Решение № 146 от 24.02.2026, Районен съд - Добрич

РЕШЕНИЕ

№ 146 гр. Добрич, 24.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, XIX СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Деница Б. Петкова при участието на секретаря Геновева Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Деница Б. Петкова Гражданско дело № 20253230100172 по описа за 2025 година и за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е образувано по искова молба на Х. Т. Х. ЕГН ********** от Д. ЖК "***, с която срещу Д. Т. Х. ЕГН ********** от гр. Д.

ЖК”***и П. П. П. ЕГН ********** от гр. Д., ул. "***, е предявен иск с правно основание чл.33, ал.2 от ЗС.

Претендираните от ищеца права произтичат от следните обстоятелства:

Х. Х. и Д. Х.а са наследници /***/ на Т. Х. А., б.ж на гр. Д., и на Г. Д. А. б.ж на гр .Д. По силата на нотариален акт №78/05.09.2008 год., на Нотариус №160 вписан под №12663 в СВ ищецът е собственик на недвижим имот жилище- апартамент с разгъната застроена площ от *** квадратни , състоящо се от *** представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта на град Д., одобрена със Заповед №РД -1815/12.05.2005г. на изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед КД -14-08-Д-901/18.08.2008г. на Началника на СГКК - Добрич, при граници и съседи на имота: под обекта имот с идентификатор ***, ведно с припадащите му 2.632 % от общите части на сградата *** и от отстъпено право на строеж върху поземлен имот ***, находящ се в гр.Д. ЖК"***. Посоченият нотариален 1 акт е издаден на база на представени писмени доказателства, в това число разрешение за строеж , строителни книжа, разрешение за ползване от 29.10.1998г. и съгласие с нотариална заверка на подписа съгласно чл.33 от ЗС за надстрояване и съгласие от съседи.

Ищецът пояснява, че е реален съсобственик на имот с идентификатор ***по кадастралната карта на град Д., който се намира в еднофамилна жилищна сграда на три етажа. В същата сграда ответникът Д. Х. до 11.09.2024 г. е притежавал в собственост жилище на два етажа със застроена площ от ***кв.м., състоящо се от ***, ведно с припадащите се 2.632 % идеални части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху терена, както и гараж с идентификатор *** със застроена площ от *** кв.метра. Първият етаж от описаното жилище представлява самостоятелен обект с идентификатор ***, а вторият етаж е самостоятелен обект с идентификатор *** Описаният имот /състоящ се от първи и втори етаж от еднофамилна къща/ ответникът придобил през 2008г . чрез покупко - продажба от Т. Х. А. и Г. Д. А. /***/.

След надстрояването на еднофамилната къща делба на имота не е осъществявана.

На 08.01.2025г. първият ответник продава на вторият ответник гаража, находящ се на адрес гр.Д. , Ж К”****, със застроена площ от *** кв.м., ведно с приспадащите му се идеални част от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху терена,върху който е изградена еднофамилната къща, който гараж представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** и който се намира в еднофамила жилищна сграда с идентификатор ***

Акцентира се, че гаражът не е отделен от еднофамилната жилищна сграда и ползва общите части на сградата, в т.ч. стълбище, вход, покрив, общинското дворно място, върху което е построена еднофамилната жилищна сграда .

Според ищеца продажбата на гаража е извършена без спазване на разпоредбата на чл. 33 от ЗС, тъй като до него не е отправяна покана за изкупуване.

С оглед гореизложеното се настоява със съдебно решение да бъде извършено изкупуване от Х. Х. на процесния гараж , прехвърлен с договор за продажба , оформен в НА №13, т. I, рег.№70/08.01.2025г., дело № 12/2025г. на СВп. град Добрич, на П. П. П. , за сумата от 9 900 лева. Претендират се 2 сторените по делото разноски.

Редовно уведомен ответникът Д. Т. Х., в срока по чл. 131 от ГПК, чрез адв. Д. К., изразява становище за неоснователност на предявения иск. Сочи, че разпоредбата на чл. 33 от ЗС не намира приложение, тъй като процесният гараж не е бил съсобствен между Х. и Д. Х.и. Еднофамилната жилищна сграда включва няколко самостоятелни обекта, всеки със самостоятелен идентификатор и всеки обект на индивидуална собственост. Претендират се сторените по делото разноски.

