Решение № 47 от 27.03.2026, Окръжен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 47 гр. Ямбол, 27.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, I ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Красимира В. Тагарева

Членове:

Светла Р. Димитрова

Галина Ив. Вълчанова Люцканова при участието на секретаря Ц.Х.Г. като разгледа докладваното от Светла Р. Димитрова Въззивно гражданско дело № 20252300500355 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по въззивна жалба подадена от Т. Г. К. и „АВС АГРО 2012“ ЕООД против решение № 307/09.06.2025г. постановено по гр.д. № 3383 по описа за 2023г. на Районен съд – Ямбол, в частта в която е уважен предявения , в условията на евентуалност срещу жалбоподателите иск по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД и е прогласена нищожността на клаузата по чл.2 от договор за наем от 17.05.2023г., поради противоречието й с разпоредбата на чл.229,ал.2 ЗЗД, като моли решението да бъде отменено като се постанови друго, с което бъдат отхвърлени предявения срещу ответниците иск като неоснователен. Направено е искане за присъждане на направените по делото разноски.

С въззивната жалба първоинстанционното решение в атакуваната част се оспорва, като неправилно – постановено при неправилно тълкуване и прилагане на материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необосновано.

В жалбата се излагат доводи , че решението е постановено в нарушение на чл.12 ГПК, като при постановяването му първоинстанционния съд не е обсъдил и преценил в тяхната съвкупност, всички събрани по делото доказателства, не е взел предвид наведените от процесуалния представител на ответниците правни аргументи и е формирал неправилни фактически изводи въз основа на невярна интерпретация на доказателствената сила на събраните по делото доказателства, което довело до постановяването на неправилно, в обжалваната му част, решение. Жалбоподателите оспорват извода на ЯРС в частта, в която 1 съда е приел за недоказано възражението на ответниците за обвързващото действие и противопоставимост на процесния договор за наем от 17.05.2023г. по отношение на неучаствалите при сключването му съсобственици и съответно правоприемниците им, сред които и ищцовото дружество, на основание чл.237, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.21 от ЗЗД, поради недоказаност на твърденията им за приемането му с конклудентни действия. Сочат, че факта на мълчаливо приемане от страна на неучаствалите при подписването на договора за наем съсобственици на процесните имоти се установява еднозначно от представения с исковата молба и приет, като писмено доказателство по делото официален удостоверителен документ – нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 198 от 16.12.2021г. на нотариус Е.Щ., в който било договорено изрично между продавачите / А.Г.А., В.А./ и купувача /С.В.Д./, все съсобственици на имотите към горепосочената дата на процесните недвижими имоти, че „купувачката С.В.Д. ще получава за закупените от нея идеални части от недвижимите имоти…. предмет на настоящия договор, съответната част от наемната цена по договор за наем на земеделска земя №2636, рег.№1323 от 07.04.2015г. на нотариус Т.П.“.

Считат, че несъобразяването от страна на съда в обжалвания акт с обвързващата материална доказателствена сила на нотариалния акт , удостоверяващ факти за направени изрични волеизявления за приемане и непротивопоставяне на договора за наем от 2015г. от страна на неучаствалите при сключването му съсобственици, е довело до съществено нарушение на съдопроизводствените правила, което е основание за отмЯ. на съдебното решение в обжалваната му част. На следващо място се оспорва извода на съда за наличие на основание за некредитиране на събраните гласни доказателствени средства чрез разпита на св.К., заявил пред съда, че неучаствалите при сключването на договора съсобственици/наследници са получавали плащания на наемната цена след м.април 2015г. Оспорва се извода на съда, че по делото не е установено праводателите на ищцовото дружество да са обвързани от срока на договора на вписания договор за наем на основание чл.237,ал.1 от ЗЗД, вр. чл.21 от ЗЗД.

Считат, че решението в обжалваната му част е постановено в нарушение на чл.236,ал.2 от ГПК, тъй като не съдържа мотиви за обсъждане на съдържанието и съответно какво е съдържанието и основанието за правното становище на състава по направените с отговора на исковата молба от страна на ответниците възражение за : обвързващото действие и противопоставимост на договор за наем от 17.05.2023г. по отношение на неучаствалите при сключването му съсобственици и съответно правоприемниците им за предвидения в чл.229, ал.2 от ЗЗД и приложимост в случая на установеното в нея правило за редуциране на срока на договора на 3 години и обвързващото действие и противопоставимост по отношение на ищцовото дружество на договора за наем от 17.05.2023г. на основание характера му на договор за пренаемане на процесните имоти, сключен на основание предоставеното от ответницата право на преотдаването им по чл.7 от договора за наем от 07.02.2015г.

