Решение № 1361 от 23.07.2019, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш

Е Н И Е

№ ………….. гр.София, 23.07.2019 г.

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,

Търговско отделение, състав VI-13, в открито съдебно заседание на трети юли две хиляди и деветнадесета година в следния състав:

СЪДИЯ: Владимир Вълков

При участието на секретаря Весела Станчева като разгледа докладваното от съдията, търговско дело № 276 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по обективно съединени искове с правно основание чл. 93 ал. 2 изр. второ от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и чл. 92 ЗЗД.

Ищецът Б.Г.

ООД твърди на 4.01.2019 г. да е сключил предварителен договор за продажба на недвижими имоти и движими вещи с ответника Ю. ООД и да е заплатил договореното капаро в размер на 20 000 лв. Законният представител на ответника отказал да сключи сделката въпреки декларираната готовност от страна на ищеца и осигуреното й финансиране без да има основание за това. Ищецът твърди да е загубил интерес от последващо сключване на договора, като го счита за прекратен поради виновно неизпълнение на задълженията на ответника.

Тези обстоятелства подлежат на доказване от страна на ищеца. Иска се ответникът да бъде осъден да заплати сумата от 20 000 лв. – иск с правно основание чл.

93 ал. 2 изр. второ ЗЗД и предполага да бъде установено в процеса сключен между страните договор, платена от ищеца сума на твърдяното основание, възникнало задължение за ответника по силата на сключения договор, което да е останало неизпълнено и заявен от ищеца отказ от договора.

В указания на ответника срок по делото е постъпил отговор, с който се признава, че твърдяният договор е сключен, сумата е платена и на договорената дата страните са се явили пред нотариус, но оспорва да е налице виновно неизпълнение. Твърди, че предварителният договор е прекратен по желание на ищеца, изразено пред посредника по сделката непосредствено след съставяне на констативния протокол като е поискал и връщане на платеното капаро.

Представляващият ответното дружество приел предложението и на 08.02.2019 г. по банков път е преведена сумата 20 000 лв. Оспорва се да е декларирано с договора отсъствие на предходно сключени сделки, както и да е вземано решение от общото събрание за разпореждане с недвижимия имот преди 04.01.2019 г., на която дата е взето решение за разпореждане именно в полза на ищеца, както и да е нарушено задължението да не се сключват нови сделки след подписване на предварителния договор. Твърди се, също така, че по договора от 28.10.2018 г. не бил платен договорения задатък, а договореният срок за сключване на сделката бил изтекъл на 28.12.2018 г. Застъпва се теза, че ответникът не следва да бъде държан отговорен за действия на трети лица.

Ищецът твърди също така да е договорено при виновно неизпълнение на договорните задължения продавачът да дължи неустойка в размер на 40 000 лв. (чл. 8 ал. 2 от договора). Претендира се сумата 40 000 лв.

В отговор по така предявената претенция от името на ответника се излага довод за недопустимо кумулиране на задатък и неустойка. Освен твърдяната липса на виновно неизпълнение оспорва да е постигано съгласие в тази насока, съответно я счита за нищожна поради нарушаване на добрите нрави.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца – адв. Б. от САК, поддържа исковете. Претендират се разноски по делото като е представен и списък.

Наведени са доводи в писмени бележки.

Процесуалният представител на ответника – адв. П. от САК, оспорва предявените искове. Претендират се разноски. Оспорва претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение да е било заплатено. В писмени бележки поддържа доводите си за неустановено нарушение на поето задължение и постигнато съгласие за прекратяване на правната връзка.

Като обсъди наведените от страните доводи и прецени събраните по делото доказателства при условията на чл. 235 ГПК, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

По делото не се спори, а и представеният договор с дата 04.01.2019 г. сочи на писмено поето задължение „Ю.“ ООД (продавач) и „Б.Г.“ ООД (купувач) да сключат окончателен договор за покупко-продажба на урегулиран поземлен имот с идентификатор № ***, поземлен имот с идентификатор № ***, търговски обект с идентификатор № *** и машини и съоръжения по опис. Ответникът се е задължил да не сключва каквито и да било сделки на разпореждане с описаните недвижими имоти както и да осигури прехвърляне на правото на собственост на имотите, свободно от вещни или облигационни тежести, ипотечни задължения или права на трети лица. Изразено е съгласие, че ищецът заплаща сума в размер на 20,000 лв., която да послужи като гаранция – капаро (чл. 4.1. от договора), а остатъкът от продажната цена в размер на 537 411,55 лв. следва да бъде платена след вписване на имотите в полза на купувача или банката, кредитор на купувача в срок до 15.02.2019 г. (чл. 4.2.). Съгласно чл. 8 (1) в случай, че покупко-продажбата не се осъществи по вина на купувача, сумата от 20 000 лв. остава в полза на продавача като обезпечение за пропуснати ползи. Съгласно чл. 8 (1) в случай, че покупко-продажбата не се осъществи по вина на продавача, той дължи на купувача неустойка в размер на 40 000 лв.

