Решение № 35 от 31.01.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 35 гр. гр.Несебър, 31.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Сияна Ст. Д. при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Сияна Ст. Д. Гражданско дело №

20212150101724 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по искова молба вх. № 6939/17.12.2021 г., пояснена и допълнена с молба вх. № 7225/29.12.2021 г. на „Б.С.И.Т.“ ЕАД, ЕИК 10387****, със седалище и адрес на управление: гр. В., бул. „К.Б. I“ №**, ет.*, ап.*, представлявано от П.Р., собственик на самостоятелен обект ид. № *****.***.***.*.**, чрез адвокат А. Д. от АК – В., със съдебен адрес: гр. В., бул. „С.“ № **, вх.*, ап.*, срещу собствениците на Етажна собственост на сграда с ид. № *****.***.***.* по КККР на гр. О., общ.Н., с административен адрес: гр. О., общ.Н., обл.Б., м-ст „Ю.П.“, ПИ с ид. № *****.***.***, бл.

D-Алта, представлявани от управителя – Л. А. К., с която се иска от съда, на основание чл.

40 и сл. от ЗУЕС, да прогласи нищожността, в условията на евентуалност – да отмени решенията, взети от общото събрание на ЕС, проведено на 23.11.2021 г., като незаконосъобразни. Претендират се съдебни разноски.

Заявява се, че ищцовото дружество е собственик на самостоятелен обект в процесната сграда, както и собственик на поземления имот, в който е изградена сградата, и на съоръжения, находящи се в него. Иска се прогласяване нищожността на всички взети решения на оспореното общо събрание, като се излагат доводи, че сградата попада в комплекс от затворен тип, по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС и § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и управлението се осъществява от инвеститора – ищцовото дружество, предвид което провеждането на ОС и взимането на каквито и да било решения е недопустимо, освен по реда на чл. 18 от ЗУЕС или § 56 от ПРЗ на ЗУЕС. Излагат се подробно доводи за незаконосъобразното свикване и провеждане на събранието, като се оспорва наличието на кворум за провеждането, площообразуването, представителната власт на взелите участие лица по отношение на собствениците на самостоятелни обекти. Твърди се, че събранието е нередовно свикано, т.к. се касае до комплекс от затворен тип и не може да се приложи чл.

13, ал. 4 от ЗУЕС, съответно да се уведомят собствениците и ползвателите. Още повече, събранието било свикано от лице, което няма качеството на собственик, обитател или ползвател в сградата, както и същото било проведено в комплекс със сезонен характер, в сезон, в който собствениците фактически отсъстват и на език, различен от българския.

Заявява се още, че секретар-протоколчик, в разрез със закона, е бил адвокат, без представителна власт за собственик; не се приемали предложения за решения, извън обявения ред; нямало мнозинство за взимане на нито едно от решенията; след отлагане на събранието с един час не се съставил нов присъствен списък. Твърдяната нищожност и 1 незаконосъобразност на събранието и конкретно взетите решения е подробно мотивирана, като е обсъден целия дневен ред и всяко взето решение.

С исковата молба и уточнението е оспорено съдържанието на протокола и достоверността на взетите с него решения по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС, като се посочва, че такова оспорване е направено и с нарочни нотариални покани, представени като доказателства по делото. Представят се писмени доказателства.

В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба вх. № 2641/25.03.2022 г. от страна на ответника - собствениците на Етажна собственост на сграда с ид. № *****.***.***.* по КККР на гр. О., общ.Н., представлявана от управителя Л. А. К., чрез адвокат Н. Г. от БАК, със съдебен адрес: гр.Б., ул. “С.” № **, ет.*, с който е взето становище за неоснователност на предявения иск. Излагат се подробни насрещни твърдения за спазване реда за свикване и провеждане на процесното ОС от 23.11.2021 г., като се сочи несъстоятелност на оплакванията на ищеца в този смисъл. Твърди се, че процесното ОС не се явява първо, като на предходно такова от 05.12.2011 г. за управител на ЕС бил избран именно ищецът, предвид което се заявява, че сградата е в режим на етажна собственост. Дава се становище за неприложимост на института на нищожността по ЗЗД, с оглед специалните правила за вземане и отмяна на решенията на ЕС.

