Решение № 1294 от 22.01.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 1294 гр. С, 22.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на първи септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА при участието на секретаря НИКОЛЕТА АС. БОЖКОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело ...0241110104490 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Ж. Н. Г., с адрес: гр.

С... срещу Етажната собственост на блок № ...., с адрес: гр. С, ул. ..... С първоначалната и допълнена на 31.05.2024г. искова молба се иска да се отменят всички решения, взети на общото събрание на Етажната собственост, проведено на 11.01.2024г., поради противоречието им с императивни правни норми и поради неспазване на реда за свикване и провеждане на общото събрание.

Исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответника, който в срока по чл. 131 ГПК е подал писмен отговор чрез адв. Е., с който оспорва иска като неоснователен.

Предявените искове са по чл. 40, ал.1 от ЗУЕС за отмяна на решенията, взети на проведено на 11.01.2024 г. Общо събрание на етажната собственост /ЕС/ на сграда с административен адрес гр. С, ул. .....

Ищцата твърди, че общото събрание е проведено след свикването му с нередовна покана, подписана от лице, което не е управител на ЕС. Същата била изпратена само до собствениците на апартаменти в блок ..., но не и до собствениците на гаражи и ателиета в този блок, както и че не е изготвен протокол за провеждане на общото събрание и/или такъв не й е връчен надлежно. В съдебно заседание се представлява от пълномощник, който твърди, че миникомплекс „Б“ е частно сдружение, което не е по ЗУЕС и няма как да задължи никой от собствениците да заплаща каквито и да е разходи. Твърди се, че служебната бележка от р-н “К“ е от 2018 г. и не касае председател на етажната собственост по ЗУЕС, а председател на сдружение по Булстат, което е различно.

Ответникът твърди, че на 11.01.2024г., при спазване на всички изисквания на закона се е провело общо събрание на собствениците от Етажна собственост на миникомплекс „Б“, с 1

ЕИК *********, находяща се на адрес: гр. С, ул. ..... Сочи, че тази етажна собственост е възникнала след построяването в ограден парцел на 5 блока, с контролиран достъп за външни лица, с общи зелени площи, алеи, външно осветление, наети от нея лица за администриране, извършване на ежедневни дейности по почистване и охрана. Решението за общо управление е взето на общо събрание, проведено на 28.07.2005г. В проведеното съдебно заседание се уточнява, че ответникът не твърди, че е налице затворен комплекс по ЗУЕС, тъй като когато собствениците в петте блока са взели решение за съвместно управление е била учредена собственост на различни лица, които нямали общо с инвеститора. Етажната собственост е била учредена през 2005 г. преди законодателят да създаде нормата за затворен комплекс. Представя сверени копия на: Правилник за вътрешния ред в Етажната собственост, на протокол за проведено на 28.12.2023г. общо събрание, на документи, свързани с провеждане на процесното общо събрание, служебна бележка за управител на ЕС, на протокол от общото събрание, проведено на 28.07.2005г. и др. документи.

В тежест на ищцата е възложено да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост; че общото събрание е взело решенията, чиято отмяна се иска; че исковете за тяхната отмяна са предявени в преклузивния срок, както и всички факти и обстоятелства, на които основава своите искания и възражения.

В тежест на ответника е възложено да докаже спазването на императивните изисквания по отношение на свикването, провеждането и вземането на решения на Общото събрание, както и че взетите решения не противоречат на императивни правни норми.

От събраните по делото доказателства се установи следното във фактическо отношение:

Видно от Правилника за вътрешния ред в етажната собственост на Миникомплекс „Б“ – гр. С /чл. 1/, същият се състои от пет жилищни сгради в режим на етажна собственост, намиращи се в гр. С, ул. ..... Правилникът има за цел да допълни със специфични правила спрямо конкретната обстановка на миникомплекса общата правна уредба на етажната собственост, съдържаща се в членове 37-49 от ЗС и в ЗУЕС. Правилникът урежда взаимоотношенията между съсобствениците и обитателите на миникомплекса при пълно зачитане на техните законни права и в съответствие с принципите на справедливостта, добросъвестността и добрите нрави, а адресати на нормите на правилника са собствениците на обекти в миникомплекс Б, членовете на техните семейства и домакинства, както и лицата, които пребивават по един или друг повод на територията на комплекса.

