Решение № 476 от 20.10.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 476 гр. Варна, 20.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ралица Ц. Райкова при участието на секретаря Елена Ян. Петрова като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Търговско дело № 20263100900266 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба, подадена от Р. П. А., ЕГН **********, с адрес: *****, срещу „Акс Кепитъл“ ЕООД, ЕИК 207804632, със седалище и адрес на управление: с. Яребична, община Аксаково, област Варна, представлявано от И.С.К. – управител, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове, както следва:

-с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3 и чл. 86 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 25 730 евро /двадесет и пет хиляди седемстотин и тридесет евро/, представляваща сума заплатена на отпаднало основание – прекратен Предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство от 19.03.2025г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда 16.04.2026 г. до окончателното изплащане на сумата;

-с правно основание чл.92 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 38 101 евро /тридесет и осем хиляди сто и едно евро/ , представляваща вземане за неустойка при неизпълнение на Предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство от 19.03.2025г., уговорена в т.3.1. от Анекс от 09.12.2025г. към същия договор;

- с правно основание чл. 92 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати 1 на ищеца сумата от 12 766,20 евро /дванадесет хиляди седемстотин шестдесет и шест евро и двадесет цента/, представляваща вземане за неустойка при неизпълнение на задължението за заплащане на дължими суми в срок, уговорена в т.5 от Анекс от 09.12.2025г. към Предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство от 19.03.2025г.;

ИЩЦАТА твърди, че на 19.03.2025г. сключила с продавача „Акс Кепитъл" ЕООД Предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство за АПАРТАМЕНТ № Б19, предвиден за застрояване на пети жилищен етаж, със застроена площ от 60 кв.м , състоящ се от дневен тракт, спалня, баня и тоалет, антре, килер и балкон, при граници: двор, стълбище и коридор, апартамент № Б18 и апартамент № 620, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, който би бил разположен в сграда „ЛОТОС", която ответното дружество е следвало да изгради в ПИ с идентификатор № *** по КККР на гр. Варна, общ.

Варна, обл. Варна, район Владислав Варненчик, м-ност „Караулницата", с площ от 2825 кв.м., номер по предходен план: 220008, квартал 4, парцел Х-8.

На основание чл. 2.1 от Предварителния договор, купувачът Р. А. заплатила по банкова сметка на продавача договорената, първа вноска в размер на 50 323 лева или при превалутиране сума от 25 730 евро.

Нито към момента на сключване на Договора, нито към настоящия момент било започнало строителство на сграда, на място имало изкопана само земна маса/изкоп/.

На 09.12.2025г. било сключено Споразумение-Анекс, с който страните по Предварителния договор се съгласили да прекратят по взаимно съгласие действието на сключения между тях Предварителен договор от 19.03.2025г.

Анексът бил подписан на 09.12.25г. и оттогава облигационната връзка между тях била отпаднала по отношение на Предварителен договор от 19.03.2025г.

С член 3 от Анекса, Дружеството се задължило да върне по банков път платените 25 730 евро, като първа вноска по Договора за строителство и покупка. В чл.3.1 от Анекса Дружеството поело ангажимента да заплати неустойка в размер на 38 101 евро.

Пояснява, че неустойката е уговорена заради виновното неизпълнение на задължението на строителя-продавач да изпълни фактическото строителство на апартамента и да прехвърли вещни права на ищцата. Същата 2 била дължима поради пълното неизпълнение на задълженията на ответника по договора.

Страните уговорили плащането на двете суми да се извърши в срок до 2 месеца от датата на подписване на анекса. Уговорена е и друга неустойка в т.5 от Анекса, а именно, че при неизпълнение на задължението за плащане в срока, продавачът дължи на купувача законна лихва за забава, заедно с допълнителна неустойка в размер на 0,5% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 20% от общото задължение. Пояснява, че неустойката по т.5 не представлява кумулиране на неустойки, а се дължи заради забава в плащането на сумите по т.З и 3.1, от техния общ сбор в размер на 63 831 евро.

Неустойката по т.5 от Анекса се начислява от 09.02.2025г до датата на предявяване на иска - 16.04.2025г. или това било сума в размер на 20 745 евро, но тъй като имало ограничение, договорено от страните - до 20% от задължението, то претендираната неустойка за забава в плащането е в размер на 12 766.20 евро.

Сочи, че в случай, че съдът не възприеме тезата, че предварителният договор е прекратен с анекса, поради договорката в чл.2 от Анекса, съгласно който действието на Договора се прекратява, считано от датата на заплащане на сумите, посочени в т.З и т.3.1 от Анекса, то поради неизпълнение на това задължение, с предявяване на иска и депозиране на исковата молба, ищцата прави едностранно изявление за неговото прекратяване по вина на Продавачастроител поради настъпило пълно неизпълнение.

Поддържа, че дори да не беше прекратен процесният договор, продължаването на действието му е лишено от основание и правна сигурност за изпълнението му, като ищцата нямала правен интерес от продължаване на действието му, поради очакваното настъпване на последиците от развален договор за учредяване на вещни права и отпадане с обратна сила на основанието на което Дружеството се легитимира като собственик на имота и вещното право на строеж.

В срока по чл. 131 от ГПК , от ОТВЕТНИКА по делото не е постъпил отговор на исковата молба.

