Определение № 26846 от 24.07.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 26846 гр. С., 24.07.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 148 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и четвърти юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СТОЙЧО Т. ПОПОВ като разгледа докладваното от СТОЙЧО Т. ПОПОВ Гражданско дело № 20251110153974 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на С. Х. И. срещу Ф.

„М.Б.“.

На основание чл. 146, ал. 1, вр. чл. 140, ал. 3 от ГПК и като съобрази фактическите твърдения на страните, съдът изготвя следния ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД:

Съдът е сезиран с предявен от С. Х. И. срещу Ф. „М.Б.“ положителен установителен иск по реда на чл. 422 ГПК с правна квалификация чл. 79, ал. 1, във вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД да се признае за установено, че ответникът дължи на ищцата сумата в размер на 2824,89 евро (5525,00 лв.), представляваща наемна цена 1/10 идеални части от поземлен имот е идентификатор ********* по Кадастралната карта и кадастралните регистри на град С., община С. област С. (*****), с адрес на имота: гр. С., район „В.“, бул. Х.Б., с площ ****** кв.м за периода от 10.08.2023 г. до 10.09.2025 г., ведно със законната лихва за периода от 24.09.2025 г. до окончателното изплащане на вземането, за което вземане е била издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ЧГД № 1033/2025 г. по описа на Районен съдЧ., Състав II.

Ищцата твърди, че на 01.02.2022 г. между нея, в качеството й на собственик, и Ф. „М.Б.“, в качеството му на наемател, е сключен договор за наем на 1/10 идеални части от поземлен имот е идентификатор ********* по Кадастралната карта и кадастралните регистри на град С., община С. област С.

(*****), с адрес на имота: гр. С., район „В.“, бул. Х.Б., с площ ****** кв.м., заедно с построените в него недвижими имоти при наемна цена в размер на 212,50 лв., с падеж на наема на 10-число всеки месец. Посочва, че на 19.01.2023 г. между нея и М.К., в качеството й на управител на останалите 9/10 идеални части от гореописания недвижим имот е сключено Споразумение неразделна част от Договора за наем, с което страните са уговорили прихващане на наемната цена с разноски, направени от наемателя Ф. „М.Б.“ за 1 ремонтни дейности в сградата и в обектите в нея., като размерът на разноските е възлизал на 2353,80 лв. Съгласно сключеното Споразумение страните са уговорили прихващането на споменатите разходи да бъде извършено с наемната цена за предходните пет месеца, а именно за периода от 10.09.2022 г. до 10.01.2023 г. включително, като към момента на сключване на Споразумението тази сума се равнявала на 1062,50 лв. Остатъкът от общата сума за прихващане, възлизащ съответно на 1291,30 лв., страните се уговорили да се прихваща с наемната цена за следващите шест месеца, до юли месец 2023 г. включително. Твърди, че след погасяването на насрещните задължения на страните обаче, наемателят спрял да изпълнява задължението си по Договора за наем, а именно да заплаща наемната цена на наемодателя. В резултат на това неизпълнение, за периода от 10.08.2023 г. до 10.09.2025 г. включително Ф. „М.Б.“ дължал на С. И. общо 26 наемни вноски, които възлизат на обща сума от 5525 лв. С оглед гореизложеното моли за уважаването на предявения иск и присъждането на сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва предявения иск. Признава, че ищцата е собственик на 1/10 идеални части от следните недвижим имоти, построен и в ДВОРНО МЯСТО, цялото застроено и незастроено от общо пространство ******** квадратни метра, находящо се в град С., булевард „Х.Б., което дворно място е заснето в КККР като ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ********* по КККР на град С., общ. С. обл. С. (*****), одобрени със заповед № РД-1832/01.04,2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 28.03.2018 г., с адрес на имота: град С., район „В.", булевард „Х.Б., с площ: ****** квадратни метра: 1) ****** (**), със застроена площ от *** кв.м., 2) ОФИСИ, със застроена площ от 178,28 квадратни метра;3) АПАРТАМЕНТ № 1, със застроена площ от 67,41 квадратни метра; 4) АПАРТАМЕНТ № 2, със застроена площ от 80,01.; 5) АПАРТАМЕНТ № 1, със застроена площ от 67,41 квадратни метра, а по архитектурно заснемане с площ от 67,95 квадратни метра. Посочва, че собственик на другите 9/10 идеални части от гореописаните имоти е „Т.И.“ ЕООД, като между него и Управителя на Ф.та - М.Р.К., която е и неин учредител, на 01.02.2022г. е подписано Споразумение по силата на което 9/10 от гореописаните идеални части от имоти са предоставени за управление на М.К., с право да ги ползва лично и/или чрез други лица, включително с право да ги отдава под наем на когото и при каквито условия прецени, както и да получава наемната цена. В изпълнение на това си правомощие, М.К., същия ден, е предоставила 9/10 идеални части от имотите (без бинго-залата) под наем на Ф.та, като Споразумението, в частта относно ползваните от Ф.та имоти, и договорът за наем с Ф.та за описаните по-горе имоти са действали до 01.03.2025г. Считано от 01.03.2025г, наемател на 9/10 от описаните по-горе имоти е свързано с Ф.та лице - ********* ЕООД- дружество, чийто едноличен собственик на капитала е Ф.та, а управител е М.К.. Посочва, че Ф.та и 2

