Решение № 4763 от 12.09.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4763 гр. София, 12.09.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-14 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Маргарита Апостолова при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело № 20221100103796 по описа за 2022 година

Образувано е по предявен от Г. Ч. К. и И. П. К. срещу С. М. И. иск, с правна квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с който се иска обявяването за окончателен на предварителен договор от 17,08,2021год., сключен между ищците и ответника за прехвърляне на собствеността върху описан в исковата молба недвижим имот.

Излагат се съображения, че на 17,08,2021г. между Г. Ч. К. (с предбрачна фамилия „Ч.“) и И. К., в качеството им на купувачи и ответницата С. М. И., действаща чрез своя пълномощник М.П.И., в качеството на продавач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се задължил да прехвърли на купувачите собствеността върху следния недвижим имот:

Апартамент №22, представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***/стр.31/, находящ се в гр. София, ж.к. ****, с предназначение жилище, апартамент, намиращ се в сграда № 5, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, със застроена площ 88,37кв.м., при съседи: север - Т.Г.Б., изток - Ц.Т.С., М.Т.С., юг-двор, запад-двор, отдолу - Г.Б.Б., отгоре - И.М.К., при съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно схема на АГКК, СГКК - гр.София: на същия етаж:

***, под обекта: ***, над обекта: ***, заедно с мазе № 22, с площ около 2 кв. м., при съседни обекти: север - мазе № 21 на Ц.Т.С., изток - коридор, запад - мазе № 23 на Т.Г.Б., заедно с 2.044 %, включително и правото на строеж върху мястото. При сключването на договора М.П.И. се легитимира с пълномощно с нотариална заверка на подписите и съдържанието, заверено от Посолството на Р. България в гр. Вашингтон, което пълномощно дава право на М.И. да продаде посочения недвижим 1 имот.

Поддържа се, че съгласно чл. 3, вр. с чл. 9 от договора, страните се съгласяват да сключат окончателен договор за покупко-продажба в 3-месечен срок от подписване на предварителния договор пред избран от купувачите нотариус. Съгласно чл. 4.1 цената на недвижимия имот е 100 000евро, платима при нотариално изповядване на сделката на две вноски - 10 000 евро - в срок до 3 дни преди изповядване на сделката, и 90 000евро - в деня на изповядване на сделката. След снабдяването от страна на продавача със скица на имота през февруари 2022г., ищците са изразили готовност да сключат окончателен договор и да посочат нотариус, но на 21.02.2022 г. на Г.Ч. е връчено изявление, в което продавачът заявява, че счита предварителния договор за прекратен на основание чл. 23 от същия.

Неспазването на срока по договора е на основание непреодолими и независещи от продавача причини. Оспорва да са налице условията за прекратяване на договора, а ищците не са дали съгласие за прекратяването на предварителния договор съгласно чл. 23. Към момента липсва сключване на окончателен договор.

Съобразно изложеното е заявено становище за основателност на исковата претенция.

Претендира разноски.

Ответникът-С. М. И. в указания законоустановен срок по реда на чл.131 от ГПК излага становище за неоснователност на исковата претенция. Релевира възражение за унищожаемост на предварителния договор поради упражнена заплаха спрямо пълномощника на продавача. Апартаментът, предмет на процесния предварителен договор, е собствен на ответника, но управлението му е предоставено на бащата на ответника - М.И., тъй като С. И. живее извън страната. От 2001 г. в апартамента живее близка на семейството - В.М., първоначално срещу наем, а впоследствие срещу ангажимент да плаща битовите сметки и да пази апартамента. По-късно, в апартамента се самонастаняват дъщерята на В.М. и съпругът й - ищци по делото. Ищците изявили желание да закупят апартамента срещу цена от 120 000 евро, от които 10 000 евро, платими с техни лични средства, а останалите 110 000 евро - чрез отпуснат банков кредит. Постигнато е съгласие за продажба, но с изрична уговорка да се извърши не по-късно от 3 месеца след подписване на предварителен договор и в рамките на 2021г., в който срок ще се набавят необходимите документи за сделката от страна на продавача, а купувачите трябва да си осигурят банковия кредит.

