Определение № 5122 от 23.10.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5122 гр. София, 23.10.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Стоев

Членове:

Розинела Янчева

Мариана Георгиева като разгледа докладваното от Розинела Янчева Касационно гражданско дело № 20258002104669 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. № 17229/16.06.2025 г., подадена от Б. Д. Б. и Г. Х. Б., чрез адвокат Г. Я., и касационна жалба вх. № 17235/16.06.2025 г., подадена от Б. Д. Б., чрез адвокат Д. Т., срещу решение № 444 от 23.04.2025 г. по гр. д. № 20223100501691/2022 г. на Окръжен съд - Варна, изменено по реда на чл. 248 ГПК с определение № 3377 от 16.07.2025 г. по същото дело, с което е отменено изцяло решение № 260235 от 18.04.2022 г. и решение № 260068 от 07.08.2023 г. по гр. д. № 3779/2019 г. на Районен съд – Варна, като вместо това въззивният съд е прогласил по иска на Р. В. Ф. срещу В. К. И., Б. Д. Б. и Г. Х. Б. за нищожен поради невъзможен предмет, на основание чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД, договора за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 22, т. 7, рег. № 16193, д. № 1022/2004 г. на нотариус Ж. К., в частта, в която продавачът В. К. И. е продал на Б. Д. Б. и Г. Х. Б. таванско подпокривно неизползваемо пространство, находящо се на таванския етаж в сградата, в [населено място], [улица], с идентификатор **** по КККР на [населено място], с площ от 19.76 кв.м, при граници: калкан, таванска стая, тавански коридор, необитаемо подпокривно пространство на жилището на втори етаж и улица, до размера на припадащите се на ищеца идеални части от общите части в размер на 30 % от 9.73 кв.м ид.ч. от площта на апартамента, обособен към момента на таванския етаж, с идентификатор *****, като е отхвърлил исковата претенция до пълния размер от 19.76 кв.м ид.ч.; прогласил по иска на С.

К. Д. срещу И. К. С., И. А. С., Б. Д. Б. и Г. Х. Б. за нищожен поради невъзможен предмет, на основание чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД, договора за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 103, т. 7, рег. № 15767, д. № 1156/2006 г. на нотариус Ал. Г., в частта, в която продавачите И. К. С. и И. А. С. са продали на Б. Д. Б. и Г. Х. Б. таванско подпокривно 1 неизползваемо пространство, находящо се на таванския етаж в сградата, в [населено място], [улица], с идентификатор **** по КККР на [населено място], което е с площ от 11.15 кв.м, при граници: таванско помещение № 2, коридор, таванско подпокривно пространство № 2, двор откъм улицата и вътрешен двор, до размера на припадащите се на ищеца идеални части от общите части в размер на 15.50 % от 5.49 кв.м ид.ч. от площта на апартамента, обособен към момента на таванския етаж с идентификатор ***** по КККР на [населено място], като е отхвърлил исковата претенция до пълния размер от 11.15 кв.м ид.ч.; признал е за установено в отношенията между Р. В. Ф. и М. А. С.-Ф., и Б. Д. Б. и Г. Х. Б., че Р. В. Ф. и М. А. С.-Ф. са собственици в режим на СИО на 30 % от 9.73 кв.м ид.ч., които представляват обща част таванско подпокривно неизползваемо пространство, попадаща към момента в обхвата на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], находящ се в таванския етаж на сградата, построена в [населено място], [улица], с идентификатор ****, и на 30 % от 6.82 кв.м ид.ч., които представляват обща част - таванско подпокривно неизползваемо пространство, попадаща към момента в обхвата на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], находящ се в таванския етаж на сградата, построена в [населено място], [улица], с идентификатор **** по КККР на [населено място], като е отхвърлил исковата претенция до пълния предявен общ размер от 62.48 кв.м ид.ч.; признал за установено в отношенията между С. К. Д. и Б. Д. Б. и Г. Х. Б., че С. К. Д. е собственик на 15.50 % от 5.49 кв.м ид.ч., които представляват обща част - таванско подпокривно неизползваемо пространство, попадаща към момента в обхвата на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], находящ се в таванския етаж на сградата, построена в [населено място], [улица], с идентификатор **** по КККР на [населено място], и на 15.50 % от 5.65 кв.м ид.ч., които представляват обща част таванско подпокривно неизползваемо пространство, попадаща към момента в обхвата на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], находящ се в таванския етаж на сградата, построена в [населено място], [улица], с идентификатор **** по КККР на [населено място], като е отхвърлил исковата претенция до пълния предявен общ размер от 62.48 кв.м; осъдил Б. Д. Б. и Г. Х. Б. да предадат на Р. В. Ф., М. А. С.-Ф. и С. К. Д. владението на общи части - 30.91 кв.м ид.ч. от таванско подпокривно неизползваемо пространство, попадащи към момента в обхвата на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], находящ се в таванския етаж на сградата, построена в [населено място], [улица], с идентификатор **** по КККР на [населено място], и целия тавански коридор от 6.82 кв.м ид.ч., представляващ обща част и попадащ към момента в обхвата на апартамент с идентификатор ***** по КККР на [населено място], находящ се в таванския етаж на сградата, построена в [населено място], [улица], с идентификатор **** по КККР на [населено място], или 37.73 кв.м ид.ч. общо, като е отхвърлил исковите претенции за разликата над 37.73 кв.м ид.ч. до претендираните 68.48 кв.м ид.ч., на основание чл. 108 ЗС.

