Решение № 980 от 09.04.2020, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

Р

Е Ш Е Н И Е

Номер 980/09.04.2020г. 27.03.2020г. град Бургас

В ИМЕТО НА НАРОДА

БУРГАСКИЯТ

РАЙОНЕН СЪД шести граждански състав

На пети март през две хиляди и двадесета година

В публично съдебно заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ : Радостина Петкова

Секретар Илияна Гальова като разгледа докладваното от съдия

Радостина Петкова гражданско дело номер 352 по описа за 2019 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по исковата молба на

Л.А.М., гражданин на Р. ф., род. на ***г. в гр. П., СССР, със съдебен адрес:***, действаща чрез упълномощения си процесуален представител адв. Д.Я., с която е предявила обективно съединени искове /съгласно уточнението от 04.02.2019г./ срещу ответника „ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ “ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и управление: гр.

Бургас, ул. „Перущица“ №

22-партер, представляван от управителя П. А. П., от които първият с правно основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД вр. с чл.

2, ал. 1 от ЗУЕС за прогласяване нищожността на сключения помежду им договор за обслужване и управление от 06.03.2013г. досежно собствения й недвижим имот, представляващ жилище – самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на с. Л., общ. Ц., обл. Б., с административен адрес: с. Л.**********, – поради липсата на изискуемата законова форма, и вторият с правно основание чл. 55, ал. 1 вр. с чл. 34 от ЗЗД за осъждане на ответника да върне на ищцата сумата от 1628 евро /с левова равностойност от 3184 лв./ -главница, представляваща платена от нея и получена от ответника без основание сума въз основа на горепосочения договор от 06.03.2013г., ведно със законната лихва по чл. 86 от ЗЗД върху главницата от 1628 евро, считано от подаване на исковата молба -17.01.2019г. до окончателното й изплащане, като при условията на евентуалност, в случай, че съдът не приеме за нищожен договорът за обслужване и управление от 06.03.2013г., ищцата твърди, че същият преставлява договор за поръчка по смисъла на чл. 288 и сл. от ЗЗД и претендира осъждане на ответника да й заплати сумата от 525евро, като платена на отпаднало основание – поради развалянето му от ищцата. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Ищцата твърди, че с нотариален акт от 11.06.2014г. е закупила от ответното дружество правото на собственост върху недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ****** по КККР на гр. Л., ***, който се намира в една от сградите на апартаментния комплекс „Мохито клуб“, състоящ се от три еднотипни четиретажни сгради в режим на етажна собственост. Ищцата сочи, че още преди придобиване на собствеността върху процесния обект, на 06.03.2013г. между страните е сключен в обикновена писмена форма договор за обслужване на управление на частите и съоръженията на апартаментния комплекс „Мохито клуб“, в който се намира закупения от ищцата обект, Ищцата претендира да се прогласи от съда неговата нищожност на основание чл. 26 от ЗЗД –поради твърдение, че тъй като жилищния комплекс е от „затворен тип“ по смисъла на пар.

1, т. 3 от ЗУЕС, при сключването на договора за управление и поддръжка не е спазена изискуемата законова форма за валидност съгласно чл. 2 от ЗУЕС – с нотариална заверка на подписите на страните. Поради твърдяната нищожност на договора от 06.03.2013г. ищцата счита, че платените от нея в полза на ответника суми от общо 1628 евро за такси са недължими – поради липса на основание за плащането им. При условията на евентуалност, ищцата заявява, че ако съдът не приеме, че договорът е нищожен, счита, че същият може да се приме като договор за поръчка по смисъла на чл. 288 и сл. от ЗЗД, която с изпратени уведомления до ответника е оттеглена, поради което договорът е прекратен /развален/ и след отпадане на облигационната връзка между страните, платените суми на ответника са недължими, като дадени на отпаднало основание – чл.

55, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД. Ангажира доказателства.В съдебно заседание, ищцата чрез упълномощения си процесуален представител поддържа исковата си молба и моли за уважаване на исковете, както и за присъждане на разноски по делото. Представя писмени бележки.

