Решение № 157 от 13.11.2017, Районен съд - Балчик

Личните данни в текста са заличени.

Р

Е Ш Е

Н И Е

№

13.11.2017 г. гр.

Балчик

В И М Е Т

О Н А

Н А Р О Д А

Районен съд-Балчик граждански състав на дванадесети октомври през две хиляди и седемнадесета година в публично заседание в следния състав:

Председател : Цонко Иванов

Членове :

Съдебни заседатели: секретар Радостина Стоилова прокурор като разгледа докладваното от съдия

Иванов гр.дело

№ 151 по описа за 2017 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано от „МАРИОС ЕСТЕЙТС“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление от гр. Варна, ***, партер, представлявано от Г.К., чрез пълн. адв. Б.З. ***, офис 1, срещу „СИБАНК“ ЕАД, ЕИК *********, гр. София, р-н Красно село, бул. „Цар Борис III No 1, представлявана от П.Г.А. и С.А.Г.с пр. основание чл. 170 ЗЗД и цена на иска: 5969.60 лв.

Ищецът, чрез пълномощника си, твърди, че по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в н.а. № 74, том X, рег. № 7415, дело 1385/2008 г., на нотариус О.О.рег.№ 109, с район на действие PC-Балчик, вписан в Сл.Вп вх.рег.№

4173/14.11.2008 г., акт №150, том IX, дело 2441/2008 г., придобива недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 14/четиринадесет/, тип МЕЗОНЕТ-в груб строеж, с брой нива на обекта-две, намиращ се в жилищен комплекс „Кранево Кашулис Райска Градина“, блок Е, ет.2/втори/, в с.Кранево, общ.Балчик, със ЗП от 128.96/сто двадесет и осем цяло и деветдесет и шест стотни/кв.м., от които на ниво едно 65.40 кв.м. и на ниво две 63.56 кв.м., състоящ се от дневна, кухня, 2 спални, 3 бани с тоалетна, балкон, вътрешно стълбище, който обект по схема е с ид.№ ***/тридесет и девет хиляди четиристотин петдесет и девет, двадесет и три, петдесет, четири, едно/, при граници на обекта: на етажа ид.№ 4.2,, под обекта ид.№ 4.13, над обекта ид.№ няма, заедно с прилежащата му изба №21 /двадесет и едно/, с площ от 8.95/осем цяло и деветдесет и пет/кв.м., попадащи в сграда № 4/четири/ в ПИ-урбанизирана територия с площ от 9 067/девет хиляди и шестдесет и седем/кв.м., намираща се в м-ст „Юрлука“, представляваща имот с ид.№ ***/ тридесет и девет хиляди четиристотин петдесет и девет, двадесет и три, петдесет/, ведно с прилежащите му 6.2661 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж. Към момента на изповядване на сделката, имота е завършен в груб строеж, съгласно представеното удостоверение за степен на завършеност н. акт обр.14, чист от вещни тежести, права и претенции на трети лица. След закупуването на цитираното жилище сградата, където то се намира не е въведена в експлоатация, тъй като дружеството инвеститор - „Голден Бългериан Девелоперс“ ЕООД, ЕИК: *********, е обявено в несъстоятелност с р..№ 221/11.03.2013 г. на ВОС по т.д.№ 2429/2011 г. В рамките на това производство, което е приключило към настоящия момент, имуществото на дружеството е ликвидирано от назначения синдик и кредиторите удовлетворени по реда на ТЗ. Непосредствено преди коледните празници на 2016 г. от съседи, също собственици на апартаменти в „Кранево Кашулис Райска Градина“ разбира случайно, че ЧСИ С.С. № 739 на КЧСИ с район на действие ДОС, е насрочил за 23.12.2016 г. опис на апартаменти в жилищния комплекс, сред които попада и неговия апартамент. Остава изненадан, тъй като няма задължения към никого, а въпросното жилище никога не е било обременявано с вещни тежести в полза на трети лица.

