Решение № 5904 от 30.09.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5904 гр. С., 30.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20241100107416 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба от Д. Х. Х., предявена срещу Р. Г. Р., в която ищцата твърди, че е собственик на недвижим имот Апартамент № 24, находящ се в гр. С., на адрес: ул. „******** представляващ самостоятелен обект с идентификатор № ***, с площ 100,35 кв.м., заедно с мазе № 11, с площ от 2,39 кв.м. и с 4,86% идеални части от общите части на сградата. Заявява, че е придобила собствеността върху имота от родителите си - К.Н. Х. и Х.С. Х., по силата на договор за дарение, сключен на 28.08.2016 г. От своя страна, родителите й са придобили собственост върху процесния имот чрез договор за замяна на недвижими имоти, сключен с „КОМСТРОЙ 94“ ЕООД на 20.12.2007 г. По силата на този договор, дружеството е придобило от родителите на ищцата собствеността върху недвижим имот, намиращ се в землището на гр. Созопол, като в замяна то им прехвърля правото на строеж за описания по-горе апартамент. Заявява, че правото на строеж е реализирано на 10.10.2008 г., когато е завършен грубия строеж на сградата, в която се намира апартамента, а самата сграда е въведена в експлоатация на 26.04.2016 г.

През 2016 г. е възникнал спор за собственост по отношение на същия апартамент между ищцата и трето за делото лице - „Графит 04“ ЕООД.

Образуванот о гр. дело № 14969/2016 г. по описа на СГС, 1-17 състав, приключило с влязло в сила на 24.11.2021г. съдебно решение, с което е 1 установено, че ищцата е собственик на процесния апартамент, а ответното дружество е осъдено да й предаде владението. Въз основа на посоченото решение ищцата се е снабдила с изпълнителен лист срещу „Графит 04“ ЕООД и е образувала производство по принудително изпълнение. На 26.07.2023 г. е направен опит за въвод във владение, при който ответникът по настоящото дело - Р. Г. Р., е заявил пред съдебния изпълнител, че владее имота от 2010 г., като се е позовал на констативен нотариален акт, съставен на 07.02.2023 г. по обстоятелствена проверка. Съдебният изпълнител е прекратил въвода във владение предвид установяването на правен спор за собствеността върху недвижимия имот. Твърди, че към момента имотът се владее от ответника без наличие на противопоставимо на ищцата правно основание, с което обуславя правния си интерес от предявяването на настоящия иск. Заявява, че до опита за въвод във владение от 26.07.2023 г. не е знаела, че ответникът по настоящото дело има фактическа власт върху имота. По никакъв начин той не е манифестирал спрямо нея намерението си да го свои и преди това не е отблъснал нейната фактическа власт върху имота. Нещо повече, в хода на производството по посоченото по-горе дело пред СГС, дружеството „Графит 04“ ЕООД като ответник е поддържало твърдението, че упражнява фактическа власт върху имота, поради което е осъдено да предаде владението на ищцата.

В хода на производството въобще не било установено трето лице да има фактическа власт върху имота и да твърди, че е собственик.

Ето защо, моли да бъде установено правото й на собственост върху процесните апартамент, мазе и съответните прилежащи ид. части от общите части на сградата, в която се намира апартаментът и от правото на строеж върху имота, в който е построена сградата, както и ответникът бъде осъден да й предаде владението върху имота. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът Р. Г. Р. подава писмен отговор, в който оспорва предявения иск.

Оспорва правото на собственост на праводателите на ищцата с твърдението, че техният проводател - „Комстрой 94” ЕООД, не е бил собственик на апартамента, съответно на правото на строеж или н а терена, върху който е изграден обекта, нито към момента на сключване на договора за замяна от 20.12.2007 г., нито към завършването на сградата на етап груб строеж на 10.10.2008 г.

