Решение № 1003 от 26.11.2024, Районен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1003 гр. Стара Загора, 26.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, VIII-МИ ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Антония Тонева при участието на секретаря Диана Р. ***а като разгледа докладваното от Антония Тонева Гражданско дело № 20245530100816 по описа за 2024 година

Предявени са искове с правно основание чл.55 ал.1 предл.ІІІ ЗЗД във вр. с чл.87 ЗЗД.

Ищецът Б. Г. И. твърди в исковата си молба, че с посредничеството на ответника, действащ в качеството на Агенция за недвижими имоти и работещ като такава под търговското наименование „НОВ ДОМ 1“, на 28.11.2019г. ищцата Б. И. сключила предварителен договор с малолетния ***, чрез неговия баща и законен представител ***, по силата на който предварителен договор последният се е задължил да й продаде чист от вещни тежести апартамент в *** с идентификатор ***. За това посредничество, между ищцата и ответното дружество бил сключен Договор за поръчка от 19.11.2019г., по силата на който ответното дружество е поело задължението „да намери и предостави“ на ищцата „подходящи предложения“ за покупка на недвижим имот срещу възнаграждение. Съгласно раздел III, чл.7 от договора, ответника „НОВ ДОМ 1“ е длъжен да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин и съобразно интересите на доверителя“, т.е. на ищцата. Така, в изпълнение на сключения договор за поръчка, с посредничеството на ответното дружество, което свързва страните, бил сключен с продавача ***, представляван от неговия баща и законен представител *** предварителния договор от 28.11.2019г. За цената на така осъщественото посредничество от страна на ответното дружество била издадена на ищцата фактура №69/29.11.2019г. на стойност 4365,41 лв. с ДДС, която сума ищцата надлежно заплатила на 09.12.2019г. на ответното дружество по негова банкова сметка, посочена във фактурата. С това плащане ищцата изпълнила задълженията си към ответника като посредник, работещ по търговското наименование „НОВ ДОМ 1“.

След сключването на предварителния договор и с цел да си осигури допълнителния паричен ресурс от банка за финализиране на покупко- продажбата, както е описано в чл.2.6.

1 първо тире от предварителния договор, ищцата се е обърнала към Банка ДСК ЕАД с искане за кредит. Юристите на банката проучили имота през м. януари 2020г. и установили, че върху същия има вписани множество вещни тежести: 1) Договорна ипотека от 28.04.2011г. за сумата 3 500 000 EUR; 2) Възбрана от 01.10.2013г.; 3) Договорна ипотека от 06.03.2008г.; 4) Искова молба от 10.10.2014г. Така установените вещни тежести блокирали възможността ищцата да получи необременено право на собственост, както предвижда предварителния договор - т.2.4. от договора „ ...същият не е и няма да бъде обременен с ипотеки, възбрани и/или други тежести... ”. Законният представител на продавача по предварителния договор несъмнено знаел за тези тежести и действал недобросъвестно при сключването на договора.

За ищцата възниква въпросът дали и посредника по сделката - ответното дружество, е знаело за тежестите върху имота при предлагането му за покупка на ищцата, или пък ако не е знаело, защо не е узнало, след като предварителния договор, подготвен от самия посредник, включва такава клауза - че се продава чист от тежести имот. „Узнаването“ за налични тежести става чрез елементарна проверка в Агенцията по вписванията и несъмнено всеки агент, предлагащ недвижими имоти има знанията и уменията да извърши такава проверка. Още повече, това следва да е основното му задължение, защото несъмнено никой купувач не би купил на пазарна цена имот с тежести, а и защото самият договор за поръчка (раздел III, чл.7 от договора) между страните включва задължение за посредника: „да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин и съобразно интересите на доверителя“.

Ищцата счита, че проверката за налични тежести на предлагания имот, несъмнено следва да е част от „грижата на добрия стопанин която следва да положи посредника при предлагането на имота за покупка, а освен това, тази проверка несъмнено (ако беше извършена) би била в съответствие и „съобразно интересите на доверителя“, както и самият договор за посредничество предвижда. Обратното би означавало да се приеме, че посредникът ще действа без да полага грижата на добрия стопанин и без да следи за интересите на доверителя, което естествено не кореспондира със същността на посредническия договор.

