Протокол № 644 от 26.10.2026, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 644 гр. Варна, 26.10.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Даниела Д. Томова при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова Сложи за разглеждане докладваното от Даниела Д. Томова Търговско дело № 20263100900435 по описа за 2026 година.

На именното повикване в 13:32 часа се явиха:

След спазване разпоредбите на чл.142 от ГПК, на второ четене се явиха:

Ищецът Б. В. Б., редовно призован, не се явява в съдебно заседание, представлява се от адвокат П. Н., редовно упълномощен и приет от съда от днес.

Ответникът „ВилАпарт Арканум“ ООД, редовно призован чрез адвокат А. Т., не се явява представител в съдебно заседание.

Адв. Н.: Считам, че няма пречки. Моля да дадете ход на делото.

СЪДЪТ с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

На основание чл. 143 от ГПК, пристъпва към изясняване на спора от фактическа страна А д в . Н.: Поддържаме исковете. Нямаме възражения по проекта за доклад.

Като съобразява липсата на възражения от страните, СЪДЪТ прави следния доклад по делото, като се придържа към предварително изготвения проект, съобщен с Определение № 1670 от 06.10.2026.:

1

1. Предмет на упражнената от ищеца Б. В. Б., ЕГН **********, искова защита е правото му да получи обратно платения от него резервационен депозит по сключено с ответното дружество „ВилАпарт Арканум“ ООД, ЕИК 207762788, резервационно споразумение от 19.09.2024 г. поради неосъществяване на целта, за която е платен – сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - СТУДИО 17.3, находящо се във ВИЛА № 17, 1 етаж, с разгъната застроена жилищна площ 24,40 кв.м., патио зона 10.80 кв.м. /К-0,33 = 3,56 кв.м./, ведно с 4,51 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, с обща РЗП 39,71 кв.м., а в условие на евентуалност - поради упражнено от ищеца право на отказ/разваляне на споразумението с уведомление от 20.05.2026 година.

2. Искът е предявен за сумата от 40 816,20 евро, като същата се претендира ведно със следващото се обезщетение за забава в размер на законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното й връщане.

3. Искът се основава на следните твърдения:

3.1. на 19.09.2024 г. между страните било сключено резервационно споразумение за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на което ответното дружество се задължило да запази за ищеца и да не продава на трети лица бъдещ обект, индивидуализиран като: СТУДИО 17.3, находящо се във ВИЛА № 17, 1 етаж, с разгъната застроена жилищна площ 24,40 кв.м., патио зона 10.80 кв.м. /К 0,33 = 3,56 кв.м./, ведно с 4,51 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, с обща РЗП по договора 39,71 кв.м.

3.2. уговорената продажна цена била в размер на 49 474 евро с включен ДДС.

3.3. Съгласно т.2 от споразумението страните са уговорили, че в срок до 12 месеца от сключването му и при условие че е налице влязъл в сила ПУП ПРЗ за поземлените имоти, изработен идеен проект и окончателна таблица за площообразуване, следва да сключат предварителен договор за покупкопродажба на описания недвижим имот.

3.4. Съгласно т. 4 от споразумението резервационният депозит и 2 последващите плащания се считат за платена част от покупната цена само ако страните сключат предварителен договор в срока и при условията на споразумението.

3.5. Договорено било (т.5 от споразумението), че ако в срока по т. 2 не бъде сключен предварителен договор поради неготовност на строителни книжа за сградата или по каквато и да е друга причина, купувачът има право да се откаже от покупката и да развали едностранно споразумението с писмено 10-дневно уведомление, като продавачът се задължава да върне пълната парична сума, платена от купувача, в срок до 3 месеца от развалянето.

3.6. След подписване на споразумението и в изпълнение на постигнатата договореност ищецът е заплатил по банков път капаро (първоначално плащане) в размер на 2 000 евро, резервационен депозит в размер на 12 842,20 евро и впоследствие шест вноски в размери от по 4 329 евро.