След като извършва надлежните справки чрез адвокат, установява, че в рамките на и.д. № 20167390400297, с взискател „СИБАНК“ ЕАД и длъжник „Голден Бългериан Девелоперс“ - в несъстоятелност е насрочен опис на имота му описан по-горе, като качеството в изпълнителното производството по преценка на съдебния изпълнител е ипотекарен длъжник. Ответникът твърди, че по силата на договор за ипотека, сключен с н.а.№ 167, том XI, рег.№ 6259, дело №1667/2007 г., на нотариус О.О.№ 109 на НК, с район на действие РС-Балчик, вписан в служба по вписванията с вх.№5119/03.12.2007 г., акт № 161, том II, дело 3181/07 г., по отношение на апартамента му е учредена ипотека, като възползвайки се от правата си на кредитор и по силата на заповед за изпълнение и изпълнителен лист, издадени в негова полза в рамките на ч.гр.д. №16185/2011 г. срещу длъжника „Голден Бългериан Девелоперс“ - в несъстоятелност, има право да се удовлетвори от собственото му жилище. На 23.12.2016 г. от 9.00 ч. ЧСИ С.С. в присъствието на вещи лица и представители на банката пристъпва към опис на имущество, за което е и съставен протокол, включващ и неговото жилище. За влизане в жилището му е използван ключар, който е разбил патрона на входната врата с оглед извършването на описа. Патрона е подменен с друг, като достъпа до жилището му е отнет от ЧСИ С.. В рамките на изп.д.297/16 г. е изготвена и експертна оценка на имота му, като предстои същият да бъде обявен на публична продан. Твърди, че по отношение на собственото му жилище подробно описано по-горе не е налице надлежно учредена посредством вписване ипотека с н.а.№ 167, том XI, рег.№ 6259, дело №1667/2007 г., на нотариус О.О.№ 109 на НК, с район на действие PC-Балчик, вписан в служба по вписванията с вх.№5119/03.12.2007 г., акт № 161, том II, , дело 3181/07 г.

Видно от справка в имотен регистър, извършена към датата на депозиране на исковата молба в съда, вписванията по партидата на моя имот № 15987 са започнали от 23.12.2008 г., сред тях с №2/23.12.2008 г. е вписана покупко-продажбата, а под № 1/03.08.2016 г. е вписана възбрана от ЧСИ С.С. по изп.д. № 297/16 г.

Твърди, че никога не е сключвал договор за ипотека и за него не е възниквало задължение, нито като солидарен, нито като ипотекарен длъжник. По отношение на договорната ипотека, твърди, че същата е недействителна, на няколко правни основания. На първо място не са изпълнени изискванията на чл. 166 ЗЗД, а именно ипотеката да бъде вписана, тя да бъде учредена върху поединично определени имоти и за определена парична сума. В договора за ипотека обективиран в н.а. № 167, том XI, рег. № 6259, дело № 1667/2007 г., на нотариус О.О.№ 109 е индивидуализиран парцела върху, който се учредява ипотеката, както и построени в него сгради, но не е налице индивидуализация на обектите в сградите, сред които е и неговия апартамент. Липсата на индивидуализация на обектите прави ипотеката недействителна и на основание чл.170 ЗЗД, тъй като създава неизвестност за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане, или размера на сумата, за която се учредява ипотеката.

При подписване на н.а № 167, том XI, рег. № 6259, дело № 1667/2007 г., на нотариус О.О.№ 109 няма описани и приложени архитектурни проекти, за да се установи кои конкретно обекти се ипотекират в полза на банката. Дори описанието на отделните сгради не е достатъчно подробно, няма описание на етажност и брой обекти в сграда, както и каква част от кредита обезпечават.

Няма описани отделни обекти, а очевидно собственият му такъв съществува в правния мир към него момент, има идентификатор към момента на сключване на договора, граници и съседи, площ и т.н. Не е налице и описание каква част от кредита обезпечава всеки апартамент, ако собственикът желае да заплати, не може да защити интересите си. От справките от АВ се вижда, че няма вписани върху техните обекти ипотеки, няма и вписани върху сградите, в които се намират, т.е. не е имало как да се запознаят и проверят предварително, въпреки наличието на идентификатори към момента на сключване на договора за ипотека. Не са налице реквизитите на чл. 166 ал. 2 ЗЗД; чл. 170 ЗЗД, няма тъждество между обектите, няма индивидуализация, конкретизация и т.н., абсолютно схематично изготвен и изписан нотариален акт. Налице е основателност на оспорването на договора за ипотека на специалното основание по чл.170 от ЗЗД, включващо изискване за тьждественост на имота, предмет на ипотеката, свързано пряко с необходимите реквизити на договора, изброени лигитимно в чл. 167, ал.2 от ЗЗД. Терминът „тьждественост" означава, че към момента на учредяване на ипотеката имотът трябва да съществува и да бъде конкретизиран. Липсва конкретизация на имота, същия не е индивидуализиран с необходимите по закон реквизити, поради лаконичното му описание, граничещо с липса на такова. Липсват съществени индивидуализиращи белези като идентификатор, площ, граници, разположение. от какво се състои обекта, прилежащи части и т.н, са достатъчна предпоставка за уважение на настоящият иск. Моли да бъдат призовани на съд и след като съдът разгледа представените доказателства да се произнесе с решение, с което на основание чл.170 ЗЗД, да прогласи нищожността спрямо ответника „СИБАНК“ ЕАД, ЕИК:

*********, на договора за ипотека, сключен с н.а. № 167, том XI, рег.№ 6259, дело №1667/2007 г., на нотариус О.О.№ 109 на НК, с район на действие РС-Балчик, вписан в служба по вписванията с вх.№ 5119/03.12.2007 г., акт № 161, том II, , дело 3181/07 г., по отношение на имота на ищеца, а именно: апартамент № 14/четиринадесет/, тип МЕЗОНЕТ - в груб строеж, с брой нива на обекта-две, намиращ се в жилищен комплекс „Кранево Кашулис Райска Градина“, блок Е, ет.2 /втори/, в с.Кранево, общ.Балчик, със ЗП от 128.96 /сто двадесет и осем цяло и деветдесет и шест стотни/ кв.м., от които на ниво едно 65.40 кв.м. и на ниво две 63.56 кв.м., състоящ се от дневна, кухня, 2 спални, 3 бани с тоалетна, балкон, вътрешно стълбище, който обект по схема е с ид. № *** /тридесет и девет хиляди четиристотин петдесет и девет, двадесет и три, петдесет, четири, едно/, при граници на обекта: на етажа ид.№ 4.2, под обекта ид. № 4.13, над обекта ид. № няма, заедно с прилежащата му изба №21/двадесет и едно/, с площ от 8.95 /осем цяло и деветдесет и пет/ кв.м., попадащи в сграда № 4 /четири/ в ПИ - урбанизирана територия с площ от 9 067/ девет хиляди и шестдесет и седем/кв.м., намираща се в м-ст „Юрлука“, представляваща имот с ид.№ ***/ тридесет и девет хиляди четиристотин петдесет и девет, двадесет и три, петдесет/, ведно с прилежащите му 6.2661 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж., който не е описан и включен в договора за ипотека. Моли присъждане сторените в производството разноски, съгласно списък по чл.80 ГПК.

Ответникът “СИБАНК” ЕАД, със седалище и адрес на управление гр. София, 1612, ***, ЕИК: *********, представлявано заедно от изпълнителните си директори Ф.Я. и П.А., чрез пълномощника юрисконсулт Никола Николов и съдебен адрес:*** А, изразява несъгласие с предявените искове от страна на третото задължено лице "МАРИОС ЕСТЕЙТС" ЕООД, с ЕИК:

*********. Твърди, че подадената искова молба е недопустима, а исковете са неоснователни, незаконосъобразни и недопустими. Не се съгласява с твърдението, че към момента на закупуване на описания в исковата молба имот от страна на "МАРИОС ЕСТЕЙТС" ЕООД, с ЕИК: *********, е направена необходимата справка и в нея не били установени наличие на каквито и да били тежести.

Въпросната справка е направена само и единствено по партида на имота, който се закупува.

В полза на СИБАНК ЕАД надлежно е учредена ипотека с нотариален акт с № 167, том XI, peг. № 6259, дело № 1667/2007 г. на нотариус О.О.с №109 от НК, вписана в Службата по вписванията - Балчик с вх. рег. 5119 от 03.12.2007 г., акт 161, том II, дело № 3181 от 2007 г., за обезпечаване на вземанията на ипотекарния кредитор "СИБАНК" ЕАД, от страна на длъжника “ГОЛДЕН БЪЛГАРИАН ДЕВЕЛОПЕРС"

ЕООД - в несъстоятелност, ЕИК: *********. В ипотеката поземления имот и всички сгради са определени чрез техните кадастрални номера - идентификатори, което само по себе си е достатъчна индивидуализация на ипотекираното имущество от страна на ипотекарния длъжник. Уговорено е ипотеката да се разпростре и върху построеното - описани са и самите сгради, с идентификатори, няма как да възникне неизвестност за тъждеството на ипотекирания имот включващ приращението, включително построеното в сградите множество отделни самостоятелни обекти. По този начин е налице достатъчна яснота относно имотите, които са предмет на ипотеката. Непосредствено след извършването на строежа (след въвеждането и в експлоатация) цялата сграда, ведно с всички обекти в нея ще принадлежи на собственика на терена, което е предпоставка ипотеката да се разпростре върху всички тях. Последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата има възможност да установи наличието на ипотека само и единствено по персоналната партида на собственика на терена, което е настоящия случай не е направено при сключване на договора за продажба между „ГОЛДЕН БЪЛГАРИАН ДЕВЕЛОПЕРС" ЕООД и "МАРИОС ЕСТЕЙТС" ЕООД, като даже в самия нотариален акт не е посочена изобщо декларация от страна на продавача, че недвижимия имот, предмет на сделката не е обременен с никакви тежести. Ако беше извършена надлежна справка по партида на дружеството продавач - ипотекарен длъжник "ГОЛДЕН БЪЛГАРИАН ДЕВЕЛОПЕРС" ЕООД - в несъстоятелност, ЕИК: