Решение № 1682 от 29.12.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1682 гр. Варна, 27.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Пламен Ат. Атанасов

Членове:

Ралица Ц. Райкова

Деница Добрева при участието на секретаря Мая М. Петрова като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Въззивно гражданско дело № 20223100501961 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Г. Д. Т., с ЕГН **********, с адрес: ******, действащ чрез адв.С. Б., със съдебен адрес: *****, против Решение №1899 от 13.06.2022г. по гр.д.№20213110106188 по описа на РС Варна, с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателят иск за осъждане на “Алвес“ ЕООД, с ЕИК103812342, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, бул.”Съборни” №11, ет.6, представлявано от В.Т.Д., със съдебен адрес: гр.Варна, ул.”Драгоман" №3, ет.1, чрез адв.Н. Й., да заплати сумата от 13299.64лв., съставляваща левовата равностойност на 6800 евро, представляващи договорна неустойка, дължима на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД вр. с т.19 от Предварителен договор от 04.01.2019г. при разваляне на договора, поради виновно неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху процесният недвижим имот, или в условията на евентуалност да се присъди същата сума, дължима на основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД във връзка с т.6.1 от предварителен договор от 04.01.2019г. като връщане на капаро в двоен размер, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на подаване на исковата молба-28.04.2021г. до окончателното й плащане.

В жалбата се излага, че решението на РС Варна, е незаконосъобразно, неправилно и необосновано. Оспорват се изводите на съдът, че сключеният на 04.01.2019г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, е нищожен, поради невъзможен предмет. Развити са подробни съображения, че с оглед характера на 1 процесната сделка, съответно на нейният предмет, не е възможно същата да попадне в хипотезата на чл.26, ал.2, изр.1 от ЗЗД, било то поради правна или фактическа невъзможност на предмета. Сочи се относима съдебна практика, като са изложени доводи за противоречие на обжалваното решение със същата. По конкретно се поддържа, че в случая дали е възможно или не да се изгради имота, предмет на процесната сделка, зависи единствено и само от волята на ответното дружество, тъй като към момента на подписване на предварителният договор-04.01.2019г. сградата не е била построена и от инвеститора е зависело, какви промени да бъдат направени в инвестиционния проект. Сочи се, че такива промени са направени и апартамент с характеристики сходни, на този който е трябвало да бъде продаден на ищеца, е построен, макар и с голяма забава. Сочи се, че наличието на скосявания в стените на действително изграденият апартамент, по което той се различава от имота предмет на процесната сделка, се дължи единствено на това, че строителят е поискал да построи много по-висока сграда, с близо двойно повече РЗП. На следващо място се поддържа, че неправилно съдът е възприел момента, към който следва да се преценява валидността на сделката, а имено към настъпването на вещно-правния ефект, вместо към момента на постигне на съгласие между страните. В условията на евентуалност, се твърди, че дори при така възприетото от съда, не следва извод за невъзможност на предмета на сделката, доколкото макар и със забава и неточно /не с прави стени, а със скосявания и с разлики в площта/, апартамент със същите граници, в същата сграда и на същия етаж /трети жилищен/, е построен. На следващо място се оспорват изводите на съда за недължимост на неустойка, тъй като развалянето на процесния договор има обратно действие по силата на чл.88, ал.1, изр.1 от ЗЗД, като се поддържа, че е налице неправилно позоваване на ТР №7/2013 от 13.11.2014г. по т.д.№7/2013г. на ОСГТК на ВКС. Поддържа се, че процесната неустойка е компенсаторна и уговорена за покриване на вредите при развален договор, с оглед виновно неизпълнение, а не мораторна, поради което цитираната в решението съдебна практика е неотносима. Сочи се, че уговорената от страните в т.19 от предварителния договор компенсаторна неустойка в размер на 10 % от продажната цена, се дължи при реализиране на правото на купувача да развали предварителния договор със 7 дневно предизвестие, ако купувача не прехвърли собствеността върху имота в срока по т.8, т.е. до 01.06.2020г. Сочи се, че на 13.01.2021г. на ответникът е връчена нотариална покана, с която му е дадено 7 дневно предизвестие и договорът е развален, поради неизпълнение от негова страна. Поддържа се, че в дадения 7-дневен срок ответникът не е предложил изпълнение, като Т.а не е могло и да се предложи, тъй като сградата още не е била готова. Сочи се, че за сградата е издаден Протокол Акт Обр.14-“груб строеж на сградата“ от 08.04.2021г., като това е моментът, от който обекти от сградата могат да бъдат предмет на разпореждане. Ето защо се поддържа, че ответникът е бил в забава, както към 02.06.2020г., така и към 13.01.2021г., като апартаментът, който е обещал, че ще продаде е изграден на 08.04.2021г., при това неточно-със скосявания на стените. На следващо място се оспорва извършеният от съдът анализ на доказателствения материал, според който реализираният към момента обект е съвършено различен от този предмет на договора. Сочи се, че и в двата случая става въпрос за апартамент, който се намира на трети жилищен етаж, като според начина на 2 броене-със или без отчитане на партерния етаж, същия се явява 3 или 4 етаж на сградата.