3.7. Въпреки изтичането на уговорения 12-месечен срок, предварителен договор между страните не бил сключен. Не са били налице и договорените предпоставки за сключването му - влязъл в сила ПУП-ПРЗ, изработен идеен проект, окончателна таблица за площообразуване и строителни книжа, позволяващи реализация на обекта.

3.8. На 20.05.2026 г. ищецът изпратил до ответника писмено уведомление за прекратяване/разваляне на отношенията и отказ от покупката с искане за възстановяване на всички платени суми. Уведомлението било изпратено по електронен път/писмено, впоследствие това изявление било потвърждавано многократно в телефонни разговори, но адекватен ответен отговор или реакция не са последвали.

4. При тези фактически твърдения ищецът обосновава извод, че ответното дружество няма право да задържа получената сума в общ размер на 40 816,20 евро, платена с оглед бъдещо основание - сключване на предварителен договор за покупко-продажба и последващо придобиване на конкретен недвижим имот, тъй като това основание не се е осъществило.

5. В условие на евентуалност се твърди, че дори да се установи наличие на валидно основание за получаване на сумите по силата на резервационното споразумение, то същото е отпаднало след упражненото от ищеца право на отказ/разваляне с уведомлението от 20.05.2026 година.

6. С оглед на това и позовавайки се на разпоредбите на чл.55, ал.1, 3 предл.2-ро, а в условие на евентуалност - предл.3-то ЗЗД, ищецът твърди, че ответното дружество дължи да му върне получената сума в размер на 40 816,20 евро поради неосъщественост на основанието, заради което е платена, а в условие на евентуалност - поради отпадането на основанието за нейното плащане.

7. Според ищеца, ако се установи, че към датата на подаване на исковата молба тримесечния срок по т. 5 от резервационното споразумение за връщане на получените суми не е бил изтекъл, следва да се съобрази настъпването на изискуемостта в хода на производството, като с исковата молба отново отправя изявление за разваляне на сключения договор, като счита, че изпълнението по него се явява невъзможно без липсата на одобрен ПУП - ПРЗ и издадени от държавни и общински органи строителни книжа и необходимостта от сключване на предварителен договор е отпаднала, поради което не е необходимо да се дава допълнителен срок за неговото изпълнение.

8. Ответникът „ВилАпарт Арканум“ ООД не е подал в срок отговор на исковата молба, с което е пропуснал възможността да оспори ищцовите твърдения, както и да наведе собствени твърдения и възражения по иска.

9. Независимо от това съдът намира за необходимо да укаже на ищеца, че твърдените от него факти от значение за спорното право следва да бъдат доказани.

10. Съобразно правилата за разпределяне на доказателствената тежест в процеса ищецът дължи, при условията на пълно и главно доказване, установяването на следните преюдициални положения:

11.1. ответникът е бил длъжен на договорно основание да се снабди с влязъл в сила ПУП-ПРЗ за поземлените имоти, изработен идеен проект и окончателна таблица за площообразуване и да сключи с ищеца предварителен договор за покупко-продажба на описания в резервационното споразумение недвижим имот, в договорения между страните 12-месечен срок;

11.2. ищецът е платил дължимата цена според договорените начин и срокове;

11.3. ответникът не е изпълнил задълженията си по споразумението да се снабди с необходимите за строителството книжа и да сключи предварителен договор;

11.4. изпълнението на задължения и понастоящем е невъзможно поради 4 факта, че липсват одобрен ПУП - ПРЗ и издадени от държавни и общински органи строителни книжа;

11.5. липса на интерес у ищеца от изпълнението и безполезност на престацията поради допуснатото от ответника - продавач просрочие в изпълнението;

11.6. ищецът е отправил валидно волеизявление до ответника за разваляне на резервационното споразумение.

