Решение № 1112 от 28.09.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 1112 гр. София, 28.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на единадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Цветко Лазаров

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Нина Стойчева Въззивно гражданско дело № 20241000502072 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 – чл.273 от ГПК.

Със съдебно решение № 1240 от 01.03.2024 г., постановено по гр.д. № 9972/2023 г. по описа на Софийски градски съд, ГО, I-14 състав, съдът е осъдил „КОТА 2001“ООД, с ЕИК 130642168 да заплати, на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, на Й. Й. Й., с ЕГН ********** сумата от 119 925 лв., а на З. Р.

А., с ЕГН ********** сумата от 13 325 лв., платени по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.01.2020 г., ведно със законната лихва от 29.10.2023 г. до изплащане на сумата като е отхвърлил претенциите за законна лихва върху главниците, считано от датата на подаване на заявление за издаване на заповед за изпълнение до 28.10.2023 г., както и исканията за осъждане на ответника да заплати присъдените суми при условията на активна солидарност.

Със същото решение, съдът е осъдил на основание чл. 92, ал.1 ЗЗД, дружеството да заплати на Й. Й. Й., с ЕГН ********** и З. Р. А., с ЕГН ********** и сумата от общо 13 325 лв. - неустойка по чл.12 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.01.2020г., ведно със законната лихва от 28.09.2023г. до изплащане на 1 вземането като е отхвърлил претенцията за законна лихва от датата на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до 28.09.2023г., както и искането за осъждане на ответника да заплати присъдените суми при условията на активна солидарност.

С решението съдът е отхвърлил предявените от Й. Й. Й., с ЕГН ********** и З. Р. А., с ЕГН ********** срещу „КОТА 2001“ООД, с ЕИК 130642168, искове с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД за сумата от 10 149,91 лв., претендирана като обезщетение за забава начислено върху главница в размер на 133 250,00лв. за периода от 30.09.2022г. до 30.06.2023г., както и 1 015 лв., претендирана като обезщетение за забава върху главницата от 13 325 лв. - неустойка, за периода от 30.09. 2022г. до 30.06.2023г., за законна лихва от датата на заявлението до изплащане на вземането, както и искането за осъждане на ответника да заплати присъдените суми при условията на активна солидарност.

Недоволен от решението е останал ответника „КОТА – 2001“ ООД, който в законоустановения срок е подал въззивна жалба, с която оспорва същото като недопустимо, евентуално неправилно. Поддържа, че първоинстанционният съд се е произнесъл по преждевременно предявени искове, поради което постановеното решение е недопустимо.

Твърди, че осъдителните искове за връщане на даденото на отпаднало основание и за заплащане на неустойка поради разваляне на договора са предявени преди настъпването на самото разваляне, доколкото последното е осъществено едва с връчването на преписа от исковата молба. Отделно поддържа и неправилност на решението, като твърди, че ищците не са доказали качеството си на изправна страна, в частност, че са заплатили договорената продажна цена за имотите, поради което нямат право да развалят валидно договора, нито основание да претендират връщане на незаплатени суми.

Сочи още, че дружеството не е било длъжно да се яви на посочената в поканата на насрещната страна дата за сключване на окончателен договор, поради което неявяването му не съставлява неизпълнение на договорно или законово задължение.

С оглед изложеното иска от въззивния съд да отмени обжалваното решение като неправилно и незаконосъобразно като претендира и 2 присъждане на разноски за производството.

В законоустановения срок е подаден отговор на въззивната жалба от страна на З. Р. А. и Й. Й. Й., с който същите поддържат становище за нейната неоснователност. Излагат подробно становище и искат от настоящия съд да потвърди обжалваното решение като правилно и законосъобразно.

СОФИЙСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира от фактическа и правна страна следното: Пред настоящата инстанция не са ангажирани нови доказателства по смисъла на чл.266 от ГПК.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо, като не споделя изложените във въззивната жалба доводи за неговата недопустимост.

Едностранното разваляне на договора се осъществява чрез волеизявление на изправната страна, отправено до неизправния съконтрахент, че счита договора за развален или че го разваля. По своята правна същност развалянето на договора чрез едностранно волеизявление представлява упражняване на субективно потестативно право, като за настъпването на правните му последици е необходимо изявлението за разваляне да достигне до неизправния длъжник. Без значение е дали волеизявлението е направено преди предявяването на иска с отделна покана, или е обективирано в исковата молба, доколкото при наличие на останалите предпоставки по чл. 87 ЗЗД договорът може да бъде развален и с връчването на препис от исковата молба на ответника (в този смисъл решение № 178 от 12.11.2010 г. по т. д. № 60/2010 г. на ВКС, ТК, II т. о., решение № 269 от 22.10.2018 г. по т. д. № 1980/2017 г. на ВКС, ТК, II т. о. и др.).

По доводите за неправилност на решението въззивният съд намира следното:

Първоинстанционното производство е образувано по предявени от З. Р.

А. и Й. Й. Й. против „КОТА 2001“ООД искове с правно основание чл. 55 ЗЗД 3 за връщане при условията на активна солидарност на сумата от 133 250 лв., представляваща заплатена продажна цена по предварителен договор за покупко-продажба на два апартамента, и с правно основание чл. 92 ЗЗД във връзка с чл. 12 от предварителния договор за заплащане на сумата от 13 250 лв., представляваща договорна неустойка, ведно със законната лихва върху главниците за периода от 30.09.2022 г. до датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение, както и със законната лихва, считано от последната дата до окончателното им изплащане.

