Решение № 3234 от 28.10.2022, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3234 гр. Варна, 28.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Димитър Димитров при участието на секретаря Милена Д. Узунова като разгледа докладваното от Димитър Димитров Гражданско дело № 20213110118401 по описа за 2021 година

Предмет на разглеждане е предявен от Н. А. К. ЕГН:**********, адрес: гр. Варна, ул.

****, против „****” ЕООД, ЕИК:****, с адрес на управление: Варна, ул. ****, представлявано от управителя си и едноличен собственик на капитала - **** иск с правно основание иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2, вр. с чл. 82, предл. 1 от ЗЗД за сумата от 1200.00 лева/хиляда и двеста лева/, представляваща обезщетение за причинени на ищеца имуществени вреди, изразяващи се в претърпени загуби от направени разходи за заплащане на месечен наем в размер на 400 лв. за период от три месеца /м.януари, м. февруари и м.март 2020г./, които са пряка последица от забавено изпълнение на договорното задължение на ответника по чл.3.1 от Предварителен договор за покупкопродажба и строителство с „****” ЕООД да въведе сградата, находяща се в гр. Варна, на **** в експлоатация и снабдяване с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/ до 30.12.2019 г.

Ищецът твърди, че на 22.10.2018 г. сключил Предварителен договор за покупкопродажба и строителство с „****” ЕООД, представлявано от управителя ****, за апартамент № 12, ет. 6, на ****. Твърди, че договорната цена била 91924 лв. /равняваща се на 47 000 Евро/, като по банков път платил капаро 10 % - 9192,40 лв., плюс 20 % - 18384,80 лв. вноска, а на 22.01.2019 г. изплатил изцяло и останалите 70 % - 64346.80 лв. Твърди, че съгласно чл.3.1. от Предварителният договор е бил определен срок до 31.12.2019г. за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. Твърди, че по време на строителството бил принуден да живее на свободен наем в размер на 400 лева месечно, в съседна пресечка на обекта, а именно на ***, ет. 5, ап. 11. Твърди, че сградата

1 находяща се в гр. Варна, на ****, има Удостоверение за въвеждане в експлоатация /Акт 16/, едва от 02.04.2020 г.Твърди, че ответната страна е обяснила забавата от няколко месеца с документални и други административни проблеми с „Електроразпределение север“ АД, което според нея представлявало форсмажорни обстоятелства. Твърди, че

„Електроразпределение север“ АД, фактически не са имали правната възможност да започнат да изграждат външното кабелно табло за захранване на вътрешните електромери за битова електроенергия, по рано от 02.04.2020 г. - датата на Удостоверение за въвеждане в експлоатация /Акт 16/. Едва след това, на 28.04.2020 г. всички собственици на обекти в сградата, били регистрирани, в системата за плащания на „Енерго-Про“ Варна ЕАД, а до тогава сградата била практически необитаема.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „****” ЕООД, чрез процесуалния си представител е депозирал отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на исковите претенции. Оспорва валидността на клаузите на предварителния договор към процесния период, като изтъква, че със сключване на окончателен договор в нотариална форма по прехвърляне правото на собственост на имот Предварителният договор е прекратил действието си. В условия на евентуалност твърди недължимост и на основание форсмажор, т.к. забавянето се дължало на действия на трети лица. Оспорва се твърдението на ищеца за налие на облигационно правоотношение към процесния период и за заплащането на твърдения наем.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа страна следното:

В хода на съдебното производство бяха представени и приети следните писмени доказателства: удостоверение за въвеждане в експлоатация № 51/02.04.2020 г., предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 22.10.2018 г., четири броя разписки за наем за недвижим имот от 25.12.2019 г., 25.01.2020 г., 25.02.2020 г., 25.03.2020 г., 4 стр. разпечатка от Агенция по вписвания за периода от 01.01.1993 г. до 25.02.2022 г., решение № 261924 от 11.06.2021 г., решение № 1908/17.12.2021 г., договор за присъединяване на обект на клиент към електроразпределителната мрежа от 04.09.2018 г., допълнително споразумение №1 от 01.08.2019г., допълнително споразумение №2 от 09.10.2019г., разрешение за ползване № ДК-07-ВН81/02.04.2020 г.

