Решение № 261332 от 18.04.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш

Е Н И Е гр.София, 18.04.2021г.

В И М

Е Т О Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ

СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти състав в публичното заседание на тридесет и първи март две хиляди двадесет и втора година, в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ : БИЛЯНА МАГДЕЛИНОВА при секретаря Юлия Асенова, като разгледа докладваното от съдия Магделинова гр.дело №11235/2018год. и за да се произнесе, взе предвид следното.

Предявени се обективно съединени искове с правно основание чл. 79, ал.1 във вр. с чл.82 и чл.86 от ЗЗД.

Ищците К.И.З. и Д.А.З. излагат в исковата молба, че на 13.08.1997г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот със съседите им А.А.З.и Д.А.З.за закупуване на собственото им жилище, представляващо апартамент №2, намиращ се в гр.София, ул."********партерен етаж, с идентификатор ***., които си запазили пожизнено безвъзмездно право на ползване върху него. След изтичане на уговорения срок по вина на продавачите не е сключен окончателен договор, поради което на 26.06.1998г. предявили иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, по който е образувано гр.дело№74/1999г. на Софийски градски съд. Междувременно продавачите починали и са заместени по делото от техните наследници, ответниците Л.Л.З. и Д.А. М./П.. След 20 години съдебно производството, делото приключило с влязло в сила решение на 15.02.2018г., с което е обявен предварителния договор за окончателен, с което се прекратили облигационните правоотношения с ответниците, а решението по тяхна вина е вписано на 25.06.2018г. От датата на влизане в сила на решението, ищците станали собственици на недвижимия имот, който прехвърлили на сина си Г.Г. П. на

18.07.2018г.

През цялото време, докато продължавал съдебният процес, ответниците били във владение на имота, което обуславя правният им интерес от предявяване на иск за заплащане на обезщетение за пропуснати ползи, тъй като с действията си ответниците им попречили да влязат във владение на закупения апартамент. Излагат твърдения, че ответницата Д.П. владее процесния недвижим имот от 20 години, което се установява от това, че е получавала нотариални покани, изпратени от ищците, на адреса на имота.

Считат, че след смъртта на А.З.на 30.10.1998г. трябвало да влязат във владение на апартамента, поради което претърпели вреди под формата на пропуснати ползи от неполучени наеми в размер на 41 810лева за периода от 17.08.2013г. до 15.02.2018г.-датата на влизане в сила на решение№ 798/05.02.2015г. по гр.дело№74/1999г. на Софийски градски съд. Уточняват, че вредите които са понесли са на договорно основание, поради неизпълнение на т.3 от предварителния договор от 13.08.1997г. За изпълнението на тези задължения ответниците са поканени за доброволното им плащане с покани от 10.07.2008г. и 10.05.2018г. Въз основа на изложеното претендират от ответницата Д.П. при наследствена квота от 5/6 и ответницата Л.З. при наследствена квота от 1/6 заплащане на обезщетение.

Предвид изложеното са предявени искове с правно основание чл.79, ал.1 във връзка с чл.82 и чл. 86 от ЗЗД за постановяване на решение, с което да бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищците сумата от 41 810,00лева обезщетение за пропуснати ползи от неполучени наеми за периода от 17.08.2013г. до влизане в сила на решение№ 798/05.02.2015г. по гр.дело№74/1999г. на Софийски градски съд, както и сумата от 7399,00лева лихва за забава за периода от 17.08.2015г. до

20.08.2018г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане на сумата, като предявяват, съобразно наследствените им права - 5/6 за Д.П. и 1/6 за Л.З..

Претендират направените по делото разноски.

Ответницата

Д.А.П. в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете.

Твърди, че сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот не прави ответниците собственици, както и че не е обитавала имота през процесния период. Оспорва истинността на документите, за които се твърди, че изхождат от Общото събрание на ЕС.

Ответницата Л.З. -К. в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Твърди, че не е живяла в България от 2006г., както и в процесния недвижим имот.

