Решение № 5252 от 17.10.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5252 гр. София, 17.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-8 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: С. Кюркчиев при участието на секретаря Цветелина П. Добрева Кочовски като разгледа докладваното от С. Кюркчиев Гражданско дело №

20211100113068 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Съдът е сезиран с искове с правно основание чл. 108 от ЗС и чл. 59 от ЗЗД и I обективно и субективно съединени с тях искове с правно основание чл. 233, ал.1 изр. първо от ЗЗД, чл. 232, ал.2 от ЗЗД, чл. 92 от ЗЗД, чл. 86 от ЗЗД.

Ищецът Б.А.Н. /БАН/ поддържа тезата, че притежава правото на собственост върху недвижим имот, представляващ двуетажна сграда „Опитен обор с жилища“, с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед РД-18-138/24.07.2017 на изп. директор на АГКК, със застроена площ на сградата от 796 кв. м. и с местонахождение на сградата в гр. София, бул ****. Своето право на собственост върху обекта ищецът легитимира с правните последици на чл. 10, ал.2 от ЗБАН (обн. ДВ. бр. 85/1991г.), доколкото споменатата разпоредба предвидила, че в собственост на БАН преминават стопанисваните от нея държавни терени, сгради, машини и съоръжения, апаратура, книжен фонд, парични средства и движими вещи, а към момента на влизане в сила на закона, тази сграда била предоставена за стопанисване и ползване на ИБИР при БАН. Правото на собственост на БАН върху процесната сграда било удостоверено и чрез издадения Акт за публична държавна собственост № 0258/23.06.1997г. Макар да била собственост на БАН градата била предоставена на структурното му звено– Институт по биология и имунология на размножаването /ИБИР/ и представлявала двуетажна постройка с разположено на първия етаж от сградата нежилищно помещение т.нар. „опитен обор“, и с разположени на втория етаж от сградата жилищни помещения, които били предназначени за отдаване под наем.

На 10.03.2016г. между Б.А.Н. /БАН/ и ответницата О. Г. М. бил сключен договор за 1 наем, насочен към отдаване на разположеното в споменатата по-горе сграда ЖИЛИЩЕ № 1 с площ от 40 кв.м. за временно възмездно ползване, за срок от три години, считяно от 01.04.2016г. до 01.04.2019г. от страна на наемателката М.. В рамките на процесната сграда, отдаденото под наем помещение се индивидуализирало като жилищно помещение № 1, разположено на втори етаж, в северозападната част на сградата с площ от 40 кв. м, при граници: североизток-външно стълбище, югоизток- апартамент № 2, югозапад-двор, северозапад-двор. Наемателката поела насрещно задължение да плаща месечна наемна цена в левова равностойност на 40 евро и да заплаща разноските, произтичащи от ползването на отдадения под наем имот. На 31.03.2016г. държането на имота било предадено с протокол, подписан от от представители на наемодателя и от наемателката, а според твърденията на ищеца- предаването на държането върху отдаденото под наем жилище в сградата дало формален повод на наемателката О. Г. М. и на съпруга й В. С. М. да получат фактически достъп и до разположените на първи етаж от същата сграда нежилищни помещения:

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 1, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 8.8 кв. м, при граници: североизток-външно стълбище, югоизтоккоридор (помещение № 6), югозапад-складово помещение № 2, северозапад-двор;

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 2, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 26.3 кв. м, при граници: североизток-складово помещение № 1 и коридор (помещение № 6), югоизток-складово помещение № 3, югозапад-двор, северозапад-двор;

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 3, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 20.7 кв. м, при граници: североизток-коридор (помещение № 6), югоизток-складово помещение № 4, югозапад-двор, северозапад-складово помещение № 2;

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 4, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 34.3 кв. м, при граници: североизток-коридор (помещение № 6), югоизток-складово помещение № 5, югозапад-двор, северозапад-складово помещение № 3;

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 5, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 16.4 кв. м, при граници: североизток-коридор (помещение № 6), югоизток - складово помещение на апартамент № 5, югозапад-двор, северозапад- складово помещение № 4; КОРИДОРНО ПОМЕЩЕНИЕ, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 39.8 кв. м, при граници: североизток-външно стълбище и двор, югоизток - складово помещение на апартамент № 5, югозапад-складови помещения № 2, № 3, № 4, № 5 северозапад-складово помещение № 1; След като получили достъп, за да огледат помещенията, наемателката О. М. и съпругът й В. М. самоволно подменили заключващата система на северната врата на първия етаж от сградата и после преградили коридорното помещение, получавайки фактически, самоуправно и без основание изключителната фактическа власт върху споменатите шест помещения.

