Решение № 11942 от 19.06.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 11942

**********, 19.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря РУЖА Й. А.А като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20241110145128 по описа за 2024 година

Д. А. Т. e предявил против И. В. Ц. осъдителeн иск с правна квалификация 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 22000 лв., представляваща заплатен от ищеца задатък въз основа на отпаднало основание - развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., представляващ 1/3 идеална част от поземлен имот, находящ се в ************, целия с площ 777.75 кв.м с идентификатор **************, ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 30.07.2024 г. до окончателното плащане на вземането.

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен предварителен договор от 11.03.2024 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ 1/3 идеална част от поземлен имот, находящ се в

*************, целия с площ 777.75 кв.м с идентификатор **************, заедно с намиращата се в него жилищна сграда с площ от 133.10 кв.м. застроена площ, три броя избени помещения под първи етаж и пристройка с площ от 21.50 кв.м и клозет, с който договор страните са се съгласили да сключат окончателен договор за покупко–продажба в тримесечен срок от подписването му. Твърди, че на 06.06.2024 г. купувачите и продавачите на имотът се явили в нотариална кантора за сключване на окончателен договор, но при извършената проверка от нотариуса се установило, че по отношение на имота има вписана тежест, поради което не се стигнало до сделка, като подписването на окончателния договор било отложено за 19.06.2024 г.

Допълва, че на посочената дата страните отново не подписали договор, тъй като ответницата заявила, че няма да подпише договора, докато цената не бъде увеличена до 800 евро на кв. метър. Поддържа, че заплатеното от него капаро е в размер на общо 22000 лв. Посочва се, че доколкото сделката не 1 била реализирана то платените суми по договора за гаранция следвало да бъдат възстановени. С исковата молба се прави изявление за разваляне на предварителния договор. Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата молба, и претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата е подала отговор на исковата молба, с който оспорва претенцията. Не спори, че с ищеца са сключили предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, като твърди, че по силата му цената за имота е следвало да бъде платена преди изповядването на сделката. Твърди, че е била добросъвестна страна по договора и изпълнила задълженията си спрямо купувача. Допълва, че не е получила договорената цена, поради което е счела, че сделката не е в неин интерес. Моли за отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски.

Пред съда страната поддържа oтговора на исковата молба и претендира разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните са сключени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., както и че в изпълнение на процесния договор от 11.03.2024 ищецът е заплатил на ответника сумата от 22000 лв. Горното се установява и от представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., сключен между Д. А. Т., като купувач и И. В. Ц., като продавач, съгласно който е договорено, че страните се задължават в срока, продажната цена и при условията посочени в договора да сключат окончателен договор за покупко- продажба /нотариален акт/ на следния, собствен на продавача недвижим имот, а именно: 1/3 идеална част от поземлен имот, находят се в ************, целият с площ от 777,75 кв. м., с планоснимачен № 420 от кв. 35, за който е отреден парцел XX по плана на **********, с идентификатор **************, при съседи *************, ***********, ***********, ********** и ***********, заедно с построената в него жилищна сграда с площ от 133,10 кв. м. застроена площ, заедно с три броя избени помещения под първия етаж, както н пристройка с площ от 21,50 кв. м. и клозет. В договора е посочено, че окончателно договорената продажна цена за имота била в размер на 300 евро на кв. м., платими както следва: на 11.03.2024г. купувачът щял да заплати на продавача капаро в размер на 5000 лв., като настоящият договор служел за разписка за получаването на въпросната сума, а останалата част от договорената продажна цена на имота щяла да бъде заплатена на продавача при сключване на окончателен договор.

Съгласно договора е посочено, че страните се задължавали да сключат окончателен договор в срок до 3 месеца от подписване на настоящия предварителен договор, като в този срок, продавачът се задължавал да осигури на купувача всички необходими и изискани от него документи за проверка на собствеността върху имота, като в случай, че не бъде оказано съответното съдействие или се установи, че продавачът не притежавал собственост върху имота, купувачът можел да развали договора.

2

По делото е представен анекс от 01.04.2024 г. към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., съгласно който страните се договорили да изменят уговорения помежду им начин на плащане в чл. 1, буква „а“ , като освен уговореното и получено на 11.03.2004 г. капаро от 5000 лв., с настоящия анекс договаряли и допълнително заплащането на още 5000 лв., или капарото се уговаря да бъде в общ размер на 10000 лв., като анексът служел и за разписка за получаването му.

Представен е анекс № 2 от 09.05.2024 г. към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., съгласно който страните се договорили да изменят уговорения помежду им начин на плащане в чл. 1, буква „а“, като освен уговореното и получено на 11.03.2004 г. капаро от 5000 лв., както и полученото капаро, уговорено с анекс от 01.04.2024 г. в размер на 5000 лв., страните се договаряли и допълнително заплащането на още 5000 лв., или капарото се уговаря да бъде в общ размер на 15000 лв., като анексът служел и за разписка за получаването му.