В законовия едномесечен срок по чл. 131 от ГПК ответникът „ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ “ЕООД, редовно уведомен е депозирал писмен отговор, в който е оспорил предявените искове, като моли за отхвърлянето им, за което е изложил подробни съображения, в т.ч. и, че с процесния договор между страните е възникнало облигационно правоотношение по договор за изработка, като освен това счита, че същият има и белезите на търговска сделка, като счита, че неспазването на законовата форма за действителност не води до нищожност.

В срока по чл. 131 от ГПК, в случай, че исковете на ищцата бъдат уважени, на основание чл. 211 от ГПК ответникът „ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ “ЕООД е предявил срещу ищцата обективно съединени насрещни искове, приети за съвместно разглеждане в настоящото производство с определение от 29.05.2019г. Същите са уточнени съгласно допълнителна молба от 24.10.2019г., като ищецът е заявил, че претендира осъждането на ответницата да му заплати като собственик на недвижим имот, представляващ жилище – самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на с. Л., общ. Ц., обл. Б. сумата в размер на 1103.47 евро- главница, за извършени от дружеството разходи за охрана, работни заплати и осигуровки на работници на дружеството във връзка с охрана и поддръжка на комплекс „Мохито клуб“, в който се намира притежавания от ищцата гореописан обект, направени за периода от 01.01.2016г. до 31.12.2018г., с която сума дружеството твърди, че ответницата по насрещния иск се е обогатила за сметка на неговото обедняване, както и сумата от 524.53 евро -главница, за извършени от дружеството разходи за материали и консумативи във връзка с почистването, поддръжката и профилактиката на общите части на сградата и комплекса, в т.ч. басейн, асансъор и зелени площи в комплекс „Мохито клуб“, в който се намира притежавания от ищцата гореописан обект, направени за периода от 01.01.2016г. до 31.12.2018г., с която сума дружеството твърди, че ответницата по насрещния иск се е обогатила за сметка на неговото обедняване.

С влязло в законна сила определение от 31.10.2019г. производството по делото е прекратено в частта досежно насрещния иск за сумата от 525 евро за направени разходи в горепосочения комплескс за 2018г. – поради оттеглянето му от насрещния ищец.

В съдебно заседание ответникът, чрез упълномощения си адвокатски процесуален представител моли за отхвърляне на исковете на ищцата, респ. за уважаване на насрещните искове и за присъждане на разноските по делото. Представя писмени бележки.

Бургаският районен съд, след като взе предвид направените искания и доводи, обсъди поотделно и в тяхната съвкупност събраните по делото доказателства, и след като съобрази закона, намира за установено следното :

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД вр. с чл.

2, ал. 1 от ЗУЕС и чл. 55, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, като при условията на евентуалност ищцата е предявила и иск по чл. 55, ал. 1, изр. трето от ЗЗД.

Ответното дружество е предявило осъдителни насрещни искове, при условията на евентуалност, в случай, че бъдат уважени първоначалните искове на ищцата.

По делото е представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 140 от 11.06.2014г. по описа на нотариус М. В., с рег. № 370 с район на действие- РС-Царево, по силата на който ищцата като купувач е придобила от продавача „Цам Балкан Инвест” ООД правото на собственост върху ½ ид.ч. от самостоятелен обект в процесната сграда, представляваща апартамент- самостоятелен обект в сграда с идентификатор **** по КККР на с. Л., общ. Царево, обл. Бургаска, с административен адрес: с. Л.**********, с площ от 35.76 кв.м., с 9.60 кв.м. ид..ч. от общите части на сградата, подробно описан в нотариалния акт срещу заплащане на посочената в него продажна цена.

