Решение № 21 от 12.01.2026, Окръжен съд - Велико Търново

РЕШЕНИЕ

№ 21 гр. В.Т., 12.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – В.Т., ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на девети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ивелина Солакова

Членове:

Радка Цариградска

С. Пантелеева при участието на секретаря Анита Люб. Бижева като разгледа докладваното от С. Пантелеева Въззивно гражданско дело № 20254100501066 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Производството по делото е образувано въз основа на подадена от „ЕКСКЛУЗИВНИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК 206399387, чрез адв. С.

С. въззивна жалба против Решение № 995/12.08.2025 г. по гр.д. № 1678/2024 г. по описа на Районен съд – Г.. С решението е отхвърлен иск с правно основание чл. 415, ал. 1 ГПК, във вр. чл. 79, ал. 1, във вр. чл. 51 от ТЗ, предявен от „ЕКСКЛУЗИВНИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД с ЕИК 206399387, представлявано от управителя М.З.А., за приемане за установено по отношение на К. С. С. с ЕГН **********, че дължи на „ЕКСКЛУЗИВНИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД с ЕИК 206399387, сума в размер на 7 334.36 лв., представляваща възнаграждение за предоставена услуга по договор за покупка на недвижим имот от 22.01.2024 г., въз основа на който е издадена фактура № 46/16.05.2024 г., заедно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на заявлението по чл. 410 ГПК в съда – 12.06.2024 г. до окончателното й изплащане, за които вземания е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение № 559/14.06.2024г. по ч. гр.

1 дело № 1280/2024г. по описа на ГОРС. Ищецът е осъден да заплати на К. С. сумата от 1200 лв., представляващи направени по делото разноски.

Жалбоподателят навежда оплаквания за неправилност и необоснованост на решението. Счита, че първоинстанционният съд е изследвал само действията на ищцовото дружество, като неправило е тълкувал волята на страните относно обема задължения и цената на услугата. Посочва, че със свързване на бъдещите продавач и купувач е започнало реалното изпълнение на посредническия договор, като преди това са извършени множество действия от посредника като търсене на подходящи оферти, консултиране, водене на разговори с евентуални продавачи и техните брокери. Счита, че неправилно съдът е приел, че воденият от ищеца свидетел е пристрастен, но не е отчел този факт относно воденият от насрещната страна свидетел, който в случая е неговата съпруга. Намира, че неправилно съдът е приел, че връщането на дадения депозит било признание за неизпълнение на задълженията на дружеството, тъй като функцията на депозита е да служи като гаранция за сериозните намерения на купувача да закупи имота, поради което и не е възможно да бъде задържан и осчетоводен от ищеца. Счита, че първоинстанционният съд не е обсъдил неизпълненото от ответника задължение по процесния договор, който без да разваля или прекратява договора с посредника, е решил сам да финализира сделката за закупуване на недвижим имот, поради което дължи комисионна на ищеца, макар че се е отказал от посредническите услуги преди сключване на окончателен договор.

Моли решението да бъде отменено, като предявеният иск бъде уважен изцяло и бъдат присъдени направените по делото разноски, вкл. в заповедното производство.

В срока по чл. 263, ал. 1, изр. 1 ГПК ответната страна по жалбата е депозирала отговор, с който оспорва същата като неоснователна и недоказана.

Счита, че първоинстанционният съд е обсъдил всички събрани по делото доказателства и не е налице твърдяното превратно тълкуване на задълженията по процесния договор. Посочва, че твърдението в жалбата, че преди реалното изпълнение на договора са извършвани действия от посредника е въведено за първи път във въззивната жалба и се явява преклудирано. Намира, че правилно съдът е кредитирал свидетелските показания, ангажирани от ответника, а тези, ангажирани от ищеца са били в подкрепа твърденията на 2 ответника. Посочва, че правилно съдът е приел, че връщането на капарото от ищеца на ответника представлява признание на неизпълнението по арг. от чл.