В исковата молба ищците са посочили, че са сключили с ответника „КОТА 2001“ООД предварителен договор за строителство и продажба на два недвижими имота, подробно описани в обстоятелствената й част, като съгласно постигнатите договорености имотите е следвало да бъдат изградени и снабдени с разрешение за ползване до 30.08.2022 г., която дата е била определена и като краен срок за сключване на окончателния договор.

Изложили са, че две седмици преди изтичането на посочения срок са изпратили покани до дружеството продавач, с които са го поканили да се яви на 30.08.2022 г. в кантората на нотариус, при посочени час, име на нотариуса и адрес на кантората, както и преди това да предостави на нотариуса необходимите за сключването на сделката документи. Въпреки че поканите били получени от представляващия дружеството, на посочената дата негов представител не се явил, поради което окончателният договор не бил сключен.

Същевременно се установило, че на 29.08.2022 г. процесните два недвижими имота били продадени на трето лице, като на същата дата дружеството продавач отправило до ищците изявление, че разваля договора и ще им върне заплатената продажна цена заедно с неустойката по чл. 12 от предварителния договор.

Въпреки направеното изявление посочените суми не били изплатени, поради което ищците изпратили нотариална покана до продавача, с която го поканили да изпълни задължението си за връщане на продажната цена, ведно с дължимата неустойка по чл. 12 от договора, като му предоставили срок до 18.10.2022 г. Доколкото в посочения срок дружеството следвало да представи пред нотариус доказателства за извършеното плащане, но това не било сторено, бил съставен констативен протокол, удостоверяващ, че представител на дружеството не се е явил и не е представил доказателства за връщане на 4 процесните суми.

С оглед на изложеното ищците са посочили, че доколкото вземанията им към продавача останали неудовлетворени, подали заявление за издаване на заповед за изпълнение, което било отхвърлено. Поради това и съобразно указанията на заповедния съд считат, че за тях е налице правен интерес от предявяването на настоящите осъдителни искове. С допълнителна молба от 20.11.2023 г. ищците са заявили, че развалят предварителния договор с исковата молба поради неизпълнение на договорните задължения на продавача, в частност на задължението по чл. 4.9 от договора.

С отговора на исковата молба ответникът „КОТА 2001“ООД е оспорил получаването на поканите за явяване и изповядване на процесната сделка, както и изплащането на пълната продажна цена от страна на ищците. Не е оспорил останалите фактически твърдения, посочени в обстоятелствената част на исковата молба.

Пред въззивната инстанция страните не спорят, а и от събраните по делото писмени доказателства се установява, че по силата на сключен на 15.01.2020 г. предварителен договор „КОТА 2001“ООД, в качеството на продавач, и З. Р. А. и Й. Й. Й., в качеството на купувачи, са договорили строителството и покупко-продажбата на два недвижими имота, а именно: апартамент № 41, находящ се във вход Б, на първи етаж, със застроена площ от 74,76 кв. м, заедно с 2,09 % ид. ч. от общите части на сградата, съответстващи на 9,81 кв. м, и апартамент № 35, находящ се във вход В, на партерен етаж, със застроена площ от 73,84 кв. м, заедно с 2,17 % ид. ч. от общите части на сградата, съответстващи на 11,92 кв. м, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот. Двата апартамента се намират в „Жилищна сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи“, изградена в урегулиран поземлен имот III-74, кв. 4 по действащия ПРЗ на гр. София, м.

„Овча купел 2“.

Безспорно е, а се установява и от представения предварителен договор, че съгласно чл. 1 имотът следва да бъде изграден и въведен в експлоатация, а окончателният договор – сключен до 30.08.2022 г. Договорената продажна цена е в размер на 133 250 лв., платима при условията на Приложение № 1 към договора, както следва: 119 925 лв. при подписването му, но не по-късно от 20.01.2020 г., и остатъкът от 13 325 лв. – не по-късно от 30.07.2022 г. В 5 приложението е посочена и банковата сметка в „УниКредит Булбанк“ АД, по която следва да бъдат извършени плащанията- ********.

Съгласно чл. 4.9 от предварителния договор продавачът се е задължил да не сключва други предварителни договори и да не прехвърля правото на собственост върху процесните имоти на трети лица. При неизпълнение на това задължение страните са предвидили право на купувачите да развалят договора, в който случай продавачът дължи връщане на заплатените до момента суми в едномесечен срок, без да е посочен началният момент, от който същият започва да тече, както и заплащане на неустойка в размер на 10 % от платената сума при условията на чл. 12 от договора.

Съгласно чл. 12 от договора, в случай че продавачът го развали на основание, различно от предвиденото в чл. 9 – забава на купувачите при плащане на продажната цена, последните имат право на неустойка в размер на 10 % от платената до момента сума, като продавачът дължи и връщане на всички получени плащания в едномесечен срок.

Към писмените доказателства са приложени платежно нареждане от 17.01.2020 г., от което е видно, че Й. Й. Й. е изплатил по банкова сметка ******** сумата от 119 925 лв. с посочено основание на плащането „ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР АП.41Б И 35В“ и платежно нареждане от 26.07.2022 г., от което е видно, че З. Р. А. е заплатила по същата банкова сметка сумата от 13 325 лв. с основание на плащането „ОКНЧ.ПЛАЩАНЕ ПО ПРЕДВАРИТ. ДОГОВОР ЗА АП.41Б И АП.35В“.Двете нареждания са придружени от удостоверение, издадена от БАНКА ДСК АД (банката на купувачите), с което банката потвърждава извършването на посочените два превода на парични средства, получателя и основанието за извършването им.