Твърди се, че анализа на заключението на вещото лице по СТЕ, налага извод, че процесния апартамент е изграден на същия етаж и при същите граници, с малка разлика в квадратурата. Поддържа се, че големият недостатък на жилището, е че изградено със скосявания и с много голяма забава. Поддържа се, че ако сградата е била изградена в първоначално предвидените 4 етажа и РЗП от 497.50 кв.м. е нямало да се стигне до скосявания в обекта, като такива са се наложили защото ответникът с цел да построи повече апартаменти и да реализира по-голяма печалба, е направил изменение в проектната документация и сградата е “надстроена“ до 6 етажа и РЗП от 850.74 кв.м. Поддържа се, че поради промяната в етажността на сградата и съобразяване с одобрения устройствен план, е предвидено отдръпване от линията на застрояване и скосяване под 60 градуса от кота 8.75, съответно е налице скосяването по цялата височина на стените на едната спалня и дневния тракт. На последно място се оспорват изводите на съда, че процесния договор не е надлежно развален, тъй като ответникът не бил канен да изпълни задължението си по договора и защото е налице обективна невъзможност за изпълнение. Поддържа се, че изрично във връчената на 13.01.2021г. лично на управителя на ответното дружество нотариалната покана, е посочено, че договорът се разваля след изтичане на 7 дни от получаването на поканата, което се явява допълнителен срок по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД. Поддържа се още, че в случая е налице Т.а неизпълнение /изпълнени скосявания от бетон/, при което още към момента на изпращане на поканата, не е било възможно точно изпълнение на договореното, т.е. налице е хипотезата на чл.87, ал.2 от ЗЗД и това се дължи единствено и само на промяната на инвестиционния проект, чрез предвиждане на два допълнителни етажа. Оспорват се изводите, че причината за забавата в изпълнението се дължи на действия на администрацията. Твърди се, че подобно обстоятелство не е установено по делото, тъй като ответника не е ангажирал доказателства, кога са били изпълнени всички предпоставки за одобряване на проекта и не е посочен срока, в който е трябвало да бъде одобрен този проект. Развити са подробни доводи за обстоятелствата довели до забавата и неточното изпълнение от страна на ответното дружество, като се поддържа, че причинните за това са еднолично взетите решения от дружеството за изменение на етажността на сградата, т.е. че причината за това е субективна, а не обективна невъзможност. Поддържа се, че дори да е налице обстоятелство, което би могло обективно да освободи ответника от отговорност, то за да настъпи това съгласно чл.24, ал.5 от договора и на основание чл.306, ал.3 от ТЗ, продавача е трябвало да уведоми ищеца в тридневен срок в писмена форма, което не се е случило. В допълнение се сочи, че при постановяване на решението съдът неправилно е разместил доказателствената тежест, като е приел, че ищеца следва да установи осъществена от ответника забава по договора. Поддържа се, че ответникът в качеството си на продавач и строител, е следвало да докаже, че е изпълнил надлежно договорните си задължения, респективно, че е налице уважителна причина за неизпълнението, която да е от Т.а естество, че да може да го освободи от отговорност. Твърди се, че в хода на производството ответникът не е доказал нито едно от твърдения си за изправност. В заключение се поддържа, че в случая са налице всички елементи от фактическия състав, пораждащ вземане 3 за неустойка, а именно уговарянето на такава между страните като кредиторът е изпълнил задължението си, а длъжникът виновно не е изпълнил своето, което неизпълнение е обезпечено с неустойката. Изложени са подробни съображения в подкрепа на горните доводи за наличието на всеки един от елементите на фактическия състав на чл.92 от ЗЗД, в това число и за надлежното разваляне на процесния договор и за размера на неустойката.

