Решение № 165 от 13.08.2024, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 165 гр. Бургас, 08.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Румяна Ст. Калошева Манкова

Членове:

Събина Н. Х. Диамандиева

Веселка Г. Узунова при участието на секретаря Петя Ефт. Помакова като разгледа докладваното от Румяна Ст. Калошева Манкова Въззивно гражданско дело № 20242000500124 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе пред вид следното:

Производството по делото е образувано по въззивна жалба на „Експенсив ВЮ“ ЕООД, гр.С., ЕИК *, чрез пълномощника юрисконсулт Г., против решение № 39 от 12.01.2024г. по гр.дело № 433/2023г. на Бургаския окръжен съд, с което е прието по отношение на дружеството, че Й. И. Х. от гр.С. З. е собственик на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** в гр.Н., придобит по давност.

Иска се отмяна на решението като неправилно, необосновано и незаконосъобразно. Изложени са възражения за недоказаност на елементите от фактическия състав на придобивната давност – моментът, в който на ищцата е предадено владението върху процесния имот - 21.11.2006г. и намерение за своене на имота, предвид наличието на предварителен договор за продажба и строителство с бивш собственик. Показанията на св. П. се сочат като разколебани, тъй като той също живее в сградата без основание, а и пред съда не е могъл да назове имената на ищцата и съпруга и като обитаващи процесното жилище. Налице е позоваване на показанията на св.Г. за това, че преди 2011г. сградата, в която се намира имотът, не е била годна за обитаване, както и че през 2019г. ответното дружество е договаряло с ищцата условия за продажбата му, като промяната в последствие на показанията се дължи на оказан натиск върху свидетелката от страна на ищцата. За останалите свидетели, К. и М., се изтъкват противоречия в показанията им. Наведен е довод за все още договорни отношения между Х. и бившия собственик 1

„Евродом“ ООД към 20.11.2011г. и 31.12.2014г., на които дати между са сключени допълнителни споразумения към предварителния договор за покупко-продажба, като причината за отлагане е недовършената и невъведена в експлоатация сграда, което препятства ползването на обектите в нея.

Оспорени са платежните документи за заплатена от ищцата цена за имота.

Последната е била държател на обекта, за който не са били издадени акт 14, акт 15 и не е бил въведен в експлоатация. Не е демонстрирано намерение за своене пред собственика на имота – продавач по предварителния договор и изпълнител на строителството. Позоваването на облигационна връзка от страна на Х., по същество е признаване на чужди права, което прекъсва давността. Налице е и констативен протокол от 10.03.2009г. на община Несебър за изградена към онзи момент сграда ат първи и втори етаж, което изключва владение на процесния обект на четвърти жилищен етаж. Като успешно оспорени се сочат и вносни бележки към „Евродом“ ООД за ел. енергия, неправилно ценени от първата инстанция, а представените в последното съдебно заседание писмени доказателства са недопустими, поради настъпила преклузия. В обобщение е посочено, че ищцата не е доказала непрекъснато десетгодишно владение, с неговия начален и краен момент, както и намерение за своене на процесния имот. Претендира отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на иска.

В отговор на въззивната жалба, подаден от Й. И. Х., чрез нейния пълномощник адв.Ц., се иска оставянето и без уважение като неоснователна.

Счита за безспорно установено по делото, че на 21.11.2006г. Й. И. Х. е сключила предварителен договор с „Евроден“ ООД за покупко-продажба на процесния недвижим имот за сумата от 69 728 евро със срок за сключване на окончателен договор - денят на заплащане на последната вноска за цената. В деня на сключването на предварителния договор е заплатена и първата вноска от 2500 евро. По делото не е представен в срок отговор на исковата молба и ответникът е пропуснал да оспори своевременно представените с нея доказателства. Поради изтъкнати от продавача административни пречки, сключването на окончателен договор е отлагано с последващи анекси.

