Решение № 765 от 06.06.2023, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 765 гр. Пловдив, 06.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, I СЪСТАВ, в публично заседание на шести април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Атанаска Ст. Букорещлиева при участието на секретаря Розалия Н. Тодорова като разгледа докладваното от Атанаска Ст. Букорещлиева Гражданско дело № 20225300100862 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Д. Р. Ч., с ЕГН ********** и адрес: гр. ***************, и М. Р. А., с ЕГН **********, с адрес****************, чрез общия им пълномощник- адвокат В., против В. И. К., с ЕГН ********** и адрес: гр. *********************, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД, чл. 93, ал.

2 ЗЗД и чл. 55, ал. 1, пр.3 от ЗЗД, както и съединен при условията на евентуалност с установителния иск за нищожност иск с правно основание чл. 29 от ЗЗД.

В исковата молба са изложени твърдения, че на 19.11.2021 г. ищците сключили с ответника договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт, вписан под № ** том ***, дело № *****/21 г. на АВ – Пловдив, по силата на който придобили правото на собственост върху недвижим имот, представляващ жилище в сграда с идентификатор № *** по КККР на гр. Пловдив, с административен адрес на имота: гр. *************************. Уговорената продажна цена за имота била в размер на 99 000 лева, която сума страните се съгласили да бъде заплатена по следния начин: сумата от 10 073 лева, платена по банков път като капаро по предварителен договор от 20.08.2021г., както и сумата от 327 лв., платена при сключване на окончателния договор, също по банков път. Остатъкът от продажната цена от 88 600 лв. следвало да се заплати след отпускане на банков кредит от „*********************” АД при кумулативно сбъдване на следните условия: представяне на банката на вписан нотариален акт, молба за вписване на законна ипотека в полза на банката, както и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че в полза на банката е вписана законна ипотека и че липсват други тежести, противопоставими на кредитора. На 19.11.2021 г. била вписана законна ипотека върху посочения по-горе имот, но ангажиментът на банката за отпускане на паричните средства останал неизпълнен. От банката заявили, че при извършване на проверка по предходния документ за собственост -договор за доброволна делба на недвижим имот -акт № **, том *, рег.****, по нот. дело № *** от 2011 г. на нотариус Н. Х.– С. рег. № *** от НК, е било използвано удостоверение за наследници с невярно съдържание и изискали да бъде 1 представено актуално такова. В изпълнение на това, ищцата поискала от А. К. (майка на ответника) да й предостави удостоверение за наследници, което, въпреки изразеното недоволство, било осигурено. Когато получила удостоверението, ищцата забелязала, че същото било залепено с тиксо от задната страна и очевидно било изрязано. По тази причина се свързала отново с г-жа К., която след като няколко пъти се опитвала да я заблуди, в крайна сметка предоставила удостоверение за наследници, в което фигурирала като наследник Л. И. К.. След като посоченото удостоверение било представено в банката, кредитът бил отказан с официално становище от 31.01.2022г., като отказът бил мотивиран с обстоятелството, че извършените с имота разпоредителни сделки били недействителни.

Междувременно ищците успели да се свържат с Л. К., която направила отказ от наследство на 29.12.2022г. Освен това направили опити да получат финансиране и от други банки, но без успех. Твърди се още в исковата молба, че преди сключване на договора за покупкопродажба, ищците сключили с ответника и неговата майка предварителен договор от 28.08.2021 г., който според тях, е сключен от лице без правото да продава и без участие на един от съсобствениците на имота- Л. К.

Във връзка с изложеното, се твърди, че договорът за покупко- продажба- предмет на нотариален акт № ** том ***, дело № *****/21 г., е нищожен, поради липса на форма (съгласно допуснато по реда на чл.214 ГПК изменение на този иск), тъй като при сключването му не са се явили всички съсобственици на имота към 19.11.2021г. При условия на евентуалност се поддържа, че договорът е унищожаем, доколкото ищците са били въведени в заблуждение относно действителните собственици на имота. Уточнява се, че същите са били мотивирани да сключат договора от продавача и неговата майка (А. К.), чрез създаване на невярна информация относно действителните собственици на недвижимия имот, след като ясно са съзнавали, че един от съсобствениците не е изразил воля и съгласие по посочената сделка, като са използвали невярно удостоверение за наследници в предходната сделка.

Ето защо, се иска от съда да постанови решение, с което да се прогласи нищожността на договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт, вписан под № ** том ***, дело № *****/21 г. на АВ – Пловдив, поради липса на форма, а в случай че не е налице соченото основание за нищожност на атакуваната сделка, се претендира да се обяви процесния договор за унищожаем, поради измама.