Съдът е съобразил, че с исковата си молба ищците Р. В. Ф. и С. К. Д. са поискали да бъде прогласена нищожността на договора, обективиран в нот. акт № 22, том 7, рег. № 16793, дело № 1027/2004 г., в частта, с която В. К. И. е продал на Б. Д. Б. неизползваемо таванско 2 подпокривно пространство с площ от 19.76 кв.м, поради невъзможен предмет, и нищожността на договор, обективиран в нот. акт № 103, том VII, рег. № 15767, дело № 1156/2006 г., в частта, с която И. А. С. и И. К. С. са продали на Б. Д. Б. неизползваемо таванско подпокривно пространство с площ от 11.15 кв.м, поради невъзможен предмет, да бъдат осъдени ответниците Б. Д. Б. и Г. Х. Б. да им предадат владението върху общите части от таванския етаж с площ от 62.48 кв.м от самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****, с предназначение: жилище, апартамент, находящ се на третия етаж в сграда № 1 в [населено място], район „П.“, [улица], разположена в поземлен имот с идентификатор ***, на едно ниво, със застроена площ от 114 кв.м, както и да бъде отменен констативен нотариален акт (КНА) № 12, т. 1, рег. № 256, д. № 1156/2006 г. на нотариус Ст. Ч., по силата на който Б. Д. Б. и Г. Х. Б. са признати за собственици на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР. Ищците излагат, че Р. В. Ф. е собственик на апартамент, придобит в режим на СИО, с идентификатор *****, по силата на постановление за възлагане от 11.01.2017 г. на ЧСИ Ст. Д.. С. К. Д. е собственик на 1/2 ид.ч. от апартамент с идентификатор *****, придобит с договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 34, т. 1, рег. № 200, д. № 29/24.10.2018 г. на нотариус Ст. Ч.. При извършена справка в имотния регистър установили, че за притежаваните от тях общи части от таванския етаж е съставен КНА за собственост № 12, т. 1, рег. № 256, д. № 11/2018 г. на нотариус Ст. Ч., по силата на който Б. Д. Б. и Г. Х. Б. са признати за собственици на тавански етаж, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], представляващ апартамент на третия етаж на сградата в [населено място], [улица], със застроена площ от 114 кв.м. Те, като собственици на самостоятелни обекти в сградата - в режим на етажна собственост (ЕС), са придобили и собствеността на съответните идеални части от общите части, включително и от общите части от подпокривното пространство на таванския етаж, предмет на исковата претенция. Ответниците владеят целия тавански етаж, включително и общите за ЕС части. Сградата с идентификатор *** е построена като двуетажна жилищна сграда със скатен покрив, съгласно архитектурен проект от 1978 г. По силата на доброволна делба от 14.12.1996 г. К. И. Д. и В. А. Д. получили апартамент на първия етаж в сградата, с площ от 114 кв.м, три избени помещения, таванска стая с площ от 10 кв.м с източно изложение, както и 50 % от общите части на сградата. И. К. С. и И. А. С. получили апартамента на втория етаж с площ от 114 кв.м, едно избено помещение, гараж, таванска стая с площ от 14.96 кв.м със западно изложение, както и 50 % ид.ч. от общите части на сградата. На същият ден - 14.12.1996 г., К. И. Д. и В. А. Д. дарили на сина си В. К.

