Решение № 446 от 16.04.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 446 гр. София, 16.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елизабет Петрова

Членове:

Катерина Рачева

Михаил Малчев при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова като разгледа докладваното от Елизабет Петрова Въззивно гражданско дело № 20231000503215 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 294 вр. чл. 258 – чл.273 от ГПК.

С решение от 31.08.2023г по гр.д. № 9300/2022г СГС, ГО, І-24 състав е отхвърлил предявения иск от Ц. И. П. и И. К. Б. против „Нова билд СТ“ООД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, на осн. чл.19,ал.3 от ЗЗД. С решението си съдът е възложил разноските по делото съобразно изхода от спора и доказаните разноски от страните.

Решението е обжалвано с о б щ а въззивна жалба от ищците Ц. П. и И. Б., представлявани от адвокати Б. и А., изцяло. Въззивниците поддържат, че съдът неправилно е приложил материалния закон като приел, че искът е неоснователен поради неизискуемост на задължението на продавача. Поддържат, че съдът не е съобразил, че сроковете за изпълнение на задълженията на ответника следва да се тълкуват като уговорени в полза на ищците. Поддържат, че следва да се съобразят разясненията, дадени с ТР № 4/2023г на ОСГТК на ВКС. Поддържат, че постановеното от СГС дава възможност на ответника да черпи права от собственото си неправомерно поведение. Поддържат, че са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен. Поддържат, че съдът е допуснал нарушение на процесуалния 1 закон при събирането и тълкуването на доказателствата. Молят решението на СГС да бъде отменено, а предявеният иск- уважен изцяло. Претендират разноските, направени пред двете съдебни инстанции.

Ответното дружество - въззиваем по въззивната жалба Нова билд СТ ООД е депозирало отговор на жалбата, с който оспорва жалбата като неоснователна.

Поддържа направените възражения за неоснователност на иска, обсъдени от СГС и моли доводите на съда да бъдат ревизирани. Възразява, че договорът между страните е развален, поради неизпълнение на поетите задължения от страна на купувачите.

В о.с.з. въззивниците се представлява от адвокати А. и Б., които поддържат въззивната жалба. Претендират разноските, направени пред двете съдебни инстанции, за които представят списък по чл.80 от ГПК.

Въззивниците депозират писмена защита, с която молят предявеният иск да бъде уважен. Възразяват предварителният договор да е развален или прекратен. . Оспорват изводите на СГС за неизискуемост на задължението на ответника. Сочат, че в договора продавачът е приел в срок до 31.07.2023г да подаде документи до ДНСК за назначаване на комисия, която да издаде разрешение за ползване на сградата. Така договорения срок е изтекъл и ответника не е предприел мерки за снабдяване на сградата с разрешение за ползване. Поддържат, че срокът за нотариално прехвърляне на имота е договорен в тяхна полза, че ответникът е недобросъвестен и с бездействието си застрашава изпълнението на договора. Поддържат, че липсата на разрешение за ползване не е пречка за обявяване на договора за окончателен, в който смисъл сочат съдебна практика. Възразяват, че претендирания от тях заплатен адвокатски хонорар не е прекомерен, като в същото време поддържат възражение за прекомерност на претендираните разноски от насрещната страна

Въззиваемото дружество Нова билд СТ ООД се представлява от адв. Я. , който моли решението на СГС да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.

Възразява, че задължението на продавача да прехвърли собствеността на имота не е дължимо, тъй като договорените условия не са настъпили. Претендира разноските, направени по делото, за които представя списък по чл.80 от ГПК. Прави възражение за прекомерност на разноските, претендирани от насрещната страна.

Въззиваемото дружество е депозирало писмени бележки по спора, с които поддържа, че съгласно договореното в предварителния договор, за да възникне право на купувача да иска прехвърляне на собственоста върху имота следва да е издадено разрешение за ползване на сградата и да е заплатена изцяло цената по сделката. Тези две условия не са настъпили. Поддържа, че съобразно ТР №4/2023г на ОСГТК на ВКС следва да се установи, че към момента на вписване на исковата молба продавачът следва да е титуляр на правото, което се прехвърля и задължението за прехвърляне следва да е изискуемо. В случая, според ответника, задължението не е изискуемо.

Възразява, че едва в писмените бележки пред въззивната инстанция ищците правят 2 възражение за неизпълнение от страна на продавача на задължението за подаване в срок на документи за издаване на разрешение за ползване. По същество поддържа, че сградата още не е достигнала до етап за снабдяване с разрешение за ползване. За пълнота поддържа възражението си за прекратяване на облигационната връзка между страните поради неизпълнение на задължения, поети от купувачите.

Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съгласно разпоредбата на чл.269, изр.2 от ГПК по отношение на правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като служебно има правомощие да провери спазването на императивните материалноправни разпоредби , приложими към процесното правоотношение. В този смисъл са дадените указания по тълкуването на закона от ВКС с ТР №1/2013г по т.д.

№1/2013г на ОСГТК-т.1.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Решението е правилно и не страда от пороците, изложени във въззивната жалба.

По делото се установява от фактическа и правна страна следното :

Ищците са предявили иск за обявяване на окончателен на предварителен договор, сключен на 31.05.2021г, сключен между тях , като купувачи, и Нова билд СТ ООД като продавач на апартамент № 16, паркомясто №3 и мазе№1, които имоти са изградени в многофамилна жилищна сграда в гр. София с идентификатор ***. Твърдят, че са изпълнили своите задължения по договора и са платили 80% от цената. Въпреки това ответното дружество им е отправило писмо, че договорът им е прекратен. Поддържат, че жилищните сгради, в които са имотите, са изградени в степен на завършеност ”груб стоеж”.

