Решение № 365 от 28.08.2023, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 365 гр. гр.Несебър, 28.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР в публично заседание на двадесет и осми юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Димитър П. Стоянов при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело № 20222150101480 по описа за 2022 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл.422 ГПК, вр.чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, вр.чл.2 ЗУЕС.

Предявена е искова молба от „Варна Сити Парк” АД с ЕИК-20166**** срещу ответника Г. Г. Д. с ЕГН-**********.

Претендира се установяване дължимостта на сумата в размер на 244,76 лв. - такса за управление и поддръжка, дължима за периода от 01.10.2021г. до 31.12.2021г., дължима по Договор за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „в.с..п.ю.“ от 06.11.2019г., вписан в Служба по вписванията гр.

Варна вх. рег. № 29534/06.11.2019г., акт № 17, том IX, дело № ***, вх. рег. № 29248, за която сума е издадена фактура № 3000002528/05.10.2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението до окончателното изплащане на главницата, както и за установяване дължимостта на сумата в размер на 20,39 лв., представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 15.10.2021г. до 10.08.2022г. Сочи се, че между ищеца и ответника (като собственик на апартамент А.Б 41, представляващ СОС с идентификатор 10135.3514.***.4.98 бил сключен посоченият договор по чл.2 от ЗУЕС. Съобразно чл. 5.2.1 от договора страните да уговорили възнаграждение, дължимо на всяко тримесечие, като за размера на конкретното плащане ищецът издавал съответната фактура. Твърди, че 1 ответникът е заплащал задълженията си по договора до април 2021г. Навежда, че за същите по обем и количество услуги, предоставени по договора от ищеца, ответникът не е заплатил дължимата такса за периода 01.10.2021г. до 31.12.2021г., като ответникът е изпаднал в забава. Твърди се, че ищецът е изпълнявал задълженията си по договора и продължава да ги изпълнява, поради което моли претенцията да бъде уважена. Претендира разноски от исковото и от заповедното производство.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника Г. Д., заявен чрез упълномощен процесуален, с който исковете се оспорват като неоснователни. Не се оспорва обстоятелството, че ответникът е собственик на самостоятелния обект. Наведено е възражение за нищожност на договора от 06.11.2019г. по смисъла на чл. 9 и чл. 26 от ЗЗД. Твърди се, че от съдържанието му може да се направи извод, че на практика е „вечен“ договор.

В тази връзка се сочи, че с договора се ограничава стопанската свобода и същият противоречи на добрите нрави. Сочи се, че сградата не представлява Жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС вр. чл. 2 от ЗУЕС. Твърди се липса на изискуемата форма на договора. Излага се, че договорът е нищожен и поради противоречие с материалния закон.

Оспорва се ищецът да има качеството инвеститор на жилищния комплекс.

Излагат се твърдения, че ищецът системно не изпълнява задълженията си по договора. Навежда се, че дори и да е имало поддръжка тя е била с лошо качество. Сочи се, че не става ясно как е формирана сумата по фактурата. От съда се иска да отхвърли претенциите. Претендират се разноски.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото не е спорно, че ответникът е собственик на апартамент А.Б 41, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.3514.***.4.98.

По делото е приложен Договор за поддръжка и управление на комплекс от затворен тип „в.с..п.ю.“ от 06.11.2019г., вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег. № 29534/06.11.2019г., акт № 70, том IX, дело № ***, вх. рег.

№ 29248, с нотариална заверка на подписите рег. № 13636/2019г. на нотариус Тикова (на л. 6 и л. 10 от делото и на л. 111 – л. 112 от делото относно липсващите страници, представени и приети в открито съдебно заседание). С договора „Варна Сити Парк“ АД се задължило на основание чл. 2 от ЗУЕС да 2 извършва услуги (в полза на ответника като собственик на апартамент А.Б 41 и паркомясто ППМ 1-39) по управление и поддръжка на общите части в комплекс от затворен тип „Варна Сити Парк“, вкл. осъществяване на контролиран достъп до територията на комплекса, почистване и санитарна поддръжка на общите части в комплекса, поддръжка на техническите съоръжения и уредби в общите части, заплащане на консумативни разходи за общите части, организиране и осъществяване на ремонти, организиране и осъществяване на поддръжка на басейна (т. 2.2.1 – т. 2.2.6 от договора).

Задълженията били подробно разписани в приложение № 2 към договора (на л. 13 от делото). Срещу поетите задължения по договора ответникът се задължил да заплаща такси – вкл. за управление и поддръжка на общите части в комплекса (чл. 5.2.1 от договора). Посоченият текст от договора препраща към приложение № 1 (на л. 10 от делото), видно от което при сключване на договора ответникът се задължил да заплаща такса по чл. 5.2.1 (относно апартамента) в размер на 0,69 лв. на месец с включен ДДС за 1 кв. м. от общата застроена площ на апартамента (1.2 от приложението) и такса за управление и поддръжка по чл. 5.2.1 от договора – за паркомястото в размер на 6 лв. на месец с включен ДДС (чл. 1.4. от приложението).

По делото е приета скица на поземлен имот (на л. 12), от която е видно, че ПИ с идентификатор 10135.3514.*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна са построени четири отделни сгради, в една от които (с идентификатор 10135.3514.***.4) се намира и притежаваният от ответника самостоятелен обект на правото на собственост.