Извън горепосочените искове, ищците предявяват и осъдителни искове, чийто предмет е уточнен с няколко допълнителни молби. На първо място, се иска осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 20 146 лв., представляваща дадено капаро по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.08.2021г. в двоен размер. В тази връзка се твърди, че сумата от 10 073 лв. е била платена от ищците на продавача по повод сключения договор като капаро. Съгласно чл. 13 от договора, при неизпълнение на договорните задължения на продавача, същият дължал връщане на сумата в двоен размер. Твърди се, че доколкото посоченото условие липсва в сключения окончателен договор, то претенцията на ищците възниква по силата на предварителния договор. Изложено е, че ответникът е нарушил виновно чл. 6 от този договор, като е декларирал невярно обстоятелство, че притежава изцяло и в пълен обем правото на собственост върху процесния недвижим имот. Освен това, ищците претендират осъждането 2 на ответника да им плати сумата от 4191,60 лева, представляваща сбор от платени разноски по нотариалното производство, а именно: 2 970 лв. по ЗМДТ (3 %) за придобИ.е на имот, платени на Община Пловдив; сумата от 1122,60 лева, платени по чл. 89 от ЗННД, обективирани във Фактура № ***** / 19.11.2021г. и сумата от 99 лева платена такса на АВ – Имотен регистър съгласно Тарифа за държавните такси, събирани от АВ, като считат, че същите им се дължат на отпаднало основание. Претендира се и присъждането на законна лихва върху горепосочените главници, считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното плащане на сумите. Направено е искане за присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК от ответника В. И. К. е постъпил отговор, ведно с допълнение към него, с който е изразено становище, че предявените искове са допустими, но по същество се явяват неоснователни. Ответникът твърди, че на основание сключения договор за доброволна делба от 2011 г. е получил в дял процесния имот, поради което е станал негов изключителен собственик. Именно на това основание е сключил с ищците предварителния договор от 20.08.2021г., а впоследствие и окончателния такъв. По отношение на първоначално заявения иск за нищожност на оспорения договор поради липса на съгласие, ответникът посочва, че след като К. не е страна по договора, няма как да се говори за нищожност, поради липса на съгласие, още повече след като се изтъква, че причина за развилата се ситуация е документ с подправено или невярно съдържание, което само по себе си изключва приложението на института на нищожността. Изразява становище за неоснователност на предявения иск за нищожност на договора за покупко-продажба поради липса на форма, като твърди, че сделката не страда от твърдения порок. По отношение на предявения иск за унищожаване на договора, ответникът излага, че при преценка на обстоятелствата по делото следва да се вземе предвид дали деянието е извършено умишлено или не. Счита, че в случая няма основание да се приема, че са налице умишлени действия от страна на ответника, който от своя страна е преследвал единствената цел – да прехвърли собствеността върху имота, която понастоящем е постигната. Твърди, че ищците са разполагали с пълния набор от документи и са могли да осъществят всякакви проверки относно обстоятелствата, свързани с имота. Отбелязва, че не са налице причинноследствените връзки, характерни за измамата, тъй като ищците са придобили правото на собственост върху имота и понастоящем го притежават, каквато на практика е била целта им. Ответникът оспорва и предявените осъдителни искове. По отношение на първия от тях излага, че със сключването на окончателния договор е изчерпано действието на предварителния и е изключена възможността да се изисква по-нататъшното му приложение.

Твърди, че посочената уговорка в чл. 13 от договора касае неизпълнение на задължения по предварителния договор, визирани в чл. 5 от него, а чл. 6, сам по себе си, не съдържа задължения за страните. Освен това заявява, че към момента на сключване на окончателния договор, продавачът не е декларирал обстоятелства, които са били неверни, тъй като се е легитимирал като собственик на имота по силата на договора за доброволна делба.

Ответникът поддържа, че дори делбата да е била опорочена, той е придобил собствеността върху имота по силата на давностно владение на основание чл. 79, ал. 2 от ЗС след сключване на договора за доброволна делба, поради което и в тази хипотеза не са налице 3 невярно декларирани данни. Посочва също, че предмет на предварителния договор е бъдещото прехвърляне на процесния имот в предвидената от закона форма, което е изпълнено, следователно, обезпечителната функция на задатъка е била изчерпана.

Предявеният иск за сумата от 4191,60 лв. ответникът счита за неоснователен, доколкото към момента не е налице отпаднало основанието за заплащането й- съществува валидно сключен договор за продажба на процесния имот. Твърди, че в случая не може да намери приложение институтът на неоснователното обогатяване, тъй като на практика именно ищците са се обогатили неоснователно, по причина че не са платили цялата цена по договора.

Допълнителни съображения по спора са развити в писмена защита на адвокат Н.пълномощник на ответника. Претендират се разноски.

Съдът, след като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:

По делото не се спори и от представените писмени доказателства се установява, че на 20.08.2021г. между В. К. и А.К., като продавач, и ищците Д. Ч. и М. А., като купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ СОС с идентификатор № ***, с административен адрес на имота: гр.

**********************************, с предназначение- жилище, апартамент, с площ от 55 кв.м, ведно с прилежащите части. Съгласно договора, продажната цена на имота е уговорена в размер на 51 500 евро с левова равностойност 100 725 лв., платима по следния начин- в деня на сключване на договора авансово се заплаща по банкова сметка на ответника К. капаро в размер на 5 150 евро или в левовата им равностойност-10 073 лв., а остатъкът от продажната цена от 46 350 евро купувачът се е задължил да заплати по банковата сметка на продавача с банков кредит, който ще бъде отпуснат на купувача от „****************” ЕАД по сметка на продавача, след като в банката се предоставят нотариален акт за учредена в нейна полза ипотека и удостоверение за тежести, от което да е видно, че това е първа по ред ипотека. Според чл.10 от договора, страните са се споразумели сключването на окончателен договор да се извърши в срок до 01.10.2021г., а ако до определения краен срок не е сключен окончателен договор- да се явят на 01.10.2021г. в нотариалната кантора на нотариус Захариева за подписване на такъв. Договорени са още отговорностите на страните при неизпълнение на договора, като според чл.13, при неизпълнение от продавача на поетите задължения, последният дължи връщане на купувача на авансово платената сума по чл.3 от договора в двоен размер.