2

Твърди, че по силата на сключен на 11.04.1996 г. договор за покупко продажба на 1/10 идеална част от недвижимия имот, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 176, том XXXIV, дело № 6889/1996 г. от 11.04.1996 г. с продавачи М.Г.М. и съпругата му Й.В.Г. и с купувач „ДАТЕКС“ ООД, последното придобива собствеността върху посочената идеална част от имота, в който впоследствие е изграден спорният апартамент. На същата дата (11.04.1996 г.) е сключен договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите между „ДАТЕКС” ООД, М.Г.М. и Й.В.Г., посредством който „ДАТЕКС“ ООД получава в дял и става изключителен собственик на недвижим имот – дворно място. Заявява, че на 07.11.2007 г., след като вече не са б и л и собственици на имота, поради сключване на посочените по-горе сделки, М.Г.М. и Й.В.Г. учредяват право на строеж на „КОМСТРОЙ-94“ ЕООД върху описаният по-горе недвижим имот.

Счита, че доколкото ищцата извежда правата си от прехвърлителна сделка с праводател „КОМСТРОЙ-94“ ЕООД, което дружество не би могло да прехвърли право, което не е придобило надлежно, то и праводателите на ищцата, а оттам - и самата ищца, не са могли да станат собственици на апартамента, предмет на настоящото дело.

На следващо място твърди, че е станал собственик на процесния недвижим имот въз основа на продължило повече от 10 години непрекъснато, явно, несмущавано владение установено върху процесния имот на 01.06.2010 г . Заявява, че владее апартамента и прилежащото избено помещение и до настоящия момент, като никой по никакъв начин не е оспорвал владението му.

През периода от м. Юни, 2010 г. до изтичането на придобивната давност, а и до настоящия момент, ответникът е извършвал действия, манифестиращи упражняването на фактическата власт и своенето на имота - поставил е преграда, чрез монтаж на входна врата, с което е изключил достъпа на трети лица, направил е жилището обитаемо след придобиване на владението, обитавал го е лично или е допускал в апартамента да живеят други лица, правил е множество различни ремонти през целия период на владението, в това число и основен ремонт през 2021-2022 г., заплащал е общите разходи в етажната собственост, припадащи се на апартамента и е извършвал други действия, които извършва собственик на имот от подобен вид. Заявява, че ищцата никога не е имала фактическа власт върху имота, който претендира, нито е правила опити да придобие такава власт и същата никога не се е 3 противопоставяла на владението на ответника.

Застъпва тезата, че ответникът не е бил страна по посоченото в исковата молба гр.д. №14969/2016 г. на СГС, 1-17 състав, поради което и постановеното по същото дело решение не го обвързва.

Заявява, че се е снабдил с титул за собственост - нотариален акт за собственост на недвижим имот по давностно владение с вх.рег. № 6398/07.02.2023 г., акт № 93, том XIV, дело 4336/2023 г. Предвид изложеното и в случай, че не бъде прието възражението му, че ищцата не е собственик на имота по изложените по-горе съображения, моли съда да приеме, че ответникът е собственик на спорния имот въз основа на продължило повече от десет години давностно владение и да отхвърли иска на това основание.

При условията на евентуалност, прави възражение за право на задържане на процесния имот до заплащане от страна на ищцата на направените от ответника подобрения в него, оценявани на 100 000 лева, с която сума счита, че се е увеличила стойността му, вследствие на подобренията. Твърди, че към момента на извършването на тези подобрения – 2021-2022 г., е бил добросъвестен владелец, т.к. към този момент е изтекла придобивната давност и ответникът е извършвал подобренията с убеждението, че ги прави в свой собствен имот. Заявява, че стойността на действителните разходи възлиза на 79 960 лв., но увеличената стойност на имота я надвишава и възлиза на сума в размер на 100 000 лева. Счита, че като добросъвестен владелец има правото на по-високата от двете суми на осн. чл.

72, ал. 1 от ЗС. Претендира разноски.

