Решение № 105 от 23.02.2026, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 105 гр. Бургас, 23.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Иво В. Добрев при участието на секретаря Мария Н. Тошева като разгледа докладваното от Иво В. Добрев Гражданско дело № 20252100101379 по описа за 2025 година

Производството е образувано по повод исковата молба на А. К.,ЛН **********, г********, роден на ***** г., място на раждане: **** с паспорт *****, изд. на ***** г. от отдел на паспортна служба в гр. *****, с удостоверение за продължително пребиваване № *****, изд. на ***** г. от ********, с адрес: **********, чрез адвокат Валентина Горенова, със съдебен адрес гр.Поморие, ул.“Солна“ №39, партер, офис 1 против „Темпострой“ ЕООД, ЕИК 102867186, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Цар Симеон“ №59, ет.1, ап.2, с която е предявена претенция да бъде обявен за окончателен, сключеният между страните на 08.09.2007г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******/**********/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на *******, одобрени със заповед ******* г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: **********, който самостоятелен обект се намира на етаж **** в сграда с идентификатор ******* /*************/, с предназначение: ******, брой етажи ****, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ******* /************/, с предназначение на самостоятелния обект:

********, брой нива на обекта: 1 /едно/, с площ: 66.00 кв. м. /шестдесет и шест квадратни метра/, прилежащи части: 10.50 кв. м. /десет цяло и петдесет стотни квадратни метра/ идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - самостоятелни обекти с идентификатори *********** /************* ****/ и ********** /************* *****/, под обекта: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********** /************* ****/ и над обекта: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********** /************* *****/.

1

Твърди се в исковата молба, че на 08.09.2007г. между ищеца и ,,Темпострой“ ЕООД, представлявано от управителя П.В. е сключен предварителен договор за покупко- продажба на имот, подробно описан. Съгласно уговореното между страните купувачът платил сумата от 10000 евро-капаро в деня на подписване на предварителния договор, а на 13.03.2008г. изплатил изцяло уговорената цена, съгласно представена разписка на стойност 32 345 евро.

През 2010г. се преместил да живее в сградата, която била почти довършена. Крайният срок за предаване на имота- 15.12.2007г. не бил спазен, а ищецът не успял да се свърже с никой от съдружниците. Независимо от това, тъй като строителят явно имал проблеми, купувачът решил да изчака последния да възстанови дейността си. А. К. сочи, че от 15 години живее в процесния апартамент и никой не е оспорил правата му. Не разполагал обаче с документ за собственост, което мотивирало правния му интерес от предявяване на иска.

Уточнява се също така, че по информация на ищеца ответникът се е снабдил с констативен нотариален акт за собственост на процесния апартамент.

Ответното дружество, с депозирания на 26.09.2025г. отговор оспорва изцяло заявената от ищеца претенция. Изразява категорична позиция, че никога не е сключван предварителен договор за продажба на процесния апартамент, нито са получавани каквито и да е суми за прехвърляне собствеността на самостоятелния обект. Оспорва се верността и истинността на представения предварителен договор и разписка от 13.03.2008г. В тази връзка моли ищецът да бъде задължен да представи горните документи в оригинал. Уточнява се също така, че действително ищецът е закупил имот в същата сграда, но друг такъв с идентификатор *******.*** и това е станало на датата, посочена в представената по делото разписка13.03.2008г. Този обект впоследствие бил продаден от ищеца на 23.12.2019г. Налице било сериозно разминаване в посочената продажна цена в договора и тази, която се твърдяло в исковата молба да е заплатена от ищеца. Сградата имала издадено разрешение за ползване още на 16.10.2013г., което било известно на ищеца, поради обстоятелството че е притежавал имот в същата постройка, но с друг идентификатор.

В случай, че въобще се приеме наличие на облигационна връзка между страните ответникът се позовава на изтекла погасителна давност за предявяване на иска и прави такова изрично възражение.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията на страните, прецени представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази закона, приема следното от фактическа страна:

Заявява се в исковата молба, че между страните е възникнала валидно облигационна връзка, като резултат от постигнато между тях съгласие за сключване на договор за покупкопродажба на недвижим имот. Уточнява се, че намеренията на продавача и купувача за окончателно обвързване са обективирани в процесния предварителен договор от 08.09.2007г., по силата, на който ответникът следвало да прехвърли собствеността на самостоятелен обект с идентификатор *******, находящ се в в сграда с идентификатор ******* по кадастралната карта и кадастралните регистри на ******, а ищецът трябвало да заплати цената по начина, описан в същия документ- 10 000 евро- при подписване на 2 договора и 32 345 евро- при сключване на окончателен такъв.

Ответникът се противопоставя на така изложената фактология, като заявява, че не е сключвал процесния предварителен договор. Оспорил е автентичността на процесния документ в частта относно подписа на продавача по същия, което оспорване по съществото си представлява възражение за липса на съгласие за сключване на договора.

За установяване на въведените в процеса фактически твърдения са приобщени множество писмени доказателства- предварителен договор от 08.09.2007г., разписка от П.К.В., схема на самостоятелен обект в сграда, нотариални актове, извлечение от търговския регистър, удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж от 16.10.2013г.

В съдебно заседание и във връзка с оспорването истиността на процесния предварителен договор и представената от ищеца разписка за плащане е открито производство по чл.193 ГПК. От тези оспорени частни документи само договорът е представен в оригинал. Разписката е приложена под формата на копие на оригиналния документ.