За съществуването си ответникът черпи основания от общо събрание на собствениците на жилища от миникомплекс „Б“, гр. С, ул. ...., за което е съставен протокол от 28.07.2005 г., от който се установява, че събранието е свикано съгласно изискванията на Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост.

За ответникът е налице активна регистрация в регистъра БУЛСТАТ.

С покана от 28.12.2023 г., поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградите 2 в Миникомплекс „Б“ в 11:30 часа на 28.12.2023г., е свикано общо събрание на собствениците на жилища, находящи се в Миникомплекс „Б“ – гр. С, ул. ...., .... и ул. ....., с дата и час на провеждане съответно на 11.01.2024 г. от 18 часа, при следния дневен ред: т. 1. Доклад за изпълнението на бюджета на ЕС за периода от 01.01.2023 г. до 31.12.2023 г.; т. 2. Обсъждане и приемане на бюджет за 2024 година; т. 3. Приемане на изменения в Правилника за вътрешния ред в етажната собственост на МК „Б“, във връзка с приетите от НС изменения в ЗУЕС; т. 4. Обсъждане на проблема с длъжниците и вземане на решение за по-нататъшни действия; т. 5 Други въпроси. Като автор на поканата е посочен управителен съвет на ЕС на МК „Б“ като липсват имена и подписи на членове на УС. Като доказателство по делото е представено и сверено копие на протокол за поставяне на тази покана на общодостъпно място на входа на сградите от миникомплекса, подписан от лицата, които са го изготвили: председателят на УС В П и собственика на ат. ... - А Д..

Видно от протокол от 11.01.2024 г. за заседание на общото събрание на собствениците от ЕС на МК „Б“ на адрес: гр. С, ул. ...., .... и ул. ....., такова общо събрание се е провело на отложено с един час заседание, започнало в 19: 00 часа, на което са присъствали лично или чрез представители 29 лица с право на глас, собственици на обекти в МК, съгласно списък представляващ Приложение № 1 към протокола, представляващи 33, 15 % идеални части от общите части на ЕС. По имена са посочени упълномощените лица по чл. 14 от ЗУЕС. От протокола е видно, че общото събрание е избрало председател на заседанието и протоколчик, както и че на събранието са взети решения по всички точки от дневния ред, като са посочени лицата, които са взели становища по обсъжданите въпроси и техните изявления, изписани са взетите решения и е посочен начина на гласуване със „за“, „против“ и „въздържал се“. Видно от протокол за поставено съобщение по смисъла на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, изготвянето на протокола е било оповестено, чрез поставяне на съобщение на видно и общодостъпно място на входа на сградите в МК „Б“ в 18:30 часа на 18.01.2024 г. Този протокол е подписан от председателят на УС В П и собственика на ат. ... - А Д..

На 16.02.2018 година Столична община, район К е издала служебна бележка на В Г П, живущ в гр. С, ул. ....., в уверение на това, че същият е вписан в регистъра на районната администрация с рег. Индекс РКС 18-ГР94-452 като управител на етажна собственост „Миникомплекс Б“ с административен адрес: гр. С, ул. .... и ул. ...., считано от 12.02.2018 г.

При установеното от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Предявения иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС е допустим. Налице е изискуемата по закон активна и пасивна материална и процесуална легитимация на страните по делото. Видно от списъка на присъстващите на общото събрание на етажните собственици на жилища от Миникомплекс „Б“ от блок ... на адреса, който е част от миникомплекса – гр. С, ул. ...., ответникът счита ищцата Ж. Г. за част от процесната етажна собственост. Собствеността на жилище на процесния адрес на Ж. Г. се доказа и от справката от Имотния регистър в Агенцията по вписванията – гр. С.

