Решение № 658 от 21.12.2021, Районен съд - Разград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 658 гр. Разград, 21.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА при участието на секретаря ДАРИНКА М. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА Гражданско дело № 20203330102168 по описа за 2020 година

Предявени са осъдителни искове по чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС.

Депозирана е искова молба от ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на бул.

Априлско въстание № 23, представлявана от професионален домоуправител “Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД против КР. П. Б. и Г. ИВ. Б. да заплатят сумата общо от 1221,50 лв., явяваща се сбор от месечни такси за управление и поддръжка на общите части на ЕС, вноски фонд “Ремонт и обновление“ и определените с решение на ОС на ЕС вноски за ремонт на покрив за периода 01.03.2017 г. - 31.10.2020 г. През 1998 г. ответникът закупил общински недвижим имот - жилище, апартамент 13 в гр. ***. Етажната собственост, в която е разположено жилището на ответниците се управлява от професионален домоуправител, като решението за това е взето от Общото събрание на собствениците, проведено на 22.12.2016 г. Договорът с професионалния домоуправител бил одобрен с решение на ОС на ЕС, проведено на 16.02.2017 г. Въз основа на това решение бил подписан договор за възлагане на управлението на общите части в ЕС с „Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД, град Разград, предоставящо услугата „Хоум сървиз професионален домоуправител“. Договорът бил подписан на 01.03.2017 г. от упълномощеното от общото събрание лице - М. И.. Срокът на договора не надвишавал предвидения в закона двугодишен срок. След изтичането на последния е проведено ОС на ЕС на 27.02.2019 г., на което общо събрание е прието решение за нов избор на професионален домоуправител. В резултат решението е подписан нов договор за възлагане управлението на общите части в етажната собственост с „Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД, град Разград, предоставящо услугата „Хоум сървиз - професионален домоуправител“. Договорът бил подписан на 01.03.2019 г. за срок от две години. За това обстоятелство Община Разград е уведомена по реда на чл. 466 от ЗУЕС със заявление вх. № АО-04-1-13/20.03.2019 г. По решение на Общото събрание на собствениците в ЕС се събират: такси за управление и поддръжка на общите части, както следва: за управление (такса 1

„домоуправител“); такса за текуща поддръжка и вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“. Размерът на таксите е определен по реда, предвиден в ЗУЕС, като таксата за управление е определена с подписания между професионалния домоуправител и ЕС договор за управление, а останалите такси са определяни с решения на общото събрание на ЕС, съответно на 29.06.2017 г. за размера на таксата за текущи разходи за поддръжка на общите части в ЕС. На ОС на ЕС, проведено на 12.10.2017 г. за определяне размера на таксите за текуща поддръжка за деца над 6-годишна възраст и за собствениците, ползвателите и обитатели, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дена в рамките на една календарна година и определяне на вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“. Решение на ОС на ЕС от 19.03.2018 г., с което се изменя размера на таксата за текуща поддръжка на общите части. Вън от определените такси с ежемесечен характер, в етажната собственост в периода от юни 2020 до октомври 2020 година по решение на общото събрание на ЕС, обективирано в протокол от 04.06.2020 г. са разпределени и начислени за събиране на пет равни вноски суми за ремонт на покрива на сградата.

Разходът е разпределен между съсобствениците по реда на чл. 48, ал. З от ЗУЕС. Собствениците на ап. 13 до момента на предявяване на иска не са заплатили нито една дължима вноска. Твърди се, че задължението им към ЕС е в размер на 1221,50 лв., от които 40 лв. такса „управление“ (домоуправител) за периода от 01.03.2017г. до 31.12.2017 г.; 9,20 лв. - вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 01.11.2017 г. до 31.12.2017 г.; Такса текущи разходи за периода 01.03.2017 г. до 31.12.2017 г. в размер на 40 лв. за двама обитатели; Такса „Текущи разходи” за периода 01.01.2018 г. до 28.02.2018 г. в размер на 4,00 (четири) лв., Такса текущи разходи в размер на 44 лв. за периода 01.03.2018 г. до 31.12.2018 г. Такса „Управление“ за периода 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г. в размер на 48 лв. и Вноска за Фонд „Ремонт и обновяване” за периода 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г. в размерна 61,20 лв.

