Решение № 224 от 29.05.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 224 гр. Варна, 29.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Тони Кръстев при участието на секретаря Мая Т. Иванова като разгледа докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №

20243100900470 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба на ДТ Билдинг" ЕООД срещу „Адрес недвижими имоти" АД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 22 000 евро, представляваща неустойка в размер на 10% от продажната цена на имота, посочена в чл. 2, т. 1 от Договор за сътрудничество от 19.01.2024 г., сключен между „Адрес недвижими имоти" АД и „ДТ Билдинг" ЕООД, на основание чл. 6 от същия договор.

Претендират се и сторените съдебно-деловодни разноски.

Ищецът твърди в исковата молба, че на 08.11.2023г. бил сключен договор за посредничество между Д. Ф. Ш. в качеството й на възложител и „ДТ Билдинг“ ЕООД в качеството му на посредник с изключителни права за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Варна, местност „Акчелар“, собственост на Д. Ш.. На 19.01.2024 г. между „Адрес недвижими имоти“ АД и „ДТ Билдинг“ ЕООД бил сключен Договор за сътрудничество за организиране покупко-продажбата на същия поземлен имот, по силата на който ответникът се съгласил да предлага имота на потенциални купувачи на цена от 220 000 евро. На 23.01.2024 г. ответникът информирал ищеца, че има потенциален купувач с интерес да закупи имота. На 01.02.2024г. и 09.02.2024 г. били осъществени срещи в офиса на „ДТ Билдинг“ ЕООД, на които присъствали представители на „ДТ Билдинг“ ЕООД, „Адрес недвижими имоти“ АД, „Имотека“ АД, ЕИК 203504228, продавачът Д. Ф. Ш., купувачът С. М. Е. и други лица, като били обсъдени параметри на сделката и начин на плащане на цената. На 05.02.2024 г. между С. М. Е. и „Имотека“ АД бил сключен Договор за гаранция с купувач, съгласно който на 06.02.2024 г.

С. Е. платил на „Имотека“ АД сума в размер от 2000 лева като гаранция за закупуване на имота. По-късно, поради отказ на продавачката да сключи сделката, тази сума била възстановена на купувача, но на 27.02.2024 г. била отново заплатена от него на „Имотека“ АД като гаранция за закупуване на същия имот. На 14.02.2024 г. продавачката Д. Ш. заявила на представители на „ДТ Билдинг“ ЕООД, че не желае да плати комисионна на дружеството и че не е съгласна с начина и схемата за плащане на цената на имота, с което оставила впечатление, че сделката няма да бъде осъществена. На 23.02.2024г. Д. Ш. променила мнението си и заявила, че е съгласна с всички договорени по-рано условия по сделката. От 1

27.02.2024 г. нататък обаче „Адрес недвижими имоти“ АД, „Имотека“ АД, Д. Ш. и С. Е. прекъснали всякаква комуникация с „ДТ Билдинг“ ЕООД. На 12.03.2024 г. без знанието и участието на „ДТ Билдинг“ ЕООД било извършено прехвърляне на собствеността на имота чрез покупко-продажба като посредник от страна на купувача било дружеството „Имотека“ АД. Представляващи „Имотека“ АД били членовете на съвета на директорите "Реалто Груп” ЕАД и Г. Б. П.. "Реалто Груп" ЕАД и Г. Б. П. били представители и членове на съвета на директорите и на „Адрес недвижими имоти“ АД, от което ищецът прави извод, че „Имотека“ АД и „Адрес недвижими имоти“ АД са свързани лица по смисъла на параграф 1, т. 3, буква „д“ от ДР на ДОПК. Според ищеца, „Адрес недвижими имоти“ АД не е изпълнило задълженията си по чл. 5 от договора за сътрудничество от 19.01.2024 г., тъй като чрез свързаното си лице „Имотека“ АД е осъществило директна връзка с продавача Д. Ф. Ш. и е посредничело за осъществяване на сделка (покупко-продажба на процесния имот) с купувача С. М. Е., без знанието, съгласието и участието на „ДТ Билдинг“ ЕООД, като по този начин били нанесени значителни имуществени вреди на ищеца.

