Решение № 13216 от 07.07.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13216 гр. София, 07.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ при участието на секретаря НЕЛИ М. ШАРКОВА като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело № 20241110106393 по описа за 2024 година

Софийският районен съд е сезиран с искова молба от Е. К. П., чрез адв. Д. срещу ответника “.. представлявано от управителя ., за заплащане на сумата в размер 9779.15 (девет хиляди седемстотин седемдесет и девет лева и петнадесет стотинки) лв., което е еквивалента в левове на сумата от 5000 евро /пет хиляди евро/, представляваща стопиращ депозит (стоп капаро) за покупко-продажба на недвижим имот, който следва да бъде върнат от ответника на основание т.4 от подписаното споразумение от 03.11.2023 год., ведно със законната лихва върху сумата считано от датата на депозиране на исковата молба, до окончателното изплащане.

В исковата молба са налице твърдения, че на 03.11.2023 г., ищецът Е. К.

П. е предал сумата от 5000 евро /пет хиляди евро/, представляваща стопиращ депозит (стоп капаро) за покупко-продажба на недвижим имот, в процес на строителство: ..., чрез управителя .. Предаването на „стоп капарото“ е документирано с Разписка - споразумение от 03.11.2023 год., която е подписана от управителя на “.. . и Е. П.. В т.2 от същото споразумение, продавачите се задължават да декларират, че са единствени собственици на имота, че имотът е чист от всякакви тежести и забрани, не са го прехвърляли на други лица, не са упълномощавали трети лица за продажбата, няма подписани други предварителни договори относно него. В т.4 е уредено, че ако се окаже, че върху имота има тежести - ипотеки, възбрани, искови молби и пр., или се окаже, че има неуредени документи, които биха възпрепятствали сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт ПРОДАВАЧА се задължава да върне на КУПУВАЧА оставения депозит.

Съгласно споразумението, страните са се задължили да сключат предварителен договор до 03.12.2023 г. След предаването на „стоп капарото“, 1 ищецът започнал да проверява имота относно собствеността, етапа на строеж, очаквания срок за въвеждане в експлоатация.

На 29.11.2023 г. е посетил сградата, където се е срещнал е представители на строителя, който се явява и предишен собственик на имота - „... Именно на тази среща на 29.11.2023 г., двама от съдружниците на „.. са уведомили ищеца, че относно собствеността на процесния апартамент има спор и че не е ясно кога сградата ще бъде завършена и въведена в експлоатация. Двама от съдружниците на „.., които притежават 67% от капитала, твърдят, че имотът е придобит чрез симулативна сделка между “... и предишния собственик „.., както и използването на неистински документи при нотариалното изповядване, като от сделката са увредени интересите на „..., и на двамата съдружници. Увреждащата сделка е обективирана в нотариален .. За тези обстоятелства са уведомени нотариалната камара, полицията и прокуратурата, като е образувана и прокурорска преписка № 35538/2023 г. на СРП.

Предприели са и действия по смяна на управителя на „..., който бил извършил увреждащата ги сделка.

На 01.12.2023 г., на ищеца му е връчено и официално Уведомление от двама от съдружници на „... - .. К. и Д. К., с което същите уведомяват Е. П., че ще считат същия за недобросъвестен купувач по смисъла на чл.135 от ЗЗД, ако закупи процесния апартамент от “.... Наличието на съдебни спорове между съдружниците на строителната компания и предишен собственик на недвижимия имот, се установява и от справка по досието на „.. в Търговския регистър, където има отбелязвания за вписани искови молба, както и обявено писмо от .. че общо събрание на съдружниците в „..., не може да бъде проведено, поради съдебни спорове между съдружниците. Тези новоустановени обстоятелства, са променили желанието на ищеца, да пристъпи към подписване на предварителен и окончателен договор относно процесния имот, поради наличието на риск сградата и имотът да не бъдат въведени в експлоатация и риск от бъдеща евикция. В случая, ответникът по настоящата молба не е съобщил на бъдещия купувач - Е. П., съществени обстоятелства и информация относно имота и наличието на спорове, която има решаващо значение в пред договорния процес и формирането на желание на доверителя ми да закупи апартамента. Освен това, тези новоустановени обстоятелства, на основание т. 4 от подписаното споразумение за „стоп капаро“ (ипотеки, възбрани, искови молби и пр) дават право на Е. П. да откаже да продължи преддоговорните си отношения с продавач и да иска връщането на „стоп капарото“. Освен това, тези новоустановени обстоятелства, с в протИ.речие и с проекта на предварителен договор, които е бил в процес на съгласуване между страните, в който съгласно чл. 5 ал. 1 изрично е посочено, че по отношение на имота не трябва да има висящи съдебни и извънсъдебни спорове. На последно място, наличието на извънсъдебен спор, възпрепятства и кредитирането на покупката на имота, понеже ищецът е следвало да заплати част от цената с банков кредит. Именно за това, ищецът е изпратил Нотариална покана до ответника, която е връчена на 08.12.2023 г., с която го е 2 поканил доброволно да върне платеното стоп капаро. И до момента на подаване на настоящата молба, ответникът не му е върнал платеното стопкапаро в размер на 5000,00 евро.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника “..., чрез адв. Р., с които оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че на 03.11.2023 год. между „..., в качеството на ПРОДАВАЧ и ищеца Е. П., в качеството на КУПУВАЧ, е сключен договор за депозит /наречен „разписка - споразумение“/, по силата на който П. е предоставил на „... сумата от EUR 5000 /пет хиляди евро/, представляващ стопиращ депозит за покупка на собствен на дружеството недвижим имот, представляващ апартамент №13, на 6 /шести/ стаж, находящ се в гр. София, ..2. Съгласно чл.1 от договора КУПУВАЧЪТ се е задължил да сключи предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот в срок до 03.12.2023 год., при договорените в цитирания член условия. От датата на подписване на договора за депозит до крайния срок за сключване на предварителен договор, „... е изпълнило всички условия по договора за депозит, необходими за сключване на предварителен договор за покупкопродажба на имота между страните. Въпреки това, КУПУВАЧЪТ е отказал да сключи предварителен договор за покупко-продажба на посочения по-горе имот до уговорения краен срок 03.12.2023 г. Поради тази причина, от името на ответното дружество е изпратена чрез ЧСИ . покана, с която дружеството е уведомило ответника, че: „... прекратява действието на договор за депозит от 03.11.2023 год.; и на основание чл.5 от договора за депозит от 03.11.2023 год., „... задържа предоставения депозит в размер на EUR 5000 /пет хиляди евро/, като обезщетение за неизпълнение на задължението на П. за сключване на предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, представляващ апартамент №13, на 6 /шести/ етаж, находящ се в гр. София, ..2.

