Решение № 71 от 12.11.2025, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 71 гр. Бургас, 12.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Павел Ал. Ханджиев

Членове:

Боряна Анг. Димитрова

Илияна Т. Балтова при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова като разгледа докладваното от Илияна Т. Балтова Въззивно търговско дело № 20252001000101 по описа за 2025 година

Производството е реда на чл.258 и сл. ГПК.

С Решение № 124 от 28.04.2025 г. на Окръжен съд Бургас, постановено по т.д. № 208/ 2022 г. са отхвърлени предявените от „Виго груп“ ООД - в несъстоятелност, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. Монтана 3400, ***, представлявано от Ив. Р. - синдик, против „Грийн парк палас“ ООД - в несъстоятелност, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас 8000, ***, ет. 2, представлявано от Вл. В. - синдик, искове за приемане на установено между страните, че извършената продажба от страна на „Виго груп“ ООД в полза на „Грийн парк палас“ ООД на собствения на „Виго груп“ ООД недвижим имот, находящ се в УПИ VII, в кв. 54а по регулационния план на гр.

Несебър, одобрен със Заповед № РД-18-46/18.08.2006г. на изп. директор на АК и представляващ поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 12 179 кв.м, обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 47, т. VI, рег. № 8371, нот. дело № 1027 от 22.11.2013г. на нотариус Л.

Ч., регистрирана под № 600 в Нотариалната камара, е нищожна поради: липса на предмет, липса на съгласие и противоречие на закона.

Присъдени са разноски.

1

Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от „Виго груп“ ООД н., с адрес за връчване: гр. София 1421, ул. „Милин камък“ № 50, вх. А, ет.2, ап.5 - адв. К. К., в която същото се обжалва като неправилно и незаконосъобразно. Претендира се неговата отмяна и уважаване на предявените искове.

Развиват се съображения, че с нотариалния акт от 2013 г. въззиваемият е придобил земята под хотел „Виго“ и под комплекса от сгради като цяло седем години след въвеждането им в експлоатация и в този нотариален акт не е посочено, че към момента на сделката теренът е бил напълно застроен, съгласно действащия ПУП, и че с тази сделка се създава съсобственост между продавача и купувача, по ред, обратен на този по чл.63, ал.2 ЗС. Подчертава се, че собственикът на земята се е разпоредил с нея при вече изградени върху същата сгради, инфраструктура, вертикална планировка, тоест при наличие на реализирано мероприятие по ПУП. По мнение на въззивника, сделките по чл.63 ЗС, регламентиращ изключения от принципа по чл.92 ЗС, са императивно и изчерпателно изброени, което прави процесната сделка сключена в противоречие със закона. В допълнение, в процесния акт на разпореждане не се уточняват и изясняват нито правата на приобретателя на земята, нито тези на неговия праводател - собственика на сградите - дали той запазва някакви права и какви, което внася елемент на объркване и противоречие относно действителната воля на страните по сделката, поради което тя следва да се приеме, за сключена при порока невъзможен предмет и следователно нищожна.

Освен това, настоява се в жалбата, земята след застрояването й, се явява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не може да се прехвърля отделно от главната вещ, която обслужва. При позоваване на заключението на вещото лице по изпълнената пред първата инстанция съдебно-техническа експертиза, се заявява, че поземленият имот е с реализирана застройка, с усвоени показатели на застрояване, без възможност за развиване, като в незастроената част са реализирани алеи и зони за озеленяване, поради което се изразява несъгласие с извода на съда за липса на хипотеза на правна невъзможност за прехвърляне на собствеността по отношение на земята без сградата. На следващо място се сочи, че неправилно е прието от съда, че не е налице законова забрана да се извършва продажба на земята, отделно от сградата.

2

Сочи се за безспорен между страните фактът, че изградените в имота сгради са в режим на етажна собственост, във връзка с което се поддържа, че оспорената сделка е сключена в противоречие със закона.

