Решение № 526 от 07.02.2025, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 526 гр. Пловдив, 07.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Анна Д. Дъбова при участието на секретаря Петя Г. Карабиберова като разгледа докладваното от Анна Д. Дъбова Гражданско дело № 20245330106480 по описа за 2024 година

Производството е образувано по предявени от „Кондор - недвижими имоти” ЕООД против Р. А. П. осъдителни искове с правно основание чл. 51 ТЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 1 320 евро, платими в лева, а именно – 2 581, 70 лв., изчислени по фиксинг на БНБ - главница, представляваща дължимо и неплатено възнаграждение по Договор от 09.01.2019 г. за посредничество при закупуване на недвижим имот, находящ се в гр. П., ул. "Л." ***, и сумата от 446, 76 евро, платими в лева, а именно – 873, 74 лв., изчислени по фиксинга на БНБ, която сума представлява обезщетение за забава, в размер на законната лихва върху главницата, за периода от 10.04.2021 г. до 10.04.2024 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда 11.04.2024 г., до окончателното й изплащане.

Ищецът твърди, че е търговец, извършващ по занятие посредническа дейност, предоставяйки услуги при сделки с недвижими имоти. Твърди, че ответникът се е свързал с него през месец януари 2019 г., като се интересувал от предлаганите от дружеството имоти. Обяснил на представителите на дружеството че търси имот в централната градска част на град П., подходящ за 1 детски център, за цена около 60 000 евро, като за покупката дъщеря му щяла да тегли кредит от А. След като запознали ответника с наличните предложения, същият проявил интерес и поискал да извърши оглед на три от офертите. Сключен бил Договор за посредничество при покупка на недвижим имот с № *** от 09.01.2019 г. Твърди, че брокер на дружеството и ответникът извършили оглед на трите избрани имота. В протокола за огледи, представляващ неразделна част от договора били вписани оферираните имоти, дата на извършените огледи, цена на имота, като приемането на офертите било удостоверено с подписа на ответника. Твърди, че ответникът проявил сериозен интерес към имота, находящ се в гр. П., ул. "Л." ***, с цена 55 000 евро и брокерът му дал информация за имота – начин на покупка, параметри на имота, собственик; предоставена била наличната документация – акт за собственост, разрешение за ползване, оценка и скица на имота. На 17.01.2019 г. ответникът уведомил ищеца, че окончателно се спира на имота и чака одобрение за кредитиране. След известно време, при разговор на брокерите на ищцовото дружество с купувача-ответник, същият заявил, че няма да купува и се отказва да търси повече. От ищцовото дружество се излагат твърдения, че след време, при извършена справка в Агенция по вписвания, било установено, че имотът е закупен от „Инфансиа“ ЕООД, с ЕИК: 205620726, с управител М.

Р. М.. Твърди, че седалището и адреса на управление на дружеството съвпадал с постоянния адрес на ответника, а от имената на управителя на дружеството се извеждало заключението, че същата е дъщеря на ответника. Сочи, че сделката е изповядана на 17.04.2019 г., за което е съставен нотариален акт за покупко-продажба на имот № *** г. на н. Т. Д., рег. № ***, с район на действие – Районен съд - Пловдив. Сочи, че в разговор със служител на ищеца, ответникът не отрекъл, че имотът е станал собственост на дружеството на дъщеря му, но не пожелал да заплати комисионно възнаграждение. Поддържа, че е изпратена покана чрез частен съдебен изпълнител, за съдържанието на която ответникът е уведомен по телефона, като било залепено и уведомление на адреса. Твърди, че закупеният недвижим имот фигурира в протокола за огледи и е предложен като оферта за закупуване на ответника, като е вписан в т. 2 от Приложение № 1 – Протокол за оглед на недвижим имот, неразделна част от сключения между страните договор. Твърди, че тъй като собственик и представляващ дружеството – купувач е дъщерята на ответника, те се явяват „свързани“ на основание закона и Договора за посредничество и за 2 възложителя/ответник е възникнало задължение да плати възнаграждение по договора за посредничество. Сочи, че с извършената покупко-продажба на недвижимия имот, ответникът не е изпълнил задължението си по договора за посредничество, като нарушил чл. ІІІ, т.1 от Договора, съгласно който възложителят следвало да изплати на изпълнителя възнаграждение в размер на 2% без ДДС от цената на имота, посочена в предварителния договор или ако няма такъв – от цената, посочена в Приложение № 1. Поддържа, че ответникът дължи плащане на възнаграждение в размер на 2,4 % с ДДС от цената на имота, посочена в Приложение 1 към договора. Претендира се и обезщетение за забава за тригодишен период преди датата на подаване на исковата молба - 10.04.2021 г. до 10.04.2024 г. в размер на 873, 74 лева. По така изложението съображения се моли за уважаване на предявения иск.

Ответникът Р. А. П., е депозирал в законоустановения за това срок, чрез процесуалния си представител – адв. К. Г., отговор на исковата молба, в който излага доводи за нейната неоснователност. Твърди, че ответникът е бил заведен от представител на ищцовото дружество на адреса в гр. П., ул. "Л." **, но офисът не бил оглеждан, тъй като от агенцията не разполагали с чип за отваряне на външната врата, нито с ключ за офиса. Сочи, че при пристигането си на адреса, брокерът поискал ответникът да подпише документ, след което се обадил на лице за контакт, което отказало да осигури достъп. Брокерът и ответникът си тръгнали без да се осъществи огледа и повече не посетили адреса. Твърди, че агенцията не е имала сключен договор за посредничество със собственика на имота и съответно на ответника не били предоставени документи за собственост. Поддържа, че не е търсил за покупка офис и тъй като получавал информация за обекти, които не търси, преустановил интереса към услугите на ответника. Сочи, че дружеството - купувач не е станало собственик с посредничеството на ищеца. Твърди, че управителката на „Инфансиа“ ЕООД е научила за продажбата на имота при разходка в близост до него. Поддържа, че енаучил дълго време след покупката за придобития от дъщеря му имот. По така изложените съображения се моли за отхвърляне на предявения иск. Претендират се разноски.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Районен съд – Пловдив е сезиран с кумулативно обективно съединени 3 осъдителни искове с правно основание чл. 51 ТЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

