Решение № 16740 от 26.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16740 гр. София, 26.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 166 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Д. АЛ. АЛЕКСИЕВА при участието на секретаря ЙОАНА В. ПАСКАЛЕВА като разгледа докладваното от Д. АЛ. АЛЕКСИЕВА Гражданско дело № 20251110127529 по описа за 2025 година

Предявени са от ищеца М. Г. Л., ЕГН **********, срещу ответниците Ц.

Г. С., ЕГН *********, И. Ж. С., ЕГН **********, и Я. Г. А., ЕГН **********, искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД да бъде прогласена нищожност на договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот № ***, том III, peг. № ****, н. д. № *** от 28.05.2024 г. на нотариус С. T., per. № *** от НК, с който Я. Г. А., ЕГН ********** продава на Ц. Г. С., ЕГН: ********** собствените си 4/6 идеални части от: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ************* по ККР на гр. София, находящ се в **********************************, с площ по скица 541 кв. м., при съседи по скица: *************, *************, ************, ************ и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ************* по КККР на гр. София, находящ се в **********************************, с площ по скица 541 кв. м., при съседи по скица: *************2, *************, ************, ************, заедно с 4/6 идеални части от построените в дворното място:

СГРАДА с идентификатор *************.1 по КККР на гр. София, с адрес на сградата: ********************************, разположена в поземлен имот с идентификатор *************, със застроена площ от 89 кв. м., брой етажи:

1 /един/, с предназначение: жилищна сграда-еднофамилна, и СГРАДА с идентификатор *************.5 по КККР на гр. София, с адрес на сградата:

****************************, разположена в поземлен имот с идентификатор *************, със застроена площ от 30 кв. м., брой етажи: 1 /един/, с предназначение: хангар, депо, гараж, поради противоречие с добрите нрави, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на престациите по договора.

1

Ищецът М. Г. Л., ЕГН **********, поддържа, че приживе баща й – Г. Д.

А., е притежавал в режим на СИО по време на брака му с ответницата Я. Г. А. процесните недвижими имоти. След смъртта на Г. Д. А., починал на 26.04.2017 г. ищцата придобила 1/6 ид.ч. от процесните имоти, ответницата Ц.

Г. С. /сестра на ищцата; дъщеря на починалия/ – също 1/6 ид.ч., и Я. Г. А. – 4/6 ид.ч. Твърди, че чрез сделка, обективирана в Нотариален акт за покупкопродажба на идеални части от недвижим имот № ***, том III, per. № ****, н. д.

№ *** от 28.05.2024 г. на нотариус С. T., per. № *** от НК и с район на действие – СРС, ответницата Я. Г. С., действаща чрез пълномощника Ц. С., е продала собствените си 4/6 ид.ч. от процесните недвижими имоти именно на Ц. С.. Поддържа, че при данъчна оценка на имотите в размер на 52 414,30 лв., продажната цена на 4/6 ид.ч. – предмет на договора, е определена сумата от 21 000 лв. Поддържа, че през процесния период реални сделки в кв. „*********“ са били извършвани при цена от 300 евро за 1 кв.м. от съответното продаваемо дворно място. Твърди, че в случая сделката е сключена при нарушаване на добрите нрави поради нееквивалентност на насрещните престации. Моли за уважаване на исковата претенция с присъждане на разноски по делото.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците Ц. Г. С., ЕГН *********, И. Ж. С., ЕГН **********, и Я. Г. А., ЕГН **********, подават отговор на исковата молба, чрез адв. Г. Г. Г., с който оспорват исковете като неоснователни и недоказани. Не оспорват сключване на процесната сделка. Оспорват твърдението, че налице е нееквивалентност на насрещните престации по същата. Поддържа, че продажната цена е определена на база данъчната оценка на идеалните части предмет на сделката, като е взето предвид обстоятелството, че продавачът /Я. А./ си е запазила пожизнено правото на ползване върху имота. Молят за отхвърляне на исковете. Претендират се разноски по делото.