В законоустановения срок е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от „БУЛ РЕАЛТОР“ ЕООД, представлявано от прокуриста Я.А.М., чрез пълномощника си адв.В. К. от АК-Ямбол, в който е заявено становище за неоснователност на жалбата и са изложени 2 съображения за правилност, законосъобразност и обоснованост на решението. Според същия договорът за наем от 17.05.2023г. , вписан в СП с вх.№2741/23.05.2023г.,Акт №79, т.2 е сключен от Т. Г. К. в качеството на наемодател, притежаващ ¼ ид.ч. от процесните земеделски земи, поради което може да сключва със земята, задължавайки и останалите съсобственици, само сделки за управление, т.е. договори за наем за срок от три години.

Същата не притежава и повече от 25% от съсобствеността, каквото е изискването на чл.4а от ЗСПЗЗ. Поради това считат, че Т. К. не е имала право да сключва договори за наем за повече от три години. Въпреки това, тя е сключила процесния договор за наем от 17.05.2023г. за срок от 10 стопански години, посочени в чл.2 от него, което означава, че тази клауза е нищожна, като постановена в нарушение на закона – чл.229,ал.2 ЗЗД. С оглед на това считат постановеното решение в обжалваната част за правилно.

На следващо място стичат, че ответниците неправилно се позовават на предходен договор за наем от 07.04.2015г., сключен между Г.Г.П. и Т. Г. К., за същите земеделски земи, със срок на действие – 10 години, т.е. до 30.09.2025г., с твърдения, че праводателката на „БУЛ РЕАЛТОР“ ЕООД С.В.Д. го била потвърдила с конклудентни действия. От една страна считат, че този договор няма отношения към иска им по чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД, защото последният има за предмет прогласяване нищожността на клауза в договора от 17.05.2023г., сключен между Т. К. и „АВС-АГРО 2012“ЕООД /а не този от 07.04.2015г./, а от друга страна считат, че този предходен договор за наем от 07.04.2015г. е прекратен, поради сливане между качеството на наемодател и наемател, още на 08.04.2015г., като са изложи подробно съображенията си за това. Дори да се приеме, че договорът за наем от 07.04.2015г. не е бил прекратен чрез сливане сочат, че същият не е потвърден и от останалите съсобственици, които не са страни по него, както се твърди във въззивната жалба. Според въззиваемия освен, че поради сливането, настъпило един ден след неговото сключване, същият не може да бъде потвърден и чрез получаване на наема от останалите съсобственици, защото по делото не са и налице годни доказателства за този факт. В тази връзка оспорват събирането на гласни доказателства, чрез разпита на свидетеля А.К., позовавайки се на чл.164,ал.1,т.4 ГПК, като считат че те са недопустими, и с оглед изричното им несъгласие, изразено в молба с вх.№ 8534/21.05.2024г. Отделно излагат становище, че сключеното на 17.05.2023г. споразумение между Т. К. и „АВС-АГРО 2012“ЕООД, по силата но което страните са отложили влизането в сила на договор за наем ат 17.05.2023г. до датата на прекратяване на действието на договора за наем от 07.04.2015г., сключен между Г.П.-наемодател и Т. К.наемател, за нищожно на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД, поради липса на предмет, т.к. договорът от 07.04.2015г. е прекратен поради сливане на 08.04.2025г. Отделно сочат, че това споразумение няма достоверна дата и за да е валидно би следвало да бъде сключено във формата, в която е сключен самия договор – с нотариална заверка на подписите и вписване в АВ,имотен регистър. В тази връзка считат, че то е нищожно и поради липса на форма-чл.26, ал.2 от ЗЗД. Оспорват доводът на въззивниците, че процесният договор за наем от 17.05.2023г. е сключен от Т. К. не само като титуляр на правото на собственост, но и в качеството и на наемател по предходен договор за наем от 07.04.2015г., поради което за периода на действието на договора за наем от 07.04.2015г. / до 30.09.2025г./, същият има 3 характер на договор за пренаемане, като неоснователен. Молят решението на ЯРС да бъде потвърдено като законосъобразно и правилно, като им бъдат присъдени направените по делото разноски.