Излагат се съображения за неоснователност на оплакванията на ищеца по всяко от взетите решения. Твърди се, че ищецът не е оспорил конкретно достоверността и съдържанието на протокола. Оспорват се твърденията на ищцовото дружество, че процесната сграда попада в комплекс от затворен тип, като се заявява неприложимост на чл. 2 от ЗУЕС към случая и се излагат подробни съображения. При изложените доводи се иска отхвърляне на предявения иск и оставяне в сила на обжалваните решения на ОС на ЕС. Претендират се разноски.

В съдебно заседание, ищцовото дружество се представлява от упълномощения си представител – адв. А. Д. от АК - В., който поддържа предявения иск и моли съда да го уважи и да отмени оспорените решения. Претендират се разноски, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.

Ответната етажна собственост, чрез процесуалния си представител – адв. Н. Г. от БАК, оспорва иска като недоказан и неоснователен и моли за отхвърлянето му. Претендира присъждането на разноски, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

По предявения иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС, в тежест на ищцовото дружество е да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост и че са били взети решенията, чиято отмяна се иска.

В тежест на ответника е да докаже, че решенията са взети при спазване на законовите изисквания, както следва: при спазване на изискванията за свикване на общото събрание, включително чл. 12, ал. 1, т. 1, чл. 13, чл. 14, чл. 15, чл. 16, ал. 3, чл. 17 от ЗУЕС.

С протоколно определение № 466/06.07.2022 г. по делото е открито и производство по оспорване истинността на протокол от провеждането на ОСЕС от 23.11.2021 г., по реда на чл. 193 от ГПК вр. чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС, като след отделяне на спорното от безспорното, съдът обяви за безспорни между страните следните обстоятелства: оспорваното общо събрание е свикано при спазване на процедурните изисквания на ЗУЕС, като се оспорва представителната власт на адв. Г. /в производството по чл. 193 от ГПК/; на 23.11.2021 г. е било проведено общо събрание на етажните собственици, представляваните лица, с пълномощни на руски език, са редовно представлявани на същото; на общото събрание е гласувано решение със съдържание за избор на председател Л. К.; ищецът е собственик на самостоятелен обект в ответната етажна собственост, както и едноличен собственик на поземления имот, както и на басейните, находящи се в този поземлен имот.

С протоколно определение № 768/14.12.2022 г. по делото, съдът обяви за безспорни между страните следните допълнителни обстоятелства: Налице са собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда, които са страни по индивидуални договори, сключени в миналото, действащи понастоящем, вписани и невписани в Агенция по вписванията, по които договори ищецът се е задължил и извършва поддръжка на комплекса, 2 ведно с общите части на процесната сграда.

В изявление на стр. 5 и стр. 6 от протокол от 14.12.2022 г., както и в пледоарията си в ход по същество, представителят на ищцовото дружество заявява, че не оспорва препотвърдената представителна власт на участниците в оспореното общо събрание, предвид което се изчерпва предмета на производството по чл. 193 от ГПК вр. чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС и не се поддържа възражението за нарушения на чл. 14 от ЗУЕС при провеждането на процесното ОСЕС.

Страните не спорят и от представен Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 62, том VI, рег. № 6418, дело № 960/2018 г. на нотариус Стоян А.ов, вписан в НК с рег № 208, район на действие – НРС /л. 18-20 от делото, том I/, се установява, че ищцовото дружество е собственик на описани самостоятелни обекти в сграда с ид. № 4, разположена в имот с *****.***.***.