7 от договора. Счита, че договорът е нищожен на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради противоречие с добрите нрави, тъй като е налице неравностойност на насрещните престации. При условията на евентуалност, прави възражение за унищожаемост на договора поради измама, тъй като процесният имот е с 400 кв.м. по-малък отколкото е било обявено. Счита, че е налице пълно неизпълнение на договора и същият е прекратен по взаимно съгласие от страните с обратно действие. В случай, че съдът приеме, че е налице изпълнение от ищеца, моли да се приеме, че то е некачествено и моли дължимата цена да бъде намалена до размер на 100 лв. Освен това, посочва, че претендираната сума при пълно изпълнение от ищцовата страна е неправилно изчислена и следва да е в размер на 4693,98 лв. Ако се приеме, че искът е основателен, прави искане за прихващане с дължими суми за претърпени от ответника вреди в размер на 8100 лв. Моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено.

Великотърновският окръжен съд, в качеството си на въззивна инстанция, като съобрази наведените в жалбата оплаквания, доводите на страните и като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от легитимирана страна, с правен интерес да обжалва постановения първоинстанционен съдебен акт, поради което е процесуално допустима и следва да се разгледа по същество.

В изпълнение на задълженията си по чл. 269 ГПК въззивният съд следва служебно да провери валидността на обжалваното решение и допустимостта му в обжалваната част. В изпълнение на тази проверка съдът намира, че съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата нищожност – постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на съда, изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и процесуални нарушения, обуславящи неговата недопустимост.

При проверка за правилността на решението по реда на чл. 269, изр. 2 ГПК в предметните предели, очертани с въззивната жалба, въззивният съд приема следното:

3

Първоинстанционният съд е бил сезиран иск с правно основание чл. 415, ал. 1 ГПК, във вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. чл. 51 ТЗ. Ищецът „ЕКСКЛУЗИВНИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД твърди, че на 22.01.2024 г. между дружеството, като „посредник“, и ответникът К. С., като „клиент“, е сключен договор, по силата на който клиентът възлага, а посредникът приема да осъществява посредничество при неизключителни права при закупуване на недвижим имот със следните характеристики: парцел с къща или тристаен апартамент, с офертна продажна цена 130 000 евро. Ищецът посочва, че след като дружеството събрало и предоставило необходимата информация за пазара за имотите с исканите параметри, клиентът се спрял на имот, който се предлагал от "Я.", като посредникът „Ексклузивни имоти България“ ЕООД организирал оглед на имота, а за целта между „Ексклузивни имоти България“ ЕООД и "Я." бил подписан договор за съвместна дейност от 22.01.2024 г. с предмет: „да си сътрудничат по осъществяване на покупко-продажба за имот, предоставен като информация от „Я.“, а именно: поземлен имот с идентификатор ***, ведно с построената в него жилищна сграда, офертна цена: 130 000 евро, и организирал оглед за клиент К. С. С. с ЕГН 7**********". Сочи, че на същия ден се осъществил оглед на имота от длъжника, за който оглед длъжникът се е подписал в „Регистър на предложените имоти“.

Заявява, че на 23.01.2024 г. между „Ексклузивни имоти България“ ЕООД - като „изпълнител“ и К. С. С. като „възложител“ е сключен „Договор за депозит“, по силата на който К. С. С. предал в брой на „Ексклузивни имоти България“ ЕООД сумата от 4000 лева като депозит за закупуване на недвижимия имот, а клиентът предложил по съвет на дружеството офертна цена от 120 000 евро. Сочи, че след като дружеството предало на "Я." предложението на ответника, същите върнали предложение за 125 000 евро, с което ответникът се съгласил. Твърди, че на 26.01.2024 г. между собственика на имота - като „продавач“ и ответникът - като „купувач“, е сключен „предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот“, като договорът бил изготвен от посредника на купувача - ищецът „Ексклузивни имоти България“ ЕООД и посредника на продавача - "Я.", съгласно изискванията на страните. Посочва, че предварителният договор бил прочетен, обсъден, разяснен на страните от дружествата-посредници, и подписан от страните в офиса на "Я.".

