Решение № 263263 от 07.11.2022, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ гр. София, 07.11.2022 г.

В

ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ „А” въззивен състав, в публичното заседание на шестнадесети декември двехиляди двадесет и първа година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ГЕОРГИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА

ДИМИТЪР КОВАЧЕВ при секретаря

Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от съдия Йовчева гр. дело № 2328 по описа за 2021г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ответницата Е.Й.-Б., чрез назначения особен представител, срещу решение от 21.09.2020г., постановено по гр. дело № 14339/2018г. на Софийски районен съд, 90 състав, поправено с решение от 27.11.2020г., с което е осъдена на основание чл. 286 ЗЗД да заплати на „А.Н.и.“ АД сумата 8 100 евро с ДДС, представляваща дължимо и незаплатено възнаграждение по договор за посредничество от 21.02.2017г., определено в размер на 3% от продажната цена на закупения от ответника недвижим имот, посочена в регистъра на представените имоти, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 01.03.2018 г. до окончателното изплащане на задължението. С решението е отхвърлен предявения иск с правно основание чл.92 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцовото дружество мораторна неустойка, дължима на основание чл.т.9.1. от договора за посредничество от 21.02.2017г. в размер на 810 евро, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 01.03.2018г. до окончателното изплащане на задължението.

Във въззивната жалба се поддържат оплаквания за неправилност и необоснованост на обжалваното решение, поради допуснати съществени нарушения на процесуалния закон и неправилно приложение на материалния закон. Въззивницата поддържа, че въззиваемият – ищец е неизправна страна по договора и няма право да претендира процесното възнаграждение, тъй като не е изпълнил основното си задължение да осигури организационното обслужване на сделка по процесния договор за посредничество. Излага подробни съображения, че дружеството – ищец не е постигнало положителни резултати в преговори, които да доведат до сключване на сделка в уговорените срокове и не е доказано по делото, че представеният нотариален акт от 04.05.2017г. обективира договор, сключен в резултат на посредничеството.

Сочи се, че действието на депозитното споразумение е прекратено по вина на продавача, а не по вина на ответницата - купувач. В жалбата се поддържа, че ищецът не е свързал страните по сделката, не е изпълнил и задължението си да провери документите на продавача, както и не е информирал купувача за предлагането на имоти, което представлява неизпълнение на основните клаузи на чл. 2.1, 2.2 и 2.4 от договора. На следващо място се твърди, че закупеният от въззивницата имот не е предложен в изпълнение на договора за посредничество, тъй като не е установено представеният регистър за предложените имоти да е неразделна част от този договор, както е приел първоинстанционният съд. Жалбоподателката излага съображения за недействителност на клаузата на т. 4.5. от договора, съгласно която възнаграждение се дължи поради самия факт на свързването на страните. Сочи се, клаузата е неравноправна, тъй като на потребителя се вменява задължение да заплати възнаграждение на страна, която не е изпълнила своите задължения по договора, което е в разрез с изискванията за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя. Отделно въззивницата оспорва присъдения размер на възнаграждението, съобразно предложената в регистъра офертна цена, тъй като регистърът не е част от договора за посредничество, не е ясен вида на уговорената валута на продажната цена, а уговорената в представения нотариален акт продажна цена е с различен размер – 11 000 евро. С оглед изложеното, въззивницата моли съда да отмени обжалваното решение, като постанови ново за отхвърляне на иска, с присъждане на разноски.

Въззиваемият - ищец оспорва жалбата в депозиран писмен отговор. Поддържа, че по делото е безспорно установено сключването на договор за посредничество с ответницата, както и факта, че е свързал страните по договора, сключен с нот. акт № 133/2013г. с купувач ответницата Е.А.Й.-Б.. Поддържа, че между страните по цитирания нотариален акт са водени преговори с неговото посредничество, като окончателен договор не е бил сключен не поради неизпълнение на задълженията на посредника, а защото продавачите имали нужда от повече време да осигурят необходимата сума за заличаването на ипотеката върху имота. Излага доводи, че СРС правилно е определил продажната цена, върху която следва да се изчисли дължимото възнаграждение от 3 %.

