Решение № 223 от 01.12.2025, Районен съд - Първомай

РЕШЕНИЕ

№ 223 гр. Първомай, 01.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЪРВОМАЙ, ВТОРИ СЪДЕБЕН СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СОФИЯ СТ. ТЮТЮНДЖИЕВА при участието на секретаря Петя Г. Монева като разгледа докладваното от СОФИЯ СТ. ТЮТЮНДЖИЕВА Гражданско дело № 20255340100403 по описа за 2025 година

Предявен е иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД във вр. с чл.362 и следв. ГПК.

На 29.04.2024г. ищецът Я. И. Ш., в качеството на купувач сключил с ответницата А. И. А., в качеството на продавач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както следва : ½ /една втора/ идеална част от УПИ **** /*********************/ целият с площ ****** /*********************/ квадратни метра, от квартал *** /****/ по плана на град Първомай, община Първомай, област Пловдив, с административен адрес:

*********************. При граници на УПИ: улица, УПИ ****** /*********************, УПИ ******* /*********************, УПИ

***********

/*********************/ и

УПИ ********

/*********************/. Уличната и дворищната регулации били приложени, ведно с ½ /една втора/ идеална част от масивно жилище със застроена площ от *** /****/ квадратни метра построено в същия имот, ведно с ** /**/ идеална част от масивен гараж с площ от **/ ***/ квадратни метра, построен в същия имот, ведно с ** /***/ идеална част от навес с оградни стени с площ от ** /***/ квадратни метра, построен в същия и ведно с ** /***/ идеална част от навес с оградни стени с площ от * /***/ квадратни метра, построен в същия.

Ищецът бил съсобственик на останалата ** /***/ идеална част на гореописания недвижим имот и сгради в същия. Съсобствеността върху имота ищецът и ответницата придобили по силата на нотариален акт за дарение на 1 недвижим имот №**************, издаден от Р. Р. –районен съдия при Първомайски районен съд и нотариален акт за поправка на нотариален акт за дарение на недвижим имот №***************г. от дата *****г., издаден от Р.

Р. – районен съдия при Първомайски районен съд. Въпросният документ легитимирал прехвърлителя – ответницата като собственик на имота – предмет на предварителния договор.

Определената между страните продажна цена в размер на 9300 лв. била заплатена от ищеца изцяло в деня на подписването на предварителния договор, който служел като разписка за извършеното плащане, съгласно чл.2, ал.3 от договора. На свой ред, ответницата предала на ищеца владението върху имота.

Съгласно чл.5, ал.1 от предварителния договор, страните се задължавали да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, предмет на договора, като на 18.12.2024г. в 09:00 ч. следвало да се явят в кантората на нотариус Н. К. при Първомайски районен съд, рег.№*** на нотариалната камара, находяща *********************. На 14.12.2024г. обаче ищецът получил писмено уведомление от ответницата, че няма да се яви на уговорените дата, час и място за сключване на окончателен договор. Така и станало, въпреки постигнатите уговорки в предварителния договор, до изповядване на сделката по надлежния ред не се стигнало, поради което собствеността върху имота не била прехвърлена на ищеца.

В съдебно заседание се явява лично и пледира за уважаване на иска и обявяване на предварителния договор за окончателен.

В предоставения от разпоредбата на чл.131 ГПК едномесечен срок ответницата А. И. А. депозирала отговор на исковата молба, в който е направила признание на предявения от ищеца иск, посочвайки, че същият е изцяло основателен.

В съдебно заседание, се явява ответницата заедно с процесуалния си представител и моли съда да се произнесе с решение, с което предварителният договор бъде обявен за окончателен. Не претендира присъждане на разноски.

След като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Изложеното от ищеца досежно съдържанието на предварителния договор откъм съществени елементи на бъдеща продажба (предмет на бъдещия окончателен договор, продажна цена, срок на сключване на окончателния договор) отговаря на фактическото положение. Предварителен договор от посочената дата и с посоченото съдържание действително е сключен между посочените страни и депозиран по делото. Същият е сключен в законоустановената писмена форма за действителност по чл. 19, ал. 1 ЗЗД.

Според представения предварителен договор (л. 10 – л.13 от делото), продавачът А. И. А. се е задължила да прехвърли на купувача Я. И. Ш. собствеността върху ** /****/ идеална част от

УПИ ****

/*********************/ целият с площ ****** /*********************/ квадратни метра, от квартал ** /****/ по плана на град Първомай, община Първомай, област

Пловдив, с административен адрес:

*********************. При граници на УПИ: улица, УПИ ****** 2

/*********************, УПИ ******* /*********************, УПИ

***********

/*********************/ и

УПИ ********

/*********************/. Уличната и дворищната регулации са приложени, ведно с ½ /една втора/ идеална част от масивно жилище със застроена площ от **** /***/ квадратни метра построено в същия имот, ведно с ** /***/ идеална част от масивен гараж с площ от ** /***/ квадратни метра, построен в същия имот, ведно с ** /***/ идеална част от навес с оградни стени с площ от ** /****/ квадратни метра, построен в същия и ведно с ** /***/ идеална част от навес с оградни стени с площ от * /****/ квадратни метра, построен в същия.

