Решение № 349 от 15.08.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 349 гр. гр.Несебър, 15.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря А.ка Д. Ганева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20212150100810 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.26, ал.2, предл.

1-о от Закона за задълженията и договорите.

Ищците В. В. Ф. с ЕГН ******* и А. В. Ф. с ЕГН **********, двамата с адрес: град ********, твърдят в исковата молба, че са собственици на самостоятелни обекти в комплекс от затворен тип „А.“ в к.к. *****, изграден в поземлен имот с идентификатор **********, целият с площ от 4 020 кв. м., като всеки от двамата притежава и по 1/50 идеална част от поземления имот. Така В. Ф. е собственик на жилище, апартамент с площ от 76,52 кв. м., представляващ Самостоятелен обект с идентификатор **********.1.5, ведно с прилежащите 2,70% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 13,45 кв. м., както и 2,70% идеални части от правото на строеж, а А. Ф. е собственик на Апартамент № 2 с площ от 82,49 кв. м., представляващ Самостоятелен обект с идентификатор **********.1.2, ведно с 2,64% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 13,16 кв. м. идеални части, както и 2,64% идеални части от правото на строеж. Ищците твърдят, че с договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.06.2014г., обективиран в нотариален акт № ***, том **, рег.№ ****, дело № ***/2014г. на нотариус Мария Бакърджиева, първият ответник „П.“ ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление град **********, представлявано от управителя Х. А. Д., е прехвърлил на втория ответник „Д.Х.“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление град ***********, представлявано от управителя В. Д. Д., Сграда с идентификатор **********.6, с площ от 36 кв. м., с предназначение: постройка на допълващо застрояване, представляваща Кафе-бар с открит 1 басейн, ведно с прилежащите 11/50 идеални части, припадащи се за кафе-бара и басейна, равняващи се на 884,40 кв. м. от поземления имот, за продажната цена от 2 700 лева.

Впоследствие на 26.09.2016г. „Д.Х.“ ЕООД е продал постройката без басейна на лице с имена Б.Н.Б., който е предмет на сделката между двете дружества, няма самостоятелен характер, принадлежност е към собствеността на етажните собственици съгласно чл.98 от ЗС, представлява прилежаща площ по смисъла на § 1, т.2 от ЗУЕС, поради което ищците считат договора за нищожен поради липса на предмет и молят на това основание договорът за покупко-продажба от 06.06.2014г. да бъде проглА. за такъв в частта относно продажбата на „открит басейн“ до размера на собствените на ищците 5,34% идеални части от общите части.

В отговора на исковата молба, подаден от ответника „П.“ ЕООД, се изразява становище, че когато ищците са поискали прогласяване нищожността на сделката поради липса на предмет, но същевременно заявяват, че предмет на сделката е обект, са налице противоречия, което налага ищците да уточнят претенцията си. Същевременно ищците нямали правен интерес да атакуват сделката. По същество на спора заявява, че описаните в договора обекти могат да бъдат такива на разпореждане, като е без значение дали постройката с открития басейн е елемент на допълващо застрояване или не след като съществува в правния мир, приобретателят може да упражнява владение, може да бъде притежавана в собственост. Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен. Претендира разноски.

Ответникът „Д.Х.“ ЕООД не е подал отговор на исковата молба, не е взел становище по иска, не е направил възражения и оспорвания.

Ищците не се явяват в съдебно заседание, представляват се от упълномощен от тях адвокат, който заявява, че поддържа предявения иск, счита същия за основателен и доказан.

Претендира разноски. В представените писмени бележки молят за уважаване на иска предвид, че твърденията в исковата молба се подкрепят от доказателствата по делото, включително и експертното заключение, като отбелязва, че въз основа на него комплекс „А.“ отговаря на обективните критерии на жилищен комплекс от „затворен тип“, както и че басейнът е с обем 402,4 куб. м., за който съгласно одобрените проекти към него не са предвидени помещения, които да го обслужват, одобреният проект предвижда изграждане до него на кафе-бар, от което се прави извод, че басейнът не представлява самостоятелен обект, а е част от инфраструктурата на комплекса, представлява обща част по естеството си.

От страна на ответниците са извършени разпоредителни сделки с басейн, който няма самостоятелен характер доколкото е принадлежност към собствеността на етажните собственици и представлява елемент на допълващо застрояване. Басейнът не отговаря на изискването за самостоятелен обект на собственост, поради което представлява елемент, който принадлежи към етажната собственост, за него се прилага принципа на приращението по смисъла на чл.92 от ЗС. Въвежда и друго основание за нищожност на атакуваната сделка, сключена между двамата ответници, в чийто предмет е включен открит басейн, а именно противоречие със закона.

2

В съдебно заседание ответникът „П.“ ЕООД се представлява от процесуален представител, който поддържа становището за неоснователност на иска, намира, че сделката има за предмет второстепенен самостоятелен обект с допълващо застрояване, който включва басейн и бар, не се касае за общи части, тъй като басейнът обслужвал само кафе-бара, а не собствениците на отделните самостоятелни обекти в сградите в комплекса. Отбелязва се, че след процесната сделка новият собственик е извършил преустройства на търговския обект, а резултатът от това е, че басейнът е престанал да функционира като такъв. В представените писмени бележки отбелязва, че кадастралният идентификатор се отнася за кафе-бара заедно с басейна, по който начин те заедно образуват един самостоятелен обект.

