Решение № 887 от 28.06.2023, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 887 гр. София, 28.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на трети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Диана Коледжикова

Членове:

Мария Яначкова

Десислава Б. Николова при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20221000500864 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

С решение № 260110 от 10 януари 2022г. по гр. д. № 15062/2019г., Софийски градски съд, ГО, 19 състав е обявил за недействителен на основание чл. 40 от ЗЗД по предявения иск от Е. О. Ц. срещу М. П. Н. като сключен във вреда на представляваното лице договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 7, том шести, рег. № 16769, дело № 888/05.11.2019г. на нотариус с рег. № 065 на НК, с район на действие – СРС, с който Д. С. А.-Ц. като пълномощник на О. В. Ц. е продала на М. П.

Н. следния недвижим имот, представляващ ап. 1, находящ се в гр. ***, СО – район „***“, ж.к. „*** 1 част“, бл.***, ет.***, със застроена площ от 100.02 кв. м, състоящ се от две стаи, дневна, столова, кухня и сервизни помещения, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, заедно с прилежащото избено помещение № 88, с декларирана площ по данъчна оценка от 3,19 кв. м, заедно с 1,290% идеални части от общите части от сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото до размера на ½ идеална част; осъдил М. П. Н. да заплати на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК на Е. О. Ц. сумата от 2 795, 38 лв. – 1 съдебни разноски.

Въззивното производство е образувано по въззивна жалба на М.

П. Н. срещу решението по гр. д. № 15062/2019г. на СГС, ГО, 19 състав. С доводи за неправилност на решението, концентрирани върху нарушение на материалния закон - чл. 40 ЗЗД, се иска отмяната му и вместо това отхвърляне на иска.

Е. О. Ц. е оспорила жалбата в открито заседание пред въззивния съд.

За да постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че предявеният като главен иск с правно основание чл. 40 ЗЗД е основателен, тъй като е уговорено само част от цената да се заплати към датата на прехвърлянето на имота, а за останалата част е поето само задължение за плащане в срок от 1 месец, при положение че купувачът е починал 2 дни след продажбата, продажната цена е равна на данъчната и е 4 пъти по-ниска от продажната цена, определена без ползване на специални знания по критерии, установени в Наредба Н-9/14.08.2006г. за реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарни цени; установен според съда е и субективният елемент на фактическия състав, изразяващ се в недобросъвестност на представителя и на насрещната страна – дъщеря на представителя, чието знание за увреждане се презумира.

Обжалваното решение е валидно. То следва да се приеме и за допустимо, доколкото съдът се е произнесъл по предявен главен иск при съобразяване на евентуалното обективно съединяване на искове, посочено от ищцата, въпреки че поддържаните от нея пороци на атакувания договор за продажба, логически се подчиняват на друга последователност. Решението е неправилно.Доводите на жалбоподателката срещу обжалваното решение са основателни като резултат.

Исковете, предмет на разглеждане и от въззивния съд, са основани на следните обстоятелства:

Ищцата Е. Ц. твърди, че е дъщеря на О. В. Ц., който 7 дни преди смъртта си е упълномощил втората си съпруга Д. С. А.-Ц. да извършва действия от негово име съгласно нотариално заверено пълномощно. На 05.11.2019г., с договор за покупко-продажба на недвижим имот, извършен с нотариален акт № 7, том шести, рег. № 16769, дело № 888/05.11.2019г. на нотариус с рег. № 065 на НК, с район на действие – СРС, Д. С. А.-Ц. като 2 пълномощник на О. В. Ц. продала на М. П. Н. следния недвижим имот, представляващ ап. 1, находящ се в гр. София, СО – район „***“, ж.к. „*** 1 част“, бл.***, ет.***, със застроена площ от 100.02 кв. м, състоящ се от две стаи, дневна, столова, кухня и сервизни помещения, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, заедно с прилежащото избено помещение № 88, с декларирана площ по данъчна оценка от 3,00 кв. м, заедно с 1,290 % идеални части от общите части от сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, срещу продажна цена, равна на данъчната оценка, от 58 570 лв.,от която 9 000 лв., платени преди изповядване на сделката, а остатъкът от 49 570 лв. купувачът се задължил да плати в 1–месечен срок. Ищцата поддържа, че договорът е сключен във вреда на представлявания, тъй като продажната цена възлизала на 190 000 лв. Това действие увреждало интересите на прехвърлителя и нееквивалентността на престациите накърнявала добрите нрави. Продажната цена не е получена от продавача, като сумата 9 000 лв. била предадена на пълномощника. Поддържа, че пълномощникът е злоупотребил с доверието на продавача и продала „симулативно имота“ на дъщеря си срещу значително занижена цена спрямо реалната стойност на имота и на разсрочено плащане. Сочи още, че баща й бил с влошено здравословно състояние, неадекватен, поради което „имало липса на съгласие по отношение на уговорената продажна цена“, като при упълномощаването пълномощникът не е разбирал свойството и значението на даваното пълномощно. Иска от съда да признае за установено, че посоченият договор за продажба е нищожен поради нарушаване на добрите нрави, като сключен във вреда на представлявания, евентуално иска договорът да бъде прогласен за нищожен поради „абсолютна симулация“ , евентуално иска прогласяването му за нищожен, тъй като при упълномощаването пълномощникът не е разбирал свойството и значението на даваното пълномощно. Искането към съда, съобразно молба – уточнение от 05.03.2020г. , се отнася до ½ ид. част от имота, която ищцата сочи, че притежава по силата на наследствено правоприемство.

Ответницата М. П. Н. е оспорила исковете. Възразила е, че продажбата по данъчна оценка не прави договора нищожен, още повече предвид обема на предоставената представителна власт; към момента на подписване на пълномощното продавачът е бил дееспособен, като не е имал психически 3 проблеми; оспорила е твърдението,че договорът е привиден, възразила е и, че дали цената е платена изцяло не касае действителността на сделката.

Установява се и не се спори, че на 05.11.2019г., с договор за покупкопродажба на недвижим имот, извършен с нотариален акт № 7, том шести, рег.

№ 16769, дело № 888/05.11.2019г. на нотариус с рег. № 065 на НК, с район на действие – СРС, Д. С. А.-Ц. като пълномощник на О. В. Ц. е продала на М. П.

Н. следния недвижим имот, представляващ ап. 1, находящ се в гр. София, СО – район „***“, ж.к. „*** 1 част“, бл.***, ет.***, със застроена площ от 100.02 кв. м, състоящ се от две стаи, дневна, столова, кухня и сервизни помещения, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, заедно с прилежащото избено помещение № 88, с декларирана площ по данъчна оценка от 3,00 кв. м, заедно с 1,290 % идеални части от общите части от сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, срещу продажна цена, равна на данъчната оценка, от 58 570 лв., от която 9 000 лв., платени преди изповядване на сделката, а остатъкът (от 49 570 лв.) купувачът се задължил да плати в 1 –месечен срок.

С пълномощното с нотариална заверка на подпис и съдържание от 31.10.2019г., извършено извън нотариалната канцелария, – в случая носещо отпечатък от десния палец на упълномощителя, О. Ц. е предоставил следните права на упълномощеното лице Д. А. – Ц., която не се спори, че е негова съпруга: - да дарява, заменя или продава на когото намери за добре, при цена, условия и начини на плащане – каквито прецени и цена каквато намери за добре, от негово име и за негова сметка, включително да продава, заменя и дарява сама на себе си и да се договаря сама със себе си, собствения му недвижим имот, описан в договор за продажба на жилище рег. № 82, том V от 22.12.1977г., сключен между МО и В. Ц. П. и Р. В. П. ( не се спори,че те са баща и брат на О.), - ап. 1, със застроена площ от 100.02 кв. м, състоящ се от две стаи, дневна, столова, кухня и сервизни помещения, заедно с избено помещение № 88 заедно с „1,290 кв. м идеални части от общите части от сградата и 891 лв. от правото на строеж върху мястото“, находящ се на първи етаж от сграда бл. № 10.