В завладяните от двамата ответници части от първия етаж на сградата се намирала ВиК инсталацията на жилищните помещения, разположени на втория етаж, където били настанени други наематели. Ответниците О. Г. М. и съпругът и В. С. М. осуетявали не само достъпа на наемодателя, но и този на другите наематели.

2

Неизпълнението на задълженията на наемателката да изпълнява своевременно задълженията си за заплащане на наема и на разноските, свързани с ползването на вещта – мотивирали наемодателя да отправи множество писмени покани към изпълнение, които не дали желания от него резултат. Поради това, наемодателят отправил в адресирано до наемателката писмо с изх. № 814/ФС/03.10.2017г., едностранно писмено изявление, с което я предизвестил за прекратяване на договорното правоотношение, считано от 01.11.2017г.

Писменото уведомление било получено от адресата – наемодателката О. Г. М. още на 16.10.2017г., поради което - за БАН в качеството му на наемодател било налице обосновано правно очакване, за връщане на държането на отдаденото под наем жилищно помещение №1 и за погасяване на генерираните в хода на договора за заем задължения.

Наемателката не изпълнила нито задължението си за плащане по чл. 232, ал.2 от ЗЗД нито пък уреденото в чл. 233, ал.1 от ЗЗД задължение за връщане държането върху имота, поради което изпаднала в забава и за нея се породило задължението да заплати на наемодателя обезщетение по чл. 236, ал.2 от ЗЗД. Размерът на дължимото обезщетение бил фиксиран още при сключването на договора и посочен в предвидената в т.6.4. от неустоечна клауза.

На 09.03.2018г. в деловодството на БАН било депозирано писмено съвместно декларативно изявление на О. Г. М. и на съпругът и В. С. М.. Чрез декларацията подписаните в нея лица признали за упражняваната от тях фактическа власт върху наетото помещение на втория етаж от сградата - в периода след прекратяване на договора от 01.11.2027г., както и за упражняваната фактическа власт върху споменатите шест помещения на първия етаж от сградата. Пред наемодателя, в качеството на адресат на декларацията, подписалите й лица заявила, че в срок до 10.04.2018г. ще освободят всички заемани от тях помещения, а ответницата О. Г. М. ще заплати дължимите суми по договора за наем в срок до 12.03.2018г.

Декларираното не било осъществено включително и до предявяване на иска, поради което ищецът бил принуден да потърси съдебна защита на посочените свои субективни права, произтичащи за някои от помещенията на основание облигационно отношение, а за други- произтичащи от абсолютното право на собственост.

При така изложените фактически твърдения, ишецът претендира за осъждане на двамата ответници - О. Г. М. и В. С. М., да върнат на основание чл. 233, ал.1 от ЗЗД държането върху отдаденото под наем ЖИЛИЩЕ № 1, със застроена площ от 40 кв.м. разположено на втори етаж, в северозападната част на двуетажна сграда „Опитен обор с жилища“, с идентификатор *** по ККК при граници на жилището:североизтоквъншно стълбище, югоизток- апартамент № 2, югозапад-двор, северозапад-двор; При така изложените фактически твърдения, ишецът претендира за осъждане на ответницата О. Г. М., да му заплати на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД –сумата от общо 572, 32 лева, представляваща обща стойност на разходвана в отдадения под наем имот електроенергия, за отчетен период от месеци септември, октомври, ноември и декември на 2017г., месец януари и февруари на 2018г., да му заплати сумата от общо 118, 36 лева, представляваща 3 обща стойност на разходвана в отдадения под наем имот вода, за отчетен период от месеци септември, октомври, ноември и декември на 2017г., месец януари и февруари на 2018г., както и да заплати на основание чл. 86 от ЗЗД - сумата от 19, 61 лева, представляваща общия сбор на мораторна лихва, изчислена върху задълженията за заплащане на консумативни разноски за ползване на имота, за периода, считано от датата на падежа за плащане на съответното месечно задължение за електроенергия и вода, до предявяването на иска, да му заплати на основание чл. 92 от ЗЗД вр. с н. 6.2 и т.6.4 от съдържанието на договора сумата от 187, 76 лева, представляваща предвидена от чл. 6.2. от процесния договор неустойка и сумата от 1032, 68 лева, представляваща предвидена от чл. 6.4. от процесния договор неустойка.