Ответникът „Д.Х.“ ЕООД се представлява в едно от съдебните заседания от упълномощен адвокат. Същият моли за отхвърляне на иска и също представя писмени бележки. Отбелязва, че не е налице нито фактическа нито правна невъзможност за продажбата на бара и басейна, доколкото същите са съществували като обективна даденост към момента на сключване на сделката и не е налице забрана такива обекти да бъдат предмет на прехвърлителна сделка. Позовава се са заключението на вещото лице за да обори позицията на ищците за жилищен комплекс от затворен тип. Така сградите, образуващи комплекса не са проектирани да бъдат изградени като жилищен комплекс от затворен тип, като този институт за първи път е въведен впоследствие с влизането в сила на ЗУЕС, включително проектът не е предвиждал изграждането на ограда, което предполага свободен достъп до комплекса, включително и до басейна, строителната документация не съдържа и изграждане на система за контролиран достъп. Липсвали са обективните критерии за да се приеме, че се касае до жилищен комплекс от затворен тип, а изградената впоследствие незаконна ограда и ограничаване достъпа до комплекса, както и другите промени, не са довели до възникването на такъв вид комплекс. От обстоятелството, че не се касае за жилищен комплекс от затворен тип, следва да се направи извода, че изграденият в комплекса басейн е с открит свободен достъп до него, поради което той следва да се счита за самостоятелен годен обект на правото на собственост. Предвид, че в сградата, която също е била предмет на атакуваната сделка, са обособени всички санитарни помещения, това е осъществено именно да може басейнът да отговаря на архитектурно-техническите изисквания за самостоятелен открит обект на собственост. Установено е също, че самата постройка също е обособена от инвеститора, в резултат на разрешено и извършено в хода на строителството преустройство, като самостоятелен обект на собственост като кафе-бар и тази постройка може да съществува и да функционира отделно от басейна и независимо от него. Като самостоятелен обект постройката е нанесена в кадастралната карта. Не представлява пречка постройката да бъде самостоятелен обект на собственост и обстоятелството, че тя не е на основно, а на допълващо застрояване, тъй като в случая е от значение дали тя може да се ползва самостоятелно или обслужва друг обект на собственост – главна вещ, т.е. какво е функционалното предназначение на постройката. Не представлява пречка за това и обстоятелството, че постройката не е въведена в експлоатация като кафебар или пък че за нея няма отделно разрешение за ползване. Иска да бъде прието, че басейнът обслужва бара, поради което е принадлежност към него, тъй като такъв статут му е 3 определил едноличният собственик на комплекса към момента на строителството, а последващото преустройство на постройката в ателие не е довело до промяна правния режим на самия басейн заради промяната на функционалното му предназначение.

Въз основа на събраните по делото доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 22.12.2008г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт **, том *****, рег.№ *****, дело № ****/2008г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, с който А.

В. Ф., представляван от законния си представител В. К. Ф., е закупил 1/50 идеална част от Поземлен имот с идентификатор ********** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот, със Заповед КД-14-02-1306/06.10.2008г. на Началника на СГККБургас, с площ от 4 020 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана; начин на трайно ползване: Високо застрояване (над 15 метра), при съседни поземлени имоти:

**********, *************, ************, ***********, ************, ВЕДНО със Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********, с адрес: к.к. ***** № *******; самостоятелният обект се намира в сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор **********, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1, с площ по документ 82,49 кв.м., прилежащи части: 13,16 кв.м.1, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – **********.**********, под обекта – няма, над обекта – **********.1.5.

На същата дата – 22.12.2008г., е съставен нотариален акт за учредяване право на ползване и покупко-продажба на недвижим имот, оформен като нотариален акт № 84, том *****, рег.№ 22706, дело № 7046/2008г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, с който: 1) Б.Е.Х. и Б.А.Х. са учредили на В. А.

Г. вещно право на ползване, което тя да упражнява безвъзмездно и до края на живота си върху следния недвижим имот, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор **********.1.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: град Несебър, ***** № ********; самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор **********, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ по документ 76,52 кв. м., прилежащи части: 13,45 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – **********.1.4, **********.1.6, под обекта – **********.1.2, над обекта – **********.1.8, ведно със съответния процент от правото на строеж върху поземления имот; и 2) Б.Е.Х. и Б.А.Х. са продали на малолетната В. В. Ф., чрез нейната майка и законен представител В. А. Г., описания недвижим имот – Самостоятелният обект в сграда, за сумата по продажната цена в размер на 33 000 евро.

С договор за прехвърляне на идеална част от недвижим имот от 28.08.2009г., 4 обективиран в нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ****, дело № ****/2009г. на нотариус Мария Бакърждиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд, „П.“ ООД, в качеството му на прехвърлител, е прехвърлил безвъзмездно на приемателя В. В. Ф., чрез нейната майка и законен представител В. А. Г., идеална част от недвижим имот, находящ се в комплекс „А.“ в к. к. *****, а именно: 1/50 идеална част от Поземлен имот с идентификатор ********** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед КД-14-02-1306/06.10.2008г. на Началника на СГКК-Бургас, целият с площ от 4 020 кв. м., при съседни поземлени имоти: **********, *************, ************, ***********, ************, като прехвърлената идеална част от поземления имот е прилежаща част към апартамент № 8 с идентификатор **********.1.5, собственост на приемателя.