Решение № 274 от 29.10.2024, Районен съд - Елин Пелин

РЕШЕНИЕ

№ 274 гр. Е.П., 29.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Е.П., I СЪСТАВ ГРАЖДАНСКИ ДЕЛА, в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Борислав Люб. Чернев при участието на секретаря Любка Ян. Костова като разгледа докладваното от Борислав Люб. Чернев Гражданско дело № 20231820100888 по описа за 2023 година

С исковата молба се твърди, че на 29.07.2022г. ищцата и съпругът й А.И.А., починал на 02.05.2023г. са упълномощили ответника да се разпорежда с придобития по време на брака им недвижим имот, който представлява съпружеска имуществена общност, а именно:

УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в сО., община Г.М., област С., с площ от 1487 кв.м., който по регулационния и кадастрален план на селото, одобрен със Заповед №2439/1966г., представлява УПИ №........ от квартал 34 по регулационния план на сО., С. област, при съседи на имота: от две страни улици, УПИ №VI-366 и УПИ №IV-365, заедно с построените в него масивна жилищна сграда, полумасивна жилищна сграда и паянтова стопанска сграда. Упълномощаването на ответника е било с цел, същият да се снабди с необходимите документи за прехвърлянето на имота, след което страните да сключат договор в изискуемата нотариална форма. Ответникът е завел ищцата и съпругът й при Нотариус, за когото е твърдял, че му е близък, като съдържанието на пълномощното не е доведено до знанието на упълномощителите към момента на подписването му.

Упълномощителите през цялото време смятали и очаквали да бъдат потърсени от ответника, за да договорят цената на сделката и да отидат при Нотариус за изповядването й. Вместо това на 30.07.2023г. ответникът отишъл в дома на ищцата, насилствено й взел ключа от външната входна врата, показал й нотариалния акт, от който се установява, че е прехвърлил имота сам на себе си и я е изгонил от къщата й, като не й е позволил да си вземе никакви движими вещи.

Твърди се, че сделката за процесния недвижим имот е изповядана на 16.09.2022г. с Нотариален акт №125, том II, дело №286/2022г. на Нотариус С. А., per. №238 в НК, с район на действие- Елинпелински районен съд, вписан в Службата по вписвания- Е.П. като акт №124, том VIII, дело №1360/2022г. От момента на упълномощаването/29.07.2022г./ до 30.07.2023г. нито на ищцата, нито на съпругът й им било известно, че П. Г. е продал сам на себе си собствения им имот за цена 4000 лева. Упълномощителите не получили каквато и да било сума от продажбата на този имот.

Отделно от това продажната цена, която ответникът сам определил била изключително ниска и не съответствала на пазарната стойност на този имот. От друга страна ответникът, договаряйки сам със себе си действал във вреда на представляваните, поради което сключеният договор за покупко-продажба на 1 процесния имот е недействителен и не произвежда действие за упълномощителите.

Поддържа се, че за ищцата като собственик на '/4 идеална част на основание прекратена имуществена общност поради смъртта на съпруга й, както и на 1/3 идеална част на основание наследствено правоприемство, или общо на 5/6 идеални части, е налице правен интерес от прогласяване нищожност на процесния договор за покупко-продажба, поради накърняване на добрите нрави, от обявяването му за недействителен на основание чл.40 от ЗЗД, както и от развалянето му, поради неплащането на цената на основание чл.87 от ЗЗД.

Иска се съдът да постанови решение, с което да прогласи нищожност, поради накърняване на добрите нрави на процесния договор за покупко-продажба на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД.

В условията на евентуалност да обяви договора за недействителен на основание чл.40 от ЗЗД или да го развали на основание чл.87 от ЗЗД, поради неплащане на цената.

Претендират се сторените съдебни разноски.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба. Намира предявения иск за неоснователен и недоказан. Оспорва твърдението с исковата молба, че ответникът е завел ищцата и починалия й съпруг при негов познат нотариус, за да съставят и заверят пълномощното от 22.07.2022 г. за разпореждане с недвижим имот, собственост на П.

А. Г. и А.И.А.. Навеждат се отговора конкретни твърдения в тази връзка. В действителност след като имал вече пълномощното започнал събирането на документи, но през цялото време комуникирал с покойния А. и го държал в течение за всичко, което правел.