12. От своя страна ответникът дължи да установи, че е положил дължимата грижа на търговец и според правилата на добросъвестността е направил всичко необходимо за нормалното и срочно снабдяване с необходимите за строителния процес книжа и готовност за сключване на предварителен договор за продажба на обещания самостоятелен обект на купувача според уговорените условия и срокове.

13. За доказване на твърденията си ищецът е представил писмени доказателства, които с оглед и процесуалното поведение на ответника се приемат за достатъчни.

Адв. Н.: Моля да приемете писмените доказателства, представени с исковата молба.

СЪДЪТ намира, че представените писмени доказателства с исковата молба са допустими и относими към предмета на спора и същите следва да бъдат приети като доказателства по делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените с исковата молба, заверени копия на писмени документи, както следва: резервационно споразумение за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.09.2024г.; месечно извлечение по разплащателна сметка към 30.09.2024г.; справка за извършените операции за периода от 01.09.2024г. до 30.09.2024г.; месечно извлечение по разплащателна сметка към 31.03.2025г.; справка за извършените операции за периода от 01.03.2025г. - 31.03.2025г.; месечно извлечение по разплащателна сметка към 31.12.2024г.; справка за извършените операции за периода от 01.12.2024г. 31.12.2024г.; месечно извлечение по разплащателна сметка към 30.06.2025г.; справка за извършените операции за периода от 01.06.2025г. - 30.06.2025г.;

5 месечно извлечение по разплащателна сметка към 30.09.2025г.; справка за извършените операции за периода от 01.09.2025г. до 30.09.2025г.; месечно извлечение по разплащателна сметка към 31.12.2025г.; справка за извършените операции за периода от 01.12.2025г. - 31.12.2025г.; месечно извлечение по разплащателна сметка към 31.03.2026г.; справка за извършените операции за периода от 01.03.2026г. - 31.03.2026г.; имейл – уведомление от 20.05.2026г. за отказ от покупката, прекратяване на отношенията и искане за връщане на платените суми; Определение рег. № 909/02.06.2026 г. по ч. т. д. № 375/2026 г. на Окръжен съд-Варна, Търговско отделение; Обезпечителна заповед рег. № 85/02.06.2026 г. по ч. т. д. № 375/2026 г. на Окръжен съд-Варна, Търговско отделение; Определение рег. № 943/04.06.2026 г. по ч. т. д. № 388/2026 г. на Окръжен съд-Варна, Търговско отделение; Обезпечителна заповед рег. № 89/04.06.2026 г. по ч. т. д. № 388/2026 г. на Окръжен съд-Варна, Търговско отделение и адвокатско пълномощно.

Адв. Н.: В случай, че няма подаден отговор и ответникът не се явява в днешно съдебно заседание - не поддържам други доказателствени искания.

Представям списък на разноските, ведно с договор за правна защита и съдействие и документ, че ми платено възнаграждението по банков път.

СЪДЪТ намира, че представения списък по чл.80 ГПК доказателствата следва да бъдат приложени по делото, с оглед на което и

О П Р Е Д Е Л И:

ПРИЕМА и ПРИЛАГА към доказателствата по делото, днес представения от процесуалния представител на ищеца списък с разноски по чл.80 от ГПК, ведно с договор за правна защита и съдействие от 01.06.2026 г. и преводно нареждане за кредитен превод от 04.06.2026г.

Адв. Н.: Считам, че са налице предпоставките чл.238 от ГПК и моля за постановяване на неприсъствено решение.

СЪДЪТ с оглед обективираното искане от ищцовата страна за постановяване на неприсъствено решение, липсата на нови доказателствени искания, както и обстоятелството, че ответникът не е представил в срок отговор на исковата молба, не се явява в първото заседание по делото и не е направил искане за разглеждането му в негово отсъствие, намира, че са налице предпоставките за постановяване на неприсъствено решение срещу ответника.

6

По тези съображения, СЪДЪТ

О П Р Е Д Е Л И:

ПРЕКРАТЯВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ

ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