Протокол № 435 от 28.06.2024, Окръжен съд - Благоевград

ПРОТОКОЛ

№ 435 гр. Благоевград, 24.06.2024 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ТРИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Искра К. Трендафилова при участието на секретаря Мирела Гълъбова

Сложи за разглеждане докладваното от Искра К. Трендафилова Гражданско дело № 20231200100860 по описа за 2023 година.

На именното повикване в 10:40 часа се явиха:

ЗА КОНПИ – редовно призована, явява се ст. инсп. М..

ОТВЕТНИЦАТА З. И. – редовно призована явява адв. Т., упълномощена от по-рано.

ВЕЩИТЕ ЛИЦА П. Т. и С. М. - редовно призовани, явява се лично.

Вещото лице С. Т. – редовно призована – не се явява.

ПЪЛНОМ. НА СТРАНИТЕ/по отделно/ – Да се даде ход на делото.

С оглед редовното призоваване на страните и липсата на пречки за разглеждане на делото, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СНЕМА се самоличността на вещите лица:

П. Т. Т. – 65 г., *** без родство и отношение със страните.

С. М. М. - 78 г., *** без родство и отношение със страните.

1

ВЕЩИТЕ ЛИЦА бяха предупредени за отговорността по чл. 291 от НК.

Обещаха да дадат вярно заключение.

СЪДЪТ докладва постъпилата СОЕ от вещото лице П. Т., находяща се на л. 560 от делото.

СЪДЪТ докладва постъпилата СТЕ от вещото лице С. М., находяща се на л. 611.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т. – Поддържам изготвеното заключение. Не правя корекции и допълнения.

Оглед на имота е направен и съм представил и снимков материал за състоянието на имота към настоящия момент и по карта „Гугъл Мапс“ към 2020 г., на която се вижда външното състояние на имота.

Етажа от къщата и апартамента са сравними. Външно сградата е триетажна сграда с тавански етаж, която отговаря на една триетажна къща, още повече, че на етажите има само по един апартамент.

Двете обяви, които съм ползвал са приложими, тъй като се нанасят корекции след това съответно за ползваните аналози и се нанасят съответните обезценявания. Общо взето състоянието, в което се намира настоящата сграда не позволява да се сравни с имотите строени тогава. Тя е занемарена, изоставена, покривът тече, правени са строителни изпълнения, които не отговарят на каквито и да е нормативи. Има два вида покрив – единият с керемиди, единият с хидроизолационни материали. Изобщо това е едно нехайно строителство, което е изпълнявано по отношение на тази сграда.

Принципно не бих могъл да използвам аналози с по-завишени стойности от тези, които са на пазара, тъй като ако бих ползвал такива и съответно ги намаля със съответните коефициенти, те ще се доближат до аналозите, с които разполагам, т.е. с по-ниско стойностните аналози. Няма как да сравнявам нещо, което е в изключително занемарено състояние с тези, които съм посочил. Поради тази причина считам, че аналозите, които съм подбрал са подходящи, но тези аналози допълнително са дисконтирани със съответните коефициенти, защото все пак аз остойностявам апартамент карабина, в груб строеж, а аналозите, които съм представил са в завършен 2 вид. Реално на пазара няма аналози, които са на груб строеж, а трябва да се вземат аналози, които да са в завършен вид 100% и те да се дисконтират до състояние груб строеж. По принцип няма такива аналози, които да се продават на степен груб строеж. Обикновено строителя си ги продава във вида, в който ги строи.

Проблема е, че ние прави оценка през 2024 г., а се връщаме и търсим аналози към 2021 г. Имам доста богат архив на извършени оценки в този район за банки и др., но няма аналози на карабина. Затова оценката на такива имоти на степен груб строеж се извършва на база завършени имоти, които след това се остойностяват като процент от завършения строеж, който е около 60-63 % максимално. Това е.

Пазарната стойност на имота е изчислена на база тези аналози, които съм посочил и в крайна сметка се получава една пазарна стойност с която изчислявам общата площ от 135 кв.м. по коефициент 0,3 по 361 евро на кв.м.

Това е на стр. 8 от заключението. Това е абсолютно адекватната стойност за състоянието, в което се намира. Направих си труда да проуча от съседи как се е продал този апартамент и те ми казаха, че сделката е била извършена на 60 000 лева, като дълго време се е продавал този имот и накрая е закупен от З..

Другото, което е важно, това е една абсолютно адекватна цена, тъй като ако тръгнем да изповядваме сделката по данъчна оценка, тази цена ще е в пъти по-ниска от тази стойност. Ката, че за мен това е абсолютно реална пазарна цена.

Започнах с това, че съм приложил снимков материал и от 2020 г., т.е. малко преди да се осъществи сделката и 2024 г., а и при разговори с хора, обитаващи тази сграда на партерния етаж, който даже е под нивото не терена, там има месарски магазин. Този човек ми каза, че той единствено си го е въвел в експлоатация. Към момента на сделката сградата е била карабина.

Това е видно от снимковия материал, който съм приложил. Този първи етаж е продаден от въпросната З. на някакъв господин от с. Кърналово, който се занимава със зеленчукопроизводство и той е започнал довършителни ремонтни работи - ПВЦ дограма, замазка, както и частично мазилка по стени. Това са дейности извършени от новия собственик, а не от З.. Това е по думите на човека от месарския магазин.

Аз остойностявам апартамента към момента, в който З. го е купила и в 3 последствие продала. Аз не съм съобразил тези подобрения в момента, тй катоне са извършени от нея. Т.е. аз съм направил оценка към датите, които се искат – придобиване и продажба. Т.е. подобренията не са остойностени.