********* ЕООД ползвали всички имоти в сградата, с изключение на собствения на С. апартамент, както следва: Ф.та ползвала собствените на ищцата 1/10 от описаните в началото имоти (без ******та) въз основа на представения с исковата молба Договор за наем от 01.02.2022 г., „*********“ ЕООД ползвал 9/10 идеални части от описаните в. началото имоти (без ******та) въз основа на Договор за наем от 26.02.2025г., сключен с Т.И.

ЕООД. Във всеки от договорите за наем, както и в споразумението за управление е предвидена изрично възможността наемателят, респективноуправителят на имотите да ги ползва лично и/или чрез свързани лица, както и правото на наемателят, респективно - ползвателят, да извършват ремонти, преустройства и подобрения, като с всички ремонтни дейности се е ангажирала М.К.. Посочва, че всички ремонтни дейности се извършвали със знанието и съгласието на всички собственици. Твърди, че единствено ищцата от началото на 2023г. започвала да оспорва извършваните ремонти и подобрения, което е наложило да бъде подписано между нея и М.К. приложеното към исковата молба Споразумение от 19.01.2023 г. Сочи, че със споразумението С. И. и М.К. са се договорили, че С. И. ще участва в разходите и ще поеме 1/10 идеална част от тях, като разходите се установявали със съответните разходооправдателни документи. Уговорено било съответната на С. И. част от разходите за ремонти да се приспада от дължимия към нея от страна на Ф.та наем съгласно Договора за наем от 01.02.2022г. Посочва, че в т.5 от Споразумение е била направена калкулация на разходите „към датата на подписването му" (19.01.2023г.) - 23 538,02 лв., което като пера - вид разходи е уточнено в приложение към Споразумението, което не било оспорена от ищцата, като до средата на май този механизъм за приспадане на задълженията не бил спорен между страните. Твърди, че не дължи на ищцата наем по процесния договор и не е в неизпълнение като наемател, т.к съгласно т.4 от Споразумението продължава да се извършва приспадане; от дължимата наемна цена на съответните на дела на наемодателя в собствеността (1/10) задължения за участие в разходите за ремонтните дейности в имотите, като към датата на отговора на исковата молба разходите за ремонтни дейности са на стойност 291 998,94 лв./ 149 296,69 евро съгласно Справка на извършените ремонти и подобрения. Твърди, че в периода 2022г.-2026г. е извършил подобрения в имота на стойност 291 998,94 лв./149 296,69 евро, изразяващи се в: отстраняване на щети в имотите, извозване на отпадъци; поправка и доизграждане на ел.и ВиК инсталации; изпълнение на довършителни СМР; подмяна на дограма от висок клас; проектиране, покупка, доставка и монтаж на трайно прикрепени оборудване и обзавеждане; покупка, доставка и монтаж на осветителни тела; покупка, доставка и монтаж на входни и интериорни врати. Прави възражение за право на задържане върху вещта, докато ищцата заплати приспадащия й се дял. Прави възражение за погасяването на задълженията по давност. С оглед изложеното моли за отхвърлянето на предявения иск и присъждането на сторените разноски.