Не е било спорно по делото, че ответницата Н. е дъщеря на пълномощника, чрез който О. Ц. е сключил процесния договор, - Д. А. – Ц., 4 което ответницата е признала и в отговора на исковата молба.

Ищцата е дъщеря на О. Ц., починал на ********г. С ЕР на ТЕЛК № 2351 от зас. № 145 /13.09.2019г. на О. Ц. е определен 94 % ТНР с чужда помощ пожизнено с водеща диагноза „Световъртеж от централен произход“.

В показанията си св. Б., чийто помощник нотариус е извършил нотариалното удостоверяване на пълномощното, е разказала как принципно се процедира при нотариалното удостоверяване като процесното. От тези показания не се установяват конкретни факти от значение за делото.

Св. Г. – колежка на ищцата, е разказала, че преди да почине О. бил на легло и според нея е бил гледан от дъщеря си в жилището, където живеела и Е., в кв. ***, като около месец преди да почине той бил, - освен в увредено физическо състояние, вкл. с артрит на ръцете, които били изкривени, - според нея и “абсолютно неадекватен“; свидетелката не познава негова съпруга Д..

От показанията на св. Х. – свидетел, доведен от ответницата, е установено, че преди да сключат брак през 2018г. Д. и О. живели на съпружески начала от 2008г., първоначално в кв.***, а после в ***, като през 2019г. отново отишли да живеят в ***, където живеела и дъщеря му. Според свидетелката Д. се грижила за съпруга си, а не дъщеря му, и преди да почине О. бил обездвижен, но според нея бил „абсолютно адекватен“ и не е имал „психични отклонения“, споделил й, че е „направил“ пълномощно на Д., като много пъти казвал, че иска жилището в *** да остане за дъщеря му, а другото за Д..

При съпоставка на показанията на двете свидетелки и преценката на писмените доказателства, приети по делото, съдът не дава вяра на показанията на св. Г.. Показанията й за това, че О. Ц. е бил “абсолютно неадекватен“ известно време преди да почине, противоречат на данните за здравословното състояние на О. Ц., от които не може да се направи извод за други увреди освен физически. Показанията й кой се е грижил за О., както и, че той е живял само с дъщеря си без съпругата си, която свидетелката твърди, че не познава, насочват на извод, че същата няма наблюдения от близък план върху живота на О. Ц., както по същество твърди, поради което и в тази им част съдът приема показанията за недостоверни.

От заключението на изслушаната във въззивното производство съдебнотехническа експертиза, неоспорено от страните, е установено, че 5 пазарната цена на процесния апартамент е около 127 700 лв., а в случай, че имотът не е бил в добро физическо състояние, тя възлиза към датата на продажбата му на 114 900 лв.

Съгласно чл. 40 ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания. Съгласно т. 3 от ТР № 5 от 12.12.2016г. по тълк. д. № 5/2014г., ОСГТК на ВКС, договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД, не поражда целените с него правни последици и е недействителен. На тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници.Представляваният може да се позове на недействителността по чл. 40 ЗЗД както извънсъдебно, така и пред съда; последното той може да направи чрез предявявяне на установителен иск с правна квалификация чл. 40 ЗЗД, или чрез заявяване на такова правоизключващо възражение срещу предявен против него облигационен или вещен иск по повод изпълнението или други претенции и последици, произтичащи от увреждащия го договор, сключен от негово име. Както субективното материално право на представлявания да се позове на недействителността по чл. 40 ЗЗД, така и процесуалното му право на иск, включващо предявяването на установителния иск и заявяването на правоизключващото процесуално възражение с правна квалификация по чл. 40 ЗЗД, са наследими (освен в случаите, когато недействителният договор има за предмет незаместими престации, свързани с неговата личност) и могат да бъдат упражнени от всеки от наследниците му съразмерно дела му от наследството.