В първото по делото открито съдебно заседание проведено на 07.03.2025 г., ищцовата страна е направила възражение за непротивопоставимост на ищцата на представените с писмения отговор на ответника Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 176, том XXXIV, дело № 6889/1996 г. от 11.04.1996 г. на I-ви нотариус при Софийски нотариат при СРС, съответно н а договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите от 11.04.1996 г. сключени между М.Г.М., Й.В.Г. и „ДАТЕКС“ ООД, тъй като същите не са вписани. Прави възражение и за наличие на абсолютна симулация относно нотариалния акт и договора за доброволна делба, като твърди, че страните по тях не са целели правните последици по прехвърляне правото на собственост върху процесния имот. Оспорва също, че твърдените 4 подобрения в процесния имот са извършени, съответно, че подобренията в имота са извършени за сметка на ответника.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

На 07.11.2007 г., М.Г.М. и Й.В.Г., като собственици на дворно място, находящо се в гр. С., на ул. „********, съставляващо УПИ ІV-1040 в кв. 29 по плана на гр. С., м. „Витоша ВЕЦ-Симеоново“, са учредили в полза на „КОМСТРОЙ 94” ЕООД, представлявано от М.Г.М., безсрочно право на строеж върху имота за построяване на „Жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина“, съгласно Разрешение за строеж № 372/09.10.2006 г., състояща се от сутерен, пет етажа и подпокривен етаж. Учредителите са запазили за себе си правото на строеж върху част от обектите в бъдещата сграда, а именно: апартамент № 1, апартамент № 2, апартамент № 3, апартамент № 4, апартамент № 12, апартамент № 14, магазин № 1, паркомясто № 11, паркомясто № 7, паркомясто № 8, паркомясто № 10, мазе № 1, мазе № 2, мазе № 3, мазе № 4, мазе № 5 и мазе № 6.

На 20.12.2007 г., К.Н. Х. е сключила договор за замяна с „КОМСТРОЙ 94” ЕООД. С него тя е придобила правото на строеж за апартамент № 24, находящ се на пети етаж, със застроена площ от 100.35 кв.м., състоящ се от две спални, дневна с кухненски бокс, две бани и тоалетни и две тераси, заедно с 4.83% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, заедно с мазе № 11, находящо се на сутерен, с площ от 2.39 кв.м. и 0.03% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото и за паркомясто № 1, находящо се на сутерен, със застроена площ от 12.50 кв.м. и 9.09% идеални части от общите части на сутерена на сградата и от правото на строеж върху мястото. Обектите се намират в сградата, изграждаща се в имота на ул. „********, гр. С..

На 28.09.2016 г., Х. и К. Х.и са дарили на Д. Х. Х. правото на собственост върху апартамент № 24 и паркомясто № 1.

От друга страна, по делото е приет нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 11.04.1996 г. № 176, том XXXIV, дело № 6889/96 г. на 1ви нотариус при Софийски нотариат при СРС, с поставен щемпел за дата на вписване - 11.04.1996 г., с който М.Г.М. и съпругата му Й.В.Г. продават на 5

„Датекс“ ООД 1/10 ид. част от дворно място, находящо се в гр. С., съставляващо имот пл. № 1040 по плана на гр. С., м. „Зоопарк“ с площ 700 кв.м.

С договор за доброволна делба от 11.04.1996 г., с констатирана от съда в Протокол № 5181/20.05.2025 от съдебно заседане по делото, проведено на 16.05.2025г., отбелязана дата на вписване в СВп. - 13.11.2018 г., „ДАТЕКС” ООД получава в дял и става изключителен собственик на процесния недвижим имот – дворно място в гр. С. с площ 700 кв.м., съставляващо имот пл. № 1040 по плана на гр. С., м. „Зоопарк“, срещу уравняване на дяловете със сума в размер на 4 500 000 лева (неденоминирани), като се прекратява съсобствеността върху имота между „ДАТЕКС“ ООД, М.Г.М. и Й.В.Г..

Представен е нотариален акт за собственост на недвижим имот по давностно владение № 68, том 1, рег. № 1201, дело № 15 от 07.02.2023 г. на С.Т. – нотариус рег. № 065 на НК, вписан в СВп. с вх.рег. № 6398/07.02.2023 г., акт № 93, том XIV, дело 4336/2023 г., с който ответникът е признат за собственик на процесния апартамент № 24 на основание давностно владение.