На самостоятелно основание се твърди, че липсва съгласие за сключване на процесната сделка, тъй като в нотариалния акт е било необходимо да се включат уговорки относно действителните права и задължения на страните по сделката, предвид обстоятелството, че се продава застроена земя, но без застройката. По мнение на въззивника, невъзможността да се издири и установи действителната правна воля на страните се релевира като липса на съгласие.

Наведените в жалбата доводи относно симулация във връзка с процесната сделка не следва да бъдат обсъждани, доколкото е налице процесуална преклузия за заявяване на нови фактически твърдения, представляващи основание на иска, пред въззивната инстанция.

Оспорва се изводът на съда, че липсата на представителна власт на лицето, което я е сключило, не представлява нищожност на сделката, като сключена при липса на воля, като се сочи, че твърденията в исковата молба касаят липса на съгласие за сключване на покупко-продажбата, а не липса на представителна власт.

В срока по чл. 263 ГПК е постъпил отговор от „Грийн парк палас“ ООД н., с адрес за връчване: гр. София, ***, в който се изразява позиция за неоснователност на въззивната жалба, за законосъобразност и обоснованост на обжалваното с нея решение и се инвокира искане за оставяне без уважение на жалбата и потвърждаване изцяло на постановения съдебен акт.

Въззиваемият противопоставя съображения, че фактическа и правна невъзможност за разпореждане с предмета на оспорената сделка в процесния случай не са налице, обектът - поземлен имот, представлява годен предмет на разпоредителни действия, самостоятелен и индивидуализиран като площ, местонахождение, граници и номер, и не е изключен от гражданския и търговски оборот.

Сочи се, че вещното право на строеж може да бъде собственост на лице, различно от собственика на земята, без да е налице законова забрана да се извършва продажба на земята, отделно от сградата. Изразява се подкрепа на 3 констатацията на съда от първа инстанция, че по делото не е доказано построените в поземления имот сгради да са в режим на етажна собственост, като от самите твърдения в исковата молба е видно, че въззивникът счита себе си за собственик на сградите в поземления имот.

По отношение липсата на съгласие, се сочи, че въззивникът е направил легитимно волеизявление за сключване на сделката, чрез управителя си Огнян Найденов, който, видно от справка в Търговския регистър, към датата на сделката е имал правомощия да представлява дружеството.

Въззивната жалба е подадена в преклузивния срок, от легитимирана да обжалва страна, срещу акт, подлежащ на обжалване и отговаря на изискванията на правната норма за редовност. Следователно, същата е допустима за разглеждане по същество.

При извършената служебна проверка, съгласно правомощията по чл.269 ГПК, Апелативен съд Бургас констатира, че постановеното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.

Като взе предвид изложените в жалбата съображения, доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства и съобрази закона, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Пренесени за разглеждане пред настоящата инстанция са предявени в обективно евентуално съединение искове с правно основание чл.26 ЗЗД, с които дружеството - въззивник атакува като нищожен договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № 47, т. VI, рег. № 8371, нот. дело № 1027 от 22.11.2013 г. на нотариус Л. Ч., регистрирана под № 600 в Нотариалната камара, с който дружеството – въззивник се е разпоредило в полза на въззиваемото „Грийн парк палас“ ООД със собствения си недвижим имот, описан в акта като УПИ VII, в кв. 54а по регулационния план на гр. Несебър, одобрен със заповед № РД-18-46/18.08.2006 г. на изпълнителния директор на АК и представляващ поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 12 179,88 кв. м.

Първоинстанционният съд е установил правнорелевантните факти, установяване на факти пред въззивната инстанция не е провеждано.

Настоящият състав препраща към фактическата обстановка, приета от първоинстанционния съд и изложена в обстоятелствената част на атакувания 4 съдебен акт.