Редовно уведомен ответникът П. П. П. в срока по чл. 131 от ГПК, чрез адв. В. Р., оспорва предявения иск. Пояснява се, че Д. Т. Х. до 11.09.2024 година е притежавал в собственост самостоятелни обекти в сграда с идентификатори ****, ***, както и процесния гараж с идентификатор *** Според ответника П. ищецът признава, че праводателят му Д. Х. е придобил този имот в индивидуална собственост чрез покупко - продажба, обективиран в нотариален акт № 112, том II, per. № 1614, дело № 156/28.05.2008 година на нотариус Ц. А., вписан под № 84 в НК, район на действие - района на PC - Д., вписан в Служба по вписвания под № 165, том XII, дело № 3877, вх. per. № 8434/29.05.2008 година. От своя страна праводателите на Д. Т. Х. - Т. Х. А. и Г.

Д. А. са придобили имота чрез строителство на жилищно - строителна кооперация - ЖСК „***“, за което на името на първия от тях е съставен нотариален акт за собственост върху жилище, строено на държавно място от ЖСК „***“, който е приложен към исковата молба. В този нотариален акт гаражът, предмет на настоящия правен спор, е описан като отделен от жилището обект, а то и не би могло да бъде по друг начин, след като, противно на посоченото в исковата молба, гаражът е с отделен от жилището вход. Пояснява се, че в сградата с идентификатор *** са разположени четири самостоятелни обекта, всеки разполагащ с отделен идентификатор по КККР на гр. Д . Според ответника П. дали има или няма разпределение на общите части от сградата към отделните обекти в нея е ирелевантно, дотолкова доколкото те нямат самостоятелно съществуване и следват главната вещ по силата на закона. Пояснява се, че разпоредбата на чл. 33 от ЗС предвижда, че съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

3

След като е липсвала съсобственост между ищеца и първия ответник към 08.01.2025 година, то не е било нужно първият ответник да предлага първо на ищеца да купи този обект. Не е било нужно до ищеца да бъде отправено предложение за закупуване на обекта по реда на чл. 33 от ЗС, поради което искът се явява неоснователен. По изложените съображения се настоява за отхвърляне на иска. Претендират се разноски.

В първото по делото открито съдебно заседание, на осн. чл. 143, ал.1 и ал.2 от ГПК, ищецът пояснява, че обособяването на четири отделни имота в имот с идентификатор № *** е извършено при нищожен административен акт на Община град Добрич- липсвало съгласието на ищеца като съсобственик с отстъпено право на строеж, както и на наследодателя му Г. А. До него не било отправяно и предложение за ликвидиране на съсобствеността с Община град Добрич.Еднофамилната жилищна сграда, в която се намира процесният гараж, според ищеца , не подлежи на делба. Идентификаторите на първи и втори жилищен етаж, както и на гаража са получени при опорочена процедура.

Твърди се, че удостоверение № 94Т-00-809-1/22.05.2008г. не изхожда от Т. Х.

А. Наред с това при обособяването на процесния гараж като самостоятелен обект няма изготвен архитектурен проект. Навеждат се твърдения, че ищецът се легитимира като съсобственик на основание наследство. Счита договора за покупко – продажба от 2008г., с който родителите му продават на първия ответник първия и втория етаж от еднофамилната сграда, ведно с гаража, за нищожен поради опорочена административна процедура. Според ишеца тази разпоредителна сделка няма предмет и поради това е нищожна, като е невъзможно да се придобият права въз основа на нищожен договор. В хода по същество поддържа предявения иск. Акцентира, че по своята същност процеснит гараж е неразделна част от еднофамилната сграда и никога не е бил обособяван като самостоятелен обект. Атакуваната сделка също е нищожна поради невъзможността за обособяване на гаража като самостоятелен обект на собственост. По изложените съображения настоява за уважаване на предявения иск. Претендира разноски.

В хода по същество ответниците поддържат депозираните отговори, като акцентират, че ищецът никога не е имал качеството на съсобтвеник .