При така изложените фактически твърдения, ищецът, претендира също, след като бъде признато правото му на собственост върху недвижим имот, представляващ двуетажна сграда „Опитен обор с жилища“, с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед РД-18-138/24.07.2017 на изп. директор на АГКК, със застроена площ от 796 кв. м. с местонахождение в гр. София, общ. Слатина, бул ****, да бъдат осъдени двамата ответници О. Г. М. и В. С. М. , да предадат владението върху нежилищни помещения, а именно: СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 1, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 8.8 кв. м, при граници: североизток-външно стълбище, югоизтоккоридор (помещение № 6), югозапад-складово помещение № 2, северозапад-двор;

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 2, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 26.3 кв. м, при граници: североизток-складово помещение № 1 и коридор (помещение № 6), югоизток-складово помещение № 3, югозапад-двор, северозапад-двор;

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 3, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 20.7 кв. м, при граници: североизток-коридор (помещение № 6), югоизток-складово помещение № 4, югозапад-двор, северозапад-складово помещение № 2;

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 4, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 34.3 кв. м, при граници: североизток-коридор (помещение № 6), югоизток-складово помещение № 5, югозапад-двор, северозапад-складово помещение № 3;

СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № 5, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 16.4 кв. м, при граници: североизток-коридор (помещение № 6), югоизток - складово помещение на апартамент № 5, югозапад-двор, северозапад- складово помещение № 4; КОРИДОРНО ПОМЕЩЕНИЕ, разположено на първи етаж, в северозападната част на сградата с площ от 39.8 кв. м, при граници: североизток-външно стълбище и двор, югоизток - складово помещение на апартамент № 5, югозапад-складови помещения № 2, № 3, № 4, № 5 северозапад-складово помещение № 1, както и да бъдат осъдени да заплатят на ищеца, на основание чл. 59, ал.1 от ЗЗД - сумата от 37 319, 54 лева, представляваща обезщетение за неоснователно обогатяване, дължимо поради ползване без правно основание на посочените шест нежилищни помещения на първия етаж от сградата в период 01.04.2016г. 15.04.2018г. С оглед очаквания благоприятен изход от процеса, ищецът претендира за осъждане на ответниците да му заплатят направените съдебни разноски.

4

Ответницата О. Г. М. оспорва всеки от предявените искове, като поддържа становище за неговата неоснователност. В процесуалната си позиция, изразена пред съда, първоначално чрез особен представител, а в последствие чрез изрично упълномощен адвокат, ответницата оспорва както предявените искове за ревандикация на процесните шест нежилищни помещения, така и претенцията за изплащане на обезщетение за неоснователно обогатяване. Оспорва твърдението на ищеца, че е осъществила самоволно и без основание фактическа власт върху споменатите помещения, като посочва изявлението на ищеца, че той самият й е предоставил ключ от споменатите помещения. Независимо от изложеното, ответницата оспорва претенцията за заплащане на договорна неустойка, основана на неизпълнение на наемното правоотношение, като поддържа тезата, че неустоечната клауза била недействителна, поради противоречие с добрите нрави. Моли за отхвърляне на исковете и претендира за осъждане на ищеца, да й заплати направените съдебни разноски.