Ищцата е оспорила решенията на общото събрание в преклузивния 30 - дневен срок, тъй като то се е провело на 11.01.2024 г., а исковата молба е депозирана в съда на 24.01.2024г.

3

Разгледан по същество предявения иск за отмяна на решенията на общото събрание от 11.01.2024 г. е основателен, поради следното:

Ответникът не е регистриран като търговец и не е юридическо лице с нестопанска цел.

Видно от приложеното по делото извлечение с информация от регистър БУЛСТАТ – справки, ответникът Миникомплекс „Б“ е регистрирано по БУЛСТАТ, с основна дейност услуги за населението некласифицирани другаде. От публичните данни, съдържащи се в регистъра БУЛСТАТ може да се направи общия извод, че ответникът е гражданско сдружение, чиято дейност е свързана повече с административен отколкото с икономически контрол, на какъвто подлежат регистрираните по БУЛСТАТ, макар че по делото не се събраха доказателства за извършвана икономическа или стопанска дейност.

Миникомплекс „Б“ гр. С се състои от пет жилищни сгради, всяко от които е в режим на етажна собственост. Една от тях, в която живее и ищцата, се намира на адрес: гр. С, ул. .....

Затова миникомплекс „Б“ като съвкупност от няколко сгради няма характеристиките на етажна собственост по смисъла на чл. 1 от ЗУЕС, съгласно който етажната собственост урежда отношенията, свързани с управлението на общите части на всяка сграда, която е в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях в тази сграда.

Миникомплекс „Б“ не е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, за което не се спори по делото. Затова за него не е налице особения режим на управление на общите части по чл. 2 от ЗУЕС, а именно, това да се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Не са налице и изключенията, визирани в чл. 3 от ЗУЕС, съгласно който за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от ЗС. Миникомплекс „Б“ представлява обединение на собственици на самостоятелни обекти в пет броя сгради на посочените адреси, което обединение съдът не може да подведе и под нормите на чл. 25 и сл. от раздел III „Сдружение на собствениците“, във вр. с чл. 9 от ЗУЕС, макар да разкрива някои общи белези със сдружението на собствениците, уредено в посочените норми като например вписването му в регистъра по чл. 47а, ал.1, т. 2 от ЗЕУС и в регистъра БУЛСТАТ.

Сдружението на собствениците по чл. 25 и сл. от ЗУЕС, като една от формите на управление на ЕС, е въведена през 2011 г. с изменението на ЗУЕС в ДВ, бр. 57 от 2011 г. Видно от събраните по делото доказателства, за съществуването си ответникът черпи основания от общо събрание на собствениците на жилища от миникомплекс „Б“, гр. С, ул. ...., за което е представен протокол от 28.07.2005 г., от който се установява, че събранието е свикано съгласно изискванията на Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост, а първият правилник, на който е основан вътрешният ред на миникомплекс „Б“ е приет на основание чл. 4, ал. 1 и ал. 5 от ПУРНЕС на заседание на общото събрание на етажната собственост на миникомплекса на 19.08.2005 г.

Изложения анализ дава основание на съда да приеме, че атакуваните по реда на чл. 40, ал.

4

1 от ЗУЕС решения на общото събрание на собствениците на етажната собственост на Миникомплекс „Б – гр. С, ул. ...., .... и ул. ....., състояло се на 11.01.2024 г., действително са незаконосъобразни, защото са взети на общо събрание на етажна собственост, която не е учредена по реда на действащия към датата на провеждането му Закон за управление на етажната собственост обн., ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., с последно изменение и допълнение преди провеждане на общото събрание, обнародвано в ДВ, бр. 14 от 17.02.2021 г., в сила от 17.02.2021 г. Налице е както противоречие на взетите решения с императивни правни норми, така и неспазване на реда за свикване и провеждане на общото събрание, затова предявеният иск следва да се уважи като основателен и доказан.