Не се спори, че на 04.01.2019 г. ищецът превел по банковата сметка на ответника сумата 20000 лв.

Не се спори също така, а и от съдържанието на приложения по делото констативен протокол (л.13) се установява, че на 04.02.2018 г. в 10:30 ч. пред посочения в предварителния договор нотариус са се явили законни представители на страните.

Управителят на „Ю.“ ООД – Б.Д., представил копие от искова молба с входящ № 2002807/31.01.2019 г., предявена от името на „С.К.Т.“ ЕООД с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД.

Управителят на „Б.Г.“ ООД – С.М.заявил, че имат готовност да извършат сделката.

Посочил е също така, че в случай, че сделката не се осъществи по вина на продавача се дължи неустойка в размер на 40000 лв. и тъй като не е виновната страна за неосъществяване на сделката има претенции з дължимата неустойка.

Посочил е също така, че е платено капаро, а има и разходи по кредита, които са му дължими. На срещата се е явила адв. М., която заявила, че подадената искова молба е пречка за извършване на сделката и е предложила да се изчата зезултата от исковата молба, а страните да уточнят отношенията си.

От представения с отговора предварителен договор се установява писмено постигнато съгласие, че „Ю.“ ООД ще сключи окончателен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, обект и на сключения договор между страните. Указано е, че окончателният договор следва да бъде сключен до 28.12.2018 г., който срок може да бъде променен само с писмено споразумение между страните.

Свидетелят К.сочи пряко да се е ангажирал с осъществяването на планираната сделка, което се установява и от приложения по делото договор за посредничество. Тази връзка сочи на завишено внимание у свидетеля към отношенията между страните, съответно обяснява и детайлно представените показания досежно интересуващия спора въпрос – обстоятелствата, при които е прекратен договорът. От показанията на този свидетел се установява, че непосредствено след съставянето на констативния протокол е проведен разговор за даденото капаро по сделката, а получаването на сумата било посочено като условие за връщане на оригиналните документи. Управителят на „Б.Г.“ ООД заявил и че приключват с отношенията си, защото това не било сделката на живота им.. При последващ разговор управителят – г-н М.отново поискал, цитат: да бъде възстановено капарото – задатък по предварителния договор, да върнат документите и да се приключва.

Показанията на свид. А.възпроизвеждат отразените в констативния протокол изявления на представяващия ищцовото дружество. Предвид множеството описани срещи мястото и момента на който е присъствал този свидетел не се явяват определящи. Дадените от свид. А.показания не противоречат на депозираните показания от свид. К.. Свидетелят К.не конкретизира мястото на срещата, проведена непосредствено след съставянето на констативния протокол, докато свид.

А.споделя за проведени срещи в офиса на „Билдинг Груп“, чието съдържание напълно съответства на възпроизведеното и от свид. К..

Фактът, че свид. А.не е чул възпроизведеното от свид. К.не подлага под съмнение заявеното пред съд при ясното съзнание за следващата се наказателна отговорност. Показанията на свид. К.кореспондират и на развилите се отношения по повод връщане на сумата и документите, поради което съдът ги кредитира.

При възприетата фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

По претенцията с правно основание чл. 93 ал. 2 изр. второ ЗЗД

При все, че законът приравнява сключения договор на закон в отношенията между страните – чл. 20а ал. 1 ЗЗД, изрично предвижда възможност обвързвайки се страните да регламентират облекчен механизъм за прекъсване на правната връзка и уреждане на произтичащите от това отношения. Съгласно чл. 93 ЗЗД задатъкът обезпечава изпълнението на договора. При неизпълнение страната, платила задатъка може да се откаже като има право да получи двойния размер. Ищецът твърди вземането му да произтича от тези обстоятелства, поради което и отношението следва да бъде разгледано при очертаната правна рамка от този текст.