В обобщение и в аспект на повдигнатите в жалбата оплаквания, следва да се отбележи, че съгласно констатациите на изпълнената в първоинстанционното производство съдебно – техническа експертиза, за поземлен имот с идентификатор ***, със заповед № 487 от 16.08.2004г. на кмета на Община Несебър е одобрено частично изменение на ПУП-ПРЗ, като е променено предназначението от „за почивни станции и озеленяване“ в „за курортно строителство“. Поземленият имот, като затворен комплекс, е застроен с пет сгради: сграда ***, представляваща апартаментен хотел, сграда ***, представляваща апартаментен хотел, сграда ***, представляваща апартаментен хотел, сграда ***, представляваща апартаментен хотел и сграда

***, представляваща хотел. В комплекса са разположени и три открити басейна, закрит басейн, лоби бар, летен бар, ресторант, фитнес център, спа център, басейн, интернет, заседателни зали, стая за игри за деца, паркинг, подземен паркинг, боулинг, дискотека/нощен клуб, рецепция, магазини, аптека, клиника, ресторант и банки. По данни, събрани от експерта, построеният комплекс върху поземления имот с наименование „VIGO” е изграден по одобрени инвестиционни проекти и разрешения за строеж, както следва: разрешение за строеж № 249 от 26.08.2004г. за “Хотел Панорама II“ с ресторант и дневен бар, разрешение за строеж № 34 от 17.03.2006г. за „Открит плувен басейн 1“ и разрешение за строеж № 35 от 17.03.2006г. за „Открит плувен басейн 2, 3 и 4“. Въведен е в експлоатация с разрешение за ползване № СТ-12-1056/2006г. на ДНСК като строеж „Хотел Панорама II-„хотел Виго“.

Към 22.11.2013 г. датира, според представения гореописан нотариален акт, контестираната като нищожна транслативна сделка. В приетия като доказателство нотариален акт изградените към момента на разпореждането сгради и съоръжения в имота не фигурират, липсва изразена от съдоговорителите воля относно разпореждане със същите в полза на приобретателя.

На тази фактологическа база въззивникът поддържа и пред настоящата инстанция правните си твърдения, че процесното съглашение е извършено при невъзможен предмет, при противоречие със закона и при липса на съгласие от страна на дружеството - продавач. По отношение 5 противоречието със закона се изразява становище, че сделките, с които собственикът може да се разпореди, като изключи приложението на приращението по чл.92 ЗС, са лимитативно посочени в чл.63 ЗС и процесната сделка влиза в колизия с това императивно правило. Като следващ довод се навежда и че разпореждането е недействително, тъй като касае прехвърляне на земята, придобила статут на обща част, относно сграда в режим на етажна собственост, чието прехвърляне, отделно от постройката, която обслужва, е запретено по смисъла на чл.38 ЗС. В жалбата се изяснява, че порокът невъзможен предмет се поддържа, основан на аргументи за неяснота и противоречие относно действителната воля на страните по горепосочения нотариален акт. Липсата на съгласие се обосновава със съждения за невъзможност от обективираното в акта да се издири и установи действителната воля на съдоговорителите, както и липса на представителна власт на представляващия дружеството – прехвърлител към момента на възникване на продажбеното правоотношение.

В хипотеза на предявени искове за недействителност на прехвърлителна сделка на различни основания, съдът е длъжен да разгледа основанията на нищожност, подредени според тежестта на порока: от найтежкия - противоречие на закона, през по-леките - липса на основание, липса на съгласие, привидност, невъзможен предмет и противоречие на морала, до най-лекия - липсата на форма – така в Решение № 198 от 10.08.2015 г. на ВКС по гр.д. № 5252/2014 г., IV г.о.

В настоящия случай следва да се разгледа на първо място основанието противоречие със закона.

Без основание се поддържа от въззивника, че нормата на чл.63 ЗС предвижда ограничение относно разпореждане на собственика на застроен имот със земята, когато застройката е вече реализирана. В трите развити в разпоредбата хипотези е уреден правният институт на суперфицията, предвиждащ възможност притежанието на постройка и земята, върху която тя е изградена, да съществуват в патримониума на различни правни субекти. От това нормативно разрешение не може да се изведе, че титулярът на правата върху земята и построеното не може да транслира голата собственост в полза на другиго, като запази за себе си собствеността върху сградата – какъвто е настоящият случай.