В депозираният отговор ответникът възразява, че ищците не са изпълнили точно своето задължение за заплащане на цената по сделката, като една от вноските е заплатена в лева, а не в евро и внесената сума е 3991.49евро, а не 4 000евро,съответно заплатеният от ищците аванс е в размер на 51 501.49евро, а не в размерна 51 510евро.

Въз основа на това договорно неизпълнение счита, че за продавача е възникнало право да развали предварителния договор. Възразява още, че право на разваляне на договора за продавача е възникнало и поради неизпълнение на задължението на ищцитекупувачи по чл.12, ал.2 от договора да подпишат пълномощно в полза на продавача.

Сочи, че на процесните две основания- чл. 3, ал.2, т.1 и чл. 18, ал.3 от предварителния 3 договор същият е развален, евентуално прекратен. По същество възразява, че задължението му за прехвърляне на собствеността върху процесните имоти още не е възникнало.

С определение постановено на основание чл. 146, ал. 1 от ГПК съдът е отделил като безспорни между страните по делото и ненуждаещи се от доказване фактите, че на 31.05.2021г между ищците и ответника е сключен предварителен договор за покупко – продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти, на 01.12.2021г е сключен между страните анекс №1, с който се променят падежите на уговорените плащания, че степента на завършеност на строежа на процесните имоти към настоящия момент е „груб строеж“ и че ищците са уведомени за прекратяване на процесния договор от ответника преди подаване на исковата молба.

Видно от представения в заверен препис предварителен договор за покупко – продажба и СМР на недвижим имот, сключен на 31.05.2021г между ответника, като продавач и ищците, като купувачи страните са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор за прехвърляне възмездно на собствеността на недвижим имот, апартамент №16, на девети жилищен етаж от сградата, състоящ се от дневна, кухненски бокс и трапезария, две спални, две бани с тоалетни, дрешник, склад, стълбище, антре, три тераси и озеленен покрив под формата на тераса, със застроена площ на апартамента 139. 98 кв. м, заедно с 7, 59 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 22, 67 кв. м, както и съответните припадащи се идеални части за апартамент №16 от УПИ I-867, кв. 12 г, м. „Сухата река – запад“, равняващи се на 16. 41 кв. м, съгласно изготвено площообразуване, заедно с паркомясто №3 с площ от 13. 28 кв. м и мазе №1 с площ от 1. 35 кв. м. В чл. 2 от договора страните са посочили степента на завършеност на обектите, в която същите следва да бъдат изградени, както и че в дворното пространство на сградите ще бъдат изградени паркоместа, като съотвестващите на площта им идеални части от поземления имот ще бъдат продадени на индивидуални лица при условията на разпределено ползване на имота, съгласно схема, неразделна част от този договор. Изрично е посочено, че това ограничително условие ще бъде вписано и в нотариалния акт, с който се прехвърлят на купувача идеалните части от правото на собственост върху поземления имот.

Договорена е цена на сделката от 171 700 евро/чл.3/, както и разсрочването на плащането - 51 510 евро в петдневен срок от подписване на договора, като от тази сума се приспадне платения вече задатък от 4 000 евро, 85 850 евро – в 5 дневен срок от подписване на акт образец 14, 17 170 евро – в 5 дневен срок от представяне от продавача на купувача акт образец 15, 17 170 евро - в 5 дневен срок от представяне от продавача на купувача разрешение за ползване, като уведомяването за изготвяне на съответния акт се извършва на електронния адрес на купувача. Договорено е всички плащания по договора да се извършват в евро. Съгласно чл.4 от договора в срок до 31.07.2023г продавачът се задължава да подаде документи до ДНСК за назначаване на 4 комисия, която да издаде разрешение за ползване на сградата. Съгласно чл. 12, ал. 2 от договора „с подписване на настоящия договор купувача упълномощава продавача да го представлява пред всички държавни органи, организации и учреждения, пред общинската и данъчната администрация, всички експлоатационни дружества и всички други компетентни органи и учреждения във връзка с имота по чл.1 от договора, като го подписва навсякъде където е необходимо във всички документи и протоколи по време на строителството, за което подписва и нотариално заверено пълномощно при подписване на настоящия договор- наречено приложение №1. В същия е предвидено, че при неизпълнение на договорката по ал. 2 и ал. 3 се прилага правилото на чл. 18, ал.

3 –договорът се счита прекратен, без предоставяне на допълнителен срок и/или друго необходимо условие. Съгласно чл. 12, ал. 4 продавачът следва да прехвърли собствеността с нотариален акт пред нотариус в срок до 30 дни след получаване на разрешение за ползване на сградата, издадено от ДНСК и след заплащане на всички суми от купувача по чл. 3, ал. 2. Съгласно ал. 6 – срокът за прехвърляне на идеални части от поземления имот е 60 дни след издаване на разрешение за позване . Съгласно чл. 18, ал. 2 в случай, че купувачът забави плащането на коя да е от сумите по чл. 3, ал.

2 с повече от 30 дни от договорените срокове – договорът се счита за прекратен.

Договорът е двустранно подписан.

Видно от анекс №1 от 01.12.2021г към предварителен договор сключен между ответника и Ц. П., е променен чл.3 от договора, уреждащ сроковете за заплащане на цената по сделката.

По делото е представено уведомление, изпратено от Нова билд СТ ООД , за което не се спори, че е получено от ищците, съдържащо изявление за прекратяване на предварителния договор по съображения за идвършено плащане н левове и в занижен размер, както и поради липса на подписано пълномощно.