Решение № 16581 от 09.09.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16581 гр. София, 09.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 161 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ВАСИЛ КР. ПЕТРОВ при участието на секретаря БОРЯНА М. ТОШЕВА като разгледа докладваното от ВАСИЛ КР. ПЕТРОВ Гражданско дело № 20241110104927 по описа за 2024 година

Предявени са искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

Ищецът Д. Т. К. твърди в подадената на 26.01.2024 г. искова молба, че е собственик на магазин с площ от 143 кв.м. на три нива, който имал само общи стени и таван със сграда с адрес: гр. София, район „**“, ул. „**“, № 4, както и на офис с площ от 54,6 кв.м., който се намирал на ет. 1 в същата сграда в режим на етажна собственост. На 17.01.2024 г. било проведено общо събрание на етажната собственост, на което били взети шест незаконосъобразни решения. Оспорва като незаконно решението по т. 1 от дневния ред, с което е приет окончателен стойностен размер на ремонтите през периода 2019 г. - 31.12.2023 г. в размер на сумата от 106868,27 лева без ДДС и, че същите са необходими разходи. Счита, че извършените със собствени средства на собственика „**“ ЕООД в периода 2019 г. - 2023 г. ремонти не са „необходими“ по смисъла на т.8, § 1 ДР ЗУЕС, защото не са извършени за отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. Не било взето решение на управителния съвет по чл. 48, ал. 5 ЗУЕС. Нарушен бил чл. 11, ал. 1, т. 7 ЗУЕС. Приемането на извършените разходи за ремонт за 2019 г., 2020 г., 2021 г. и 2022 г. било недопустимо да се извършва от ОС, провеждащо се през 2024 г., тъй като се нарушавала разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 4 и т. 8, пр. 1 ЗУЕС – за предходните 2019 г., 2020г., 2021г. и 2022 г. не са приемани годишни бюджети за разходите, нито са приемани планове за извършване на ремонти. В периода от 2018 г. до настоящия момент нямало прието решение на ОС на собствениците за основен ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване и което решение да е прието с мнозинство от две трети, съгласно разпоредбата на чл. 48, ал. 4 вр. чл. 18, ал. 3 ЗУЕС. Собственикът „**“ ЕООД не бил уведомявал в периода от 2018 г. до настоящия момент управителя на ЕС за необходимостта 1 от ремонт и последният да не е свикал ОС. Собственикът „**“ ЕООД не бил представял документи, които да удостоверят плащанията. Не били провеждани ОС на ЕС през 2020 г., 2021 г., 2022 г. и 2023 г. Ищецът бил собственик на магазин, който е напълно отделен от всички други самостоятелни обекти в сградата и е с отделен вход от всички други помещения. Другият обект собственост на ищеца било съвсем малко помещение и не се ползвало. Сградата била паметник на културата и не е представено разрешение от Министерството на културата за извършване на ремонтите. Със същите аргументи ищецът оспорва като незаконно и решението по т. 2 от дневния ред да се разпредели общият размер от 106868,27 лева без ДДС между двамата съсобственици, като в тежест на ищеца е да заплати на „**“ ЕООД сумата от 9799,82 лв., без ДДС. Оспорва като незаконно решението по т. 3 от дневния ред, с което е приет отчет за направени разходи по управление и поддръжка на общите части на сградата за периода от 01.08.2019 г. до 31.12.2023 г., в размер на 356550,80 лв. без ДДС и е взето решение да разпредели задълженията на ищеца, както следва за 2019 г. - 2710.32 лв., без ДДС за 2020 г. – 6737,66 лв., без ДДС за 2021 г. – 6937,34 лв., без ДДС за 2022 г. – 8216,78 лв., без ДДС за 2023 г. – 8093,60 лв., без ДДС. Сочи, че е собственик на магазин, който е напълно отделен от всички други самостоятелни обекти в сградата и е с отделен вход от всички други помещения. Другият обект собственост на ищеца бил съвсем малко помещение и не се ползвал. Останалите обекти са собственост на „**“ ЕООД. По тази причина разходите за ел. енергия, вода, охрана и СОТ, асансьор, стелки, климатизация, ДДД обработка, пожароизвестяване, консумативи и възнаграждение на управител не се дължат от ищеца, защото не се ползват от ищеца и не ползват по никакъв начин имотите му. Тези разходи били само за сметка на „**“ ЕООД, който бил собственик на всички други обекти в етажната собственост. Ищецът не бил взел отношение при извършване на тези разходи, нито някой е го е попитал дали е съгласен. Смята, че приемането на отчет за направените разходи по управление и поддръжка на общите части за 2019 г., 2020 г., 2021 г. и 2022 г. е недопустимо да се извършва от ОС, провеждащо се през 2024 г. По вече изложените съображения за предходното решение оспорва като незаконно и решението по т. 4 от дневния ред, с което е взето решение да се потвърди механизмът на разпределение на разходите по управление и поддръжка на общите части, съобразно притежаваните и.ч. от общите части на сградата, да определи размера на тези разходи от 356550,80 лв. без ДДС за периода от 01.08.2019 г. до 31.12.2023 г., и да се определи частта, дължима от ищеца на 32695,70 лв., без ДДС и да се задължи ищецът да ги плати на „**“ ЕООД. Оспорва като незаконно решението по т. 5 от дневния ред, с което е взето решение считано от 01.01.2024 г. ищецът да заплаща месечни вноски разходите по управление и поддръжка на общите части, в размер на 674,47 лв., без ДДС и да ги плаща не на ЕС, а на „**“ ЕООД, защото разходите се фактурирали на „**“ ЕООД. Ако изобщо се дължат вноски от ищеца, те се дължали на ЕС, а не на „**“ ЕООД. Обстоятелството, че „**“ ЕООД фактурирало тези разходи и си приспадало ДДС, нямало отношение към управлението и поддръжката на общите части на сградата. Оспорва като незаконно решението по т. 6 от дневния ред, с което е взето решение ищецът да заплати на „**“ ЕООД 51228,05 лв., без ДДС, като разходи за управлението и поддръжката на общите части на сградата за периода 2 от 01.01.2017 г. до 31.12.2023 г., разпределени, както следва: за периода 01.01.2017 г. 31.07.2019 г. – 18532,35 лв., без ДДС, за периода 01.08.2019 г.-31.12.2023 г. - 32695,70 лв., без ДДС. Нямало проведени ОС на ЕС през 2020 г., 2021 г., 2022 г., и 2023 г., и за част от месечните вноски е изтекла абсолютната давност от три години. Претендиралите от ищеца месечни вноски били за части на сградата, които не се ползват от него, а само от „**“ ЕООД.