Видно от протокол, приложен от ответника /съдържащ се в самостоятелен джоб, прикрепен към задна корица на том III от делото – в оригинал, както и в копие – л. 257-310 от делото, том I и л. 120-208 от делото, том I – приложен към исковата молба/, на 23.11.2021 г. се провело общо събрание на собствениците от етажната собственост в посочената сграда, на което се взели решения, предмет на оспорване по настоящото дело.

Тук следва да се отбележи, че при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която дължи съдът, е ограничена само до изрично посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на общото събрание /ОС/. Това следва от характера на производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 от ГПК - Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о.

Във връзка с наведеното възражение за приложение на чл. 2 от ЗУЕС и искането за прогласяване на нищожността на взетите решения от ОСЕС от 23.11.2021 г. на ищеца, съдът намери следното:

По делото бе изготвено заключение по приетата без възражения на страните съдебнотехническа експертиза, извършена от вещото лице инж. К. М., което съдът кредитира изцяло, като компетентно и безпристрастно дадено. Вещото лице, след обследване на представените от ищеца относими писмени доказателства, извършване на справки с Агенция по вписванията – гр. Несебър и община Н., и направен оглед на място, е заключило, че в имота е извършено комплексно застрояване на четири сгради, с предназначение – „Жилищна сграда със смесено предназначение“, съгласно КККР на гр. О. и „Жилищни сгради за сезонно обитаване“, като в сграда “D“ са предвидени и обекти с обществено обслужващо предназначение – ресторант, магазин за хранителни стоки, кафебар, фитнес и SPA център и офис. Експертът е посочил, че съгласно уведомително писмо на община Н., сградите са в режим на етажна собственост, като е вписан комплекс от затворен тип. Посочено е още, че инсталациите са общи за групата сгради до абонатното помещение на всяка сграда, а от там се разделят, като на територията на имота има изградени басейни, открит паркинг, водомерна шахта, резервоар. Констатирано е, че имотът се охранява от жива охрана, която прави обиколки на определен интервал и се удостоверяват с натискане на бутон, има 9 броя камери, покриващи възможните места за достъп до имота на външни лица, монтирани са бариери и метални портали, осигурен е контролиран достъп до двата паркинга, както и е наличен служебен вход за зареждане. Вещото лице е установило, че имотът е ограден с каменни стени, жив плет и телена ограда, като след справка с Агенция по вписванията е посочило и самостоятелните обекти в сграда с ид. № *****.***.***.*, които са с вписани договори по чл. 2 от ЗУЕС – 11 броя. Приложени са от вещото лице и снимки /Приложение 1/, направени на място, както и скица на комплекса /Приложение 2/. В съдебно заседание и на въпроси на адв. Г., експертът заявява, че през имота е предоставен достъп на трети лица - до плажната ивица - през нарочно указан маршрут, преминаващ покрай охранителна кабина и извеждащ към плажа по повишено ниво в периферията на имота.

При съобразяване експертното заключение и разпоредбата на §3 от ДР на ЗУЕС, която дава легалната дефиниция за „Жилищен комплекс от затворен тип“, съдът достигна до извода, че в случая, процесната сграда с ид. № *****.***.***.* по КККР на гр. О., общ.Н. се 3 намира в такъв, доколкото е построена в УПИ с комплексно застрояване, при наличието на 4 боя сгради, с вписан режим на етажна собственост, и други обекти /басейни, резервоар, магазин, офис и др./, обслужващи собствениците и обитателите, при спазен контролиран достъп за външни лица. Този извод не може да се измени, предвид обстоятелството, че през имота има указан контролиран достъп за трети лица до плажната ивица пред комплекса, в какъвто смисъл е направеното от ответната страна възражение. Доколкото плажът съставлява публична държавна собственост, то всяко трето лице следва да осигурява достъп до него, в случай че го препятства, като търпи правото на преминаване на гражданите, доколкото същото не нарушава собственическите му права. Именно такъв е и настоящия случай, като съобразявайки правата на гражданите, ищецът-инвеститор е осигурил контролирано преминаване през собствения му имот за достъп до плажната ивица, което не влияе характеристиките на комплекса.