В съдебно заседание страните не се явяват и не се представляват.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните, съдът приема за установено следното от 3 фактическа и правна страна:

От представените по делото писмени доказателства се установява, че на 19.03.2025г. между страните е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство, предмет на който е бъдещ апартамент № Б19 в сграда „ЛОТОС“, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, район Владислав Варненчик, местност „Караулница“.

На 09.12.2025г. страните са подписали Споразумение-анекс към първоначалния договор. Със същия документ те са уредили последиците от прекратяването на договорната си връзка, като ответното дружество изрично се е задължило да възстанови на ищцата сумата от 25 730 евро и да заплати неустойка в размер на 38 101 евро.

В т. 5 от анекса страните са уговорили и последиците от неизпълнението на задължението за плащане в определения срок, включително мораторна неустойка в размер на 0,5% дневно, ограничена до 20% от общото задължение.

По иска с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето, във връзка с чл.

86 ЗЗД:

Съгласно чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД подлежи на връщане даденото при отпаднало основание. В случая страните са приели, че поради неизпълнение на ответната страна, се съгласяват да прекратят първоначалния предварителен договор и с подписания анекс са уредили последиците от прекратяването, включително задължението на ответника да възстанови получената сума от 25 730 евро. В тази връзка и съдът съобразява, че по силата на анекса ответникът е признал задължението си да възстанови посочената сума и е определил срок за изпълнение, като макар и да не е представен надлежен документ за извършеното плащане от ищеца на ответника на посочената сума, то този факт не е оспорен, а напротив с подписването на анекса, ответникът е признал неизгодния за него факт на получаване на сумата.

Доколкото първоначалното договорно основание е отпаднало вследствие на прекратяването, а сумата не е възстановена в уговорения срок, искът за връщане на сумата от 25 730 евро следва да бъде уважен. При 4 предявен иск за връщане на парично задължение, което не е изпълнено доброволно, длъжникът дължи законната лихва при условията на чл. 86, ал. 1 ЗЗД. С оглед заявения петитум законната лихва следва да бъде присъдена върху сумата от 25 730 евро, считано от датата на подаване на исковата молба - 16.04.2026г. до окончателното изплащане.

По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 38 101 евро:

Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като предварително определено обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да бъдат доказвани по размер. В случая с т. 3.1 от анекса от 09.12.2025г. ответникът изрично се е задължил да заплати на ищцата неустойка в размер на 38 101 евро.

Задължението е поето писмено, размерът му е определен, а падежът е настъпил на 09.02.2026г. След като ответникът не е изпълнил задължението си в договорения срок, вземането за неустойка е станало изискуемо. При липса на доказателства за изпълнение на задължението и при установена валидност на уговорката искът за сумата от 38 101 евро следва да бъде уважен изцяло.

По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 12 766,20 евро:

В т. 5 от анекса страните са уговорили, че при забава в изпълнението на задължението за плащане ответникът дължи законна лихва за забава и допълнителна неустойка в размер на 0,5% от дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от 20% от общото задължение. Сумите, подлежащи на плащане съгласно т. 3 и т. 3.1 от анекса, възлизат общо на 63 831 евро. Уговореното ограничение от 20% от този размер е 12 766,20 евро.

Срокът за изпълнение е изтекъл на 09.02.2026г., като до предявяването на иска на 16.04.2026 г. задълженията не са били изпълнени.

При уговорената дневна ставка от 0,5% и при предвидения максимален размер на неустойката претендираната сума от 12 766,20 евро съответства на договорения лимит от 20% от общото задължение.

Съдът извършва служебна преценка за действителност. При нея следва да се съобразят едновременното начисляване на законна лихва и договорна неустойка, дневният размер на санкцията, максималният размер и интересът, който клаузата обезпечава. Самото съчетаване на законна лихва и 5 договорна неустойка не води автоматично до нищожност. Необходимо е конкретната уговорка да бъде преценена с оглед функциите на неустойката и обстоятелствата към момента на сключване на анекса. При липса на установени по делото обстоятелства, които да обосновават извод, че клаузата е уговорена с цел, излизаща извън присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, съдът приема, че не е доказано основание за непризнаване на договорената неустойка. Поради това и този иск следва да бъде уважен изцяло.

С оглед изхода на спора, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищцата се дължат сторените от нея разноски за заплатена държавна такса в размер на 3063,89 евро.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА „Акс Кепитъл“ ЕООД, ЕИК 207804632, със седалище и адрес на управление: с. Яребична, община Аксаково, област Варна, представлявано от И.С.К. – управител, ДА ЗАПЛАТИ на Р. П. А., ЕГН **********, с адрес:

*****, сумата от 25 730 евро /двадесет и пет хиляди седемстотин и тридесет евро/, представляваща сума заплатена на отпаднало основание – прекратен Предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство от 19.03.2025г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 16.04.2026 г. до окончателното изплащане на сумата, на основание чл. 55, ал.1, предл. 3 и чл. 86 от ЗЗД .

ОСЪЖДА „Акс Кепитъл“ ЕООД, ЕИК 207804632, със седалище и адрес на управление: с. Яребична, община Аксаково, област Варна, представлявано от И.С.К. – управител, ДА ЗАПЛАТИ на Р. П. А., ЕГН **********, с адрес:

*****, сумата от 38 101 евро /тридесет и осем хиляди сто и едно евро/ , представляваща вземане за неустойка при неизпълнение на Предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство от 19.03.2025г., уговорена в т.3.1. от Анекс от 09.12.2025г. към същия договор, на основание чл.92 от ЗЗД.