Решение № 840 от 26.02.2024, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 840 гр. Пловдив, 26.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XVIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Кристина Янк. Табакова при участието на секретаря Огняна Анг. Димитрова като разгледа докладваното от Кристина Янк. Табакова Гражданско дело № 20235330107895 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано, след като с протоколно определение от открито съдебно заседание, проведено на 03.05.2023 г., Софийски районен съд е прекратил гр.д. № 66480/2022 г. по описа на СРС, ГО, 36 с. и е изпратил делото по подсъдното на Районен съд – Пловдив.

Производството е образувано по искова молба на „Римекс Имоти” ООД, ЕИК 831114458, против Г. Г. Б., ЕГН **********, с която са предявени кумулативно обективно съединени искове с правна квалификация по чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 79, ал. 1 вр. с чл. 286 ЗЗД, за осъждането на ответника да заплати следните суми: сумата: 1440 евро с вкл. ДДС, с левова равностойност 2816.40 лева – представляваща дължимо възнаграждение на основание чл. 2 от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 30.05.2021г.; сумата от 384.90 лева – обезщетение за забава в размер на законната лихва за периода от 30.07.2021 г. – 03.12.2022 г .; 1440 евро с вкл. ДДС с левова равностойност 2816.40 лева – неустойка, ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 05.12.2022 г. до окончателното им изплащане.

Претендират се разноски.

В исковата молба се твърди, че на 30.05.2021 г. между страните бил сключен Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на който ищецът по възлагане на ответника, се задължил да извърши проучване на пазара, да представи на възложителя ответник събраната информация за недвижимите имоти, отговарящи на поставени от последния изисквания, и да организира закупуването на недвижимия имот. Твърди се, че със същият договор, възложителят се задължил да заплати на изпълнителя възнаграждение за извършената услуга в размер на 3% без ДДС върху договорената покупна цена в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на предложения от изпълнителя имот или в деня на изповядване на сделката по нотариален ред.

Твърди също, че на същата дата – 30.05.2021 г. ответникът, в присъствието на служители и представители на ищцовото дружество, били извършени шест огледа на 1 недвижими имоти, включително и на недвижим имот, находящ се в *** *** и с площ от 605 кв.м., ведно с построената в него двуетажна сграда с идентификатор ***.

Твърди се, че този имот бил предложен и показан на ответника от ищеца, за което бил подписан процесния договор и Протокол за извършени огледи на недвижими имоти на 30.05.2021 г. по оферта № 21991, на която е възложено от собственика на имота и неговото предлагана на пазара с цел продажба.

Твърди, че ответникът е харесал имота и е заплатил стоп-капаро в размер на 5000 лева.

Цената, на която била обявена за продажбата на имота била 175 000 евро, но в процеса на преговори със собственика на имота, уговорили окончателна цена от 173 500 евро.

Твърди още, че на 31.05.2021 г. следвало да се сключи предварителен договор, какъвто не бил сключен, тъй като продавачът уведомил брокера, че купувачът се е отказал и му бил върнал капарото.

Впоследствие ищецът направил проверка в Имотния регистър към Агенция по вписванията, от която установил, че имотът е бил закупен от ответника с *** *** на *** *** за сумата от 40 000 евро. В тази връзка, претендира комисионно възнаграждение в размер на 3% от 40 000 евро или 1200 евро без ДДС или 1440 евро с ДДС, или неговата равностойност в размер на 2816.40 лева.

Освен това ищецът претендира и компесаторна неустойка в размер на 1440 евро с вкл. ДДС с левова равностойност 2816.40 лева. Излага, че същата е уговорена в чл. 5 от Договора за посредничество при покупка на недвижим имот от 30.05.2021 г., според която е в размер на договореното възнаграждение по договора, което според чл. 3 от договора се определя в зависимост от покупно-продажната цена, която е постигната в деня на сключване на предварителния договор. В конкретния случай, тъй като размерът на възнаграждението е в размер на 3 % без ДДС от 40 000 евро, то същата е равна на 1200 евро без ДДС или 1440 евро с ДДС, или нейната равностойност в размер на 2816.40 лева С оглед изложеното от съда се иска да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати следните суми: сумата: 1440 евро с вкл. ДДС, с левова равностойност 2816.40 лева – представляваща дължимо възнаграждение на основание чл. 2 от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 30.05.2021г.; сумата от 384.90 лева – обезщетение за забава в размер на законната лихва за периода от 30.07.2021 г.

– 03.12.2022 г.; 1440 евро с вкл. ДДС с левова равностойност 2816.40 лева – неустойка, ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 05.12.2022 г. до окончателното им изплащане.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът Г. Г. Б. е депозирал писмен отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове.

Не оспорва, че е подписан Договор за посредничество от 30.05.2021 г., нито че ищцовото дружество е организирало огледи на имоти в с. М..

Оспорва, обаче, че огледът на закупения от него имот в с. М. е организиран от ищеца.

В тази връзка твърди, че ответникът е осъществил директен контакт с продавача на процесния имот по публикувана от него обява в интернет. Твърди, че всички организирани огледи от ищеца са били уговорени за един ден, тъй като е пътувал от гр. С.. След приключване на огледите, организирани от ищеца, представители на ищцовото дружество помолили ответника да го придружат до закупените имоти, тъй като познавали техния собственик, на което ответникът не възразил. По-късно, ответникът бил информиран от собственика на закупените имоти, че ищцовото дружество не разполага с мандат да предлагат тяхната продажба.

