Решение № 10654 от 21.06.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10654 гр. София, 21.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 66 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: М.Ш при участието на секретаря Г.Х като разгледа докладваното от М.Ш Гражданско дело № 20211110166317 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по предявен от Т. Н. М. против „.............“ ЕООД иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 4 618,80 лева обезщетение за ползване на недвижим имот - първи и втори етаж от жилищна сграда с адрес: гр. София, ул. "**********************, ведно с три мазета и таванския етаж за периода от 01.05.2021 г. до 31.05.2021 г. въпреки противопоставянето на наемодателя след прекратяване на договор за наем от 01.04.2018 г. и анекс от 01.07.2018 г. и без основание, ведно със законна лихва от 01.07.2021г. до изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение от 02.09.2021 г. по гр. д. № 38 641/2021 г. по описа на СРС, 66 състав. Претендира разноски.

Исковата молба е подадена в срок – един ден преди даване на указания по чл.

415, ал. 1, т. 1 ГПК. В исковата молба се излагат идентични твърдения с тези, изложени в заявлението за издаване на заповед за изпълнение.

Ищецът твърди, че с договор за наем от 01.04.2018 г. и анекс към него от 01.07.2018 г. ищецът предоставил като наемодател на ответника като наемател за временно ползване първи и втори етаж от жилищна сграда с адрес: гр. София, /********* ведно с три мазета и дворно място без пътя за преминаване от дворната врата до входната врата на сградата. Ответникът стопанисва ресторант и имотът е отдаден под наем да ползване като ресторант. С покана от 20.10.2020 г., връчена на ответника на същата дата, последният е предизвестен за прекратяване на договора с шестмесечно предизвестие съгл. чл. 6,4 от анекса. Излага се в исковата молба, че въпреки допуснатите в поканата от 20.10.2020 г. технически грешки при посочване на датата на договора за наем и адреса на имота, то същата е произвела действие. По този начин шестмесечният срок на предизвестието е започнал да тече именно на 20.10.2020 г. и договорът е прекратен, съотв. ответникът е следвало да предаде имота на дата 21.04.2021 г. Това е така, понеже между страните бил сключен само един договор за 1 наем относно процесния обект и освен това с покана от 15.12.2020 г., връчена на ответника на 16.12.2020 г., техническите грешки били изправени. Сочи, че се е противопоставил на използването на имота от наемателя с поканата от 20.10.2020 г., с поканата от 16.12.2020 г., при огледа на имота на 21.04.2021 г., както и с покана от 27.04.2021 г., получена от ответника. На дата 21.04.2021 г. ищецът установил, че имотът не е опразнен /същият не е опразнен и към момента на подаване на заявлението/, ответникът го използва по предназначението, предвидено в договора, поради което претендира за м. 05.2021 г. обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД в размер на двойния размер на уговорения наем, за което ответникът е известен с покана от 19.01.2021 г., връчена на ответника на дата 25.01.2021 г. Дължимото обезщетение за м.

05.2021 г. е в размер на 6 640 лв.

Отделно от това ищецът сочи, че е узнал, че ответникът наемател използва и таванския етаж без да е уговорено това в договора на дата 27.01.2021 г., когато наемодателят е посетил имота. В таванския етаж тогава се установило, че наемателят е разположил свои вещи – чували с пелети, кашони кутии и други, които са лесно запалими. Освен това наемодателят установил, че на таванския етаж наемателят е монтирал съоръжение с вентилационни тръби, както и бушони и кабели. Ищецът сочи, че ползването на таванското помещение без основание и претендира обезщетение в размер на 1 000 лв. за м. 05.2021 г.

От общо дължимата сума от 7 640 лв. на 05.05.2021 г. ответникът е заплатил с посочено основание „наем за м. май“ сумата от 3 021,20 лв., при което и останала дължима процесната сума от 4 618,80 лв.

В срока по чл. 131 ГПК / 22.01.2022 г. е събота и първият присъствен ден е 24.01.2022 г./ е постъпил отговор на исковата молба, с който ответникът оспорва исковете. Ответникът не оспорва да е сключен договор за наем с твърдяното съдържание и да е използвал имота през процесния м. 05.2021 г., като твърди това да е на договорно основание. Сочи, че именно поради тази причина е заплатил на 05.05.2021 г. сумата от 3 021,20 лв., която представлява наемната цена с приспаднат данък върху дохода. Ответникът не спори да е получил всички цитирани от ищеца покани чрез надлежен представител. Сочи обаче, че в поканата от 20.10.2020 г. са налице множество технически грешки, поради което срокът на предизвестието е започнал да тече на 16.12.2020 г., когато е получена втора покана. Поради това срокът е изтекъл на 16.06.2021 г. и през процесния м. 05.2021 г. имотът се ползва от наемателя на договорно основание и се дължи само наемната цена. Същата е заплатена.