По делото е представен договор за поддръжка и управление от 06.03.2017 г., сключен между ищцата в качеството й на възложител и ответното дружество „ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ “ЕООД, в качеството му на изпълнител, по силата на който тя е възложила, а ответният- изпълнител е поел задължението да извършва управление, поддържка и обслужване на частите и съоръженията в апартаментен комплекс „Мохито клуб“ срещу дължимо от ищцата възнаграждение в размер на 10 евро годишна такса с вкл. ДДС за всеки кв.м. площ на недвижимия имот, чийто собствени/ владелец е ищцата или по отношение на който тя е сключила предварителен договор, която площ включва и съответстващите на апартамента ид.ч. от общите части на сградата. Посочено е, че договорът влиза в сила от по-ранната дата между датите на предаване на горепосочения обект с приемо-предавателен протокол или от прехвърляне на собствеността с нотариален акт.

Ищцата твърди, че процесния комплекс „Мохито клуб“ представлява комплекс от „затворен тип“ по смисъла пар. 1, т. 3 от ЗУЕС, поради което счита, че сключения с ответника договор за поддържа и управление от 06.03.2017г. е нищожен, тъй като не е сключен в предвидената на чл.2 от ЗУЕС законова форма – с нотариална заверка на подписите.

Съгласно чл. 2 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, който се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект, поради което и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Разпоредбата на чл.

2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия.

Тъй като ищцата се позовава на нормата на чл. 2 от ЗУЕС, в нейна тежест е да докаже, че процесният комплекс „Мохито клуб“ има качеството на „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. В същата законова норма е дадена легална дефиниция на понятието „жилищен комплекс от затворен тип“, като е посочено, че такъв представлява комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

От горепосочената правна уредба следва изводът, че за да се приеме, че определен жилищният комплекс е такъв от

„затворен тип“, за който важат особени правила за управление на общите части, изключващи общите такива по ЗУЕС, следва да се докаже, че същият включва повече от една постройка в един УПИ с контролиран достъп за външни лица и, че има създаден специален договорен режим съгласно изискванията на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС. В тази връзка следва да се отбележи, че понятието „жилищен комплекс от затворен тип“ има предвид такива сгради или комплекс от сгради, в които /независимо с или без контролирания достъп за външни лица/ има допълнително построени обслужващи основната сграда обекти /басейни, игрища, детски кът, места за отдих и др./, които се нуждаят от специфична и непрекъсната поддръжка, като грижата и разходите, за която следва да бъде уредена между собствениците и инвеститора със специалния режим и договорна форма по чл. 2 от ЗУЕС. Именно с оглед уреждане на тези отношения законът дава възможност на инвеститорът да сключи договор за поддръжка с всяко едно от лицата – собственици/владелци на самостоятелен обект, поради което именно с цел обезпечаване постоянната поддръжка на комплекса и общите му части, независимо от волята на последващите приобретатели на отделни обекти в сградата, законът създава фикцията, че този договор по чл. 2 от ЗУЕС обвързва и последващите приобретатели.

За установяване дали процесния комплекс има характеристиките на такъв от „затворен тип“ по смисъла на закона, по делото са ангажирани писмени доказателства, както и експертно заключение, прието от съда. От данните по делото се установява, че комплекс „Мохито клуб“ включва поетапно изградени три самостоятелни жилищни сгради с курортно предназначение и една четвърта сграда за енергопроизводство, всички построени в поземлен имот с идентификатор **** по КККР на гр. Царево и въведени в експлоатация. От експертизата също така става ясно, че комплексът е ограден с масивна ограда от бетонова основа с височина от 60 см., надградена с 1.40 м. метална ажурна ограда, като достъпът на живущите до комплекса се осъщестява от североизток с метална врада, като в западната част има оформен малък паркинг с портал за коли. Констатирано е, че във вътрешното пространство между сградите има изграден плувен басейн с детска площадка, като останалото открито пространство представлява зелена площ с райграс и средно стеблена растителност. Вещото лице е посочило, че на фасадите на сградите са монтирани камери за видеонаблюдение с контрол на достъпа от входната врата и паркинга. В съдебно заседание вещото лице е заявило, че счита, че процесния комплекс е от затворен тип по смисъла на пар. 1, т. 3 от ЗУЕС.