Използваният в договора термин капаро е с равнозначно значение, еднозначно дефинирано и от страните – получената сума изрично е посочена като гаранция (чл. 4.1.) при еднозначно дефинирано съдържание на последиците при неизпълнение на задължението от страната, дала сумата (чл. 8.1.). Договорът се ограничава да регламентира икономическите последици на упражненото право. Договорената и предплатена сума с придаденото й значение изчерпва фактическия състав на клаузата за задатък, поради което позоваването на това право обуславя и нормативно предписаната последица – правната връзка се прекратява поради отказ от договора.

По делото не се спори, а и събраните доказателства позволяват извод, че ищецът е изправна страна по сделката. Ответникът оспорва да е в неизпълнение. Настоящият състав споделя довода, че задатъкът като средство за ангажиране на имуществена отговорност, предполага укоримо от правния ред поведение. В този смисъл и отговорността отпада, ако неизпълнението не може да се вмени във вина на длъжника (арг. от чл. 81 ЗЗД).

Сключването на договор, каквото е и поетото от ответника задължение, е обективно възможно. От съдържанието на изявленията в рамките на договорената среща за сключване на окончателния договор се установява изразена готовност от законния представител на ищцовото дружество да сключи договора въпреки представената от представителя на ответника искова молба. Не се установява обаче присъствалият на срещата управител на ответното дружество да е споделил въведения с отговора довод за предходно изтекъл договорен краен срок за изповядване на сделката. Напротив, самият той е представил искова молба и е заел пасивна позиция. Следователно, ищецът е бил лишен от необходима му информация за да формира самостоятелно решение по провокирания от страна на ответника проблем.

Обстоятелствата, от които произтича търсената в процеса защита са очертани в доклада по делото – отказ на изправната страна от договора поради неизпълнение от страна на ответника. Законът не държи сметка за мотивите на отказа, поради което фактите, формирали решението у кредитора не се включват в обстоятелствата по смисъла на чл. 127 ал. 1 т. 4 ГПК. В случая съществено е не кой какво е казал, а конкретното поведение на длъжника, неговата укоримост и причинно-следствената връзка със заявения отказ.

Договорът създава правна връзка, но не ограничава ангажимента на страната до изрично формулираните в него задължения. Нормата на чл. 63 ЗЗД очертава критерия за дължимо поведение в процеса на реализация на договора – всяка страна по договора дължи да изпълнява задълженията си добросъвестно и да положи грижата на добрия стопанин, за да допринесе за постигане на договорения резултат. От съдържанието на протокола се налага извод, че решението за прекъсване на процедурата е мотивирано от изявлението на адв. М., че подадената искова молба за обявяване на предварителния договор за окончателен е пречка за извършване на сделката. Всъщност, сключването на окончателен договор е възможно включително при предходно сключен и обвързващ продавача предварителен договор. По аргумент от чл. 114 б. „б“ от Закона за собствеността пречка за реализация на обещаното прехвърляне на правото на собственост без облигационни тежести се явява едва вписаната искова молба. В качеството си на страна по спора ответникът е бил в състояние да изясни обаче фазата, на която се е намирало администрирането на исковата молба по спора, за който неговият представител информира купувача. Законът пряко го ангажира да положи грижата на добрия стопанин да стори това и да гарантира, че с изповядване на сделката ищецът ще се легитимира като безусловен собственик на договорените имоти. Дори нещо повече, обективно е възможно ответникът да се освободи и от предходно обвързваща го правна връзка включително в рамките на висящо съдебно производство, за да осъществи ангажимента си дори и при обвързващ го предварителен договор. Описаното поведение на представляващия ответното дружество в констативния протокол не сочи на предприети в тази насока действия, а доколкото са обективно възможни, хипотезата на чл. 81 ЗЗД е изключена. Ето защо съдът приема, че по смисъла на чл. 93 ал. 1 ЗЗД ответникът не е изпълнил поетото с предварителния договор задължение да гарантира безусловно изрично заявения и с договора интерес от безусловност на вещнотранслативния ефект. Хипотетичната вероятност предходно поето задължение за прехвърляне правото на собственост да бъде наложено по съдебен ред с произтичащото от това задължение за ищеца да го зачете, сочи на неизпълнение на задължението имотът да е свободен от т.нар. облигационни тежести.