Относно правната квалификация на предявените искове:

В последното открито съдебно заседание е допуснато изменение в правната квалификация на предявените искове, като съдът е приел, че са с правна квалификация чл.59 от ЗЗД, което произтича от заявените в исковата молба обстоятелства. Посоченият извод е неправилен, тъй като от съдържанието на исковата молба и молбите уточнения следва да се направи извод, че се претендира обезщетение за пропуснати ползи за процесния период, изразяващи се в невъзможността ищците да ползват недвижимия имот, предмет на предварителния договор, преди влизане в сила на решението за обявяването му за окончателен, като в исковата молба и молбите уточнения е заявено изрично, че същите произтичат от неизпълнение на сключен между страните договор за процесния период.

На следващо място е допуснато изменение по реда на чл.214 от ГПК, като е прието, че се претендира заплащане на обезщетение за неоснователно обогатяване при условията на солидарност, което е недопустимо, тъй като при неоснователното обогатяване няма предвидена солидарна отговорност по закон, както е при солидарната отговорност при непозволено увреждане съгласно чл. 53 от ЗЗД.

Предвид изложеното допуснатите в последното открито съдебно заседания изменения в правната квалификация и претенция за солидарно осъждане на ответниците за заплащане на процесните суми е неправилно и подлежи на отмяна по реда на чл.253 от ГПК. Същото не следва да се взема предвид при постановяване на настоящото решение, като следва да се приеме правната квалификация по направения доклад на делото, обективиран в определение по чл.140 от ГПК от 22.06.2020г.

Съдът приема, че не следва да се отменя определението, с което е даден ход по същество на делото, тъй като първоначалният доклад на исковете е съобщен на страните и съобразно него са извършвани процесуални действия по делото.

Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

С определение от 18.02.2021г. са приети за безспорни обстоятелствата, че е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-апартамент с адрес гр.София, ул. "*******с идентификатор ***. и обявяването му за окончателен с решение от 15.05.2015г. по гр.дело№74 /1999г. на Софийски градски съд, I-ГО, 20 състав, влязло в сила на 15.02.2018г.

От съдържанието на договора се установява, че е сключен между ищците, като купувачи, и А.А.З.и Д.А.З., като продавачи. В договора е предвидено, че продавачите продават на купувачите собствения си недвижим имот за сумата от 4 286 7400 лева с равностойност от 23 000щатски долара по фиксинга за деня, която сума купувачите са платили на продавачите при подписване на договора.

В чл.2 е предвидено, че продавачите си запазват правото на ползване на имота пожизнено и безвъзмездно. В чл.3 продавачите декларират, че продават имота чист от всякакви тежести и се задължават да снабдят купувачите с нотариален акт за собственост в десетмесечен срок, считано от деня на сключване на предварителния договор и се задължават до сключване на окончателния договор да не продават или ипотекират имота.

От удостоверение за граждански брак

№016227 се установява, че е сключен такъв между ищците на 31.12.1978г., поради което към датата на предварителния договор са имали граждански брак и няма данни за промяна на това обстоятелство през процесния период.

От удостоверение, издадено от СО-ДОП, се установява, че Д.А.П. по данни към 29.03.2018г. с декларация по чл.14 от ЗМДТ с вх.№ 0823177/21.05.1998г. е декларирала недвижим имот, представляващ търговски обект и ид.части от земя, находящ се в гр.София, ул."********и с декларация от 27.11.2001г. е декларирала недвижим имот, находящ се в гр.София, ул."Ген. ********ап.2.

С нотариална покана от 10.07.2008г. ищците са поканили Д.А. М., с посочен адрес ***, да заплаща месечна сума за ползване на ап.№2, находящ се в гр.София, ул."********тъй като го ползва неправомерно.

Поканата е връчена лично на лицето на 15.07.2008г.

С нот.покана от 23.04.2018г. са поканени Д.П. и С.П., с посочен адрес гр.София, ул."********, да заплащат наем за ползвания апартамент от 15.02.2013г. период. Поканата е връчена лично на С.П. на 10.05.2018г.