Още повече, че в случая не става въпрос за обикновен посредник, а за посредник - търговец, който при делата си следва да дължи по-голяма от обичайната грижа - „грижата на добър търговец съгл.чл.302 от ТЗ, което обаче не е сторил ответника в случая. Т.е. не е изпълнил задълженията си по договора за поръчка. В резултат на това негово неизпълнение, ищцата плаща добросъвестно задатък по предварителния договор със съзнанието, че е капарирала чист от тежести имот. И по-късно от друг източник узнава за заложения още при сключването на предварителния договор проблем. Това е и причината да не се стигне до сключването на окончателен договор. След установяването на вещните тежести продавачът поискал да му се даде възможност и време, за да заличи тези тежести. По тази причина страните подписали анекс, с който отлагат срока за сключване на окончателен договор до 31.05.2020г. И в този допълнителен срок, обаче продавачът не изпълнил задължението си да осигури прехвърлянето на недвижимия имот без вещни тежести, поради което ищцата, с Уведомление от 09.06.2020г. до продавача, го уведомила, че разваля предварителния договор поради виновно неизпълнение от негова страна, на задължението му по т.2.9. от договора да осигури прехвърлянето на недвижимия имот, свободен от вещни тежести и че иска да й 2 бъде върнато платеното от нея капаро за имота от 6200 евро. След като плащане не е последвало, ищцата предявила иск пред PC Варна против продавача за връщане на платения от нея задатък /капаро/ от 12 126 лв., както и уговорената съгласно т.3.1. от договора, неустойка в същия размер – 12 126 лева. Производството по този иск се е развило в три съдебни инстанции и приключило с окончателно Решение на ВКС ***28 от 18.12.2023г. по гр.д.№ 587 по описа за 2023г., с което исковете на ищцата били уважени. В мотивите на решението изрично било посочено, че предварителният договор е развален по вина на продавача, поради наличието на тежести върху имота. Така ищцата била възмездена (засега на хартия) за това, което е платила на неизправния продавач по предварителния договор, но останала ощетена с плащането си в размер на 4365,41 лева, което е направила в полза на посредника (ответника), по договора за поръчка, който обаче също е неизправен - не е изпълнил задълженията си по договора с дължимата грижа, предлагайки („посредничейки”) на ищцата да закупи имот, обременен с тежести. Неизпълнението на този договор от страна на ответника е в такава степен значимо, че се приравнява на пълно неизпълнение - защото предлагайки на потенциалния купувач имот, обременен с тежести, посредникът действа недобросъвестно - спестява на купувача ключово обстоятелство по сделката (наличието на тежести върху имота), което обстоятелство, купувачът, ако е знаел, просто не би сключил сделката. Т.е. посредникът въвежда този купувач в заблуждение, че той ще придобие имот без рискове по отношение на собствеността си върху същия за в бъдеще, а никой не купува имот с тежести, освен на доволно редуцирана цена или пък ако не знае за тях. Именно за това неизпълнението на договора за поръчка от страна на посредника се приравнява на пълно неизпълнение, защото предлагания от посредника, на клиента продукт е с такъв значим дефект, че клиента, ако е знаел за този дефект, не би сключил договор за покупка на предложения му от посредника продукт. И след като е узнал за дефекта на продукта, разбираемо е развалил сключения с дефект предварителен договор.

Предвид недобросъвестните действия на посредника по предварителния договор, по предлагане за покупка на имот с тежести, то очевидно посредникът е в пълно неизпълнение на договора, което дава правото на доверителя да развали същия без да дава срок за изпълнение и да претендира връщане на платеното по договора. Изпълнението на договора станало и обективно невъзможно, защото процесния имот бил продаден на трето лице (но на друга, значително по-ниска цена и при знанието у това трето лице за наличните тежести върху имота). С продажбата на процесния имот на трето лице, договорът за посредничество е прекратил действието си по право, тъй като е останал без годен предмет - посредникът дори да иска да продължи посредничеството си с цел освобождаване на имота от тежестите му и сключване между ищцата и продавача на окончателен договор, не е могъл да го стори, поради отчуждаването на имота по посока на трето лице. Затова и не се налага ищцата да разваля договора за посредничество с нарочно волеизявление.

