Решение № 293 от 15.05.2023, Районен съд - Враца

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 293 гр. Враца, 15.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на трети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Магдалена Б. Младенова при участието на секретаря Нина К. Луканова като разгледа докладваното от Магдалена Б. Младенова Гражданско дело № 20221420101568 по описа за 2022 година

Производството е образувано по постъпила искова молба от Б. Д. И., ЕГН:

**********, против М. Н. Х., ЕГН: **********.

В исковата молба се твърди, че през януари 2022 г. ищцата се свързала с ответницата по повод обява за продажба на недвижим имот, качена в интернет. По първоначална уговорка двете се разбрали първо да се направи оглед на имота, на който да присъства представител на ищцата, тъй като тя била в чужбина. Поради забавяне от страна на ответницата, която щяла да бъде в имота на 20-ти февруари, и по нейна молба, ищцата изпратила сумата от 5 000,00 лв. по банков път по сметката на ответницата, без да е направен оглед на имота, с цел сключване на последващ договор. Твърди се, че тази сума служила като аванс, частична престация, която следвало да се приспадне при сключване на последващ договор, а при несключване на такъв – да се върне. Сочи се, че никъде в устната или писмена кореспонденция между страните не било уговорено различно предназначение на преведената сума /задатък или отметнина/. Поддържа се, че на 13-ти март 2022 г., след извършен оглед на имота, ищцата се отказала от сключване на договор поради лошото състояние на имота, което било различно от представяното от ответницата в устната и писмена кореспонденция. Сочи се, че след като ищцата се отказала от сключването на договор, тя помолила ответницата да й върне изпратената сума, като първоначално последната не казала нищо конкретно в тази насока. Същата не уведомила ищцата за намеренията си да задържи внесената сума, като на 25-ти март за първи път ответницата изрично отказала да върне сумата.

Навеждат се доводи, че между страните са водени устни преговори и кореспонденция в онлайн приложения за сключване на предварителен и впоследствие окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Посочва се, че не е налице сключване на предварителен договор в този смисъл, тъй като същият следва да бъде сключен в писмена форма за действителност, а в случая са налице само устни договорки. Поддържа се, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен в устна форма, 1 е нищожен на основание чл. 26, ал. 2, предл. трето ЗЗД, следователно ответницата е получила сумата от 5 000,00 лв. при начална липса на основание и съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД следва да върне получената сума. По тези съображения се иска от съда да осъди ответницата да заплати на ищцата сумата от 5 000,00 лв. като заплатена без основание, ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.

В условията на евентуалност, ако съдът счете, че в случая е налице основание за извършеното плащане, се поддържа, че сумата е заплатена на неосъществено основание – сключване на последващ предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Сочи се, че с престацията е извършена с оглед на очаквано в бъдеще основание – сключване на договор, който обаче не е сключен. Иска се от съда на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД да осъди ответницата да заплати на ищцата сумата от 5 000,00 лв. като заплатена на неосъществено основание, ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.

В условията на евентуалност, ако съдът счете, че основанието е осъществено, се поддържа, че сумата е платена на отпаднало основание, което е съществувало при получаването на престацията, но след това е отпаднало с обратна сила. Сочи се, че дори да се счете, че е сключен някакъв валиден договор в устна форма, то той е развален поради несбъднати уговорки между страните за покупко-продажбата на недвижим имот. Иска се от съда на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД да осъди ответницата да заплати на ищеца сумата от 5 000,00 лв. като заплатена на отпаднало основание, ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.

Претендират се и разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответницата е постъпил отговор, с който предявеният иск се оспорва на първо място като недопустим поради липса на правен интерес на ищцата и активна процесуална легитимация. Изтъква се, че с исковата молба ищцата претендира връщане на сума в размер на 5 000,00 лв. като получена без основание, но без да представя никакви документи, удостоверяващи облигационни отношения между двете страни, като сама твърди, че не е сключвала писмен договор, а са водени само устни преговори.

Поддържа се, че за валидни облигационни отношения е необходимо да бъдат изпълнени съществени условия на договора – форма, предмет, индивидуализация на правата и имота, като тъй като такива липсват, то страните нямат обвързващи задължения помежду си.

Навеждат се доводи, че предявеният иск е неоснователен и недоказан. Сочи се, че на 15-ти януари 2022 г. ищцата заявила чрез вайбър кореспонденция интерес към имот на ответницата. Харесала изпратените снимки и написала на ответницата, че иска къщата.

Ответницата я уведомила, че на 18-ти януари ще бъде в имота и ще изпрати снимки и отвътре. На въпросната дата ищцата сама предложила да изпрати до 24-ти януари част от продажната цена в размер на 10 000,00 лв. и до 20-ти февруари остатъка от продажната цена, като ясно демонстрирала намерението си да закупи къщата. Ответницата обявила продажна цена и предложила да се направи оглед на къщата и след това да се уговорят подробностите. Ищцата казала, че може да се прибере в България при нотариалното прехвърляне, като ответницата заявила, че ако ищцата е сигурна, че ще купи къщата, то тя ще свали обявата за нейната продажба. На 18-ти януари ищцата написала, че със сигурност ще вземе къщата. На 21-ви януари, след оглед на къщата от нейни близки, ищцата изразила колебания относно покупката, като по-късно вечерта потвърдила, че уговорката остава. На следващия ден вече уговорила плащането на заявената в началото сума от 10 000,00 лв., като правила уговорки за различна сума, а впоследствие се водели и разговори относно проблеми с изпращащата банка. На 24-ти януари ищцата направила уговорка за посещение на къщата от майстор, който да прецени колко ще излезе стойността на ремонтните работи, като ответницата я уведомила, че ще бъде в имота на 20-ти февруари. На 26-ти януари ответницата попитала ищцата дали ще пусне капаро за къщата. По-късно същия ден 2 ответницата получила превод от 4 985,21 лв. Навеждат се доводи, че тези действия на ищцата я характеризират като кандидат-купувач, който оставя т.нар. стоп-капаро като гаранция за сериозното си намерение да закупи имот при определени условия. От страна на продавача имотът се сваля от продажба за конкретно договорен срок до подписването на окончателен договор за покупко-продажба. На 20-ти февруари съгласно заявеното месец порано ответницата отишла в имота и изпратила видеоклип на ищцата, която заявила, че къщата е готова за ремонт, но тя не може да определи дата за сделка, тъй като не може да си вземе билет поради лоши метеорологични условия, счупен личен автомобил и др.