При условията на евентуалност излага, че според анекса под наем е отдадена цялата сграда, т.е. вкл. и таванското помещение. Сочи, че същото е необитаемо, в лошо състояние и представлява не тавански етаж, а подпокривно пространство.

Самият покрив е в толкова лошо състояние, че имало течове, които налагали подлагането на кофи. Ответницата имала ключ от тавана и го ползвала. Същата съхранявала и свои вещи там. Ответникът не спори да е изградил в таванското пространство смукателна и нагнетателна инсталация, но това следвало от договора, понеже според същия имот се ползва като ресторант, следователно има кухня, от която излизат миризми и изпарения. Твърди, че наемодателят с договора е дал своето съгласие за изграждане на инсталацията. Оспорва иска по чл. 236, ал. 2 ЗЗД и по размер.

Прави възражение за прихващане със сумата от 6 168,96 лв. Твърди, че това са разходите, които е сторил за неотложен ремонт на ел. инсталацията на наетия имот, 2 която била още при предаването на вещта опасна и занемарена. Възражението за прихващане е уточнено в срок /виж разпореждане от 29.04.2022 г. на л. 83/ с молба от 26.04.2022 г. на л. 74, според която наемателят е извършил ремонт на ел. инсталацията през м. 11.2018 г. Излага, че при предаването на имота на 01.04.2018 г. при сключване на договора с ищцата не е направен изричен приемо-предавателен протокол за състоянието на ел. инсталацията; вещта е предоставена за ползване на наемателя без да са направени възражения от негова страна. Въпреки това обаче състоянието на ел. инсталацията не е отговаряло на ползването, за което сградата е наета - ресторант, поради което според ответника ищецът бил длъжен да отстрани тази „повреда“ по см. на чл. 4,4 от договора. Ищецът не е сторил това, поради което през м. 11.2018 г. ответникът – наемател сам е извършил подмяна на ел. инсталацията, като за това е съществувала устна уговорка между наемодател и наемател.

С разпореждане от 29.04.2022 г. на л. 83 са дадени указания на ответника на осн. чл. 101 ГПК относно нередовности във връзка с възражението за прихващане.

Разпореждането е получено на 09.05.2022 г. –л. 100 и л. 103 /изрично разпореждане с мотиви от 10.05.2022 г. на л. 101/ и в срок на 11.05.2022 г. ответникът уточнява, че с възражението по прихващане претендира именно сумата от 6 168,96 лв.; същата се претендира на осн. чл. 230, ал. 2 ЗЗД. Сочи, че ответникът е получил по договора за наем за ползване вещ, която не отговаря за ползването, за което е наета – ресторант, поради негодна и остаряла ел. инсталация; поискал е устно от наемодателя да я поправи; това не е станало и през м. 11.2018 г. наемателят е извършил ремонт за своя сметка, като е заплатил процесната сума на „...........................“ ЕООД; претендира обезщетение по чл. 230, ал. 2, пр. 1 ЗЗД. Претендира обезщетение – поправил е вещта вместо наемодателя.

С молба от 04.05.2023 г. на л. 88 ищецът оспорва възражението за прихващане.

Оспорва да са извършени СМР, размера на възражението. Оспорва да е предал негодна за предназначението по договора вещ. В тази връзка за пръв път, но преди първо с.з. по делото, уточнява, че първоначално имотът е бил отдаден под наем на този наемател по договор от 27.03.2013 г. от наемодател ***********************, баща на ищцата.

Именно тогава ответникът е влязъл в имота и е отворил ресторант в него.

Със споразумение от 11.01.2013 г. между *********************** и наемателя било уговорено, че наемателят може да извърши ремонт на ел. инсталацията, но разходите остават за негова сметка. Това сочено от ищеца споразумение е без печат и е приложено на л. 99. През м. 03.2018 г. *********************** е починал и е сключен процесният договор за кредит от 01.04.2018 г. между Т. М. и същия наемател – ответника. Доказателствата на л. 90 – л. 99 са приети по делото с определение от 07.07.2022 г. на л. 134.

