Решение № 1373 от 02.03.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1373 гр. София, 02.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20251100110605 по описа за 2025 година искове с пр.осн. чл. 55, ал. 1 (отпаднало основание) и чл. 82 от ЗЗД:

Ищецът - Р. М. Р., твърди, че се намирал в трайни търговски преддоговорни и договорни отношения с ответното дружеството - „ХОЛИС-2010“ ЕООД, считано от 2018г.

На 05.11.2018г., като купувач, сключил с ответника договор за покупко-продажба на недвижим имот на зелено; след това договор от 06.10.2021г., такъв от 26.02.2023г. и Предварителен договор за покупко-продажба, сключен на 17.04.2025г., с нотариална заверка рег. № 1500/17.04.2025г. от помощник-нотариус К.Б. при нотариус Г.Й.-Д., peг. № 343 на Нотариалната камара, с район на действие PC-София. В него било посочено, че е заплатена сумата от 236 885,23 лева.

Ищецът развалил договора поради забавата на ответника и поискал да му се върне платеното.

С оглед изложеното, г-н Р. моли да се осъди ответникът да му възстанови сумата, посочена по-горе, като претендира 100 000 лева = 51 129,19 €, представляваща част от направеното от него частично авансово плащане на продажната цена по Предварителен договор за покупко-продажба и част от общо дължимата заплатена сума от 236 885,23 лева = 121 117,49 €, ведно със законната лихва.

Претендира, освен това, и сумата от 10 000 лева = 5 112,92 €, представляваща обезщетение за претърпени неимуществени вреди, изразяващи се в болки, страдания, безпокойство, силна тревожност, във връзка с неизпълнение на договорното задължение на ответника по процесиите, описани по-горе, поредица от сключени предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти, ведно със законната лихва.

1

Ответникът - „ХОЛИС-2010“ ЕООД , оспорва иска.

Процесната сграда се изграждала, но имало обективни причини за забавянето. Имало подвеждане относно премета на една от сделките. Дружеството направило опит за споразумение, но предложението не било прието. Не се оспорва обаче сумата.

Въпреки това, тя щяла да бъда платена, но по таблица.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

Ищецът е сключил няколко Договора за потребителски кредити от 26.01.2013г. (тази сделка вероятно е ирелевантна), 29.09.2022г., 10.11.2022г., 21.09.2023г. за 4 000 лева + 97 000 лева + 4 000 лева + 80 000 лева.

Искът е предявен на 24.09.2025г.

Ищецът и внукът на г-жа В. са съученици и приятели – това се признава и в отговора (л. 148) – чл. 175 от ГПК.

На 05.11.2018г. страните са сключили договор за продажба на недвижим имот (обикновена писмена форма), като ответникът е продавач. Има ръкописно отбелязване, че е заплатено капаро (след края на договора и на обратната страна на последната страница – л.

18). Предметът е продажба на зелено на жилище (ап. № 7).

На 06.10.2021г. е сключен нов подобен договор, но за две жилища.

Следващите двустранни сделки нямат дата (л. 22-53), но са поне от 2021г. предвид датата на издаване на документа за самоличност на представляващия продавача – 25.06.2021г. Техен предмет са ап. 18, 11, 12 и 7.

На 11.09.2023г. е сключен Анекс – л. 120. В него се признава забавяне, а освен това се предоговаря инфлационния процес, като се приема различен план за плащане. Документът е подписан от представител на ответника, но е представен от ищеца.

На 21.02.2025г. и 01.04.2025г. строежът е спрян от РДНСК, поради констатирани нарушения (л. 111-27).

На 17.04.2025г. е подписан последният договор, този път с нотариална заверка на подписите. Негов предмет е ап. 14 и паркомясто; обекти в строящата се сграда в гр. София, ж.к. „Люлин V“ – „за ожс, коо и озеленяване“. Към този момент е заплатена сумата от 236 885,23 лева (чл. 3). Жилището следва да се прехвърли две седмици след получаване на акт 14. Купувачът обаче може едностранно да развали сделката до издаването на акт 14 (чл.

