Решение № 14883 от 20.12.2022, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 14883 гр. София, 20.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на първи декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело № 20221110131413 по описа за 2022 година

Предявен е за разглеждане осъдителен иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД.

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от „С С” ООД срещу М. Б. Н. за осъждането на ответника да заплати сумата от 6500 евро, представляваща заплатена като задатък сума от ищцовото дружество в полза на ответницата във връзка със сключен между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.11.2018 г., като се твърди че Н. дължи връщане на сумата поради неизпълнение на нейно задължение по договора.

Ищецът „Сй“ ООД твърди, че на 09.11.2018 година в гр.София между Д Б.

Н., ответницата М. Б. Н. и ищцовото дружество „Сй“ ООД бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който продавачите Д Н. и М. Н., като съсобственици на недвижимите имоти, предмет на договора, се задължили да прехвърлят на купувача „С“ ООД правото на собственост върху тях срещу определената в предварителния договор цена, чрез сключването на окончателен договор в срок до 21.03.2019 г. При сключването на предварителния договор „С“ ООД заплатило на продавачката М. Б. Н. сумата от 6 500 евро, представляваща уговорен в предварителния договор задатък. Сочи, че съгласно чл. 13 от предварителния договор страните се договорили, че заплатеният задатък може да бъде задържан от продавачите, само при наличие на следните изчерпателно посочените в цитираната уговорка на същия договор условия, а именно: 1. „...купувачът не се яви в уговорения по реда на настоящия договор ден и час при нотариуса за сключване на окончателен договор за покупко - продажба на ИМОТА или се яви, но заяви, че не е готов за сделката, или откаже да сключи окончателен договор поради каквато и да е причина, която не е свързана с неизпълнение на ПРОДАВАЧИТЕ...“; и, кумулативно, 2. да развалят договора с едностранно писмено тридневно предизвестие.

1

Излага се, че на 28.02.2019 г. пред нотариус М К в гр. София се явили М. Б.

Н. и Д Б. Н. чрез пълномощника си М. Б. Н. и С М Джуванов, като управител на „С“ ООД за извършване на нотариалния акт за покупко-продажба на имотите.

Страните се споразумели, че по взаимно съгласие отлагат сключването на окончателния договор и че ще се явят в кантората на Нотариус М за сключване на окончателен договор за покупко- продажба на имотите на 21.03.2019г. в 10:00 часа. На уговорената дата - 21.03.2019 г. страните се явили отново пред нотариуса.

М. Б. Н. и Десислава Б. Н. изразили готовност за сключване на окончателен договор. Ищцовото дружество също изразило готовност за сключване на окончателен договор относно имотите по предварителния договор от 09.11.2018 година, като същевременно предложило на продавачите сключване на окончателен договор за ½ идеални части от втори и подпокривен /трети/ етаж на жилищна сграда с идентификатор *** (приращенията в имота) да бъде извършено в срок до 20.06.2019г., в който срок продавачите да се снабдят с необходимите документи. Дружеството предложило да покрие разноските на продавачите в размер на 5000 евро и поканило М. Б. Н. и Д Б. Н. да подпишат анекс в срок три дни от 21.03.2019 година и да се явят най-късно в кантората на нотариуса на 25.03.2019г. в 9:30 часа. Наред с това продавачите предложили на „С“ ООД сключването на договор за сграда с идентификатор , което можело да се обсъди на допълнителна среща на 25.03.2019 г. на адрес: гр. София, ул. „ в 9:30 часа, като заявили, че ако „С“ ООД откаже подписването на нотариалния акт за имотите по предварителния договор от 09.11.2018г., то продавачите ще считат това за отказ от предварителния договор.

Сочи се в исковата молба, че на 21.03.2019 г. окончателен договор за имотите по предварителния договор от 09.11.2018 г. не бил сключен между страните, поради което счита, че ответницата дължи връщана на заплатения задатък в размер на EUR 6500. Намира, че е без значение обстоятелството, че в приложение към Протокола за констатиране на обстоятелство на нотариус Калоянова от 21.03.2021 г. е обективирано изявление на продавачите, че ако дружеството не подпише нотариален акт в същия ден, то те ще считат, че това означава отказ от страна на „Слав строй“ ООД от предварителния договор. Счита, че не е изпълнена кумулативната предпоставка на чл. 13 от предварителния договор, даваща право на продавача да задържи задатъка, а именно - писмено тридневно предизвестие от продавачите за разваляне на договора.

С допълнително депозирана молба от 30.06.2022 г. ответникът сочи, че в края на месец март 2019 г. ответницата заявила на ищцовото дружество, че разваля договора, като е задържала платения задатък.

Моли ответницата да бъде осъдена да заплати сумата от 6500 евро, ведно със законната лихва върху нея, считано от предявяване на исковата молба до окончателното погасяване на задължението. Претендира разноски.

В срочно постъпил отговор ответницата оспорва предявения иск. Сочи, че между страните е налице влязло в сила Решение № . по гр. дело № г. по описа на СГС, 1-17 състав, по което съдът е отхвърли исковата претенция на „С ООД, като приел за установено, че М. Б. Н. и Д Б. Н. са изправна страна по предварителния договор и в качеството си на изправна страна са развалили предварителния договор.

Потвърждава, че между страните е сключен процесния предварителен 2 договор от 09.11.2018 г., като твърди, че към датата на предявяване на настоящия иск, този договор е развален по вина на ищцовото дружество.