Твърди се, че периода 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г. таксата за текущи разходи е в размер на 52,80 лв., такса „Управление“ в размер на 48 лв., както и вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 67,20 лв. Твърди се, че за периода 01.01.2020 г. до 30.11.2020 г. такса за текущи разходи в размер на 48,40 лв, такса „Управление“ за периода 01.01.2020 г. до 31.08.2020 г. в размер на 32 лв. и такса „Домоуправител“ за периода 01.09.2020 г. до 30.11.2020 г. в размер на 14,40 лв. на месец по 4,80 лв с ДДС. Твърдят се дължими вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 67,10 лв. за периода 01.01.2020 г. до 30.11.2020 г., Вноски за ремонт на покрив, съгласно решение на ОС на ЕС от 04.06.2020 г., разпределени по реда на чл. 48, ал. 3 от ЗУЕС в размер на 645,20 лв., разпределени на пет равни вноски, считано от 01.06.2020 г. до 31.10.2020 г. Предвид липсата на комуникация със собствениците на жилището и категоричният им отказ за заплащане на дължимите месечни такси към ЕС, периодично били поставяни съобщения на входната врата на жилището на ответниците с информация за дължимите суми, начина на заплащането им, както и телефони за обратна връзка с нас, но това не дало резултат. Ищецът счита, че горепосочените факти обосновават правният му интерес от предявяването на настоящия иск. Претендира и за разноски.

Представя: договор за покупко-продажба на НИ, решения на ОС на собствениците от 22.12.2016 г., от 16.02.2017 г., от 27.02.2019 г., договор от 01.03.2017 г. за управление, протоколи от ОС от 29.06.2017 г., 12.10.2017 г., 19.03.2018 г., от 04.06.20 г.

Ответникът КР. П. Б. отговорил като прави възражение за нищожност 2 на взетото решение по т. 1 от протокол от 16.02.2017 г. на ОС на ЕС и на договор за възлагане на управление на ЕС по реда на ЗУЕС от 01.03.2017 г. като противоречащи на закона, тъй като за вземането на такова решение е необходимо квалифицирано мнозинство, а видно от съдържанието на протокола Общото събрание е проведено при участието на 53.94 % ид.ч. от собствениците на обекти в сградата. От друга страна договора от 01.03.2017 г. е сключен в противоречие с решението на ОС, тъй като в протокола от 16.02.2017 г. е записано навсякъде да се сключи договор с „Хоум офис”, а не с „Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД, поради което липсва съгласие на етажната собственост за сключване на договор за възлагане на управлението с посоченото в него юридическо лице. Посочва, че при свикване и провеждане на Общото събрание от 16.02.2017 г. не са спазени императивните изискванията на чл. 13, чл. 14, чл. 15 от ЗУЕС, изискванията за свикване и провеждане на общото събрание, не е ясно по какъв начин е определен кворума и идеалните части на присъстващите на събранието етажни собственици. Ето защо счита предприетите последващи действия по сключване на Договор за възлагане на управлението от 01.03.2017 г. са недействителни и не пораждащи правни последици. Посочва, че „Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е валидно избран домоуправител и не може да представлява етажната собственост в рамките на настоящото исково производство. Ответникът прави възражение за нищожност на решение по точка 1 /едно/ от Протокол от ОС на ЕС от 16.02.2017 г. и на Договор от 01.03.2017 г., като моли съда да се произнесе по валидността на решението. Прави възражение за нищожност и на решение по т. 2 от Протокол № 6/27.02.2019 г. от проведено ОС на собствениците в ЕС бл.

„Оборотен”, бул. “Априлско въстание” № 23, сграда с идентификатор ***, както и на Договор за възлагане на управлението на етажна собственост по реда на ЗУЕС от 01.03.2019 г., като противоречащи на закона чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД. Съгласно цитираната законова разпоредба възлагането на управлението с договор може да бъде взети с мнозинството повече от 67 на 100 ид.ч. от общите части на етажната собственост за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора и превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо и юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя). Видно от текста на Протокол № 6/27.02.2019 г. на свиканото заседание на Общото събрание са присъствали в първоначално обявения час едва 39.18% от ид. части на сградата, а след изтичане на един час са присъствали 40.78% от ид. части в сградата. Изтъква, че събранието не е било редовно и не е следвало да продължи своята работа, включително и не е следвало да взема решения за избор на нов управител /управителен съвет/ и одобряване на договор за възлагане на управление в хипотезата на чл. 19, ал.