16). В този случая сумата се дължи в 30 дневен срок.

С Нотариална покана, получена от ответника на 03.07.2025г. договорът е развален на основание чл. 16 от Договора и чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и е поискано връщане на заплатената сума.

От 2022г. е повеждана чат кореспонденция между страните, от която се установява, че 2 има забавяне в изпълнението, като репликите на представляващата ответното дружество са, че то не зависело от нея. Към един момент ищецът е започнал да се притеснява – не се чувствам добре така да променяме условията – л. 61, а малко по-нататък е поискал да се мине през нотариус – 62; към 2023г. Г-н Р. е внесъл 81 000 лева (л. 58-61). Към 13.09.2023г. ищецът отново пише, че е притеснен, с оглед неспазването на договореностите – л. 71.

Според ответника, договорът можело да се изменя по негово усмотрение – л. 72. Ищецът изразява становище, че дружеството е в забава от 2018г. – л. 73. Обсъжда се инфлацията (л.

73-5). Към този момент тонът на репликите е очевидно изнервен. Следва плащане от 66 900 лева – л. 76, което е признато – л. 77. Към 28.03.2025г. строежът е спрян, поне временно – л.

78. Проблемът обаче явно не е решен – л. 82. Г-жа В. обещава да се стигне до Акт 14 до август 2025г. – л. 84, но строежът е спрян. Притесненията на ищеца продължават и той заплашва да развали договора, ако строежът не започне скоро – л. 86, а отговорът е обещание за изпълнение – л. 87. Постоянно се обвинява РДНСК – л. 88 (датата е май 2025г., който е последяваща последния договор). Тогава (май 2025г.) ищецът вече моли да му бъдат възстановени парите – л. 89. В отговор се сочи, че всъщност било работено и били заплатени материали. По-нататък става ясно, че дружеството има проблем с финансирането – л. 91 (28.05.2025г.). Обещава се плащане, но след „първи тъй“, което било понеделник – л.

92. Продължава обсъждането за връщане на платените суми – 93-104, като датата вече е 19.06.2025г. Ответникът иска изрично писмо, че договорът е развален (л. 105). Въпреки това обсъждането продължава – има и заплаха, че се вреди на Б. и че И. щяла да го смачка – 110.

Електронната кореспонденция не е оспорена от ответника.

Представена е медицинска документация, от която се установява, че ищецът е със засилена тревожност, свързана с раздяла и финансови проблеми; посетил е и психиатър през 2023г. (л. 117-9).

Събрани са гласни доказателства – разпитани са св.св. Шуманова (показанията ù са преценени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като живее на съпружески начала с ищеца) и С..

От показанията им се установява, че:

-св. Шуманова: познавала се с ищеца от около 2 години. Знае за сключената сделка за покупко-продажба на жилище в сграда, която все още не е построена. Знае, че г-н Р. е заплатил голяма сума в полза на фирма „Холис“, но не бил получи жилище. Сградата била на етап груб строеж. Това му се отразило изключително потискащо. При всеки един контакт, който имал с продавача (г-жа В.) по чат или телефон, той бил разтревожен и подтиснат.

Напрегнатото му състояние било отклонение от нормалното поведение и датирало вече около година. Г-жа Шуманова била присъствала на някои от разговорите, в които г-жа В. обещавала да му върне парите до една седмица или до един месец, но два дни по-късно коренно си променяла позицията – че нямала пари. Това водело до силен допълнителен стрес. Съответно ищецът търсел съдействие от психотерапевт, като посещенията при него имали отношение към контактите с представляващата ответното дружество. Тази жена била баба на негов много близък приятел, което допълнително допринасяло за емоционалното му 3 състояние, защото именно в разговорите, които водели, когато ставало въпрос за делото, тя използвала тяхната връзка под предлог, че по този начин ще навреди на нейния внук.

Отделно от това, в един от чатовете имало и откровена заплаха - „… еди кой си ще те смачка“.