4

Твърди, че по силата на чл. 4 от сключения с ответника договор за покупка на недвижим имот от 21.01.2024 г., ответникът следвало да заплати на „Ексклузивни имоти България“ ЕООД еднократно възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена, платими „при подписване на предварителния договор за покупко-продажба или окончателния договор, което от двете се осъществи по-рано“. Сочи, че след подписването на предварителния договор, по молба на ответника, която дружеството приело, се договорили плащането на комисионната да се осъществи на по-късен етап, но преди подписването на окончателния договор. Заявява, че известно време след договорката за покъсно плащане длъжникът и съпругата му се обадили по телефона, за да изразят недоволството си от услугата, и заявили, че се отказват от услугата, че ще се справят сами по-нататък при подписване на окончателния договор и че няма да заплатят пълната комисионна, а само 4000 лева - като задържа депозита за сделката, който са дали. Посочва, че на 16.05.2024 г. дружеството издало фактура № 46/16.05.2024г. - за комисиона за покупка на имот в размер на 7 334.36 лв., представляваща 3% от продажната цена на имота съгласно предварителния договор, сключен между продавача на имота и купувачаответник, която последният отказал да получи. Пояснява, че предвид устното заявление на длъжника, че се отказва от договора си с „Ексклузивни имоти България“ ЕООД предоставеният в брой от ответника депозит в размер на 4000 лева е преведен по банков път в банковата сметка на ответника, като се очаквало последният да преведе по банков път на „Ексклузивни имоти България" ЕООД пълната сума в размер на 7 334.36 лв., съгласно неговите договорни задължения, което очакване не се сбъднало.

Твърди, че на 20.05.2024 г. дружеството изпратило фактурата на длъжника по предоставен преди това от ответника имейл, както и по „Е."“, заедно с покана за доброволно плащане. Сочи, че ответникът е отказал да получи пратката и на 23.05.2024 г. същата се върнала, като ищецът я получил обратно от „Е."“. Твърди, че на 14.06.2024 г. ответникът и неговата съпруга като купувачи са сключили окончателен договор в нотариална форма, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № *** от 2024 г. на нотариус О. С. с рег. № *** в НК, район на действие ВРС, за имота, предмет на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.01.2024 г., сключен между същите страни и чиято покупка е осъществена в резултат на изпълнение на посредническата услуга от страна на 5

„Ексклузивни имоти България“ ЕООД. Моли съда да признае за установено в отношенията между страните, че ответникът К. С. С. дължи на „Ексклузивни имоти България“ ЕООД сумата от 7 334.36 лв., представляваща предоставена услуга от дружеството-ищец съгласно сключен между страните договор за покупка на недвижим имот от 22.01.2024 г., въз основа на което е издадена от дружеството фактура № 46/16.05.2024 г., ведно със законната лихва от подаване на заявлението по чл. 410 от ГПК пред PC - Г. до окончателното изплащане на задължението, за което вземане в полза на „Ексклузивни имоти България" ЕООД е издадена Заповед за изпълнение № 559/14.06.2024 г. по ч. гр. д. № 1280/2024 г. на ГОРС. Претендира разноски в заповедното и исковото производство.

Ответникът в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подал отговор на исковата молба, като намира, че предявеният иск е неоснователен. Заявява, че ответникът се е свързал с ищцовото дружество, за да получи съдействие относно закупуване на къща до определена цена. Твърди, че ищецът е препратил чрез средство за телекомуникация „Viber“ обявата на процесната къща, която е изготвена и качена на сайта на дружество "Я.". Посочва, че при подписване на документите ответникът е заплатил капаро, което е в размер на 4000 лева, по сметката на ищцовото дружество и твърди, че това е целият положен от ищеца труд. Заявява, че след като е подписан договорът между страните, "Я." е организирала оглед на имота, на който ищецът не е присъствал. Сочи също, че след като е направен оглед на имота, "Я." е изпратило предварителен договор до ответника, както и набор от документи.