Излага твърдения, че ответникът М. Б. Н. и нейната сестра Д Б. Н. са собственици на недвижими имоти, находаци се в гр. София, ул. , представляващи 1/2 ид. ч. от поземлен имот 806, заснет с идентификатор по плана на гр. София, Район Лозенец, местността „Витоша - ВЕЦ - Симеоново”, заедно с жилище, разположено в западната страна на сградата, заснето с идентификатор , състоящо се от една стая, кухня, баня - клозет и антре, със застроена площ от 37,90 кв. м и гаража под терасата, заснет с идентификатор заедно с 42,32/100 ид.ч. от общите части на сградата и второстепеннна постройка на около 10.89 кв. м., неподлежаща на кадастрално заснемане. Имотите придобили по дарение, направено от техния баща Б Д с нотариален акт №

Потвърждава и факта, че на 21.03.2019 г. в 10 ч. М. Б. Н. и нейната сестра Д Б. Н. се явили лично в кантората на нотариус Ма К за сключване на сделка. В кантората на нотариуса предварително били предоставени оригинали на изискуемите документи за собственост, в деня на сделката в оригинал представили и допълнително изискани от нотариуса документи, необходими за прехвърляне на имота. За тези обстоятелства били съставени Протокол от 07.03.2019 г., нотариално заверен под № 2773 в регистъра на нотариус М, peг. № на НК, както и Протокол от 21.03.2019 г., нотариално заверен под № 3293 в регистъра на нотариус М на НК, от който се установявало личното явяване на продавачите за сделка и представянето на всички документи за сделката.

На 21.03.2019 г. продавачите направили изявление, с което изразили готовност да продадат имотите съгласно условията по предварителния договор, което било обективирано в съставения от нотариуса протокол. На 21.03.2019 г., купувачът „С” ООД отказал да подпише нотариален акт за покупко - продажба на имотите, поставяйки като условие за сключване на сделката, продавачите да подпишат анекс, с който да се задължат да му продадат 1/2 идеални части от втори и подпокривен етаж на източната сграда с идентификатор за което да покрие разноските им в размер на 5000 евро. Сочат, че поставеното условие било извън предмета на предварителния договор, като освен това било неизпълнимо за продавачите, с оглед това, че втори и подпокривен етаж на източната сграда с идентификатор не били тяхна собственост.

Поради тази причина ответницата М. Б. Н. на 21.03.2019 г. е отказала подписване на предложения анекс и не се е явила и на посочената от ищеца дата 25.03.2019 г., за да го подпише.

На проведената среща на 21.03.2019 г. продавачите М. Б. Н. и Десислава Б.

Н. ясно и недвусмислено предупредили купувача „С С ООД, че считат действията му за отказ от договора. Изявлението им било писмено, протоколирано и не оставяло никакво съмнение от купувача, че продавачите развалят договора, като същите са получили от нотариуса обратно документите си за собственост.

Писменото изявление за разваляне на договора, освен протоколирано от нотариуса, било недвусмислено заявено и в отговора на исковата молба по гр. дело № г. по описа на СГС, 1-17 състав, като същото изявление се прави и с отговора на искова молба, депозиран в настоящото производство.

Поради тези и останалите подробно изложени съображения, моли съда да приеме, че е изправна страна по процесния предварителен договор, надлежно 3 развален от нея, поради което не дължи връщане на платения от ищеца задатък.

Претендира разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

За основателността на предявения иск, в тежест на ищеца е да установи следните предпоставки: 1. че между страните са налице облигационни правоотношения, възникнали въз основа на валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 09.11.2018 г.; 2. че е изправна страна по него; 3. че са налице предпоставките за връщане на задатъка;

4. размера на задатъка, както и 5. плащането на задатъка на ответницата.

При установяване на горното, в тежест на ответницата е да установи изпълнение на задълженията си по процесния предварителен договор, респективно - погасяване на задължението си за връщане на задатъка.

С проекта за доклад на делото, обективиран в определение от 14.08.2022 г. и приет за окончателен без възражения от страните в проведеното открито съдебно заседание на 27.10.2022 г., на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните са отделени фактите: 1/ че са страни по предварителен договор от 09.11.2018 г. за покупко-продажба на недвижим имот; 2/ че ищецът е заплатил на ответницата сумата от 6500 евро, представляваща уговорен задатък за продажба на имотите; 3/ че окончателен договор не е сключен между страните в уговорения срок; 4/ че в края на месец март 2019 г. ответницата заявила на ищцовото дружество, че разваля договора, както и 5/ че ответницата не е върнала на ищеца заплатения задатък.

Ето защо и на основание чл. 153 ГПК съдът приема осъществяването на отделените като безспорни факти за доказано.

Спорни между страните в производството са вторият и третият елемент от спорното материално право, а именно: дали ищецът е изправна страна по предварителния договор и дали са налице предпоставките за връщане на задатъка.

Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 2, изр. 1 ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка.

С предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.11.2018 г. Д Б. Н. и ответницата М. Б. Н., в качеството им на продавачи, поели задължение да продадат срещу уговорената цена на ищцовото дружество „С“ ООД, в качеството му на купувач, правото на собственост върху ½ ид.ч. от поземлен имот с пл. № от кв. 14 по плана на гр. София, район „Лозенец“, м.

„Витоша - ВЕЦ Симеоново“ с площ по скица от 1 229 кв.м., а по доказателствен нотариален акт – 1 286 кв.м., съставляващо парцел V-14 от кв. 14, заедно с жилище, разположено в западната страна на сградата, построена в имота, находящ се на адрес гр. София, ул. състоящо се от една стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от 37.90 кв.м., заедно с тераса от запад, с две мазета под жилището и гаража под терасата, заедно с 42.32/1000 ид.ч. от общите части на сградата, ведно с второстепенна постройка, изградена на около 10.89 кв.м., заедно с всички подобрения и приращения в имота. Страните уговорили, че окончателният договор за покупко-продажба на имота ще бъде сключен в срок до 4