В подаден след изтичане на срока по чл. 367 от ГПК писмен отговор ответникът оспорва иска като неоснователен. Не оспорва сключването и валидността на договора за сътрудничество от 19.01.2024 г., както и изложените в исковата молба факти осъществили се до 27.02.2024 г., но твърди, че не е представял купувача С. Е. по договора с ищеца, не се е свързвал с и не е посредничил на купувача Е. за осъществяване на сделката, както и че не носи отговорност за действията на трето за спора и за договора му с ищеца лице – „Имотека“ АД. Възразява, че уговорката за неустойка е нищожна поради накърняване на добрите нрави.

В хода на устните състезания и в представена писмена защита ищецът акцентира върху действията на ответника „Адрес недвижими имоти“ АД, което първо сключва партньорски договор с ищеца „ДТ Билдинг“ ЕООД, събира необходимата за сделката информация, споделя събраната информация със свързаното дружество „Имотека“ АД чрез общата им информационна система, след което самата сделка се осъществява от второто дружество с цел да не се изплати на ищеца „ДТ Билдинг“ ЕООД полагащото му се възнаграждение за свършената работа. Изтъква се и обстоятелството, че продавачката Ш. е платила 3500 евро на някой друг, а няма на кой друг освен на „Адрес недвижими имоти“ АД.

Ответникът настоява за отхвърляне на иска и също представя писмена защита, според която по делото не е установено, че „Адрес недвижими имоти“ АД е осъществило контакт с продавача на имота чрез свързано с него лице „Имотека“ АД и че е участвало в сделката за покупко-продажба на имота на 12.03.2024г., с което да е нарушило чл. 4 от договора за сътрудничество и да е накърнило интереса на ищеца „ДТ Билдинг" ЕООД.

Варненският окръжен съд, въз основа на събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение, намира за установено от фактическа страна следното:

От приетия като доказателство Договор за посредничество от 08.11.2023 г., сключен между Д. Ф. Ш. и „ДТ Билдинг" ЕООД се установява, че Д. Ф. Ш. е възложила на ищеца да посредничи с изключителни права при продажбата на собствения и́ поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Варна, местност „Акчелар“, срещу комисионно възнаграждение в размер на „всяка разлика от продажната цена на имота“ (т.

3.4. от договора).

Страните не спорят, че на 19.01.2024 г. между тях е сключен Договор за сътрудничество, който има за предмет сътрудничество за организиране покупко-продажбата на поземлен имот с идентификатор *** като ответникът се е съгласил да предлага имота на потенциални купувачи на цена от 220 000 евро срещу комисионно възнаграждение в случай на намиране на купувач в размер на 6 000 евро. В чл. 5 от договора е предвидено, че „Адрес недвижими имоти“ АД няма право в срок от една година от датата на подписване на договора да се свързва с продавача без „агента“ („ДТ Билдинг“ ЕООД) за 2 осъществяване на сделка с купувача представен в този договор от „Адрес“. Подобно задължение за другата страна „ДТ Билдинг“ ЕООД е предвидено в чл. 4 от договора, според който агентът няма право в срок от една година от датата на подписване на договора пряко или чрез трети лица да се свързва и подписва договор с купувач представен от „Адрес“ или свързани с него лица. Съгласно чл. 6 от договора при нарушение на посочените условия виновната страна дължи неустойка в размер на 10% (десет процента) от продажната цена на съответния имот, посочена в договора. В чл. 2, т. 1 от договора е посочена цена за процесния имот в размер на 220 000 евро.

От представените Договор за гаранция с купувач от 05.02.2024 г., сключен между С.

М. Е. и „Имотека" АД, ЕИК 203504228, Платежно нареждане от 06.02.2024 г. за заплащане на гаранционна сума от С. М. Е. към „Имотека" АД и Платежно нареждане от 27.02.2024 г. за заплащане на гаранционна сума от С. М. Е. към „Имотека" АД е видно, че „Имотека" АД е действало като посредник на С. Е. при закупуване на имот с код на оферта 607324, който код е посочен за имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Варна, местност „Акчелар“, в Договора за сътрудничество от 19.01.2024 г.

Не е спорно, че ответникът е представил на ищеца потенциалния купувач на имота – С. Е., който е имал договор за посредничество с „Имотека“ АД, както и че в началото на февруари 2024 г. е била осъществена среща в офиса на „ДТ Билдинг“ ЕООД, на която присъствали продавачът Д. Ш. заедно с представители на „ДТ Билдинг“ ЕООД и купувачът С. Е. заедно с представител – брокер от „Имотека“ АД на име Ю., както и други лица.

Присъствал е и брокер от „Адрес недвижими имоти“ АД – И. Ч..