От приложения по делото Предварителен договор за покупко-продажба и строителство от 22.10.2018 г. се установява, че ищецът в качеството си на купувач се задължава да закупи от ответника „****” ЕООД, представлявано от управителя **** апартамент № 12, находящ се на ****, ет.6. Договорена била цена от 47000 евро, окончателното заплащане на която следвало да бъде извършено до 15.02.2019г. Съгласно договора, ищецът заплатил на ответното дружество по банков път капаро от 10 % - 9192,40 лв., плюс 20 % - 18384,80 лв. вноска, а на 22.01.2019 г. изплатил изцяло и останалите 70 % 64346.80 лв. Страните се договорили да сключат окончателен договор за прехвърляне на 2 правото на собственост в едномесечен срок от издаване на Акт 14 на сградата. Съгласно чл.3.1. от Предварителният договор е бил определен срок до 31.12.2019г. за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. В чл.3.2 е регламентирано, че при настъпване на форсмажорни обстоятелства, като война, природни бедствия, общонационални стачки, промяна в законодателството, засягащо пряко инвестиционния процес и др. п, както и действия на властите, които не позволяват изпълнение на работите, освен ако не са предизвикани от изпълнителя, действието на настоящия Договор се спира до отпадане на тези обстоятелства. Страните са регламентирали, че при забавяне на строителството поради причини, посочени в т. 3.2, не се дължат неустойки между страните, като сроковете за плащане на сумите по т. 2.1 и за предаване на недвижимия имот, предмет на този Договор, се удължават по взаимно писмено споразумение между страните. Ответната страна в качеството на изпълнител се задължила да извърши строителство на описания по-горе недвижим имот, като изпълни работата в съответствие с архитектурния план, нормативните изисквания на ЗУТ, подзаконовите нормативни уредби за прилагането му, БДС и условията на настоящия договор. Ответникът се е задължил да приключи строителството в сроковете по този Договор, да поддържа контакт с възложителя и да го информира за хода на строителството.Ответникът се е задължил да поеме всички разходи по проектирането, изграждането, приемането и въвеждането в експлоатация на обекта и го предаде на възложителя съгласно архитектурния проект на сградата и съгласно настоящия договор.

Ответникът се е задължил да предприеме всички необходими правни и фактически действия за установяване годността за ползване на строежа, Наредба № 3/2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството и за издаване на Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. Ответникът се е задължил да предаде владението на обекта на възложителя след завършване на сградата и въвеждането й в експлоатация с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация, в срок не по-късен от 30.12.2019 год.

Съгласно приложения по делото договор за присъединяване на обект на клиент на електроразпределителната мрежа от 04.09.2019г., е сключен такъв с „Електроразпределение Север“ АД за присъединяване към електроразпределителната мрежа на обект: жилищна сграда находяща се в ****, по плана на 9-ти микрорайон, с административен адрес гр.

Варна, ул. „****“ №2а. Договорът е изменян с две споразумения от 01.08.2019г. и от 09.10.2019г. Построената сграда на находяща се в ****, по плана на 9-ти микрорайон, с административен адрес гр. Варна, ул. „****“ №2а е въведена в експлоатация, съгласно удостоверение №51/02.04.2020г.

Съдът приема за безспорно от представените писмени доказателства, че ищецът е заплащал месечен наем в размер от 400лв. за ползването на жилище, намиращо се на ул. Цар Иван Страцимир № 9, ет. 5, ап. 5. По делото са приложени и 4 броя разписки за платени месечни наемни вноски, три от които за сумите от по 400лв. и една за предаване вместо наем на движима вещ - телевизор, за периода месец януари 2020г. – месец април 2020 г.