По делото е представен е анекс № 3 от 10.06.2024 г. към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., съгласно който страните се договорили да изменят уговорения помежду им начин на плащане в чл. 1, буква „а“ , като освен уговореното и получено на 11.03.2004 г. капаро от 5000 лв., както и полученото капаро, уговорено с анекс от 01.04.2024 г. в размер на 5000 лв., както и полученото капаро, уговорено с анекс от 09.05.2024 г. в размер на 5000 лв., както и полученото капаро, уговорено с констативен протокол 06.06.2024 г. в размер на 2000 лв., страните се договаряли и допълнително заплащането на още 5000 лв., или капарото се уговаря да бъде в общ размер на 22000 лв., като анексът служел и за разписка за получаването му.

Представен е констативен протокол от 06.06.2024 г. от нотариус И. Н., с район на действие СРС, съгласно който на 06.06.2024 г. в кантората на нотариуса са се явили Д. А. Т. и И. В. Ц., като е отбелязано, че след подписване на предварителния договор била констатирана тежест върху процесния имот, представляваща вписана искова молба, по която образувано гр. д. № 19723/2023г. по описа на СРС 79 състав, както и че продавачът не бил осигурил а и удостоверение за данъчна оценка, поради което не можело да бъде сключен окончателния договор, поради което страните се съгласявали да отложат сключването на окончателния договор за период до две седмици, за когато продавачът следвало да осигури необходимите документи за изповядване на сделката и при условие, че ще се заплати към датата на сключване на окончателния договор продажната цена само за безспорните идеални части от имота, които не били предмет на образуваното дело, като остатъкът от продажната цена щял да бъде заплатен след заличаване на исковата молба в имотния регистър към Агенция по вписванията, като за разликата в продажната цена щяла да бъде учредена законна ипотека в полза на продавача. В протокола е посочено, че продавачът се задължавал да осигури съдействие на купувача за уведомяването на останалите съсобственици на недвижимия имот по реда на чл. 33 от ЗС, както и че купувачът бил получил и сумата от 2000 лв., като допълнително капаро. Констативния протокол е подписан от Д. А. Т. и И. В. Ц..

По делото е представен и констативен протокол от 19.06.2024 г. от нотариус И. Н., с район на действие СРС, съгласно който на 19.06.2024 г. в кантората на нотариуса са се явили Д. А. Т. и И. В. Ц., като е отбелязано, че 3 поради получено обаждане за наличие на права на трети лица Д. А. Т., държал да заплати продажната цена след вписване на нотариалния акт за продажба, а И. В. Ц. настоявала продажната цена да бъде изплатена по доверителна сметка на Нотариус И. Н., като И. В. Ц. отказала да подпише настоящия протокол, както и изготвения проект на нотариален акт за покупко - продажба на описания по-горе имот, както и уведомления до останалите съсобственици по реда на чл. 33 от ЗС.

По делото е разпитан свидетелят Я.Т., чийто показания съдът цени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като се явява съпруга на ищеца. Свидетелката посочва, че познавала ответницата, тъй като също живеела в ************* и процесният имот се намирал на съседната улица където живеели. Ищецът имал строителна фирма и в тази връзка той се свързал с ответницата, за да закупи имота. Посочва, че се бил подписал предварителен договор за частите, които се установят, че са собственост на ответницата, но не се се стигнало до подписването на окончателен договор, въпреки че два пъти се явили при нотариус, тъй като И. Ц. идвала неподготвена и винаги имала някакво специално изискване. Включително няколко пъти искала допълнително пари, по предварителния договор капарото трябвало да бъде 5000 лв., след първото явяване при нотариус станало 22000 лв. Свидетелката посочва, че на първото явяване при нотариуса ответницата била без данъчна оценка, имала неплатени данъци и казала, че било задължение на купувача да плати данъците и всъщност тогава й дали още 2000 лв. за плащане на данъците, като също така не била уведомила останалите съсобственици, за да се откажели от право на изкупуване, като бил съставен протокол и отложили с две седмици подписване на окончателния договор. След две седмици отново не се подписал договор, тъй като ответницата казала, че нямала да подпише, нотариусът изготвил нотариален акт, направил корекции съгласно нейните искания, но в крайна сметка тя отказала да подпише. Свидетелката посочва, че била получила обаждане от Л., която била сестра на един от съсобствениците в този имот, която била заявила, че имала претенции върху собствеността на целия имот, като била изпратила едно завещание, което не били виждали до момента при цялото изследване на собствеността, като същата претендирала върху цялата собственост и заявила, че до няколко дни щяла да заведе искова молба.

Свидетелката посочва, че няколко пъти била разговаряла с Л., като това станало няколко дни преди срещата с нотариуса. Посочва, че във връзка с този с това обаждане разговаряли с ответницата евентуално заплащането на сумата да станело след вписването на нотариалния акт, за да можело да се види дали Л. щяла да впише искова молба, като това бил част проблема, поради който ответницата не подписала нотариалния акт, въпреки че нейния адвокат предложил и тя се съгласила ищецът да изплатим цялата сума по сметка на нотариуса и нотариуса след това при вписване веднага да й преведе парите, но тя отказала. Свидетелката посочва, че имало протокол, в които било договорено между ищеца и адвоката на ответницата, че парите щели да бъдат преведени по сметка на нотариуса после да бъдат преведени на ответника.

По иска с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже възникнало облигационно правоотношение по договор от 11.03.2024 г., по който е изправна страна, наличие на имуществено разместване между 4 ищеца и ответника - предаванe от ищеца на ответника на посочената сума, отпадане на правното основание за имущественото разместване, тъй като договорът е развален, какво е получено от ответника като вид и размер.