От фактура, издадена от "Т.С."ЕАД, се установява, че Д.А. М., с адрес ***, е посочена като получател на фактурата за заплащане на топлинна енергия за м.10.2010г.

Представен е списък на дължими суми от собствениците на етажната собственост на "********към фонд резервен за периода от 01.01.2006г. до 31.12.2015г., като в ред първи са посочени М. и за периода от 2006г. до 2015г. са отразени дължими суми.

Представен е списък на живеещите на адрес гр.София, ул."******, които дължат месечни вноски до края на 2017г. за почистване на стълбите и ел.енергия, като на ред 1 са записани М. за периода 07-12.2017г.

Представен е протокол за опис на недвижими вещи от 08.01.2020г., изготвен по изп.дело№ 20197880400146, по което длъжници са Л.З. и Д.П., с посочен адрес ***, от което се установява, че в изпълнение на решение по гр.д №74/1999г. на Софийски градски съд, е извършен опис и оценка на движими вещи. В протокола е удостоверено, че на място присъстват взискателите, при позвъняване на входната врата на ап.2 същата е отворена от С.П., който заявява, че е съпруг на Д.П.. П. заявил, че със съпругата му обитават и наглеждат жилището, без да притежават движимите вещи, намиращи се в него, които са собственост по данни на П. на собственика на жилището, който ги е пуснал доброволно по договор за наем или друг такъв.

Приета е основна СОЕ, изготвена от вещото лице А., която прави заключение, че пазарната наемна стойност на апартамент №2, находящ се в гр.София, ул."Ген.********на партерен етаж с площ от 90кв.м., за периода от 17.08.2013г. до 15.02.2018г. е в размер от 36 169,00лева, като за периода определя различен размер на месечния наем за всяка година. На база определената наемна стойност е изчислен размерът на мораторната лихва за периода от 17.08.2015г. до 20.08.2018г. в размер на 7387лева. Вещото лице прави своето заключение след извършен външен оглед на апартамента, поради което е приела стандартно изпълнение на довършителните работи. Взето е предвид, че се намира в центъра на гр.София, в престижен квартал, в който се намират дипломатически представителства и има изградена отлична инфраструктура, както и транспортна достъпност. Направен е извод за размера на месечния наем за този имот, като са ползвани данни за сделки с недвижими имоти, извършени в района и е отчетено състоянието на имота, местонахождението му, че не е обзаведен и са взети предвид офертни цени.

Вещото лице К. по повторната СОЕ приема, че пазарната стойност на месечните наеми е в размер на 41 810лева общо, като определя размера на месечния наем в различен размер за всяка година от процесния период. Изводите му се основават на външен оглед на имота, като е взето предвид неговото местоположение в идеалния център на гр.София, че се намира приблизително на нивото на тротоара, входът му е през общите части на сградата и има директен достъп чрез самостоятелен вход към вътрешния двор на кооперацията. Взети са предвид офертни цени за подобни имоти и пазарни анализи, статистика и информация от агенции за недвижими имоти. Въз основа на наличните данни са направени и съответни корекции, съобразно специалните знания на вещото лице.

Съдът приема, че следва да се кредитира заключението на повторната СОЕ, тъй като същата се основава на по-голям обем данни при определяне на пазарния месечен наем, взето е предвид местоположението на имота на партерен етаж на нивото на тротоара със самостоятелен вход към вътрешния двор. Първото вещо лице прави заключението си единствено на база офертни цени.

При така установените факти се налагат следните правни изводи:

От събраните по делото доказателства се установява, че между ищците, като купувачи, и А.А.З.и Д.А.З., като продавачи, е сключен на 13.08.1997г. предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот- апартамент с адрес Гр.София, ул."********с идентификатор ***., който е обявен за окончателен с решение от 15.05.2015г. по гр.дело№74 /1999г. на Софийски градски съд, I-ГО, 20 състав, влязло в сила на 15.02.2018г.