Процесният гараж е бил индивидуална собственост на ответника Д. Х., поради което разпоредбата на чл. 33, ал.2 от ЗС не намира приложение.

Самостоятелността на гаража като недвижим имот е установена и от 4 заключението по изслушаната СТЕ. Твърди се, че сграда с идентификатор № ***е в режим на етажна съсобственост, поради което за продажбата на гаража не е било необходимо съгласие на останалите етажни собственици. По изложените съображения се настоява за отхвърляне на предявения иск.

Претендират се разноски.

Съдът, след като взе предвид представените по делото доказателства - по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл.33, ал.2 от ЗС.

За да бъде уважен иск по чл.33, ал.2 от ЗС, в тежест на ищеца е, при условията на пълно и гласно доказване, да установи кумулативното наличие на следните предпоставки: 1) Наличие на съсобственост върху недвижим имот към момента на атакуваната сделка – 08.01.2025г.; 2) Прехвърляне на идеална част от имота от един съсобственик на трето лице чрез договор за покупкопродажба; 3) Непредлагане писмено на останалите съсобственици или на някой от тях да изкупят частта на съсобственика-продавач при условията, при които е извършена продажбата на третото лице или отправяне на предложение, което съдържа симулативни условия, прикриващи поблагоприятните условия за продажба, действително уговорени между продавача и третото лице-купувач.

Предявяването на иска е обвързано от закона - аргумент от чл.33, ал.2, изр.2 от ЗС, с преклузивен срок, съставляващ предпоставка за неговата допустимост- 2 месеца от продажбата или от узнаването, като в тежест на ищцата е да установи момента на узнаването. Атакуваната сделка е сключена на 08.01.2025г., а исковата молба е подадена на 20.01.2025г. т.е. спазен е преклузивният двумесечен срок за предявяване на иска.

Установява се, че основание член 35,ал.2 от ЗЖСК , с издаване на констативен нот. акт № 38 от 1.02.1985 г. по нот.д.№ 118/1985 г. жилището / заснето в действащата КК като две жилища с идентификатори № *** и № ***/ е придобито в съпружеска имуществена общност от Т. Х. А. /член – кооператор в ЖСК „ ***” / и съпругата му Г. Д. А. / ***/. ЖСК „*** е била учредена за построяване на еднофамилни жилищни сгради върху държавен терен през 1978 г.

5

По делото не е спорно, а и видно от приложеното по делото удостоверение за наследници с изх. № 6106/05.11.2025г. , издадено от Община град Д., ищецът Хр. Х. и ответникът Д. Х. са наследници /***/ на Т. Х. А., починал на ****г., и Г. Д. А., починала на ***г.

С Договор за покупко-продажба от 28.05.2008г. по нотариален акт N 112, том II, дело N 156 от 2008г. на нотариус с рег.N 84 на НК, вписан под N 165, томXII, дело N 3977/2008г. на СВ Добрич ответникът Д. Т. Х. е придобил от Т. Х. А. и Г. Д. А. жилище в гр.Д., жк ***, с площ ****кв.м , на два етажа, състоящо се от ***, чийто първи етаж е описан в схема на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** , а вторият етаж е с идентификатор – ***, както и гараж с идентификатор ***със застроена площ *** кв.м.

С договор за продажба , обективиран в НА №13, т. I, рег.

№70/08.01.2025г., дело № 12/2025г. на СВп. град Добрич, първият ответник Д.

Т. Х. продава на втория ответник П. П. П. гараж с идентификатор **** със застроена площ *** кв.м. за сумата от 9 900 лева.

Ищецът Х. Т. Х. се легитимира като собственик на изградения / въз основа на извършено преустройство и реконструкция на подпокривното пространство / трети етаж , заснет в КК като обект с идентификатор № ***, с РЗП **** кв.м., с „ право на преминаване за имота през изграденото вътрешно стълбище в сграда с идентификатор № *** и през имот с идентификатор № *** ” съгласно констативен нот. акт N 78, том XII, дело N 2181/05.09.2008г. на помощник –нотариус при нотариус с рег.N 160 на НК , вписан под N 123, том VIIIc, дело N 6696/2008г. на СВ Добрич.