Част от показанията на свидетеля са чути от ищеца и по правната си природа представляват недопустим косвен разпит на самата страна. Подобни данни могат да се ползват само в светлината на чл. 175 от ГПК, т.е. признание за неизгоден факт, споделено със свидетеля. Същевременно, г-жа Шуманова има и лични наблюдения за аналогични обстоятелства. Съдът кредитира изцяло показанията ù. Изложеното относно косвения разпит се отнася в по-голяма степен за втория свидетел. Съобразена е само допустимата част от тях, а тя кореспондира с останалия, събран по делото доказателствен материал.

-св. С.: познавал г-н Р. от около 10 години. Той имал сключен договор с фирма „Холис“ за закупуване на имот от 2018г. Заплатил сума, но не била прехврълена недвижимост. Свидетелят и ищецът работели заедно, като вторият първоначално бил доста лъчезарен. Впоследствие г-н С. разбрал, че ищецът бил изтеглил кредити за да закупи съответните апартаменти. Видимо бил потиснат. За психическото му състояние допринесла раздяла (чл. 175 от ГПК), а освен това - и кредитите. Потърсил помощ от психотерапевт. Г-н Р., нямал собствено жилище и живеел под наем. от правна страна:

1. по иска с пр.осн. чл. 55 от ЗЗД:

Съгласно посочената норма, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.

Не се спори, че сумата от 236 885,23 лева е заплатена, а също така и че договорът е развален, тъй като за строежа няма издаден акт 14. От тази гледна точка доводите, изложени в отговора, са по-скоро ирелевантни.

Съдът приема, доколкото друго не е установено от ответника, че отношенията между страните са се развили, именно съобразно посоченото в исковата молба – периодична промяна на обектите и жилищата, като всяка последна договореност всъщност е допълнително споразумение, с което се пререждат предходните. Последният – предварителен договор, е този от 17.04.2025г.

Ищецът е потребител (Определение № 445 от 13.02.2026 г. на ВКС по ч.т.д. № 1951/2025г., I т.о., ТК, докладчик съдията М.Ж.), а дружеството е търговец, което означава, че те не са равнопоставени. Относно вторият (да се разбира неговият представляващ) се предполага, че имат професионални познания в областта на строителството, а и търговията с недвижими имоти.

Взаимопроизключващия се довод, че сумата е заплатена и ще бъда възстановена, но нотариално завереният договор бил фалшифициран (за което, каквото и да представлява неуточнето фалшифициране, не са ангажирани доказателства от страна на ответника – чл.

154 от ГПК) и нямало внесена сума, няма да бъде обсъждан. Това или е хипотеза на 4 недопустимо процесуално поведение (Р. 1309/20.07.1998г. по гр.д. № 1280/97г. на ВКС, ІV г.о.; Решение № 1001/27.05.67г., по гр.д. № 668/67 г., на І г.о. и Решение № 285 от 27.01.1977г. по гр.д. № 2596/76г., II г.о.), или по-скоро объркване.

Съответно, решаващият орган намира, че няма никакви данни за някаква некоректна проява от страна на г-н Р., а напротив. Желанието му е било да се сдобие с апартамент, като от страна на ответника постоянно са били изисквани средства и са били променяни клаузите на договорките.

Ако сделката не бе развалена, би могло да се разсъждава и относно множество неравноправни клаузи, свързани например с калкулирането на инфлацията, едностранното изменение на уговорките и т.н.

Няма ангажирани доказателства, че семейството на ищеца е загубило жилища, а това обстоятелство е ирелевантно – поне относно първата претенция.

Ищецът не е бил длъжен да върне физически подписаните договор и от тук не би могло да се направи извод за евентуална забава на кредитора (mora creditoris) - чл. 83 от ЗЗД.

Вярно е че забавената реакция на държавен орган не може да бъде вменена във вина на ответника, тъй като по правната си природа е force majeure (в хипотеза fait du prince), но това не се отнася до санкционирането на дружеството за допуснати нарушения. Ако би била налице подобна клауза (такава не е договорена, но е сторен неоснователен довод), санираща неравноправното поведение на строителя – от гледна точка на срока, тя би била неравноправна.