Именно това е направила ищцата с нарочно Уведомление до ответното дружество, получено от представител на същото на 25.01.2024г. - поискала е да й бъде върнато платеното по договора за поръчка, заедно с лихвата (мотивирана от неизпълнението на 3 поръчката по вина на ответника - лошото му изпълнение, приравняващо се на пълно неизпълнение, а и поради обективната невъзможност за изпълнението на същия, поради продажбата на имота на трето лице).

В дадения от ищцата 7- дневен срок на ответника да й върне платеното по договора за поръчка, същия не се е отзовал и не й е върнал полученото по договора, което обосновава правния й интерес от предявяването на настоящата искова молба. Предвид изложеното счита, че за нея е налице интерес да бъде обезщетена за неизпълнението на договора за поръчка от страна на посредника (ответника), като освен, че следва да й бъде върнато това, което е платила по договора като възнаграждение на ответника, същата следва да получи и обезщетение за вредите, които е претърпяла от неизпълнението на договора от страна на ответника, което обезщетение претендира като законна лихва върху главницата, начислена върху същата от момента на плащането, което е направила ищцата в полза на ответника 09.12.2019г. до завеждането на исковата молба в размер на 1977,21 лева.

Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника "Ренесанс ВН“ ЕООД Варна да й заплати сумата от 4365,41 лева, представляваща платено от ищцата, възнаграждение на ответника по Договор за поръчка от 19.11.2019г., който договор ответника виновно не е изпълнил и станал причина с поведението си за развалянето на договора, ведно със законната лихва върху главница, считано от предявяване на исковата молба; сумата от 1977,21 лева, представляваща обезщетение за неизпълнението на Договор за поръчка от 19.11.2019г. от страна на ответника в размер на законната лихва върху платеното от ищцата възнаграждение на ответника по договора в размер на 4365,41 лева, начислено от момента на плащането на възнаграждението - 09.12.2019г. до завеждането на исковата молба. Претендира направените по делото разноски.

Ответникът „Ренесанс ВН“ ЕООД Варна представя писмен отговор в срока по чл.131 ГПК, в който взема становище, че оспорва така предявения иск.

Заявява, че на 18.11.2019г., в офиса на ищцовото дружеството в ***, бул.Гоце Делчев №98, бл.22, вх.Б, ет.2, офис 1, между „Ренесанс ВН“ ЕООД и ***, в качеството си на родител и законен представител на ***, ЕГН **********, е сключен Договор за поръчка, съгласно който доверителят възлага на изпълнителят, наричан в процесния договор „НОВ ДОМ 1“ и той се задължава да извършва за сметка на първия следните действия във връзка със собствения на ***, ЕГН **********, недвижим имот, представляващ апартамент №3, с площ от 68,60 кв.м., находящ се в сграда ***, ***, индентификатор №***, а именно: да представи и предлага имота на всички подходящи купувачи до сключване на окончателен договор за покупко-продажба, срещу договорено възнаграждение. На дружеството било предоставено копие от Нотариален акт за собственост №36, том 156 от 18.10.2017г., който удостоверявал правото на собственост на сина му ***. Страните се споразумели, че търсената продажна цена от потенциални купувачи ще бъде в размер на 62 000 евро, която е вписана и в процесния договор. Веднага след подписване на процесния договор, служители на Нов Дом 1 предприемат всички действия по изпълнение на договора, в това число - предварително проучване на възможностите за продажба и очакваемата 4 продажна цена с оглед реалните възможности на пазара за недвижими имоти, заснемане и презентация на имота с цел предлагането му, рекламиране на имота. Само в рамките на ден брокери на дружеството провеждат огледи с редица желаещи да закупят имот. За кратък период от време дружеството изпълнител по договора осигурява няколко реални купувачи, включително и купувача по процесния предварителен договор и ищец в настоящото производство - Б. Г. И., като същата сключила договор за поръчка с „Ренесанс ВН“ ЕООД от 19.11.2019г. за намиране и предоставяне на подходящи предложения за покупка на недвижим имот, от който е видно, че за оглед е селектиран именно горепосочения недвижим имот. Съгласно чл.1, т.1 от цитирания договор за поръчка, продажната цена на имота е в размер на 62000 евро.