Софийският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените възраженията на насрещната страна, приема следното:

Установява се от нотариален акт за покупко- продажба № ***, том III , рег. № ****, н.д. № *** от 28.05.2024 г. на нот. С. T., че Я. Г. А. продава на съсобственика си Ц. Г. С. собствените си 4/6 идеални части от дворно място, представляващо УПИ V- ***, заснето като два отделни имота: ПИ с идентификатор *************, находящо се в *****************, с площ по скица от 541 кв.м. и ПИ с идентификатор *************, находящ се в *****************, с площ по скица от 541 кв.м. , заедно с построените в дворното място сграда с идентификатор *************.1, находящ се в ************************ със застроена площ от 89 кв.м. , брой етажи 2 , предназначение жилищна сграда – еднофамилна, и сграда с идентификатор № *************.5, разположена в имот с идентификатор № ************* , със застроена площ от 30 кв.м., предназначение гараж, срещу продажна цена в размер на 21 000 лева , която ще бъде заплатена в едноседмичен срок от сключване на договора, като Я. А. си запазва правото на ползване върху продаваните идеални части от описаните по- горе имоти , безвъзмездно и до края на живота си. Установява се , че Ц. Г. С. е упълномощена от Я. Г. А. да 2 продаде сама на себе си 4/6 идеални части от процесните имоти с нотариална заверка на подписи и съдържание с рег. № 5569 и 5570 от 23.05.2024 г. на нотариус С. T..

Между страните не е спорно, че И. Ж. С. и Ц. Г. С. са сключили граждански брак преди сключване на процесния договор.

Установява се от удостоверение за наследници от 14.04.2025 г. от СО, район *********, че Г. Д. А. е починал на 26.04.2017 г. и е оставил свои законни наследници Я. Г. А. – съпруга, Ц. Г. С. – дъщеря, М. Г. Л. – дъщеря.

От извлечение по сметка от *** се установява, че на 30.05.2024 г. е преведена сума в размер на 21 000 лева от Ц. Г. С., като от същата дата е изтеглена сумата от 20 863 лева. Тази обстоятелства са потвърдени от Я. А. в нотариално заверена декларация с рег. № **** от 10.07.2025 г. на нотариус С.

T., с която същата потвърждава представителната власт на дъщеря си Ц. С., заявява, че е получила в пълен размер продажната цена , че е удовлетворена от размера на продажната цена и че потвърждава изцяло всички правни и фактически действия по сделката.

Установява се, че през 2023 г., ответникът Я. Г. А., действаща чрез пълномощника си М. Л. с нотариален акт за продажба на недвижим имот № ** , том I , вх. Рег. № **** , дело № 73/2023г. продава собствените си идеални части от поземлен имот с идентификатор *********** в град София на ******************, а съгласно нотариалния акт за покупко-продажба на недвижим имот № **,том 2, рег. №**** дело номер 212 от 5 октомври 2023г., продава собствените си идеални части от поземлен имот с идентификатор номер **********, находящ се в град София на ***************.