Ответникът намира изложените в исковата молба твърдения за неоснователни и неотговарящи на истината, не са подкрепени с доказателства и не кореспондират с реалната обстановка свързана е процесния случай. В исковата молба се твърди за среща, състояла се на 29.11.2023г., между П. и двама съдружници на дружество „... Твърди се, че двамата съдружници са изложили твърдения, че има спор между съдружници, че сградата няма да бъде въведена в експлоатация и пр. Дори и да се приеме, че се е състояла подобна среща, то ответникът счита, че всякакви изложени твърдения от съдружници на дружество „.. са неверни и несъстоятелни, неподкрепени от конкретни доказателства. Същите са голословни и не могат да обусловят несключването на предварителен договор за покупка на имот, върху който не са наложени тежести и възбрани. Наличието на спорове между съдружниците не обуславя валидността на евентуално сключване на сделка по покупко продажба на недвижим имот. Също така, не са налице и каквито и да било влезли в сила съдебни решения по повод евентуални спорове между съдружници. Наличието или не на спорове между съдружници, не е относимо 3 към задълженията по сключване на окончателен договор за покупко — продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт, който имот е собствен на „... В отговора на исковата молба са налице твърдения, че процесният недвижим имот е напълно освободен от тежести. Спрямо него няма наложени никакви възбрани и други. Точно обратното, след сключване на въпросното споразумение между дружеството и ответника, дружеството е ангажирало лица за изготвяне и снабдяване със всички необходими документи за подписване иа предварителен договор и реализиране на сделката. В тази връзка следва да се отбележи, че дружеството е реализирало и разходи за изготвянето на съответните документи. Не са налице, както неоснователно се твърди в предявената искова молба наличието на „новоустановени обстоятелства”, „съществени обстоятелства и информация” относно имота, които да предопределят невъзможността да се реализира покупко - продажба на същия, да се сключи предварителен договор и да се изпълнят условията по сключеното споразумение между страните. Ответникът твърди, че в настоящия казус, неизправна страна се явява именно ищеца П.. Върху имота няма тежести и ипотеки, възбрани, искови молби, неуредени документи, които биха възпрепятствали сключването на окончателен договор. Точно обратното, дружеството е извършило необходимите разходи за снабдяване с всички изискуеми и необходими документи, както и за период от повече от месец не е рекламирало и предлагало имота на други лица. От датата на подписване на договора за депозит до крайния срок за сключване на предварителен договор, „... е изпълнило всички условия по договора за депозит, необходими за сключване на предварителен договор за покупко- продажба на имота между страните. Въпреки това, КУПУВАЧЪТ е отказал да сключи предварителен договор за покупко-продажба на посочения по-горе имот до уговорения краен срок 03.12.2023 г. Поради тази причина, дружеството основателно е задържало даденото стоп - капаро и настоящата претенция за връщане на същото, визирана в исковата молба, е неоснователна.

Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл. 235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, установи следното от фактическа страна:

С Определение № 15834 от 12.04.2024 г. съдът е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства, а именно че на 03.11.2023 год. между „..., в качеството на ПРОДАВАЧ и ищеца Е. П., в качеството на КУПУВАЧ, е сключен договор за депозит /наречен „разписка споразумение“/, по силата на който П. е предоставил на „.. сумата от EUR 5000 /пет хиляди евро/, представляващ стопиращ депозит за покупка на собствен на дружеството недвижим имот, представляващ апартамент №13, на 6 /шести/ стаж, находящ се в гр. София, ..2.

Съгласно представената по делото Разписка-споразумение от 03.11.2023 г. ищецът и ответникът са поели задължението да сключат предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. София, ..2, 4 ет. 6, ап. 13. в срок до 03.12.2023 г. По силата на чл. 4 от този договор, ако продавачите откажат да сключат предварителен договор с купувача в посочения срок или върху имота са налице тежести – ипотеки, възбрани, искови молби и пр. или се окаже, че има неуредени документи, които биха възпрепятствали сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт, продавачът се задължава да върне на купувача оставения депозит. Според чл. 5 ако купувачът откаже да сключи предварителен договор с продавача до 03.12.2023 г., губи депозита и той остава за продавача.

По делото не е спорно и се установява от представените доказателства, че ищецът е отказал да изпълни задължението си да сключи предварителен договор в посочения срок. С нотариална покана, връчена на ответника от нотариус .. на 13.12.2023 г. според нотариалното удостоверяване върху документа, ищецът е поканил ответника в тридневен срок да му възстанови заплатения депозит на основание чл. 2 и чл. 4 от договора поради наличието на правен спор относно закупения от него апартамент, образувано досъдебно производство във връзка с твърдяна симулация и използването на неистински документи при придобиването на процесния имот от „...