Заявява, че документите за собственост на продавача са предоставени на купувача в резултат на неговото посредничество. Сочи, че въззивницата с поведението си не му е дала възможност да обезпечи организационно сделката и така се опитва да черпи права от своето противоправно поведение. Поддържа, че клаузата на т.4.5 от договора за посредничество е в съответствие с нормата на чл. 49, ал. 1 ТЗ, тъй като задълженията на посредника се изчерпват с това да свърже страните по сделката и не дължи извършването на други, допълнителни действия. Моли съда да потвърди решението. Претендира разноски.

Решението в частта за отхвърляне на иска с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата 810 евро е влязло в сила, като необжалвано.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

При извършената служебна проверка по чл. 269, изреч. 1 от ГПК, въззивният съд намира, че първоинстанционното решение е валидно и процесуално допустимо в атакуваната част.

СРС е сезиран с главен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата 8 100 евро с ДДС - възнаграждение до договор за посредничество от 21.02.2017г., евентуално съединен с иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата 6 750 евро –неустойка по чл. 9.2 от Общи условия връзка с т.4.4 от договора за посредничество.

СРС е уважил изцяло главния иск, като го е квалифицирал по чл. 286 ЗЗД, но в мотивите е изложил съображения и обсъждал изпълнение на договор за посредничество. Съгласно константната съдебна практика, договорът за посредничество, регламентиран в чл. 49 – 51 ТЗ, е с различен обхват и различни задължения от договора за поръчка по чл. 280 и сл. ЗЗД /напр. решение № 37/27.04.2012г. по т. д. № 1143/2010г., І ТО на ВКС/. В случая СРС е разгледал въведения с исковата молба правопораждащ фактически състав, като правилно е определил предмета на доказване и разпределил тежестта на доказване за релевантните за спора факти, но е определил погрешно правната квалификация. Предвид изложеното, не е налице хипотезата на произнасяне по непредявен иск и обжалваното решение е процесуално допустимо, като въззивният съд дължи само нова правна квалификация на спорното право.

При преценка на обжалваното решение по същество по реда на чл. 269 ГПК, въззивният съд намира, че същото е неправилно в обжалваната част за уважаване на главния иск и следва да бъде отменено в посочената част.

Съгласно чл. 51 ТЗ, търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни.

В случая е безспорно установено, че страните са били обвързани от договор за посредничество с купувач, сключен на 21.02.2017г., с който ответницата, в качеството на възложител – купувач, е възложила на ищеца да посредничи при придобиването на имот, представен от последния, срещу насрещното задължение на ответницата за заплащане на възнаграждение. Съгласно клаузата на чл. 2 от договора, въззиваемото дружество е поело следните задължения по договора: да представи имоти съгласно търсеното на купувача /т. 2.1/; да извърши проверка на избрания имот при желание на купувача по представени от собственика на имота документи към сключването на предварителен и окончателен договор /т.2.2/; да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор /т.2.3/; да информира купувача за предлагането на имоти по начин, какъвто прецени или като изпраща отчет за пазарното предлагане.

Въззивницата – ответник е поела задължение да подписва регистър на предложените имоти за всеки имот, представен от дружеството – посредник /АДРЕС/ - /т.4.1/ и да го информира при придобиването на имот без посредничеството на АДРЕС и прекратяване на търсеното си.

Съгласно чл. 4.3 /1/ от договора, купувачът се задължава да заплати на АДРЕС еднократно възнаграждение при придобиване на имот, представен от Адрес в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва – в деня на придобиване на имот, представен от АДРЕС.

Размерът на възнаграждението е 3 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро.

Съгласно представения по делото регистър на предложените имоти, за периода от датата на сключване на договора - 21.02.2017г. до 28.02.2017г., са били извършени общо 8 огледа на недвижими имоти от ответницата и брокер на ищцовото дружество - Р.К., разпитана като свидетел по делото.

