Решение № 12815 от 29.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12815 гр. София, 29.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: .... при участието на секретаря ...... като разгледа докладваното от .... Гражданско дело № 20241110157337 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба и уточняващи такива от 27.01.2025 г., от 09.09.2025 г., от 21.10.2025 г. и от 02.12.2025 г., подадени от Т. К. В., ЕГН: **********, с адрес: ..... В. И. Л., ЕГН: **********, с адрес: ...., Р. В. Б.а – Л.а, ЕГН: **********, с адрес:

...., Н. В. Б., роден на ********** г. в ...... и В. В. Л., ЕГН: **********, с адрес: ...., срещу К.

А. П.а, ЕГН: **********, с адрес: ........, със съдебен адрес: ......., с която е предявен иск с правно основание чл. 108 ЗС, с който се иска да бъде признато за установено по отношение на ответника, че ищците са собственици на идеални части от УПИ с идентификатор ........, при следните квоти: за Т. К. В. - 30.72 % ид. ч., за В. Л. и Р. Б., в режим на СИО - 8.11 % ид. ч., за Н. В. Б. - 4.055% ид. ч. и за В. В. Л. - 4.055% ид. ч., както и да се осъди ответникът да им предаде владението върху неоснователно ползваните идеални части от дворното място (съгласно молба уточнение, неразделна част от искова молба с вх. № 342382/21.10.2025 г.), попадащи условно в така наречена „тераса“ с площ от 35.57 кв. м. към индивидуален обект, собственост на ответника, заключени реално в точките ABCD, онагледени в схема, приложена към молба от 02.12.2025 г., която заключена реална част между тези точки твърдят, че се ползва от ответника без правно основание.

Ищците твърдят, че са съсобственици на идеални части от поземлен имот - УПИ с идентификатор ........, при посочените по-горе квоти на съсобственост на същия. Твърдят, че ответникът ползва неправомерно част от общото дворно място пред своя магазин № 3, с площ от около 36 кв. м., като тази площ била описана в нотариалния акт на ответника като „тераса“ към Магазин № 3. Твърдят, че такава „тераса“ не съществувала нито в правния мир, нито в строителните книжа (документацията на постройката). Поддържат, че продавачът (строителят) не е бил собственик на тази „тераса“ и не е можел да я продава. Излагат, че процесната „тераса“ всъщност била част от дворното място, обособено от ответника.

Навеждат, че ползването на спорната площ нарушавало правото им да ползват дворното място като съсобственици, а титула за собственост на ответника създавал опасност в правния мир. Ето защо предявяват настоящия иск. Претендират разноски.

В срока за отговор по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал такъв, с който оспорва иска като неоснователен. Относно спорния обект твърди да е придобил е магазин № 3, включващ застроена площ от 120.91 кв. м. и тераса към него с площ от 35.57 кв. м. Твърди, 1 че тази площ е иманентна (неразделна) част от магазина и не е идеална част от дворното място. Сочи, че конструктивно спорната площ представлява покривна плоча на подземните гаражи и е самостоятелен елемент от сградата („тераса“ по смисъла на § 5, т. 59 от ДР на ЗУТ), а не „дворно място“. Твърди, че процесната „тераса“ била предвидена в одобрената строителна документация (архитектурен проект и таблица за разпределение на площите) като „индивидуална тераса с площ от 35.57 кв. м.“. В този смисъл твърди, че ползва законно придобит обект и няма завзета чужда част. При тези съображения моли за отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.

В проведените две съдебни заседания – на 02.04.2026 г. и на 29.05.2026 г., страните се представляват от пълномощници, които поддържат направените с исковата молба и отговора към нея, съответно искания и възражения.

В проведеното на 02.04.2026 г. съдебно заседание ищците, чрез. адв. М., признават факта, че празното дворно място се намира върху покрива на подземния гараж, като навеждат въпрос дали процесната „тераса“ попада извън контура на сградата на нулевото ниво, т. е. дали е на нивото на терена.

По делото са събрани писмени доказателства и са допуснати и приети съдебнотехническа експертиза, изготвена от вещото лице инж. Б. Т. и допълнителна такава, изготвена от вещото лице инж. В. Г..

Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 108 ГПК. Предявен е иск с правно основание чл. 108 от ЗС, с който се иска да бъде признато за установено по отношение на ответника, че ищците са съсобственици при съответни квоти на идеални части от УПИ с идентификатор ........, както и да се осъди ответникът да им предаде владението върху неоснователно ползвани идеални части от дворното място, попадащи условно в т.нар.

„тераса“ с площ от 35.57 кв.м. към индивидуален обект (Магазин № 3), собственост на ответника, заключени реално в точките ABCD съгласно приложена схема. Ищците твърдят, че продавачът-строител не е бил собственик на тази „тераса“ и не е имал право да я прехвърля на ответника, тъй като същата представлява част от неразпределеното общо дворно място (терен), собственост на ищците.

Нормата на чл. 108 ЗС предвижда, че собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Съгласно задължителните разяснения, дадени в т. 2А от ТР № 4/14.03.2016 г. по тълк. дело № 4/2014 г., ОСГК на ВКС, искът за собственост по чл. 108 ЗС (ревандикационният иск) е иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. Предмет на делото по този иск е правото на собственост на ищеца. Искът съдържа в себе си две искания за правна защита отправени до съда: искане да бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот, и искане да бъде осъден ответникът да му предаде владението върху имота.

За да бъде решен предявеният с иска по чл. 108 ЗС гражданскоправен спор, на тези две искания следва да се даде отговор в диспозитива на съдебното решение.