По делото е представена и фактура за сумата от 244, 76 лв., издадена от „Варна Сити Парк“ АД с получател Г. Г. Д., както и справка за извършени плащания от ответника съгласно договора за поддръжка и управление на комплекс от затворен тип „в.с..п.ю.“ от 06.11.2019 г.

По делото е представен предварителен договор между „Ису Инвест“ ЕАД и ответника от 18.08.2017г., както и нотариален акт за продажна на недвижим имот, понастоящем собственост на ответника по делото.

Представен е договор от 02.03.2018 г., сключен между „Ису Инвест“ ЕАД и „Спартак“ ООД за осъществяване на денонощна физическа невъоръжена охрана, включително осъществяване на пропускателен режим за процесния комплекс. В тази връзка е представено и допълнително споразумение от 03.01.2023 г., сключено между същите лица, както и фактура 3 за охранителни услуги за 2022 г. и 2023 г. и платежни нареждания за заплащане на дължимите към охранителната фирма суми за осъществените от нея услуги.

По делото е представена и електронна кореспонденция между собственици на самостоятелни обекти в комплекса.

По делото са ангажирани гласни доказателствени средства.

В показанията си свидетелят И. Т., без родство и дела със страните, ангажиран от ищеца, заявява следното:

Свидетелят е мениджър в комплекса. Всеки ден е там. Посочва, че комплексът е жилищен с контролиран достъп, който се осигурявал посредством солидна ограда, две КПП-та, които имали четири бариери, съответно за открит и закрит паркинг, също така и пешеходни зони, като има врати и съответно чип за осигуряване на достъп до тях. На пунктовете дават дежурство служители на охранителната фирма „Спартак“. Описва подробно как се осъществява режима на контролиран достъп в комплекса. Посочва, че в комплекса се намират четири сгради с 456 апартамента, разпределени на дванадесет етажа, има и парк с площ от дванадесет декара, зелени площи, детска площадка, басейн, който се ползвал целогодишно, алеи и два асфалтови пътя. Сочи, че комплексът се поддържал, ангажирани били санитарна поддръжка и почистване на етажите, на етажните площадки на асансьорите, на подземния паркинг, парка се поддържал. Посочва, че осветлението е обезпечено на няколко кръга, които работели безупречно. Ако имало нещо за подмяна, то това се правило на момента. Твърди, че комуникацията с живущите се осъществявала с имейл, на който можело да напишат какви възражения имат или наблюдения за нещо конкретно.

В показанията си свидетелят И. Р., без родство и дела със страните, ангажиран от ответника, заявява следното:

Живее в процесния комплекс, като теренът, в който са построени сградите бил ограден. Оградата била мрежа, на цялата обиколка на терена имало два портала. Свидетелят твърди, че формално имало контролиран достъп, но реално можел да влезе който и както си поиска. Имало е портиер, бариери, чип, но контролът на достъпа не се осъществявал реално от служителите на охранителната фирма, тъй като същите не проявявали активност в тази насока. Свидетелят твърди, че контактът с фирмата, осъществяваща поддръжка в комплекса е бил затруднен. На много места в 4 комплекса част от растителността била изсъхнала, лампите в комплекса не светили, по – конкретно тези които били до източния портал. Посочва, че водата в басейна била през голяма част от времето зелена, фугите били черни.

Посочва как се формира цената по договора за управление и поддръжка на процесния комплекс.

Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка, изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:

В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 422, ал. 1 от ГПК, вр. чл.79 от ЗЗД е да докаже наличието на облигационна връзка с ответника - Договор за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „в.с..п.ю.“ от 06.11.2019г., вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег.

№ 29534/06.11.2019г., акт № 17, том IX, дело № ***, вх. рег. № 29248, следва да докаже, че комплексът е от „затворен тип“ по смисъла на ЗУЕС, а ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда. Следва да докаже, че по договора ищецът е престирал - изпълнил задълженията си, а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми.

Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

В настоящия случай по делото не е спорно, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в процесния комплекс.

Първото спорно обстоятелство е това дали комплексът е от „затворен тип“ по смисъла на чл.2 от ЗУЕС.

В чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Според легалното определение в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС „жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Легалното определение е доразвито и в практиката на върховната инстанция, в която е прието, че т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип” е съставен от поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни 5 лица. Само при наличието на тези условия, изборът на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална заверка на подписите (Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК).

Във връзка със статута на процесния комплекс по делото е приета скица на поземлен имот (на л. 12), от която е видно, че ПИ с идентификатор 10135.3514.*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна са построени четири отделни сгради, в една от които (с идентификатор 10135.3514.***.4) се намира и притежаваният от ответника самостоятелен обект на правото на собственост. Т.е. налице е отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени четири отделни сгради, в които има отделни самостоятелни обекти (т.е. налице е режим на етажна собственост по смисъла на чл. 1 и чл. 3 от ЗУЕС). На следващо място показанията на свидетелите Рангелов и Р. са безпротиворечиви и съвпадащи помежду си и от тях се установява, че комплексът представлява общ имот, в който са построени 4 отделни блока с по два входа, всеки от по 12 етажа, като поземленият имот е ограден с ограда и има два входа, вкл. входове за подземните гаражи.