Неправилно се интерпретира съдържанието на договора от 2006г. като се твърди, че съдържа и договаряне за строителство. По делото са събрани доказателства, че към датата на сключването му сградата е била завършена и жилището е предадено на ищцата. Неоснователно се твърди, че св. Г. е променила своите показания поради натиск и заплаха. Представени са писмени доказателства за удостоверяване на владението на имота – договори за изработка на мебели, закупуване на кухненска посуда и домашен текстил.

Налице са доказателства, че след 2007г. консумативите са заплащани от ищцата. Завършването на сградата към 2007г. и готовността и за обитаване се подкрепя от показанията на свидетелите и от представената справка от СГКК, а представеният от ответника констативен протокол не опровергава тези твърдения. Тъй като не е представен в оригинал, той следва да бъде изключен от доказателствата по делото. Безспорно е, че „Евроден“ ООД е заличено в 2 последствие като търговец, а ответникът е придобил негови имоти, сред които и процесния с посоченото постановление за възлагане. Намира за правилен изводът на съда, че в полза на ищцата е изтекла десетгодишна придобивна давност, начиная от края на 2006г./началото на 2007г. Фактическа власт върху имота е установена с предаването на ключа и заплащането на продажната цена, като ищцата се е афиширала като собственик пред третите лица с извършените довършителни работи, обзавеждане и заплащане на консумативите и разноските за имота. Без значение е придобиването на имота от ответника на публична продан, тъй като ищцата го е придобила по давност още към 31.12.2016г. или най – късно в края на 2017г., преди проданта и преди предявяването на настоящия иск. Владението и е било трайно и необезпокоявано, спокойно и несъмнено. Отношенията на въззивника с други лица по повод други имоти са ирелевантни, а твърденията на дружеството за водени между страните преговори през 2019г. не отговарят на истината, поради което и давността не е прекъсната. Моли да бъде потвърдено решението, ведно с присъждане на разноски.

Въззивната жалба е подадена в срок от надлежна страна против подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е допустима за разглеждане по същество. След преценка на становищата на страните, събраните по делото доказателстваи с оглед предвиденото в закона, съдът намира следното:

С обжалваното решение е прието за установено по отношение на „Експенсив ВЮ“ ЕООД, гр.С., че Й. И. Х. от гр.С. З. е собственик на основание давностно владение на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** в гр.Н., м.„К.“, вх.*, ет.*, ап.*, с предназначение – за жилище и площ от 78,31 кв.м., в едно със съответните ид.ч. от общите части на сградата, като ответното дружество е осъдено да заплати на ищцата сумата от 7080 лв. съдебни разноски. Решаващият съд е приел, че Х. е установила фактическа власт върху процесното жилище през 2007г. въз основа на сключен предварителен договор за покупко-продажба и от тогава я упражнява без прекъсване до предявяването на иска на 28.02.2023г.

Презумпцията по чл.69 ЗС, че държи имота като свой я ползва. Още повече, намерението за своене е и установено по делото, предвид заявяването и демонстирането му пред трети лица, заплатила е продажната цена през 2011г., извършила е за своя сметка всички довършителни работи в имота, обзавела го е, участвала е в разноските за общите части в сградата.

Така постановеното решение е валидно и допустимо, като произнесено от законен състав на компетентния съд в надлежно развило се исково производство по допустим за разглеждане иск.

По правилността на обжалвания съдебен акт, с оглед изложените във въззивната жалба оплаквания, съдът приема следното:

Искът е за установяване право на собственост, придобито по давност и има правно си основание в чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл. 79, ал.1 ЗС.

Съгласно разпоредбата на чл.79 ЗС, правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение 3 на 10 години. Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя /чл.68, ал.1 ЗС/.

Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

В исковата молба твърдяната придобивна давност е обоснована с непрекъснато до момента на предявяване на иска владение, започнало на основание предварителен договор от 21.11.2006г. за покупко-продажба на процесния имот от продавача „Евродом“ ООД, гр.Н., когато била изплатена първата вноска от цената в размер на 2500 евро и предаден ключа за жилището, завършено „до ключ“. До 16.04.2007г. ищцата заплатила общо сумата от 68000 евро, при остатък от 1728 евро, дължими в деня на изповядване на сделката. Поради административни пречки, сключването на окончателен договор било отлагано от продавача, който издал единствено справка за платените суми, като се отказал от последната вноска, поради голямото забавяне. От получаването на ключа, ищцата и съпругът се нанесли в жилището, обзавели го, извършили довършителни работи, заплащали консумативи, разноски за общи части и др. През есента на 2021г. непознато лице уведомило Х., че жилището е продадено на „Експенсив ВЮ“ ЕООД, по повод на което извършила справка в търговския и имотния регистри и установила, че за „Евроден“ ООД е било образувано производство по несъстоятелност по т.д. №268/2013г. на БОС, като с решение №431/08.05.2015г. е обявено в неплатежоспособност, на публична продан са продадени редица имоти на дружеството, включително с постановление № 3/13.05.2019г. съдът е възложил на ответника 53 самостоятелни обекта, включително и процесния имот. След плащане на цената по предварителния договор с последна вноска на 22.04.2007г. Х. е владяла имота като свой в продължение на повече от 15 години и счита, че го е придобила по давност.

В законния срок ответното дружество „Експенсив ВЮ“ ЕООД, не е подало отговор на исковата молба. Извън срока е депозиран такъв, който следва да се счита за становище по иска, с което оспорва същия като неоснователен. Твърди, че през 2019г. са водени преговори за споразумения за продажна цена за придобиване на собствеността на база нови договорни отношения с новия собственик, както с други лица с предварителни договори, така и с ищцата, но поради непостигане на съгласие, Х. е прибягнала до съдебно производство. Ответникът оспорва предаване на владението на процесния имот и намерение за своене от 2007г. До 2014г. ищцата е договаряла условия по предварителния договор, което изключва намерение за придобиване по давност да е манифестирано пред стария собственикапродавач, а и пред новия собственик при преговорите през 2019г. Същата е имала качеството на държател на имота.

От приложените по делото писмени доказателства се установява, че на 21.11.2006г. между „Евроден“ ООД, гр.Н. като продавач и Й. И. Х. като купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който дружеството ПРОДАВА на Х. собствения си процесен недвижим имот 4 за сумата от 69728 евро, от която 2500 евро са изплатени при подписване на договора, като остатъкът ще се изплаща на следните вноски: 22500 евро до 22.12.2006г. и по 11182 евро до 22-ро число на месеците януари, февруари, март и април 2007г. Нотариалното оформяне на сделката е уговорено при изплащане на последната вноска, като фирмата-продавач се задължава да предаде апартамента в напълно завършен вид „до ключ“ с добро качество на строителството. Неоснователно е становището на въззивника, че цитираният предварителен договор за покупко-продажба е и договор за строителство.

Липсват клаузи, които да сочат на възложено от купувача строителство на обекта. Напротив, в т.II, 5 е посочено, че купувачът е извършил оглед на имота на място и е запознат с неговото фактическо състояние към съответния момент, което сочи на завършен строеж, в каквато насока са и свидетелските показания. В този смисъл следва да се тълкува и изказът в договора, че „Евроден“ ООД „продава“ на Й. Х. собствения на дружеството апартамент, а не характерното за предварителния договор за покупко-продажба и строителство „се задължава да построи и продаде“. Съгласно съдържащо се в договора отбелязване, имащо характера на разписка, на датата на сделката пълномощникът на продавача е получил първата вноска по договора в размер на 2500 евро. Видно от справка за изплатени суми от 11.01.2011г. на „Евроден“ ООД и приложени платежни документи, Й. Х. е изплатила по горния договор общо сумата от 68000 евро, при остатък за доплащане 1728 евро. С допълнително споразумение от 20.11.2011г. към основния договор страните са констатирали, че Х. е изплатила на дружеството-продавач изцяло дължимата по предварителния договор сума. Съгласили са се, поради възникнали административни пречки, крайният срок за сключване на окончателен договор с нотариален акт за покупко-продажба на процесния имот да се удължи до 31.12.2014г. Сключено е и второ споразумение от 15.06.2014г., с което срокът за окончателен договор е удължен до 31.12.2019г.