Ответницата е предприела действия за набавяне на необходимите документи за сделката, в това число упълномощаване на баща й М.И. за извършване на продажбата, набавяне на кадастрална схема на апартамента, данъчна оценка и др. На проведена среща за подписване на предварителен договор, проведена на 17.08.2021г., в апартамента, предмет на продажбата, М. И. забелязал, че вместо договорената цена от 120 000 евро, в разпечатания за подписване текст е написана цена от 100 000 евро, както и липсвали адресни данни на купувачите, срещу което остро възразил и отказал да подпише. В този момент И. К. се приближил до М.И., държейки в ръката си нож, надвесил се над него и допрял ножа до гърлото му. Със заплашителен глас му наредил „да подписва договора, без много да се обяснява, защото щял да го разфасова“ и му показал черни найлонови чували, които „бил 2 приготвил за него, ако откаже да подпише, тъй като „апартаментът вече е техен“. Силно уплашен бащата на ответницата бил принуден да подпише предварителния договор. След подписването на предварителния договор, ищците се самонастанили в апартамента, като не преставали да упражняват натиск и да заплашват М.И. да им го прехвърли. Същевременно се сочи да са неизправна страна, тъй като отказват да преведат капаро и да представят доказателства за отпуснат банков кредит. Натискът и заплахите върху М.И. ескалирали в началото на м. февруари 2022 г., когато Г. Ч. се обадила по телефона с обиди и ругатни, вкл. срещу дъщеря му, което провокирало припадък на М.И.. На 23.03.2022 г. М.И. е подал сигнал до 7 РПУ София, след което ищците напуснали апартамента и върнали ключовете от него. При така изложените обстоятелства се обосновава извод за унищожаемост на договора.

Поддържа да не е налице представителна власт за продажба на имота, тъй като е дадено съгласие за сключване на договор при цена от 120 000евро, а подписан с ищците е договор за 100000евро без съгласие на собственика. При условията на евентуалност се поддържа процесният договор да е прекратен. Налице са обстоятелства свързани с неизпълнение на условия относими към продавача по предварителния договор. Налице са независещи от продавача обстоятелства свързани със снабдяване с документи за имота и предвид инициирана процедура по изменение на КККР. Едва на 31.01.2022 г. е издадена кадастрална схема на апартамента с нов идентификатор и издадена данъчна оценка за имота, обективни пречки за изповядване на договор за продажба в срока по чл. 9 от Предварителния договор.

На самостоятелно основание се поддържа ищците, в качеството на купувачи да са неизправна страна по договора, тъй като нито едно от условията уговорени в чл. 4.2.2, чл. 7, чл. 8, чл. 9 и чл. 23 от предварителния договор, не са изпълнени от купувачите в уговорения тримесечен срок. Дори да се приеме че клаузата на чл. 23 от предварителният договор не предвижда прекратяване на договора по право, същият следва да се счита за развален от продавача поради неизпълнение на договорните задължения на Купувачите - ищци в производството, включително с изявление в отговора на исковата молба.

Съобразно изложеното е заявено становище за отхвърляне на иска за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.08.2021г. като неоснователен. Претендира разноски.

При така изложеното, след като обсъди доказателствата по делото, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен предварителен договор за продажба на недвижим имот от 17,08,2021 г., с който ответницата С. М. И., действаща чрез пълномощника М.П. И., се е задължила да прехвърли на ищците Г. Ч. К. и И. П. К. собствеността върху недвижим имот, представляващ Апартамент № 22, представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***, находящ се в гр. София, ж.к. ****, с предназначение жилище, апартамент, намиращ се в сграда № 5, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, със застроена площ 88,37 кв. м., при съседи: север - Т.Г.Б., изток - Ц.Т.С., М.Т.С., юг-двор, запад-двор, отдолу - Г.Б.Б., отгоре - И.М.К., при съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно схема на АГКК, СГКК - гр. София: на същия 3 етаж: ***, под обекта: ***, над обекта: ***, заедно с мазе № 22, с площ около 2 кв. м., при съседни обекти: север - мазе № 21 на Ц.Т.С., изток - коридор, запад - мазе № 23 на Т.Г.Б., заедно с 2.044 %, включително и правото на строеж върху мястото.