В проведеното открито съдебно заседание въззивниците, редовно и своевременно призовани не се явяват , като се представляват от адв.Я. Д. от САК. Същата е заявила, че поддържа въззивната жалба и моли да бъде уважена, като се отмени обжалвания съдебен акт по изложените в жалбата съображения, като претендира за присъждане на направените по делото разноски.

В проведеното открито съдебно заседание въззиваемият „БУЛ РЕАЛТОР“ЕООД редовно призован не изпраща законен представител, като е бил представляван от пълномощника си адв.В.К. от АК-Ямбол, редовно упълномощена. Същата по същество пледира за отхвърляне на жалбата, като счита, че първоинстанционното решение не страда от пороците, визирани в жалбата и същото е законосъобразно и правилно.

Съдът като разгледа въззивната жалба в рамките на наведените основания, съобрази доводите на страните и взе предвид събраните по делото доказателства намира за установено следното от фактическа страна:

Въззивната жалба е допустима, подадена в предвидения в чл.259 ал.1 от ГПК преклузивен срок и отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК. Въззивникът е легитимиран и има правен интерес от обжалването.

Фактическата обстановка по делото не е спорна между страните и правилно е установена от първостепенния съд.

Съгласно процесуалната възможност установена с разпоредбата на чл.272 ГПК във вр. с чл.235 от ГПК, въззивния съд изцяло препраща към мотивите на първоинстанционния съд, като по този начин ги прави свои мотиви, без да е нужно да ги преповтаря.

В отговор на доводите на въззивниците, наведени във въззивната жалба, въззивният съд излага следното:

Предмет на исковото производство пред първата инстанция е предявен основен иск по чл.108 от ЗС и евентуално съединен иск с правно основание чл.26,ал.1, предл.1 ЗЗД.

Предмет на обжалване е предявеният евентуален иск, с който „Бул Реалтор“ЕООД претендира прогласяване на нищожност, поради противоречие със закона, на чл.2 от Договор за наем на земеделска земя от 17.05.2023г., сключен между ответника „АВС-Агро 2012“ЕООД и Т. Г. К. за срока до три години до договорения срок от 10 години. Основава се на фактите, че Т. Купанова не притежава повече от 50% от съсобствеността и същата съгл.чл.229,ал.2 и ал.3 ЗЗД може да извършва действия само на обикновено управление.

Същата не притежава и повече от 25% от съсобствеността , каквото е изискването на чл.4а от ЗСПЗЗ, поради което не може да сключва договори за наем за повече от три години. В подадения писмен отговор ответниците за взели становище за неоснователност на иска, с твърдения, че искът е преждевременно предявен, т.к. страните са отложили влизането му в 4 сила до изтичане на срока действие на предходен договор за наем на земеделски земи, сключен между праводателката на ответницата К. – Г.П. – наемодател и ответницата К. – наемател, чийто срок изтича на 30.09.2025г., и от който договор ищцовото дружество е обвързано, като правоприемник на съсобственици, потвърдили го с конклудентни действия, посредство получаване на дължимия наем. Направили са възражения, че договорът е сключен от ответницата – съсобственик при спазване изискванията на ЗСПЗЗ и ЗЗД и обвързва неучаствалия/те при действието му съсобственици за целия договорен между страните срок на действието му, в случай на сбъдване на отлагателното условие, поради мълчаливото му приемане и липса на противопоставяне от тяхна страна, съответно същия е противопоставим и на ответното дружество за същия период на основание чл.237, ал.1 от ЗЗД вр. с чл.21 от ЗЗД. В условията на евентуалност са направили възражение за обвързващото действие и противопоставимост на процесния договор за наем от май 2023г. по отношение на неучаствалия/ите при сключването му съсобственик/ци и съответно правоприемниците им за предвидения в чл.229, ал.2 от ЗЗД тригодишен срок, както и за приложимост в случая на установеното в чл.229, ал.1 ЗЗД правило за редуциране на срока на договора на 3 години. В условията на евентуалност са направили възражение и за противопоставимост и обвързващо действие по отношение на ищцовото дружество на договора за наем от 17.05.2023г. на основание характера му на договор за пренаемане на процесните имоти, сключен на основание предоставеното на ответниците право на преотдаването им по чл.7 от договора за наем от 07.04.2015г.