Не е спорно, че на 12.03.2024 г. Д. Ш. е сключила договор за покупко-продажба на собствения си поземлен имот с идентификатор *** като с нотариален акт е прехвърлила собствеността на купувача С. Е..

Не е спорно, че "Реалто Груп” ЕАД и Г. Б. П. са представители и членове на съвета на директорите на „Адрес недвижими имоти“ АД и на „Имотека“ АД.

Приети са като доказателства представени от третото лице Д. Ш. заверени преписи на Договор за специално обслужване на продавач от 02.08.2023 г.; Декларация по чл.42, ал.2, т.2 от ЗМИП; Протокол за извършена услуга от 11.03.2024 г. и Фактура от 11.03.2024 г., издадена от „Имотека“ АД. Същите не са оспорени от ответника, който възразява единствено по отношение на тяхната допустимост с оглед настъпила преклузия и относимост с оглед на съдържанието им. От представените от третото лице по реда на чл.

192 от ГПК документи се установява, че Д. Ш. е била в договорни отношения с посредника „Имотека“ АД във връзка с продажбата на имот в гр. Варна, СО „Акчелар“ № 173 и след осъществяване на сделката е заплатила на „Имотека“ АД комисионно възнаграждение в размер на 3520,50 лева. С договора Д. Ш. е предоставила на „Имотека“ АД изключително право да предлага имота и посредничи за сключване на сделка за продажбата му за срок от три месеца с уговорка за автоматично продължаване на действието на договора за нов тримесечен период при липса на писмено волеизявление за прекратяване на договора, като уговорката има многократно действие – чл. 4.1 от договора. Макар и съдържащото се в договора описание на имота да е непълно, съдът приема, че се касае за един и същ имот, тъй като от събраните по делото писмени и гласни доказателства не се установява Д. Ш. да е предлагала за продажба друг имот, различен от процесния, който да се намира в гр. Варна, СО „Акчелар“, съответно посоченият в договора № 173 да се отнася до идентификатор, различен от този на процесния имот – ***.

От показанията на свидетеля С. М. Е., които съдът изцяло кредитира като ясни и последователни, се установява че същият е намерил процесния имот чрез съдействието на посредническа агенция „Имотека“ АД чрез брокер Ю., която го е свързала с продавачката Д.

Ш.. На първата среща е присъствал и представител на „ДТ Билдинг“. Всичко по покупкопродажбата се движело от брокера от „Имотека“ – Ю. и свидетелят комуникирал и водил 3 кореспонденция само с нея. При изповядване на сделката пред нотариус присъствали той, Ю., Д. Ш. и още една брокерка на Д., за която свидетелят не знае от коя агенция е била и как се казва.

Според показанията на свидетеля И. Ч. – брокер в ответното дружество „Адрес недвижими имоти“ АД, които съдът цени при условията на чл. 172 от ГПК, има информационна система между „Адрес недвижими имоти“ и „Имотека“, в която едни и същи имоти са описани по един и същи начин с един и същи информационен код. По този начин се обменяла информация между двете дружества. В тази система процесният имот на Д. Ш. е можело да се види от консултантите и на двете фирми. В началото на февруари 2024 г. имало среща между купувача С. Е., продавача Д. Ш., представители на „Имотека“, „Адрес“ – свидетелката Ч., и „ДТ Билдинг“ в офиса на „ДТ Билдинг“, на която се обсъждали условията по сключване на сделката. Свидетелката не познавала С. Е., той не бил неин клиент, не притежавала негови координати и нямала никаква връзка с него. Предвид договора за сътрудничество с „ДТ Билдинг“ свидетелката присъствала с оглед интереса на продавача. След тази среща купувачът оставил депозит за закупуване на имота и свидетелката предала тази информация на „ДТ Билдинг“. На изповядването на сделката за закупуване на имота свидетелката не присъствала. Д. Ш. нямала никакви взаимоотношения с „Адрес“ и лично с нея и свидетелката не разполагала с нейни контакти. Свидетелката осъществила контакта между двете страни „ДТ Билдинг“ и потенциалния купувач, представляван от „Имотека“. Свързала „ДТ Билдинг“ с Ю. А. – брокер от „Имотека“, която имала клиент. Разбрала от А. П., че имотът е продаден. Не била звъняла на продавача Д. Ш., нямала и́ телефона. Била я виждала един единствен път – на първата среща. Не била ангажирала представил на „Имотека“ да се свърже с Д. Ш. във връзка с тази сделка.