С молба от 20.05.2022 г. ищецът поддържа така даденото

04.05.2023 г. становище от

Възражението за прихващане е прието в с.з. от 23.05.2022 г. /л. 112/.

С молба от 08.04.2022 г. на л. 56 ищецът не спори, че при заплащането на сумата от 3 021,20 лв. ответникът е посочил като основание „наем за м. май“. Твърди обаче, че с тази сума на първо място е погасено вземането от 1 000 лв. – обезщетение за ползване на таванското помещение.

В първо с.з. от 23.05.2022 г. ищецът уточнява, че претендира обезщетение на осн. чл. 236, ал. 2 ЗЗД в размер на двукратния наем поради това, че има други потенциални наематели, а в процесния период – м. 05.2021 г., имотът се е ползвал от 3 ответника, с когото договорът е прекратен.

На ответника е даден срок да вземе становище по писмените доказателства на ищеца и да представи доказателства. В така определения от о.с.з. срок с молба от 10.06.2022 г. на л. 129 ответникът отново излага, че е извършил СМР по договор с трето за спора лице относно ел. инсталацията. Сочи, че договор за наем от 27.03.2013 г. е изтекъл по срок на 01.04.2016 г. и след тази дата не е действал; поради това споразумение от 11.01.2017 г. не е ясно към кой договор се отнася.

При условията на евентуалност, ако се приеме, че към 11.01.2017 г. е имало действащо наемно правоотношение, то ответникът оспорва представеното от ищеца споразумение от 11.01.2017 г. без печат на л. 99, по съдържание. В тази връзка сочи, че разпоредбата на чл. 2 от него не фигурира в представеното от ответника споразумение от 11.01.2017 г. с печат на л. 131. В него липсва разпоредбата на чл. 2.

Други искания в тази връзка, вкл. по чл. 193 ГПК, не са сторени от ответника или от ищеца с молба от 01.08.2023 г. на л. 136. Никой не се позовава например на хипотезата на оспорване автентичността на документ поради добавяне на текст над вече положен подпис.

Както се посочи, то ищецът представя споразумение от 11.01.2017 г. без печат на л. 99 между заседания по делото. Произнасянето по направеното в срок с молба от 10.06.2022 г. искане за представяне оригинал е отложено с определение от 07.07.2022 г. на л. 134 и с определение от 16.08.2022 г. на л. 148 за о.с.з. Така в първото следващо о.с.з. от 26.09.2022 г. всяка от страните доброволно без процесуално задължаване за това е представила оригинала на поддържаното от нея споразумение от 11.01.2017 г.

Именно в това с.з., в срок, след запознаване с оригинала на споразумение от 11.01.2017 г . без печат на л. 99 на ищеца, ответникът оспорва по реда на чл. 193 ГПК автентичността на това споразумение от 11.01.2017 г. без печат на л. 99, в частта относно на подписите за представляващ наемателя ************************ и наемодател ***********************.

Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира следното от фактическа и правна страна.

С приетия при липса на възражения доклад по делото като безспорно е отделено, че по силата на договор за наем от 01.04.2018 г. и анекс към него от 01.07.2018 г. ищецът предоставил като наемодател на ответника като наемател за временно ползване първи и втори етаж от жилищна сграда с адрес: гр. София, /********* ведно с три мазета и дворно място без пътя за преминаване от дворната врата до входната врата на сградата; че уговореното предназначение на имота е да се ползва като ресторант; че имотът е предаден на наемателя за ползване; че е уговорена наемна цена от 3 320 лв. месечно; че на 05.05.2021 г. за процесния период ответникът е заплатил на ищеца сумата от 3 021,20 лв., която ищецът е получил; че в периода 01.05.2021 г. – 31.05.2021 г. ответникът е използвал имота съгл. посоченото в договора предназначение; че на дата 21.04.2021 г. е извършен оглед, при който е констатирано, че имотът не е освободен/опразнен от наемателя; че наемателят ответник в периода 01.05.2021 г. – 31.05.2021 г. е бил разположил в подпокривното пространство свои вещи, както и че наемателят е изградил в същото смукателна и нагнетателна инсталация и е поставил бушони и кабели; че на 21.04.2021 г. и на 16.06.2021 г. имотът не е предаден на наемодателя;