8 от ЗУЕС. Изтъква още, че изискването за квалифицирано мнозинство е императивно и не може да бъде преодоляно в хипотезата на спадащ кворум по смисъла на чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС. Не е определен представител на Етажната собственост от Общото събрание, който да подпише договор за възлагане на управлението. Същото е видно от съдържанието на Протокол от 27.02.2019 г.

Твърди, че е неясно въз основа на какъв акт този договор е подписан от М. Д..

Ето защо излага доводи, че договора за възлагане на управление от 01.03.2019 г. е нищожен, поради противоречие с императивната норма на чл. 19, ал. 8 от 3

ЗУЕС. Твърди, че при свикване и провеждане на Общото събрание от 27.02.2019 г. не са спазени императивните изискванията на чл. 13, чл. 14, чл.

15 от ЗУЕС. Не са спазени изискванията за свикване и провеждане на общото събрание. Не е ясно по какъв начин е определен кворума и идеалните части на присъстващите на събранието етажни собственици. Ето защо твърди, че предприетите последващи действия по сключване на договор за възлагане на управлението от 01.03.2019 г. са недействителни и не пораждат правни последици , а „Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е валидно избран домоуправител и не може да представлява етажната собственост в рамките на настоящото исково производство. Моли съда да отхвърли предявените искове като процесуално недопустими и да му присъди разноските по делото. На основание чл. 111, б.”в” от ЗЗД ответникът се позовава и прави възражение за изтекла в негова полза погасителна давност по отношение на всички претендирани суми за периода преди 30.12.2017 г. за текущи разходи, такса „управление”, вноски за фонд „ремонт и обновяване”. В исковата молба насрещната страна е включила претенции по трите вида плащания за периода от 01.03.2017 г. до 29.12.2017 г., които са погасени по давност, тъй като съставляват периодични платежи. Ответникът прави възражение за нищожност на решение по т. 3 от дневния ред от Протокол № 7/04.06.2020 г. от проведено заседание на Общото събрание. Решението за извършване на ремонт на покрива на сградата етажна собственост е взето с мнозинство от 61.71% от ид. части. Този ремонт съставлява полезни разноски по смисъла на чл. 17, ал. 2, т. З от ЗУЕС, поради което решението за това следва да се вземе с мнозинство от 75 % от ид. части. Алтернативно същото противоречи на императивната норма на чл. 17, ал. 2, т.5 от ЗУЕС и съставлява извършване на основен ремонт, за който е необходимо решението да се вземе с квалифицирано мнозинство от 67% от ид. части. Тези две изисквания за квалифицирано мнозинство са с императивен характер, поради което при нарушаване на същите взетото решение е нищожно по смисъла на чл. 26, ал.

1, предл.1 от ЗЗД. Решението според ответната страна е нищожно и на основание неспазване на правилата за свикване и провеждане на общо събрание на етажната собственост по смисъла на чл.13 - чл.15 от ЗУЕС, тъй като е свикано от професионалния домоуправител, за чийто избор не е налице валидно взето решение, т.е. „Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е имал правомощие да свика заседание на общото събрание след 27.02.2019 г. по смисъла на чл. 12 от ЗУЕС. Изтъква, че не става ясно как е определен кворума при провеждане на събранието на 04.06.2020 г., поради което решението за извършване на ремонт на покрива е взето в противоречие с императивните правила на чл. 12, чл. 13, чл. 14 и чл. 15 от ЗУЕС. Прави възражение за нищожност на взетите решения по т. 6 от Протокол № 3/12.10.2017 г. за определяне на таксите за Фонд „Ремонт и обновяване”, по т. 1 от Протокол № 4/19.02.2018 г. за определяне на таксите за поддържане на общите части в етажната собственост и по т. 3 от Протокол № 2/29.06.2017 г. за определяне на месечните такси за поддържане на общите части. Решенията са взети в нарушение на чл. 13 и чл. 15 от ЗУЕС. Не става ясно как е определен процента на ид. части на присъствалите на събранията и спазена ли е процедурата за свикване на Общо събрание на ЕС. Прави възражение за нищожност на всички решения на етажната собственост взети след 01.03.2017 г., поради нарушаване на императивните изисквания на ЗУЕС за свикване и провеждане на ОС. Всички събрания на етажната собственост след сключването на Договор за управление с „Интербизнес лийгъл кънсалт” 4