената сума на извършените СМР е формулирана, както следва:

В условно наименувани жилищни апартаменти „тип А" /16 бр./ ищецът твърди, че е извършил разходи за привеждането им в състояние, което да отговаря на договореното предназначение в размер на 19856. 24 лева, от общо необходими 64 361. 21 лева. Извършените СМР в апартаменти „тия Б" са посочени за сумата от 21 013.16 лева, от общо необходими 62 776. 58 лева. В жилищни апартаменти „ тип В" ищецът твърди направата на разходи в размер на 22280.29 лева от общо 64774. 23 лева, а за апартаменти „тип Г" - 20325.66 лева от 61186.33 лева. Твърденията на ищцовата страна за извършени разноски в апартаменти „тип Д" и „тип Е" са за съответно 20952.18 лева и за 20171.60 лева, от необходими 60 681. 67 лева и 62 388.69 лева. За ремонти в общите части на сградата ищецът сочи, че е направил разходи в размер на 10 814.21 лева от общо необходими 56 374.56 лева. В исковата молба са изложени твърдения още, че предоставени за ползване апартаментите с обзавеждане, което се оказало напълно компрометирано, обстоятелство установено месец, след сключване на договора за наем. Корпусната мебел се състояла от гардероби, бюра, нощни шкафчета, етажерки. Общата стойност за отстраняване на недостатъците, ремонт и подмяна, ищецът твърди, че възлиза на сумата от 48 160,48 лева, като дружеството извършило част от необходимите ремонти, за които заплатил сумата от 29 000 лева. Твърди, че общият размер на извършените разноски е в размер на 150 000 лева, като предявява частична искова претенция за сумата от 30 000 лева.

В нежилищните помещения, също били констатирани значителни недостатъци, но и с цел финансиране на ремонти, дружеството предприело действия за отдаването им под наем и договаряне на условия за ремонта им от наематели. Така пролетта на 2017 г. ищцовото дружество отдало под наем панорамния ресторант на последния етаж, като с третото лице - наемател договорили, че до октомври 2017 г. ще направят ремонт на покрива, а той ще започне за плаща наем от края на месец октомври. Постигнали съгласие заплащането на наемна цена да започне от края на месец октомври, както общо дължимите месечни вноски били за 36 месеца, а общата стойност на договорената наемна цена възлизала на 90 000 лева. Края на месец август 2017, обаче констатирали, че ответникът е сменил заключващото устройство на входната врата, като по този начин бил ограничен достъпът. Въпреки многобройните покани от ищеца, от месец август 2017 г. и до настоящия момент, ответникът не е изпълнил задължението си по договора и не е предоставил ползването и държането на имота, което прави невъзможно прибирането на строителните материали и други вещи на ищцовото дружество от имота. Това наложило на 15.10.2017 г. да прекрати посочения договор за наем на панорамния ресторант с трето лице. От посоченото неизпълнение на ответника, ищеца твърди настъпването на вреди в общ размер на 90 000 лева, като в настоящия процес заявява частична искова претенция в размер на 30 000 лева.

Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответника :

Ответникът депозира отговор в срока по чл. 367 от ГПК, с който възразява срещу допустимостта на предявените искове по твърдения за нередовност на исковата молба. На следващо място сочи, че претенцията за реално изпълнение на договор за наем в частта предаване на наемателя на обекта на наема, е недопустима доколкото въпросният обект представляващ Студентско общежитие бл.15 с прилежаща кафе - сладкарница, съгласно приложена скица, находящо се в гр. Варна, ул."Дубровник" с общо РЗП възлизащо на 10 302 кв.м в качеството си на публична държавна собственост е иззет по реда на Закон за държавната собственост с административен акт -Заповед № РД 17-7706-233/13.07.2017г., издадена от Областен управител на област с административен център- Варна, който не е оспорен по предвидения за това ред и е влязъл в законна сила. В условията на евентуалност, оспорва основателността на исковите претенции, като твърди, че поради виновно неизпълнение на задълженията на ищеца по договора за наем - чл.

4, ал. 1 и чл. 5, ал. 1, е отправил предупреждение по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД за прекратяване на договора. С оглед липсата на изпълнение в дадения срок, договорът се счита за развален от 10.02.2017 г. Твърди, че с нотариална покана от 07.04.2017 год. с рег.№2615, том.1, акт 101 на нотариус №116 на НК с район на действие ВРС, лично връчена на управителя на ищцовото дружество, е отправено искане за преустановяване на ползването на имота от страна на бившия наемател и предаване на ключовете за входните врати. Ответникът излага още, че със Заповед № РД 17-7706-233/13.07.2017г., издадена от Областен управител на област с административен център- Варна на основание чл.80, ал.1 и ал.2 от Закона за държавната собственост, във връзка с чл.32, ал.1 от ЗА, обектът на прекратения договор за наем е иззет, като недвижим имот държавна собственост от „Добрин- 371" ЕООД. На 28.08.2017 гд. комисия назначена със Заповед №375/23.08.2017 г. на Ректора на ТУ- Варна, присъствала на оглед на студентско общежитие Бл.15 и приела иззетия от „Добрин- 371" ЕООД. В съставения протокол за оглед било отразено, че процесният имот е в значително влошено състояние, като е констатирано напълно унищожаване на отоплителната инсталация на сградата и на обзавеждането, като ответникът оценява вредите на стойност 240 000 лева.

Признава, че действително към момента на предаване на фактическата власт върху недвижимия имот са били налице недостатъци, но същите са можело да бъдат констатирани при обикновен оглед, без да са необходими използването на специални уреди и да се ангажират специалисти. - Посочените от ищеца строителни работи, които са изброени в исковата молба не могат да се квалифицират като неотложен ремонт, същите не са и необходими и/или полезни подобрения, защото са извършени некачествено и не са завършени, като в резултат на тези СМР цялата сграда към момента е негодна за обитаване. Оспорва твърдението, че строителните работи са извършени за сметка на ищеца. Предвид изложеното извършва възражение за прихващане с насрещно свое вземане, произтичащо от обезщетение за стойността на увреденото или унищожено имущество, което е предадено на ищеца с приемо-предавателен протокол от 31.05.2016 г.