Ответницата я успокоила, че къщата е тяхна и ще прояви разбиране. На 13-ти март ищцата уведомила ответницата, че същият ден е направен оглед на къщата и според човека, който го е извършил, къщата не е подходяща за нея и затова се отказва от покупката. На 25-ти март ищцата поискала ответницата да й върне капарото, като твърдяла, че капаро се връща, защото тя е изпратила тези пари, не е работила с тях и не е получила нищо в замяна. След това се съгласила, че за чакането следва да се приспадне някаква сума.

Поддържа се, че няма основание за връщане или намаляване на платената сума, тъй като в случая става въпрос за платено „стоп-капаро“, като страните по бъдещ договор за покупко-продажба на недвижим имот го ползват като взаимен ангажимент, т.е. една от страните /бъдещ купувач/ дава на другата страна /бъдещ продавач/ парична сума, като гаранция за сериозното си намерение за закупуване на имот, за определен срок /до подписване на предварителен или окончателен договор за продажба на недвижимия имот/, а бъдещият продавач се задължава да не преговаря с други лица, и/или да деактивира обявата си за продажба на имота, и/или да не провежда огледи с трети лица. Твърди се, че в случая бъдещият продавач е изпълнил тези условия, деактивирал е обявата и е не е провеждала други огледи до отказа на будещия купувач да закупи имота.

По тези съображения се иска от съда да отхвърли предявените искове. Претендират се и разноски.

Съдът, като взе предвид представените по делото писмени доказателства, доводите и възраженията на страните, прие за установено следното от фактическа страна:

Представени са електронни документи, възпроизведени на хартиен носител като преписи, заверени от страните, които обективират електронна кореспонденция, водена между тях, в онлайн приложение в периода от 15-ти януари до 26-ти март по повод недвижим имот, обявен за продажба от ответницата М. Н. Х..

Прието като доказателство е копие от преводно нареждане за кредитен превод № *******/**.**.**** г., от което е видно, че по банковата сметка на ответницата М. Х. е постъпила сума в размер на 4 985,21 лв. на 26.01.2022 г. с наредител ищцата Б. И., като за основание за превода са посочени имената на ищцата.

Приети като доказателства са и копия от две преводни нареждания, осъществени чрез платформа TransferWise LTD, от които е видно, че по банковата сметка на ответницата М. Х. е постъпила веднъж сума в размер на 4 985,21 лв. с наредител ищцата Б. И. и втори път сума в размер на 17,86 лв., или общо по банковата сметка на ответницата е постъпила сума в размер на 5 003,07 лв.

Представени са електронни документи, възпроизведени на хартиен носител като преписи, заверени от ответната страна, които обективират електронна кореспонденция, водена между ответницата и различни хора, в онлайн приложение в периода от 12-ти януари 2022 г. до 19-ти януари 2022 г. по повод недвижим имот, обявен за продажба от ответницата М. Н. Х..

Приет е Нотариален акт за продажба на недвижим имот № ****, т. **, рег. № ***, дело № **/**г. от **.**.**г. на нотариус И. Л., рег. № **** на НК, с район на действие – Районен съд – Враца, видно от който ответницата М. Н. Х. е прехвърлила собствеността върху поземлен имот с идентификатор № ******.***.**** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 на изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: гр. ***, м.

3

„***”, м. „***”, с площ от 1 464 кв. м., заедно с построените в същия имот сграда с идентификатор № ***.***.***.** със застроена площ от 58 кв.м., предназначение: вилна сграда – енднофамилна, сграда с идентификатор № ***.***.***.** със застроена площ от 18 кв.м., предназначение: постройка на допълващо застрояване и всички други подобрения в имота за сумата от 40 000,00 лв. чрез договор за покупко-продажба на Н.С. М. и И. Б. П..

По делото са събрани и гласни доказателствени средства. От разпита на свидетеля Г.

В. Я. се установява, че същият познава и двете страни по делото и живее на семейни начала с майката на съпруга на ищцата. Свидетелят посочва, че видял, че имало качена обява в интернет за продажба на къща от ответницата М. Х.. От жена си разбрал, че ищцата и съпругът й са харесали къщата, обявена за продажба, и се обадил на ответницата, за да й каже, че те са негови познати и да й предложи да свали обявата, ако иска. Ответницата му отговорила, че щом гарантира за хората, ще свали обявата, след което свидетелят видял, че обявата действително била свалена. Свидетелят посочва, че от жена си разбрал, че уговорката между страните е била да се преведе част от сумата като капаро и след това да се изплати цялата сума. По-късно свидетелят узнал, че сделката не се е реализирала.

Свидетелят твърди, че ищцата не е искала от него да извършва оглед на имота и той не е извършил такъв, тъй като живее в Италия. Сочи, че казал на мъжа на ищцата да изпрати някой негов близък приятел да извърши оглед.