3

При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира следното:

Обезщетението по чл. 82 ЗЗД при неизпълнение на договорно задължение обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Елементите на фактическия състав включват неизпълнение на задължението по двустранен договор по причина, която може да се вмени във вина на длъжника и изправност на насрещната страна. Отговорността по чл. 82 ЗЗД е обусловена от настъпването на вреда, която да е в причинна връзка с неизпълнението. Договорната отговорност за обезщетяване на вредите от неизпълнението е ограничена до преките и предвидими вреди. Това са вредите, настъпили като безусловен или закономерен резултат от неизпълнението, и които нормалният и здрав човешки разум би трябвало да допусне при пораждане на задължението. Липсата на един от тези елементи е основание за отпадане на отговорността за обезщетение. Неточното изпълнение на договорните задължения поражда правото на кредитора да иска от длъжника изпълнение заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение /чл. 79, ал. 1 ЗЗД/.

Безспорно в настоящия случай се установи, че между страните по делото са възникнали валидни облигационни правоотношения по сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 22.10.2018г. По силата на посочения договор ответното дружество се задължило да построи и продаде на ищеца апартамент № 12, ет. 6, на ул. **** № 2А , със застроена площ от 51,13 кв. м., ведно с прилежащото избено помещение №12 с площ от 2,16кв.м., както и прилежащите към жилището 6,2768% ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 13,50 кв. м., както и 12,37кв.м. ид.части от мястото, в което ще бъде изградена сградата, както и ведно със съответното право на строеж върху дворното място. Договорена била цена от 47000 евро, окончателното заплащане на която следвало да бъде извършено до 15.02.2019г. Съгласно договора, ищецът заплатил на ответното дружество по банков път капаро от 10 % - 9192,40 лв., плюс 20 % - 18384,80 лв. вноска, а на 22.01.2019 г. изплатил изцяло и останалите 70 % 64346.80 лв.

Страните се договорили да сключат окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост в едномесечен срок от издаване на Акт 14 на сградата.

Съгласно чл.3.1. от Предварителният договор е бил определен срок до 31.12.2019г. за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. В чл.3.2 е регламентирано, че при настъпване на форсмажорни обстоятелства, като война, природни бедствия, общонационални стачки, промяна в законодателството, засягащо пряко инвестиционния процес и др. п, както и действия на властите, които не позволяват изпълнение на работите, освен ако не са предизвикани от изпълнителя/ответник/, действието на настоящия Договор се спира до отпадане на тези обстоятелства. Страните са регламентирали, че при забавяне на строителството поради причини, посочени в т. 3.2, не се дължат неустойки между страните, 4 като сроковете за плащане на сумите по т. 2.1 и за предаване на недвижимия имот, предмет на този Договор, се удължават по взаимно писмено споразумение между страните.

Ответната страна в качеството на изпълнител се задължила да извърши строителство на описания по-горе недвижим имот, като изпълни работата в съответствие с архитектурния план, нормативните изисквания на ЗУТ, подзаконовите нормативни уредби за прилагането му, БДС и условията на настоящия договор. Ответникът се е задължил да приключи строителството в сроковете по този Договор, да поддържа контакт с възложителя и да го информира за хода на строителството. Ответникът се е задължил да поеме всички разходи по проектирането, изграждането, приемането и въвеждането в експлоатация на обекта и го предаде на възложителя съгласно архитектурния проект на сградата и съгласно настоящия договор. Ответникът се е задължил да предприеме всички необходими правни и фактически действия за установяване годността за ползване на строежа, Наредба № 3/2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството и за издаване на Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. Ответникът се е задължил да предаде владението на обекта на възложителя след завършване на сградата и въвеждането й в експлоатация с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация, в срок не по-късен от 30.12.2019 год.