Съдът намира, че следва да съобщи на страните проекта си за 3 доклад по делото на основание чл. 140, ал. 3 ГПК:

Съдът е сезиран с установителен иск по реда на чл. 422 ГПК с правна квалификация чл. 79, ал. 1, във вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД.

Предявеният иск е допустим, доколкото е предявен от лице с правен интерес пред родово и местно компетентен съд в срока по чл. 415 ГПК.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е направил възражения за извършени подобрения в имота, право на задържане. Ответникът следва да конкретизира дали прави конкретно възражение за прихващане, доколкото има твърдения в тази насока или единствено твърди, че не дължи сумите въз основа на сключеното споразумение.

По иска с правна квалификация чл. 79, ал. 1, във вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД ищцата следва да установи при условията на пълно и главно доказване следните правопораждащи факти: че валидно е възникнало твърдяното облигационно правоотношение, че е предоставила на ответника ползването на процесния имот, че вземанията за претендираните наемни вноски са изискуеми, както и какъв е техния размер.

Ответникът следва да установи, че е вземането е погасено, както и да докаже, че извършил подобрения в процесния имот на твърдяната стойност, както и евентуалното възражение за прихващане, в случай че прави такова.

На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК следва да се обявят за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните по делото обстоятелствата, че: 1) на 01.02.2022 г. между ищцата, в качеството й на собственик, и Ф. „М.Б.“, в качеството му на наемател, е сключен договор за наем на 1/10 идеални части от поземлен имот е идентификатор ********* по Кадастралната карта и кадастралните регистри на град С., община С. област С.

(*****), с адрес на имота: гр. С., район „В.“, бул. Х.Б. ,заедно с построените в него недвижими имоти при наемна цена в размер на 212,50 лв., с падеж на наема на 10-число всеки месец.

По доказателствата и доказателствените искания:

Следва да бъдат приети представените с исковата молба писмени доказателства като относими, допустими и необходими за изясняване предмета на спора.

Ответникът е поискал допускането на двама свидетели при режим на довеждане за доказването на извършените в имотите подобрения със знанието и съгласието на собствениците в сградата, което искане е относимо и допустимо и следва да бъде уважено.

Ответникът е направил искане за назначаването на съдебно-оценителна и икономическа експертиза, която да определи стойността на изкършените подобрения, което искане е относимо и допустимо и следва да бъде уважено.

Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, СЪДЪТ

ОПРЕДЕЛИ:

4

УКАЗВА на ответника в едноседмичен срок от получаването на препис от настоящето определение да конкретизира дали изрично прави възражение за прихващане, в който случай изрично да конкретизира в какъв размер или единствено се позовава на клауза от споразумението, въз основа на която не дължи претендираното от ищцата задължениe за наем, като му УКАЗВА, че при неизпълнение на указанията в срок ще бъде счетено, че се позовава на втория тип възражение.

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание за 27.10.2026 г. от 09:15 часа, за която дата и час да се призоват страните, като съдът им указва най-късно в първото по делото съдебно заседание да вземат становище във връзка с дадените указания и доклада по делото, като предприемат съответните процесуални действия в тази връзка.

В СЛУЧАЙ, ЧЕ в този срок страните не представят писмени доказателства или не поискат да се допуснат други доказателства за установяване на обстоятелствата, относно които съдът в писмения доклад е констатирал, че не сочат доказателства, те губят възможността да направят това по-късно, освен ако пропускът се дължи на особени непредвидени обстоятелства.