От приетото по делото заключение на съдебно-оценителна експертиза се установява, че справедливата пазарна стойност на процесните имоти към датата на сделката се получава със съответното тегло по метода на сравнения с пазарни аналози и метода на чиста стойност на актива, разходен подход, както следва: за сграда 178 кв.м. и ПИ с идентификатор *************.1 в размер на 345 712 евро и за сграда /гараж/ и ПИ с идентификатор № *************.5 в размер на 182 025 евро. При изслушване на вещо лице в съдебно заседание по реда на чл. 200 ГПК, същият уточнява, че общата справедлива пазарна стойност на целите два имоти и построените върху тях сгради, а не идеалните части от тях, както е посочено на стр. 7 и 8 от заключението / на лист 124/ е 527 737 евро, като от тази сума следва да бъде изчислени процесните идеални части, т. е. 351 824 ,66 евро, от която да се приспаднат 5 процента за учреденото вещно право на ползване, т.е. 334 233,43 евро. При изслушването по чл. 200 ГПК, вещото лице заявява, че е огледал на място сградата, тя била двуетажна, а не едноетажна, имала и хубав таван. Вещото лице е оценявало квадратура от 178 кв.м., както е посочено на гърба на данъчната оценка на лист 21, а не както е посочено в договора от 89 кв.м. Огледал е къщите от външна страна, не е влизал вътре в къщата. Предположение на вещото лице е, че има баня и тоалетна на втори жилищен етаж. Според вещото лице, къщата търпи основен ремонт. Установява се от признати на осн. чл. 175 ГПК факти от страните в същото съдебно заседание, че сградата е на един етаж има 3 сутерен, етаж и таван, като на етажа няма нито баня, нито тоалетна. На сутерена има малка баня и малка тоалетна. Предвид горното, съдът не кредитира експертизата, в частта, с която е оценявал сграда от 178 кв.м., доколкото по делото не са ангажирани доказателства за квадратура на къщата от 178 кв.м., а по представената скица и акт за собственост, къщата е с квадратура от 89 кв.м. Освен това, вещото лице е определило тази стойност на база предположение – че на втория етаж има баня и тоалетна, както и че къщата е двуетажна, което не отговаря на действителното положение. Ето защо, стойността на къщата следва да бъде преизчислена при квадратура от 89 кв.м. Следователно определената пазарна стойност за сградата върху поземлен имот с идентификатор *************.1 е в размер на 199102 евро / 345712 евро – 146070 евро/ за 178 кв.м., а за 89 кв.м. е в размер на 99 550,99 евро. От тази стойност 4/6 идеални части са в размер на 66 367,33 евро, а за 4/6 идеални части имота е 97 380 евро, т.е. общо в размер на 163 747,33 евро. За другия имот с гаража, справедливата пазарна стойност за 4/6 идеални части е в размер на 121 350 евро. За всички имоти, предмет на процесната сделка, справедливата пазарна стойност е в размер на 285 097 ,33 евро. Други относими доказателства не са събрани по делото.

При така установената фактическа обстановка от правна страна, съдът приема следното:

За да бъде извършена преценка дали процесният договор е нищожен, поради накърняване на добрите нрави, следва да бъдат съобразени задължителните разяснения, дадени в т. 3 от ТР № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK, съгласно които добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. При спор дали са накърнени добрите нрави, нормата на чл. 20 от ЗЗД задължава съда да изследва действителната обща воля на страните, формирана от всички уговорки, отчитайки взаимната връзка и целта на договора.

За да се приеме, че значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори, какъвто е договорът за покупкопродажба на недвижим имот, е в противоречие с добрите нрави, е необходимо стойността на престацията на купувачите, ответници по иска, да е сведена до нула. За преценката дали страните са свели задължението практически до нулева стойност обаче съдът е длъжен да отчете всички характеристики на договора, както и да приложи принципа на автономия на волята. При тази преценка, съдът не е ограничен до формалното сравнение на уговорените насрещни престации, а поради естеството на порока – нищожност поради накърняване на добрите нрави - е необходимо да съобрази съпътстващите сключването й обстоятелства и преследваната от страните цел, т.е. удовлетворяване на значим, допустим от закона, интерес, съвместим с приетите в обществото норми за справедливост и добросъвестност (в този 4 смисъл Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС, Решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III ГО, Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I ГО на ВКС, Решение № 465 от 9.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО).

В разглеждания случай при съобразяване на константната съдебна практика и отчитане на всички обстоятелства в съвкупност, а именно че страните по сделката са близки родственици - майка и дъщеря, същите са съсобственици в имотите по реда на наследствено правоприемство от Г. А., съпруг на първата и баща на втората, продадените имоти представляват идеални части от имоти, а не самостоятелни имоти, като същите са обременени с тежест, доколкото прехвърлителят е запазил за себе си правото на ползване до края на живота, както и обстоятелството, че договорът за продажба е възмезден – договорена е продажна цена и целта на договора е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните следва извода, че сделката не противоречи на добрите нрави. По делото не са установени други обстоятелства, свързани със сключването на договора или неговия резултат, които да са несъвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. Доводът на ищеца за несъответствие на продажната цена по договора с пазарната стойност на имотите и данъчната им оценка не може да обоснове извод за нееквивалентност на престациите до степен на нищожност, доколкото съдът, както вече бе посочено по –горе, е длъжен да отчете и съпътстващите сключването на сделката обстоятелства и дали като краен резултат нейните последици са съвместими с общоприетите житейски норми за морал, нравственост, етика, а при съвкупната им преценка, настоящият състав приема, че твърдяната от ищеца несъвместимост не се установява при настоящата сделка, поради което сделката не е нищожна.