Определение № 9501 от 29.04.2026, Софийски градски съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 9501 гр. София, 29.04.2026 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-VI-Ж, в закрито заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария Янк. Иванова Вранеску

Членове:

Радостина Данаилова

Нели Маринова като разгледа докладваното от Нели Маринова Въззивно частно гражданско дело № 20261100503787 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 577, ал. 1 ГПК, вр. чл. 32а от Правилника за вписванията.

Образувано е по жалба от „Данаос Девелопмент“ ЕАД, представлявано от изпълнителния директор А.-Й.Д.Д., срещу определение № 247/11.03.2026 г. на съдия по вписванията при СРС за отказ за вписване на акт, заявен с молба с вх. № 17727/11.03.2026 г., а именно – анекс за заместване на страна по договор за поддръжка и управление на недвижим имот, вписан в Службата за вписванията – гр. София под № 29, том № 12, с вх. рег. № 54673, с нотариално удостоверени подписи с рег. № 1600/11.03.2026 г. от общия регистър на нотариус с рег. № 101 на НК. Твърди, че обжалваното определение е незаконосъобразно. Сочи, че съдията по вписванията неправилно е приел, че представеният за вписване акт не попада сред изрично изброените актове, подлежащи на вписване. Поддържа, че е налице акт, уреждащ изменение на права и задължения на вече вписан договор, който по естеството си е подлежащ на вписване акт, съгласно чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Счита, че поради наличието на генетична и функционална връзка между двата акта, анексът следва да бъде вписан. Поддържа, че вписването на договора за поддръжка и управление цели оповестяване и противопоставимост на трети лица, и ако последващото изменение на субектния състав не бъде отразено, това означава, 1 че са нарушени принципите на обществено доверение, публичност и правна сигурност. Иска се от съда да постанови определение, с което да отмени обжалваното определение, и да укаже на съдията по вписванията да извърши поисканото вписване.

Съдът, след като взе предвид доводите на жалбоподателя и материалите по делото, намира следното:

Жалбата е допустима – подадена е в срока по чл. 577, ал. 1, вр. с чл. 275, ал. 1 ГПК от процесуално легитимирано лице срещу подлежащ на обжалване отказ на съдията по вписванията.

Разгледана по същество, жалбата е неоснователна. Съображенията за това са следните:

С молба с вх. № 17727/11.03.2026 г. от С.С. – помощник – нотариус по заместване при нотариус Д.Ж. с рег. № 101 на НК и район на действие – СРС до Службата по вписванията – гр. София при Агенцията по вписванията е поискано да бъде вписан Анекс за заместване на страна по договор за поддръжка и управление на недвижим имот, вписан в СВ – гр. София под № 29, том № 12, с вх. рег. № 54673, с нотариално удостоверени подписи с рег. № 1600/11.03.2026 г. от общия регистър на нотариус с рег. № 101 на НК, със следните страни: „Данаос Девелопмент“ ЕАД – инвеститор, „Аксион Пропърти“ ЕООД – изпълнител, „Управление.БГ“ ЕООД – прехвърлител и Д.Г.А. – поемател.

Към молбата са представени: анекс за заместване на страна по договор за поддръжка и управление на недвижим имот, вписан в СВ – гр. София под № 29, том № 12, с вх. рег. № 54673 – 5 бр., схеми на самостоятелни обекти и документи за платени местен данък и такса за вписване.

С определение № 247/11.03.2026 г. на съдия по вписванията при СРС, постановено по молба с вх. № 17727/11.03.2026 г. по описа на СВ – гр. София, е отказано да бъде разпоредено вписване на анекс за заместване на страна с нотариално удостоверени подписи с рег. № 1600/11.03.2026 г. от общия регистър на нотариус с рег. № 101 на НК.

За да откаже вписване на акта, съдията по вписванията е приел, че представеният за вписване анекс за заместване на страна по договор за управление на общи части не се явява подлежащ на вписване акт. Посочил е, че съгласно чл. 2 ПВ вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в 2 случаите, които са изрично предвидени в закона. Доколкото нормите, предвиждащи вписване или отбелязване на конкретни актове, съдържат изчерпателно изброяване на тези актове, тяхното прилагане по аналогия е изключено.

Според задължителното за съдилищата тълкуване, дадено с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/ 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. по описа на ОСГТК на ВКС, предметният обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, е ограничена до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Разяснено е, че съдията по вписванията не проверява материалноправните предпоставки за акта, освен ако това е изрично предвидено в закон, което е обусловено от основната цел на вписването – осигуряване на публичност и противопоставимост.

Със Закона за управлението на етажната собственост е уреден особеният режим на управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост /ЕС/, построена в жилищен комплекс от затворен тип, като се предвижда като източник на тази уредба сключването на писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, който от своя страна се вписва в партидата на всеки самостоятелен обект. Целта на това вписване е именно запазване действието на договорните задължения на предишния собственик към инвеститора по отношение на последващите приобретатели на отделните обекти, които са обвързани със същите по отношение на инвеститора, с оглед публичността на вписването и възможността да се запознаят с тази тежест преди придобиването на правата върху отделния обект в ЕС. Затова в чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС изрично е предвидено вписването на този договор да става по партидата на всеки отделен самостоятелен обект.

Съгласно разпоредбата на чл. 2 от Правилника за вписванията, вписване се допуска само за случаите, които са изрично предвидени в законите или самия ПВ.

В случая представеният за вписване акт представлява анекс за заместване на страна по договор за поддръжка и управление на недвижим имот, вписан в СВ – гр. София под № 29, том № 12, с вх. рег. № 54673, с 3 нотариално удостоверени подписи с рег. № 1600/11.03.2026 г. от общия регистър на нотариус с рег. № 101 на НК, по отношение на който нито ЗУЕС, нито Правилникът за вписване, предвиждат изрично, че подлежи на вписване.

С оглед на това, че нормите, които предвиждат вписване на конкретни актове, съдържат изчерпателно изброяване на тези актове, прилагането им по аналогия е изключено.

Предвид изложеното по – горе, жалбата следва да се остави без уважение като неоснователна.

Воден от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата от „Данаос Девелопмент“ ЕАД, ЕИК: 131403114, представлявано от изпълнителния директор А.-Й.Д.Д., срещу определение № 247/11.03.2026 г. на съдия по вписванията при СРС за отказ за вписване на акт, заявен с молба с вх. № 17727/11.03.2026 г., а именно – анекс за заместване на страна по договор за поддръжка и управление на недвижим имот, вписан в Службата за вписванията – гр. София под № 29, том № 12, с вх. рег. № 54673, с нотариално удостоверени подписи с рег. № 1600/11.03.2026 г. от общия регистър на нотариус с рег. № 101 на НК.

Определението може да се обжалва с частна жалба пред ВКС в 1 – седмичен срок от връчването му.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4