По делото е представено депозитно споразумение от 01.03.2017г., сключено между „Б.П.“ ООД, като представител на продавача и ответницата, като клиент на „А.н.и.“ АД по договор за посредничество от 21.02.2017г., съгласно което ответницата е заплатила сумата 2500 евро за своите намерения за покупка на недвижим имот на цена в размер на 224 000 евро, находящ се във вилна зона Ярема, община Самоков, представляващ масивна вилна сграда, масивен гараж и фитнес зала, подробно описан в споразумението. В същото се сочи, че депозитът – гаранция се дава за срок до 09.03.2017г., докогато следва да бъде подписан предварителен договор, а нотариалният акт следва да бъде подписан в срок до 27.03.2017г.

Описаният в споразумението недвижим имот е един от описаните в регистъра на предложените имоти, с удостоверена дата на извършен оглед на 28.02.2017г.

Съгласно представения по делото договор, сключен на 04.05.2017г. с нотариален акт № 61/2017г. на нотариус Х., ответницата е закупила имота, предмет на депозитното споразумение, от продавача О.М.Д.К., при удостоверена в нотариалния акт продажна цена от 11 000 евро.

Съгласно показанията на разпитания по делото свидетел К., присъствала при подписване на депозитното споразумение на 01.03.2017г. в офис на посредника на продавача – „Б.П.“ ООД, при следваща среща за уточнение на предварителния договор, страните са установили, че върху имота е налице вписана ипотека на стойност, по –висока от продажната цена – 224 000 евро, за която е било постигнато съгласие. Свидетелката дава показания, че купувачите са поискали връщане на депозита по депозитното споразумение, като посредникът на продавача им е върнал същия. През м.август 2017г. ищецът е установил, че е налице сключена сделка за процесния имот с купувач - ответницата. Свидетелката излага, че при повторната среща в офиса на посредника на продавача, са присъствали техен брокер К.К., както и продавачите О И К.С., като свидетелката познава Оля с фамилно брачно име Г.-Г..

При така изложеното, предявеният главен иск за заплащане на уговореното възнаграждение по договор за посредничество е неоснователен и недоказан.

Съгласно чл. 49 ТЗ посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Съгласно трайната съдебна практика, договорът за посредничество се различава съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и фактическо изготвяне на необходимите документи за сключване на окончателен договор. Дейността на посредника се финализира със сключване на договор за продажба на съответния продукт – така решение № 54/10.09.2010г. по т.д. № 267/2009г. на ВКС, ІІ ТО. Съгласно доктрината и съдебната практика, предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат – свързването на страните по сделката и подпомагането им да сключат договор чрез извършването на определени действия. С оглед изложеното, в случая задължението на ищеца като търговски посредник включва не само свързване на страните и извършване на огледи на недвижими имоти, но и съдействие при уговаряне на условията на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и при сключване на окончателния договор. Предвид горното, в случая е безспорно установено по делото, че ищецът е изпълнил задължението си по договора за посредничество за свързване на ответницата с конкретен продавач, след извършени с неговото съдействие огледи на различни предложени имоти. Възраженията в тази връзка в жалбата за липса на доказателства за връзка между дружеството, с което ответницата е подписала депозитното споразумение, и продавача по договора за продажба, сключен с нот. акт № 61/2017г., са неоснователни, тъй като същата връзка се установява от събраните гласни доказателства. Показанията на свидетеля К., която е присъствала на две срещи между посредниците и страните по сделката, са логични последователни, кореспондиращи с останалите доказателства по делото и липсва основание да не бъдат кредитирани. Свидетелката идентифицира с имена както представителя на дружеството – посредник за продавача, така и самата продавачка по нотариалния акт. Предвид изложеното, е налице изпълнение на задължението на посредника за свързване на страните за реализиране на конкретна сделка.