С чл. 4 от договора е уговорена цена от 100000,00евро, платима по следния начин:

10000,00 евро, платими от купувача на продавача с лични средства по банков път минимум три дни преди изповядване на сделката. Предвидено е плащането да се извършва в щатски долари по курс продава на банката на купувача. Към уговорената сума се добавя и сумата от 560 щатски долара – компенсация на продавача за средствата, които той е похарчил за осигуряване на необходимите за сделката документи. Останалата сума в размер на 90000,00евро се заплаща от купувачите чрез отпуснат ипотечен кредит от Българоамериканска банка, за което купувачите при изповядване на сделката представят от банката отпускаща кредита-гаранционно писмо. Плащането се извършва в щатски долари по курс продава на банката. Съгласно чл. 7 от договора продавачът се задължава да се яви в тримесечен срок от датата на подписване на договора пред избран от купувачите нотариус, за изповядване на сделката по законов ред, като представи всички необходими за това документи и подпише нотариалния акт за продажба на имота.

В чл. 9 от договора купувачите са се задължили да се явяват пред избрания от тях нотариус в тримесечен срок от подписване на настоящия договор за изповядване на сделката. Предвидено е, че изповядването на сделката пред нотариуса става след като купувачите представят гаранционно писмо за отпуснат кредит, с което се осигурява заплащане на сумата по чл 4.2.2. от договора.

Съгласно чл. 23, ако по независещи от двете страни по договора проблеми /отпускане на кредита, административни пречки при набавяне на документи по сделката и др./ не се спази времето по чл. 9, двете страни могат да го удължат при взаимно писмено съгласие, или да го прекратят.

От страна на ответницата е представен неподписан проект на предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот. Същият е идентичен по съдържание с този, представен от ищците, с изключение на частта за продажната цена, която е посочена в общ размер на 120000,00 евро.

С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 74, том V, рег. № 10299, дело 716/2012г. от 11,12,2012г. на С.Т. – нотариус с рег. № 065 на НК /л.14/ М.П.И. и С.Й. И. продават на С. М. И. процесния недвижим имот.

С пълномощно /л. 137/, със заверка на подписа изх. № 1213/21,07,2021 г. и на съдържанието изх. № 1214/21,07,2021 г. на Б.Х. – завеждащ „Консулска служба“ при Вашингтон, С. М. И. е упълномощила М.П.И. да продаде от нейно име и нейна сметка процесния имот на Г. Ч. Ч. и И. П. К. за цена и при условия, каквито намери за добре.

Представено е съобщение на М.П.И. до Г. Ч. Ч. от 21.03.2022г., изпратено чрез услугата Телепоща /л. 17/, с което е направил изявление за прекратяване на предварителния 4 договор поради независещи от продавача причини на основание чл. 23 от него, поради забавяне издаването на скица за имота от повече от 6 месеца и невъзможност на продавача да се снабди отново с необходимите му документи поради влошено здравословно състояние.

Представена е жалба от 23,03,2022г. /л.66/, подадена от М.П.И. до началника на 7 РПУ София, в която е посочено, че е баща на собственика на процесния апартамент, който му е отдаден за стопанисване. Изложил е, че от 2001 г. в апартамента безвъзмездно живее лице на име В. – близка на семейството. Без знанието му, тя е настанила дъщеря си, заедно с нейния съпруг и дете на около 2 г. При отправени молби да напуснат апартамента те отказвали, като жалбоподателят получил обиди и заплахи за живота му.