И. придобития по силата на договора за доброволна делба недвижим имот. С договор, обективиран в нот. акт № 22, т. 7, рег. № 16793, д. № 1027/2004 г. на нотариус Ж. К., В. К. И. продал на ответника Б. Д. Б. таванска стая с площ от 10.25 кв.м, при граници: калкан, стълбищна клетка, тавански коридор и подпокривно пространство; таванско складово помещение с площ от 14 кв.м, при граници: стълбищна клетка, тавански коридор, вътрешен двор, подпокривно пространство на апартамента на втори етаж, и таванско подпокривно пространство с площ от 19.76 кв.м, при граници: калкан, таванска стая, тавански коридор, подпокривно пространство на апартамента на втори етаж. С договор, обективиран в нот. акт 3

№ 103, т. 7, рег. № 15767, д. № 1156/2006 г. на нотариус Ал. Г., И. К. С. и И. А. С. продали на Б. Д. Б. следните имоти: таванска стая № 2 с площ от трети етаж в жилищната сграда в [населено място], [улица], с площ от 14.96 кв.м, при граници: таванско складово помещение № 2, таванско складово помещение № 1, коридор, таванско подпокривно пространство; таванско складово помещение № 2, с площ от 12.31 кв.м, при граници: вътрешен двор, таванско складово помещение № 1, таванска стая № 2 и вътрешен двор; таванско подпокривно пространство с площ от 11.15 кв.м, при граници: таванско помещение № 2, коридор, таванско подпокривно пространство и двор откъм улицата. Така, по силата на договорите по двата нотариални акта от 2004 г. и 2006 г., ответниците купили части от таванския етаж в сградата с площ от 82.43 кв.м от общо 114 кв.м. Собствеността върху останалите 31.57 кв.м от таванските помещения не била продадена. Това е така, тъй като в архитектурния проект от 16.02.1978 г. тези квадратни метри представляват стълбище, стълбищна клетка и тавански коридор, които по естеството си имат характера на общи части по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС. Предназначението на тези части не било променяно след 16.02.1978 г. и до съставяне на КНА за собственост. Отделно, прехвърленото подпокривно пространство с обща площ от 30.91 кв.м представлява незастроен обем и е предвидено като обща част на сградата. Височината на това подпокривно пространство по архитектурен проект е 1.20 м и не отговаря на изискванията за височина, пространство и обем, за да бъде обособено като самостоятелна част. Към 2004 г. и към 2006 г. подпокривното пространство представлявало обща част по естеството си. Предназначението на таванското подпокривно пространство не било променяно след 16.02.1978 г. и до съставяне на КНА за собственост.

Въпреки това, в КНА за собственост е посочено, че ответниците са собственици на апартамент, образуван след промяна предназначението на таванските стаи, таванските складови помещения и таванското подпокривно пространство с одобрена екзекутивна документация. Те са признати за собственици на площ, която надхвърля закупената от тях, и без да е променено предназначението по установения в ЗУТ ред. Едва след КНА за собственост, ответниците предприели действия по преустройство на таванския етаж в жилищен. И понастоящем таванският етаж не е снабден с ВиК и ел. инсталации, няма открити партиди за потребление на вода и ел. енергия. Съгласно чл. 38, ал. 3 ЗС общите части не могат да се делят, не могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки и придобивани по давност. Действително, към момента на възникване на ЕС, нормативната уредба е допускала въз основа на одобрен архитектурен проект в обема на тавана на сгради със скатен покрив да се обособят жилища, стаи за творческа дейност и други, но само при спазване на разпоредбата на чл. 50 от Наредба № 5 и изискването за светла височина, което не е налице при конкретния казус. Следователно таванското подпокривно пространство с обща площ от 30.91 кв.м и височина от 1.20 м не е могло да бъде обособено като самостоятелно помещение, тъй като конструктивно представлява обща част по естеството си. Същото не е могло да премине в собственост на ответниците. Двата нотариални акта са нищожни в тази си част, поради невъзможен предмет. Същото се отнася и до останалите 31.57 кв.м от таванското помещение, за което ответниците са се снабдили с констативен нотариален акт за собственост (КНА). Стълбището, стълбищната клетка, таванският коридор 4 в таванския етаж са предвидени като общи части и никога не са обособявани като самостоятелен обект, предмет на разпоредителни сделки или придобивна давност. Когато подпокривното пространство е обща част, същото не може да бъде предмет на прехвърлителни сделки или на съдебна делба, нито да бъде придобивано по давност, преди да е било променено предназначението му. Разпоредбата на чл. 38 ЗС е императивна.