От Договор за посредничество № *** от 09.01.2019 г., сключен между страните в настоящото съдебно производство, се установява, че ищецът се е задължил да посредничи на ответника при закупуване на недвижим имот, който да отговаря на следните характеристики: „помещение в центъра за детски център“ и продажна цена от 60 000 евро. Посредникът е поел задължение да подпомага възложителя при сключване на предварителен договор за търсения от възложителя имот и/или окончателен такъв, изисквайки необходимото съдействие от него.

В разпоредбата на чл. II, т. 3 от Договора е установено, че запознаването на възложители с имотите от предложените му оферти става чрез посещение за оглед на същите или друг подходящ начин. Установено е, че извършен от възложителя оглед на имот в сграда се счита за запознаване, предлагане и приемане от възложителя на всички единични оферти, като същият е длъжен да отбележи това обстоятелство в протокола за оглед, в който случай възложителят дължи на изпълнителя възнаграждение при закупуване на който и да е имот в сградата/комплекса. В чл. II, т. 5 от Договора е установено, че възложителят заплаща договореното възнаграждение в деня на подписване на предварителен договор, а когато не е сключен предварителен договор – в деня на сключване на нотариалния акт, най-късно непосредствено преди изповядване на сделката от н..

С разпоредбата на чл. III, т. 1 е договорено, че възложителя е длъжен да заплати на изпълнителя възнаграждение от 2 % без ДДС или 2,4 % с ДДС от цената на имота, посочена в предварителния договор, а ако няма такъв – от цената, посочена в Приложение № 1, но не по-малко от 500 евро без ДДС или 600 евро с ДДС. В чл. III, т. 2 е установено, че възложителят няма право да води преговори без знанието и присъствието на възложителя за имоти, посочени в Приложение № 1 – Протокол за оглед на недвижими имоти, като в случай на сключване на договор за покупко-продажба за имот, описан в Приложение № 1 – без знанието на изпълнителя или чрез посредничество на друга агенция, то поведението на възложителя ще се счита за недобросъвестно и той дължи освен заплащане на цената и неустойка в трикратния размер на дължимото по договора възнаграждение.

В чл. IV, т. 2 е установено, че възнаграждението и неустойките се дължат и ако описаните в Приложение № 1 имоти бъдат закупени не лично от 4 възложителя, а от негова съпруга, брат, сестра, възходящ, низходящ, роднина по права линия или по сватовство до втори ред. Установено е, че възнаграждение и неустойка се дължи, ако имотът бъде закупен от лице, с което възложителят живее на съпружески начала или такова, за което може да се предположи, че възложителят му е съдействал за намирането на имот, както и ако бъде закупен от свързано с възложителя лице по смисъла на СК, ДОПК, Търговския закон – юридическо лице, ЮЛНЦ, сдружение, ДЗЗД и други стопански обектив – в управлението, представителството или собствеността, на които участва възложителя или някое от изброените лица.

От сключения между страните в настоящото съдебно производство Договор за посредничество се установява, че ищецът се е задължил да съдейства на ответната страна за закупуване на недвижим имот, който да отговаря на предварително установени параметри, ново строителство, чрез предлагане на конкретни имоти, осъществяване на огледи на имотите и посредничество за сключване на договор за покупко-продажба между ответника и продавача.

Така установените правнорелевантни факти следва да бъдат подведени под хипотезиса на чл. 51 ТЗ, уреждащ правното действие на договора за посредничество.

Тъй като ищецът осъществява посредническа дейност по занятие, тази двустранна сделка представлява по своето правно естество субективен (относителен) едностранен търговски договор – арг. чл. 286, ал. 1 ТЗ, за който се прилагат нормативните правила, уредени в ТЗ.

Ищецът основава исковата си претенция на договор за посредничество за покупка на недвижим имот. Правната регламентация на правоотношенията между страните намира своята опора в нормите на чл. 49 - 51 ТЗ. Търговското посредничество е абсолютна търговска сделка съгласно чл. 1, ал. 1, т. 4 ТЗ и по своя характер представлява фактическа дейност, която се изразява в съдействието на търговския посредник за сключване на сделка.

В практиката на Върховния касационен съд се възприема разяснението, че посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, която се изразява в съдействието на търговския посредник за сключването на сделки. Основанието за това разбиране е дефинираното в чл. 49 ТЗ понятие за „търговски посредник“, според което той е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Посоченото легално определение не само 5 характеризира престацията на посредника като съдействие за сключване на определени търговски сделки, но позволява да се приеме, че се касае до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Следователно в задължението му се включва намирането на клиенти на предлаганата от възложителя стока и в предоставяне на информация относно пазарните цени, качеството на предлагания продукт, вкл. и чрез предоставяне на мостра, както и на друга необходима информация, която дейност се финализира със сключването на договор за продажба на съответния продукт. 3а разлика от търговския представител, в чиито професионални качества и умения стои основанието за упълномощаването му за осъществяване на пряко, респ. косвено представителство на търговеца, посредникът не участва в сключването на сделката. В този смисъл е Решение № 54 от 10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 Г., ТК, ІІ т. о. на ВКС.