Твърди се с отговора, че за прехвърлянето на процесния имот А.А. знаел защото продажната цена обявена в нотариалния акт била платена на него в брой, като същият се задължил да подели сумата със съпругата си. Договорили се по молба на А., на когото ответникът дал време да изнесе вещите си, които преценял, че са му били необходими.

Оспорва твърденията, че при изповядване на сделката е действал във вреда на представляваните.

Твърди, че е изпълнил задълженията си добросъвестно и е действал в интерес на представляваните, като не е знаел, че П. Г. би имала някакво различно становище за продажбата на имота.

Твърди, че при изготвянето на пълномощното не е уведомяван от А., че съпругата му не е съгласна с продажбата.

Твърди, че продажната цена на имота била съобразена с неговото състояние към момента на сделката.

Твърди, че е съдействал на ищцата да изнесе от имота няколко автомобила за скрап, като той изцяло поел разходите за това.

Претендира присъждане на направени по делото разноски.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

С нот.акт № 42, том I, дело № 519/1991г. на районен съдия при РС Е.П. родителите на А.И.А. са прехвърлили на сина си и съпругата му П. А. Г. срещу задължение за издръжка и гледане собствения си недвижим имот - УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в сО., община Г.М., област С., с площ от 1487 кв.м., който по регулационния и кадастрален план на селото, одобрен със Заповед №2439/1966г., представлява УПИ №........ от квартал 34 по регулационния план на сО., С. област, при съседи на имота: от две страни улици, УПИ №VI-366 и УПИ №IV-365, заедно с построените в него масивна жилищна сграда, полумасивна жилищна сграда и паянтова стопанска сграда.

От удостоверение изх. № 36/02.08.2023г. ,издадено от нотариална кантора на нотариус с № 595 на НК е видно, че в регистъра на нотариус Д.А., под рег. № 16120 и рег.

№ 16121 от 29.07.2022г. е било въведено пълномощно за недвижим имот, с което ищцата и 2 нейния съпруг А.А. упълномощават П. В. Г. да владее, ползва, управлява и да се разпорежда /продава, дарява, ипотекира, заменя, с когото намери за добре и на цена и при уловия каквито определи, договаря сам със себе си съгласно чл.38 от ЗЗД / по всякакъв допустим от закона начин и както намери за добре с притежавания от упълномощителите наследствен недвижим имот - УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в сО., община Г.М., област С., с площ от 1487 кв.м., който по регулационния и кадастрален план на селото, одобрен със Заповед №2439/1966г., представлява УПИ №........ от квартал 34 по регулационния план на сО., С. област, при съседи на имота: от две страни улици, УПИ №VI366 и УПИ №IV-365, заедно с построените в него масивна жилищна сграда, полумасивна жилищна сграда и паянтова стопанска сграда.

От нот.акт № 125, том II, рег. № 1829, дело № 286 от 16.09.2022г. е видно, че П. А. Г. и А.И.А., чрез пълномощника си П. В. Г. са продали на П. В. Г. собствения си недвижим имот, находя се в с.О., целия с площ от 1487 кв.м., който представлява УПИ №........ от квартал 34 по регулационния план на сО., С. област, при съседи на имота: от две страни улици, УПИ №VI-366 и УПИ №IV-365, заедно с построените в него масивна жилищна сграда, полумасивна жилищна сграда и паянтова стопанска сграда.

От удостоверение за наследници изх. № 04904/25.05.2023г. изд. от СО, район “Подуяне” е видно, че на 02.05.2023г. съпругът на ищцата е починал.

В показанията си св. А. твърди, че като нотариус потвърждава пълномощното със заверка от 29.07.2022г..Изготвил е справка от служебния регистър / писмо изх. № 23/22.04.2024г., с приложено копие на пълномощното/ от която видно, че на посочената дата пред него са се явили П. Г. и А.А. са упълномощили П. Г. да извърши онова, което било отразено в регистъра.Не си спомня ищцата, но е сигурен, че лично се е явила пред него. В кантората му работят дванадесет деловодители и един помощник нотариус.

В с.з. св. Б. твърди, че е сестра на ищцата и знае процесния имот, който се намира в края на сО.. Имотът представлява голям двор с две къщи, като едната е стара къга , а другата нова, но не била измазана. Твърди, че никога не е чувала от сестра си и зет си да са имали намерение да продават този имот. Видяла сестра й да разговаря с ответника по делото и след този разговор сестрай била пребледняла и й прилошало. Ищцата й казала, че този човек й показал нотариален акт, че е продадена къщата и това било шок за ищцата.