Владението върху идеалните части в размер ½ от описания имот, както и от построените в същия сгради продавачът А. А. предала на купувача Я. Ш. след подписването на предварителния договор.

Купувачът Я. Ш., от своя страна заплатил на продавача А. А. продажната цена в размер на 9300 /девет хиляди и триста/ лева с подписването на договора на 29.04.2025г., с което плащане договорената между страните продажна цена била напълно изплатена. В чл. 5, ал.1 от договора страните уговорили срок за сключване на окончателния договор, а именно: на 18.12.2024г., в 09:00 ч., в кантората на нотариус Н. К. при Първомайски районен съд, рег.№*** на нотариалната камара, находяща *********************, където следвало да изповядат сделката по нотариален ред.

Не се спори по делото, а и от чл.2,ал.2 и ал.3 на приложения по делото предварителен договор се установява, че купувачът е изпълнил задължението си, като е изплатил изцяло договорената цена за закупуване на процесния имот, разписка за което представлявал самият договор.

Не е спорно по делото, а и се установява от приложените писмени доказателства, и в частност заверени копия на Нотариален акт за дарение на недвижим имот №*******, издаден от Р. Р. –районен съдия при Първомайски районен съд и Нотариален акт за поправка на нотариален акт за дарение на недвижим имот №*************. от дата *********г., издаден от Р. Р. – районен съдия при Първомайски районен съд, че ищецът Я. Ш. и ответницата А. А., които са брат и сестра, са придобили в съсобственост недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор, чрез дарение от техните баба – А. И. Ш., ЕГН:********** и дядо – Я. Г. Ш., ЕГН:**********, изповядано по нотариален ред на 17.12.1997г. от съдия Р. Р. при Районен съд – Първомай. На свой ред бабата – А. И. Ш., ЕГН:********** и дядото – Я. Г.

Ш., ЕГН:********** са придобили собствеността върху имот посредством Нотариален акт №***************г., издаден от Първомайски районен съд за покупко-продажба на недвижим имот. Тези обстоятелства установяват правото на собственост на ответницата върху процесния недвижим имот. От представеното заверено копие на удостоверение за данъчна оценка № ****************г., издадено от Община Първомай, се установява, че данъчната оценка на процесния недвижим имот е в размер на 28 730.40 лева, както и че на основание чл.264,ал.1 от ДОПК няма данни за непогасени задължения за имота. Съгласно издадено от Община Първомай и приложено по делото Удостоверение за семейно положение, съпруг и деца с изх.

№168/09.09.2025г., ответницата е омъжена. Видно от приложено по делото заверено копие на Удостоверение за сключен граждански брак №130904/30.01.1999г., ответницата е сключила брачен съюз на 30.01.1999г., 3 като след брака е променила фамилното си име от „Ш.“ на ,,А.“ /промяната на фамилното име се установява и от служебно извършена справка по реда на Наредба№14/18.11.2009г./.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Предявеният от ищеца иск черпи своето правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Успешното провеждане на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; наличието на правен интерес, обусловен от липсата на доброволно изпълнение от страна на обещателя на задължението за прехвърляне на правото на собственост по нотариален ред, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността – чл.363 ГПК.

В процесния случай се установи, че страните са обвързани от валиден договор за продажба на недвижим имот. Купувачът е заплатил изцяло договорената между страните цена, като задължението е изпълнено точно и по посочения в договора начин.

Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл.

19, ал. 3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл.

586 ал. 1 от ГПК дали праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на сделката.

С ТР №4/2020г. на ОСГТК на ВКС от 09.05.2023г. се приема, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е „съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата за закупи обещаната й вещ /недвижим имот/ при там посочената цена“. По обобщена дефиниция, базирана на съдебната практика, предварителният договор по чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД, имащ за предмет прехвърляне на право на собственост или на ограничено вещно право, е двустранен писмен договор, по силата на който едно лице, наричано обещател /продавач/, поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице, наричано купувач, да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок. Този предварителен договор цели да подготви сключването на окончателния договор между страните под формата на нотариален акт в параметрите на договорените условия – предмет, срок, цена, начин на плащане, което дава основание предварителният договор да се счита като организационен договор. През призмата на гореизложеното, в настоящия казус са налице необходимите изисквания - представеният 4 предварителен договор е действителен, отговаря на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба – индивидуализация на вещта и цената на вещното право, както и обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по договора, състоящо се в заплащане на уговорената цена на вещта, а продавачът не е изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения срок.

От обсъдените по-горе писмени доказателства се налага извод, че към момента на подписване на договора и към настоящия момент ответницата е титуляр на правото на собственост на ½ идеална част от имота, предмет на договора, поради което не съществува пречка за обявяването на договора за окончателен. Наред с това притежаваната от ответницата ½ от имота е нейна лична собственост и не се намира в режим на СИО, тъй като е придобита преди ответницата да сключи граждански брак. За пълнота на изложението следва да се посочи, че находящото се в имота жилище не е семейно такова за ответницата /което обстоятелство е установено с изявление в открито съдебно заседание /, поради което не се изисква съгласие за разпореждане от страна на съпруга на ответницата и разрешение на районния съд по смисъла т.2 от ТР № 5/2013 г., 29.12 2014 год. ОСГТК.