С проекта за доклад по делото, обективиран в определение № 1184 от 12.01.2026 г., приет за окончателен при липса на възражения от страните, съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК съдът е указал на ищците, че по иска с правно основание чл. 108 ЗС носят доказателствената тежест да установят правото си на собственост върху посочените в исковата молба идеалните части от УПИ с идентификатор ........, вкл. и върху идеални части от дворното място с площ от 35.57 кв. м., попадащи условно между точки ABCD, онагледени в схема (приложена към молба от 02.12.2025г.), както фактът на владение от ответника на същата част, а в тежест на ответника е да установи наличие на валидно правно основание, въз основа на което владее спорната площ.

Съдът (с доклада) е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните обстоятелства: че ищците са съсобственици на идеални части от УПИ с 2 идентификатор ........, в описания в исковата молба обем и квоти, че върху имота е построена „Многофамилна жилищна сграда с офиси, магазини...“, че ответникът е придобил магазин № 3, който в неговия нотариален акт е описан с обща площ 156.48 кв. м., включваща 120.91 кв. м. застроена площ на магазина и тераса към него с площ от 35.57 кв. м, както и че ответникът владее процесната част от 35.57 кв. м., като тези обстоятелства се установяват и приетите по делото писмени доказателства.

При това положение спорните по делото въпроси се свеждат до това какъв е правният статут на спорната идеални части от терана, заключени в и намиращи се в площ от 35.57 кв. м., респективно дали е част от общото дворно място или е неразделна част от самостоятелния обект (магазин № 3), т. е., законно обособена „тераса“ по смисъла на ЗУТ и строителната документация, както и имал ли е строителят право да прехвърли собствеността върху тази площ на ответника, респ. има ли последният основание да владее същата.

За установяване на спорните обстоятелства по делото са допуснати и приети основна съдебно-техническа експертиза, изготвена от инж. Б. Т., и допълнителна съдебно-техническа експертиза от инж. В. Г..

От заключението на експертизата на инж. Т. и обясненията му в съдебно заседание се установява, че процесната площ от 35,57 кв.м. не представлява част от свободния терен, а е изградена като тераса върху покрива на самостоятелен обект в сградата – подземено строителство – подземен гараж с идентификатор .........6.30. Установено е, че подземният гараж обхваща площта под откритите тераси във вътрешния двор, като съгласно одобрената архитектурна документация покривът на гаража е проектиран като използваем с възможност за обособяване на тераси с каменна настилка. На място е констатирано, че изпълненото съответства на проектната документация и е налице обособена тераса към Магазин № 3 с настилка от каменни плочи. Спорната площ е отразена на приложената към експертизата скица (точки А, В, С и D).

От допълнителната експертиза на инж. Г. се установява, че процесната сграда е изградена в УПИ ......, като свободната дворна площ е организирана посредством две открити използваеми тераси, разположени върху подземното ниво на сградата (едната от 35,57 кв.м. към Магазин № 3 и съседна от 68,71 кв.м.). Констатирано е, че върху процесната площ са положени тротоарни плочки, като същата е непосредствено прилежаща към сградата.

Съдът кредитира заключенията на вещите лица в частите, в които установяват релевантни фактически обстоятелства, възприети въз основа на огледи и анализ на строителната документация. И двете експертизи са еднопосочни относно обективния факт, че процесната площ от 35,57 кв.м. е открита използваема площ с положена настилка - плочки, разположена върху покривната плоча на подземния гараж. В частите, в които вещите лица дават становища относно правната квалификация на площта (дали е дворна площ или застроена обща част), съдът не ги кредитира, тъй като правните изводи са от изключителната компетентност на съда. Този факт (че терасата се намира върху покрива на подземния гараж) изрично е признат и от процесуалния представител на ищците в открито съдебно заседание.

От представените нотариални актове, и в частност Нотариален акт № ........ г. и Таблица за определяне на площи към архитектурния проект, се установява, че придобитият от ответника имот е описан като самостоятелен обект с идентификатор .........6.3, съставляващ Магазин № 3 със застроена площ от 120,91 кв.м. и тераса към него с площ от 35.57 кв.м.

Предявеният иск с правно основание чл. 108 от ЗС се явява неоснователен.

Предметът на спора е очертан от твърденията на ищците, че процесната площ представлява „дворно място“ (незастроен терен), върху което те притежават право на собственост, което са притежавали преди да учредят правото на стоеж, като не са прехвърляли право на собственост над идеални части от собствеността на терена при учредяване на суперфицията или след това, поради това претендират да са собственици на идеалните части от земята ( в посочените квоти) въз основа на документите за собственост, послужили им за учредяване 3 на правото на строеж. Ищците черпят права не от качеството си на етажни собственици в сградата, а от качеството си на съсобственици на земята (поземления имот) преди прехвърляне на правото на строеж и преди изграждане на сградата в режим на етажна собственост и възникване на самостоятелните обекти в нея.

По смисъла на § 5, т. 59 от ДР на ЗУТ „тераса“ е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена. В случая безспорно се установи, че спорната площ е разположена над помещение (подземен гараж), поради което по архитектурното си естество тя се явява покрив за обекта, над който се намира.

Съдът съобразява задължителната съдебна практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 от ГПК. В Решение № 63 от 31.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1283/2010 г., II г. о., е прието, че изрично в разпоредбата на чл. 38 от ЗС покривът на сградата е включен като обща част.

Независимо дали покривът е терасовиден или не, неговото основно предназначение е да служи като покрив на сградата и независимо от неговото използване, той продължава да бъде обща част. Тази практика е трайна и безпротиворечива (Решение № 37 от 11.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 528/2009 г., II г. о.; Решение № 75 от 26.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 395/2009 г., II г. о.), като се подкрепя и от правната доктрина (......).