Ето защо ищецът моли съда да отмени решенията от общото събрание.

Ответниците етажни собственици в сграда с адрес: гр. София, район „**“, ул. „**“, № 4, оспорват исковете като неоснователни. Общото събрание било надлежно свикано и проведено. Ремонтите били неотложни, а не необходими. Разпределението на разходите, както и тези за поддръжка и управление било извършено в съответствие с изискванията на закона и взетите решения от предходните общи събрания, включително и такова, проведено на 22.08.2019 г. Неоснователни и в противоречие на чл. 51, ал. 9 ЗУЕС били доводите на ищеца, че ищецът трябва да плаща съобразно ползваната от него част от идеалните части от общите части на сградата, а не съобразно притежаваната идеална част. Принципът „не ползваш - не плащаш“ изключвал отговорността, която следвало да носи всеки собственик и водел до неоснователно обогатяване на неплащащия етажен собственик за сметка на плащащите си. Наведените от ищеца твърдения за изтекла давност за част от вноските за поддръжка и управление, което да съставлява основание за отмяна на решенията по т. 6 от дневния ред, не съоблразявали, че вземане дори и да е погасено по давност, може да бъде изпълнено правно валидно, тъй като правото продължава да съществува. Неоснователни били и доводите, черпени от непровеждане на общи събрания за сочените в исковата молба години. Правният ред не обвързвал непровеждането на общо събрание за предходна година с опорочаване на последващо общо събрание. Непровеждането било свързано с ковид епидемията. Наред с това ищецът не бил проявил инициатива за свикване на общо събрание.

Молят за отхвърляне на исковете. Претендират разноски.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства и доводите на страните съобразно чл. 12 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС

Искът по чл. 40 ЗУЕС е конститутивен и има за свой предмет субективното потестативно материално право на отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни собственици. Решенията на общото събрание на етажните собственици се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени към постигане на определена цел. След влизането им в сила решенията са задължителни за всички етажни собственици, включително и за тези, гласували „против“ на общото събрание, както и за неучаствалите лица. Предмет на отмяна по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС могат да бъдат само приети позитивни решения, свързани с някаква промяна в правния мир, неблагоприятно засягаща било ищеца, било друг етажен собственик. Без значение е дали етажният собственик е гласувал за или против атакуваното решение. От друга страна, в правомощията на съда, сезиран с иск за проверка на законосъобразността на 3 решението, не влиза възможността той да замести решението на общото събрание на етажните собственици. Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения, допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, стига тези основания да са заявени в процесуално-преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

По делото не се спори, а и от събраните доказателства се установява, че на 17.01.2024 г. е проведено общо събрание на етажната собственост, в което са били представени 100% от общите части на собствениците на самостоятелни обекти, като не се спори, че ищецът притежава два самостоятелни обекта с общо 9,17% от общите части, а останалите 8 обекта с общо 90,83% са собственост на „**“ ЕООД. Не се спори, че предишното общо събрание на етажната собственост е било през 2019 г., а общи събрания за 2020 г., 2021 г., 2022 г. и 2023 г. не са провеждани.

Твърденията на ответниците са, че в периода, в който общи събрания не са провеждани, етажният собственик „**“ ЕООД, а не етажната собственост, чрез управителя й, е правил необходими разноски и разходи за поддръжка и управление на сградата. С процесното общо събрание са приети решения такива разходи да се разхвърлят между етажните собственици съразмерно с дела им в общите части.

Съгласно императивната норма на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание в случаите, когато е уведомил управителя за необходимостта от такъв, но той не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването. Разходите за извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по чл. 50 след представяне на документи, удостоверяващи плащанията. Ако това правило не бъде изпълнено, то съгласно следващата ал. 7 на чл. 48 ЗУЕС етажният собственик има право да предяви иск срещу останалите собственици.

Редът за защита на „**“ ЕООД е да води исков процес срещу Д. Т. К., не и да се опитва да възстанови разходите си посредством решение на общото събрание на етажната собственост. Самата етажна собственост като такава, в случая неперсонифицирана, няма вземане за уравнение на сторени разходи. Впрочем нейните разходи са покрити и платени.

По отношение на разходите за поддръжка и управление на етажната собственост, тези разноски се извършват, ако са предвидени в Правилника за вътрешния ред или по решение на общото събрание – чл. 48, ал. 8 ЗУЕС. Ако един етажен собственик е плащал със собствени средства такива разходи при липса на решение на общото събрание, той следва по исков ред да се опитва да възстанови разходите си от останалите етажни собственици, по арг. за по-силното основание от чл. 48, ал. 7 ЗУЕС и по арг. на чл. 41 ЗС, според който полезните разноски се извършват само по решение на общото събрание на етажната собственост.