Оспорва, че ответникът е заплащал на продавача на имота стоп-капаро.

2

Оспорва и, че на 31.05.2021 г. е следвало да се подпише предварителен договор.

Посочва, че за да възникне задължение за плащане на комисионно възнаграждение за ответника, е следвало всички услуги по чл. 1 от процесния договор да бъдат кумулативно предоставени от ищеца. В случая, това не било налице. Сочи, че е налице неизпълнение на договора от страна на ищеца, тъй като не му било предоставено проучване на пазара на недвижими имоти, като не му била представена информация за имоти в с. М., както и, че ищецът не е организирал закупуването на недвижимия имот, тъй като не е подготвил разписки, предварителен и/или окончателен договор, не му е предоставил документи за имота и др..

Прави възражение за нищожност на уговорената в чл. 5 от Договора, клауза за неустойка в процесния договор. Освен това навежда доводи, че е недопустимо да се претендира, както и обезщетение за забава, така и компесаторна неустойка.

Предвид изложеното, моли предявените искове да са отхвърлят изцяло. Претендира разноски.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на страните, намира от фактическа и правна страна следното:

За да бъдат уважени предявените искове е необходимо по делото да бъде установено наличието на определените в закона предпоставки, а именно: че е налице валидно облигационно правоотношение по договор за поръчка (посредничество) с ответника, както и, че е изправна страна по договора – че е престирал изпълнение на вменените му с договора задължения (в изпълнение на който ищецът е посредничил при издирване и оглед с възложителя на възложени с договора обект - недвижим имот). Следва да установи пълно и главно и, че са възникнали предвидените в договора предпоставки за изплащане на претендираното възнаграждение и неустойка, именно в търсените размери, т.е. да докаже по основание и размер претенциите си.

Ответникът следва да проведе насрещно доказване във връзка с възраженията си за липса на такива предпоставки, като установи и онези свои правоизключващи възражения, които са за положителни факти. При установяване на горните предпоставки от ищеца, следва да докаже, че е погасил търсените суми.

На основание чл. 153, вр. с чл. 146, ал.1, т.3 и т.4 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от доказване, са отделени обстоятелствата, че между страните е възникнало облигационно правоотношение, по силата на което ответникът възложител, а ищецът изпълнител по Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 30.05.2021 г., както и че ответникът е закупил с *** *** на *** *** и с площ от 605 кв.м. за сумата от 40 000 евро.

/виж Определение по чл. 140 ГПК / 9267/15.08.2023 г./.

Съдът приема тези факти за доказани, включително като ги съпостави с приетите писмени доказателства.

От приетия като писмено доказателство по делото – Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 30.05.2021 г., се установява, че е сключен между ответника Г.

Г. Б., като възложител и ищцовото дружество „Римекс Имоти“ ООД като изпълнител, с който възложителят е възложил, а изпълнителят е приел да извърши проучване на пазара на недвижими имоти, да предостави на възложителя събраната информация за недвижимите имоти, отговарящи на предварително обявените от него изисквания и да организира закупуване на недвижимия имот, избран от възложителя, за което последният се задължава да заплати на изпълнителят комисионно възнаграждение /чл. 1/. Според чл. 2 от договора, възложителят се задължава да заплати на изпълнителя комисионно възнаграждение за извършената по чл. 1 услуга в размер на 3 % без ДДС /но не по-малко от 850 евро без ДДС/ от постигната покупна – продажна цена в деня на сключване на предварителен договор за покупко – продажба на предложения от изпълнителя имот. Възнаграждение в същия размер 3 се дължи и в случай, че направо бъде сключен окончателен договор в нотариална форма, като възнаграждението е дължимо в деня на изповядване на сделката пред ***. Според чл.3 от договора, ако възложителя или трето, свързано с него лице /съпруг/а/, роднина по права или съребрена линия, лице, с което възложителят живее на съпружески начала, явен или скрит доверител и др./, сключи договор за имот, за който изпълнителят е дал на възложителя информация, то последният е длъжен да заплати на изпълнителя договореното възнаграждение по чл. 2 от договора. Съгласно чл. 4 – договорът се прекратява с изпълнение на възложената услуга по този договор. Според чл. 5 – ако възложителят не изпълни задължението си по чл. 2 и чл. 3 от договора, той дължи неустойка в размер на договореното възнаграждение по този договор. Съгласно чл. 6 от договора, за всеки предложен от изпълнителя имот се подписва протокол за оглед от двете страни, който е неразделна част от този договор. Всички оферти, изпратени по електронна поща, вайбър, месинджър и др., автоматично се считат за вписани в протокола за оглед, независимо от това, че няма подпис на възложителя.

Безспорно по делото е и, че с договор за покупко-продажба от ***, обективиран в *** *** на Служба по вписванията – Пловдив, И. М.Р. е продал на Г. Г. Б., следните недвижими имоти: Поземлен имот с идентификатор *** по КККР на село ***, одобрени със заповед РД-18/85/.06-12.2007 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: ***, с площ на имота от 605 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10м.); Поземлен имот с идентификатор ***, одобрени със заповед РД18/85/.06-12.2007 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: ***, с площ на имота от 605 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10м.), заедно с построената в описания поземлен имот /до степен на завършеност след груб строеж – 100 %, приета с акт обр. 15/ жилищна сграда с идентификатор ***, със ЗП от 85 кв.м., с брой етаж: два, с РЗП от 186.77 кв.м., с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, за сумата от 40 000 евро, която е заплатена на продавача по банков път напълно от купувача.