Ответникът казал на ищцата да подпише декларация, че няма претенции към него. Нямала достъп до къщата и нямала право да стъпва там. В къщата имало вещи на ищцата, а в двора имало много коли събирани приживе от съпруга на ищцата, но когато свидетелката била отишла в имота, колите вече ги нямало, защото ответникът ги бил изкарал. Последният лично заявил на свидетелката, че всичко в двора и в къщата било негово владение, целия имот принадлежал на него и нямали право на нищо. Сестра й и зет й често си ходели в имота в с.О., като зет й оставал за по- продължително време в имота.

Св. А. твърди, че е братовчед на съпруга на ищцата и знае имота в с.О.. Често общували с братовчед си, но не е чува от него да иска да продава имота. Научил за продажбата на имота от ищцата .Когато отишъл с последната в имота видели, че колите на братовчед му, които било около 20-30 бр., вече ги нямало, а били предадени за скрап от новия собственик на имота, който ги бил изкарал от имота с репатрак. Ключът от къщата в с. О. бил в ответника. Последният бил казал на ищцата, че ще й даде ключа от къщата след седмица, но не го дал. Цена от 4000 лева за имот в с.О. не била обективна цена. Само дворното място струвало повече от тази сума. Свидетелят разговарял с ищцата и със съпруга й преди последният да почине. Не знае, кога ответникът е взел ключа за имота.

В показанията си св. Станчева сочи, че познава П., А. и П.. Последният имал връзка с 3 дъщерята на свидетелката, но от 3-4 години не били заедно. От доста години А. искал да продаде имота в с.О., тъй като не желаел този имот да попадне в ръцете на сестрана на П..

Казвал , че имал дразги със сестрата на П.. Свидетелката дала на П. телефона на А.. После от тях научила, че се били разбрали. Този имот бил наследствен на А. от неговите родители.

От приетата по делото, като компетентно дадена и неоспорена от страните Съдебнотехническа експертиза, изготвена от в.л. Г.В. / предвид направените от в.л. разяснения и уточнения в с.з. / е видно, че пазарната стойност на процесния имот на база средна цена за кв.м., е в размер на 10 797 евро за постройката и 282918 евро за дворното място с площ 1487 кв.м..

Съгласно цитираното по-горе в настоящото пълномощно от 29.07.2022г. ищцата и нейния съпруг са упълномощили ответника да се разпорежда /продава, дарява, ипотекира, заменя, с когото намери за добре и на цена и при уловия, каквито определи, договаря сам със себе си съгласно чл.38 от ЗЗД / по всякакъв допустим от закона начин и както намери за добре притежавания от тях недвижим имот в с.О.. В последна връзка ответникът е бил упълномощен да извършва от името на упълномощителите си правни действия, които непосредствено ги обвързват, с оглед съдържанието на конкретната сделка / покупкопродажба/. Ответникът е бил упълномощен и да договаря сам със себе си съгласно чл.38 от ЗЗД, в т.ч. да определя и продажната цената на процесния имот. Последната за целия процесен имот от 4 000 лева е в пъти по- малко, съпоставена с пазарната цена за имота от 10 797 евро за постройката и 282918 евро за дворното място, с оглед приетата по делото, като компетентно дадена и неоспорена от страните експертиза. В този смисъл извършената от ответника покупко-продажба с Нотариален акт № 125, том II, рег. № 1829, дело № 286 от 16.09.2022г. е била изключително в интерес на купучава по сделката, а договора в частта относно покупната цена на имота противоречи на добрите нрави, независимо от това дали е или не е била получена от ищцата и нения съпруг продажната цена от 4000 лева, последната посочена в нотариалния акт. Съгласно чл.9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Трайната съдебна практика приема, че "добрите нрави" е философско-етична категория приложима в гражданските правоотношения и като съвкупност от правила и норми установени в обществен интерес защитават принципите и ценностите значими за правните субекти при сключване на договори. При настоящата хипотеза липсата на еквивалентност в насрещните престации по процесния договор за покупко-продажба се третира като накърняване на добрите нрави.Това е така, тъй като пазарната цена за процесния имот надвишава повече от 70 пъти цената по сделката осъществена от ответника при условията на договаряне сам със себе си.