По отношение на евентуалния иск за връщане на платено капаро в двоен размер на основание чл.93, ал.2 от 33Д вр. с чл.6.1 от Предварителен договор от 04.01.2019г. се поддържа, че в хода на делото е установено, че ищецът е изправна страна по договора и е предоставил авансово плащане на 6800 евро, на което страните са придали функцията на задатък/капаро, като е налице виновно неизпълнение от получилата задатъка насрещна страна, което е довело до разваляне на сделката. Сочи се, че половината от сумата от двойният размер на задатъка към настоящия момент е върната на ищеца, поради което е дължим остатъкът от 6800 евро. С оглед изложеното се моли за отмяна на атакуваното решение и уважаване на предявената претенция, както и за присъждане на разноски за двете инстанции.

В срока по чл.263 от ГПК въззиваемата страна, е депозирала отговор на въззивната жалба, с който се поддържа становище за нейната неоснователност. Поддържа се, че изводите на съда за нищожност на договора, поради невъзможен предмет са правилни и законосъобразни. Сочи се, че в случая невъзможността, е както фактическа, така и правна, тъй като това което е обещано да бъде прехвърлено в окончателна форма, не може да бъде дадено, поради неговата липса и поради непреодолима правна пречка. Твърди се, че непреодолимата правна пречка се изразява в нормативно уредени забрани и ограничения за обособяването на обекта, описан в процесния предварителен договор, съгласно одобрения инвестиционен проект от 04.11.2018г., както и в последяващия инвестиционен проект.

Твърди се, че след като съгласно одобрените проекти липсва възможност за реално обособяване на обекта, то е налице хипотезата на невъзможен предмет. Твърди се още, че невъзможността на предмета, произлиза и от липсата на индивидуален административен акт, който да предвижда обособяването на предмета на сделката. Сочи се, че заповедта, с която е одобрен инвестиционния проект, действащ към датата на подписване на предварителния договор не допуска обособяването на обекта, предмет на сделката, поради което и същият се явява невъзможен. Оспорват се изложените в жалбата оплаквания, че дали ще се изгради или не процесния обект, зависи само и единствено от волята на строителя, тъй като изграждането на сградата, следва да се осъществява на основание одобрени инвестиционни проекти и разрешение за строеж, като са развити подробни съображения за тяхната неоснователност. На следващо място се поддържа, че в случая липсва основание за присъждане на неустойка, тъй като в т.19 от договора не е уговорена компенсаторна неустойка в случай на разваляне на договора. Твърди се, че е уговорена неустойка, ако договорът бъде развален поради отказ на строителя-изпълнител да прехвърли правото на собственост върху имота, какъвто отказ в случая не е налице. Развиват се доводи в подкрепа на изводите в атакуваното решение, че купувачът не е дал никакъв срок за 4 изпълнение на задължението на ответника, а в нотариалната покана се е позовал на разваляне договора, поради забава на изпълнение на задължението, а не поради отказ строителят да му прехвърли правото на собственост. Сочи се, че именно поради посочената забава в нотариалната покана, като причината за разваляне на договора, ищецът е претендирал предвидена в т.20 на предварителния договор неустойка за забава в размер на 729.30 евро. На следващо място са развити съображения, че в случая не са спазени изискванията на чл.87, ал.1 от ЗЗД, а ал.2 на същата разпоредбата не е приложима, респективно че договора не е надлежно развален. Оспорва се извършеният с въззивната жалба анализ на доказателственият материал, като се поддържа, че доводите на въззивника са неоснователни и вътрешно противоречиви, като са развити обстойни съображения в обратна посока. Твърди се, че ответника няма вина за забавата, тъй като е подал нужните документи в Община Варна за съгласуване и одобряване на ПУП-РУП, но административният орган не се произнесъл в законоустановените срокове, което изключва отговорността на продавач на основание чл.24, ал.1 от договора. Поддържа се, че ищецът е неизправна страна, тъй като се е отказал от договора, без да даде срок на продавача да изпълни задължението си по предварителен договор, след като е бил запознат с липсата на вина на последния за забавата. Въз основа на аналогични аргументи се поддържа становище за неоснователност и на евентуалната претенция за връщане на задатък. Моли се за потвърждаване на решението и присъждане на разноски.