Съдът е допуснал изготвяне на съдебно-графологична експертиза със задача да изследва подписите, поставени на мястото на продавач в предварителния договор и в представената разписка срещу името П.В., като установи дали същите са положени от последния. В заключението си вещото лице е изложило подробни съображения, които са го мотивирали да достигне до извод, че така положения върху предварителния договор подпис, за продавач, не е на лицето П.В.. Изследван е детайлно начина на изпълнение на подписа, структурата и отделните негови щрихи. При проведеното сравнително изследване експертизата е установила съвпадения по размер, разтегливост по вертикалата и свързаност, както и различия по транскрипция, обработеност, натиск, сложност, сбитост/по хоризонтала/ и наклон, както и съществени различия по частните признаци на подписа. Според вещото лице така посочените различия по общите и частните признаци са характерни, устойчиви и образуват идентификационна съвкупност, която води до извода, че изследваният подпис не е положен от П.В.. При отговора на втория въпрос експертизата уточнява, че обектът на изследване е представен във вид на копие. Посочва се също така, че съвпадащите общи и частни признаци водят до извод, че подписът е изпълнен от В., но дали е положен от последния няма как да се даде категоричен отговор. В съдебно заседание експертът пояснява, че доколкото подписът не е положен директно върху хартията, той би могъл да се манипулира или да бъде пренесен, поради което и авторството няма как да се установи.

Заключението на вещото лице е неоспорено и прието без възражения, като настоящият състав се солидаризира изцяло с изводите и констатациите на специалистаграфолог. Експертизата е дала обективни, категорични и ясни отговори на стоящите пред изследването задачи. Ето защо и същите, съдът ползва за изграждането на изводите относно правнорелевантните за спора факти.

В качеството на свидетел показания е дал Д.О., който посочва, че познава ищеца от дълго време. Заявява, че е посещавал апартамент №** в сградата в к.к.*****, в който 3 последния живее. Уточнява, че от А. знае, че е придобил два апартамента на посоченото място, както и че е сключил предварителни договори за покупка на същите. Описва мястото, на което се намира сградата и разположението на етажа, където е ситуиран процесния недвижим имот.

При така изяснените фактически обстоятелства, съдът направи следните правни изводи:

Успешното реализиране на потестативното право по чл.19 ал.3 ЗЗД е предпоставено преди всичко от извършване на преценка за наличието на действителен предварителен договор, който валидно обвързва страните, доколкото поначало нищожния договор не поражда действие. Освен това, ищецът следва да е изпълнил задълженията си по предварителния договор, изискуемостта на които е настъпила преди уговорения момент за сключване на окончателния договор (аргумент от чл.362 ал.1 ГПК). Тъй като съдебното решение, с което уважава иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е деривативно правно основание, предпоставка за постановяването му е положително установяване, че ответникът е титуляр на правото, предмет на договора- чл.363 от ГПК. По мнение на съда така предвидените в закона предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен не се установяват в своята съвкупност в настоящото производство от събраните по делото доказателства.

Своевременно, още с отговора на исковата молба, ответникът е релевирал възражение за нищожност на процесния предварителен договор поради липса на съгласие, тъй като подписът, положен за продавач в договора, не е бил положен от П.К.В.. Това възражение е основателно поради следните съображения: Липсата на съгласие като основание за нищожност на правните сделки по чл. 26 ал.2 пр. второ ЗЗД предполага страна съдоговорител да не е изявила волята си, насочена към настъпване на правните последици от атакуваната сделка към момента на нейното сключване. Липса на волеизявление може да има само когато се твърди, че лице, означено като страна по даден договор, не е дало съзнателно съгласие за сключването му. Подписът на съдоговорителя е съставна част от документа, доказващ сключването на договора и се заключава в удостоверяването, че направеното волеизявление принадлежи на лицето, което го е положило. Неистинският и неавтентичен документ материализира изявление, което не е направено от лицето, посочено като негов автор. В разглеждания случай по делото по несъмнен начин е доказано въз основа на заключението на вещото лице изготвило съдебно-почерковата експертиза, че подписът в предварителния договор не е бил положен от П.В.. Щом като подписът за "продавач" в обсъждания договор не изхожда от сочения и означен негов автор, то следва да се приеме, че ответникът не е желаел настъпването на правните последици на сделката. В този смисъл и при съобразяване на съдържанието на облигационното задължение, настоящият съдебен състав приема, че процесният договор, се явява нищожен поради липса на съгласие за сключването му от страна на продавача. Ето защо и само на това основание претенцията по чл.19 ал.3 ЗЗД, предявена срещу ответника „Темпострой“, ЕООД, ЕИК 102867186, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Цар Симеон“ №59, ет.1, ап.2, се явява 4 неоснователна.

Автентичността на подписа на П.В., поставен пред имената му в разписката от 13.03.2008г. също не е установена по категоричен и несъмнен начин. Дори да се приеме за истински, съдържанието на този документ категорично не съответства на договорките, отразени в предварителния договор досежно начина на заплащане на цената и нейният размер. Касае се за съществено разминаване в сумите, което води до извод, че процесната разписка не отразява валидно волята на ответното дружество. Отсъстват и не са представени по делото каквито и да е доказателства, свидетелстващи за последващ акт или волеизявление на търговеца, с който да се потвърди сключената от негово име сделка, ако се приеме, че договорът е подписан от лице без мандат и учредена надлежно представителна власт. Още по малко са приобщени данни /писмена или друга кореспонденция/, свидетелстващи за намерение и желание на ищеца да сключи окончателен договор. При липса на валидно възникнала между страните договорна връзка така заявената претенция за обявяване на предварителен договор от 08.09.2007г. за окончателен следва да се отхвърли, без да се изследват останалите посочени по-горе предпоставки за уважаване на конститутивния иск по чл.19 ал.3 ЗЗД.