Пазара предполага покачване на тази стойност в по-късен момент, но във вида, в който тя го е придобила.

СТ. ИНСП. М. – Оспорвам заключението и възразявам да се приеме.

Считам, че определената цена на имота е занижена и не отговаря на метода на сравнителния подход, който именно цели извеждане на стойност с идентични или сходни обекти. Също така не е дадена оценка по метода на непосредственото сравнение така, както е поставена задачата към експертизата.

Във връзка с възражението ми представям и моля да приемете обяви в сайтове на агенции за недвижими имоти, от които е видно, че са с параметри идентични на оценявания имот и стойностите като цена на квадратура се различават драстично. В тази връзка моля да допуснете нова повторна експертиза, която да отговори на поставените в наша молба от 4.1.2024 г. задачи, да извърши оглед на имота, да приложи снимков материал и да изготви оценка на имота към посочените дати по метода на непосредственото сравнение. Довод за настоящото ми искане е, че изготвеното заключение е дало цена на процесния имот много близка до цената, посочена в нотариалния акт, а съгласно разпоредбата на специалния закон, незаконно придобитото имущество се оценява по действителната му стойност. В тази връзка считам необективно даденото заключение.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т. – Обявите, които представя инсп. М. са оферти към настоящия момент. Както се вижда, абсолютно всички оферти са взети от сайта „Ало.Бг“, в който офертите никога не са с конкретна дата. Те дават оферти само към настоящия момент. На първия от имотите обявата е актуализирана преди 5 дни и ще е валидна още 54 дни, т.е. към настоящия момент. Единствено в „Имот.Бг“ и „Имот.Нет“ има конкретни дати, към които са валидни. Категорично съм против тези оферти, тъй като не са актуални за онзи момент, за който се иска оценката. Те са валидни към настоящия момент – 2024 г. Оценката, която съм дал е за две дати - аз съм дал 4 оценка към 2021 г. и към 01.09.2022 г.

СТ. ИНСП. М. – Ако не допуснете повторна задача, ние имаме искане.

АДВ. Т. – Считам, че експертизата трябва да бъде приета, още повече, че току що представените писмени документи от сайта „Ало.Бг“, с която да се сравни с оценените не следва да се приемат, тъй като пазара се предполага от търсенето. Дори и да се предлага на такава цена, не означава, че ще се купи на такава цена и не може да се прави сравнение, с което да се оспорва експертизата на вещото лице. Още повече, че в съдебно заседание той заяви, че е разговарял със съседи, които са знаели на каква цена се е предлагал и на каква цена се е продал апартамента. Самите съседи са заявили, че преди да бъде закупен от З. имотът е бил предлаган дълги години. От друга страна апартамента и сградата е изключително занемарена, което определя общия вид и търсенето и предлагането. Не следва да усложняваме делото с последващи експертизи.

СЪДЪТ след изслушване становището на страните следва да приеме заключението на вещото лице инж. П. Т. Т. и му бъде присъдено възнаграждение в размер на 1 100 лева, съгласно представената справка – декларация, от които като предварителен депозит са внесени 400 лева. Следва да се задължи КОНПИ да довнесе остатъка от 700 лева в двуседмичен срок, считано от днес.

По отношение искането за назначаване на повторна експертиза, съдът сита, че не са налице предпоставките на чл. 201 от ГПК, доколкото такава се назначава в случаите, когато заключението не е достатъчно обосновано и възниква съмнение в неговата правилност. Вещото лице е изготвил в писмен вид своето заключение, като в констативната част се е обосновал защо приема посочената пазарна цена като стойност, включително изяснява същото в откритото съдебно заседание, обосновавайки се с актуалното състояние на имота към момента на неговото закупуване и на неговата препродажба. От друга страна и така представените оферти от страна на процесуалния представител на ищеца касаят предлагани оферти от сайта „Ало.Бг“, но към днешна дата, докато предмет на експертизата за установяване на тази 5 стойност са 2021 г. и 2022 г., с който период вещото лице се е съобразил, предвид което искането за допускане и назначаване на повторна експертиза следва да бъде оставено без уважение.

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА заключението на вещото лице инж. П. Т. Т., като му определя възнаграждение в размер на 1 100 лева, от които като предварителен депозит е внесена сумата от 400 лева.

ЗАДЪЛЖАВА КОНПИ да довнесе сумата от 700 лева в двуседмичен срок, считано от днес.

ОСТАВЯ без уважение искането за допускане и назначаване на повторна съдебно-оценителна експертиза.

Връща на процесуалния представител на ищеца представените оферти.

СТ. ИНП. М. – В такъв случай моля да допуснете допълнителна задача към назначеното вещо лице, което да даде отговор на въпроса за действителната пазарна стойност на имота, след като направи допълнително проучване на представените в днешното съдебно заседание обяви и оферти за реална пазарна стойност на имотите в гр. Петрич, идентични с оценявания имот.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ – Няма как да направя друга експертиза по тези оферти, тъй като те са предлагат към настоящия момент.

АДВ. Т. – Възразявам, тъй като предлагани, не означава закупени на тази цена.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. Т. – Казвам реално на какви нива са продавани имотите през 2021 – 2022 г. Големия бум в цените на имотите стана след пролетта на 2022 г. От тогава започнаха цените да растат. Още един път казвам, че в Петрич към 2021 и средата на 2022 г. цените бяха в рамките на …/недовършена мисъл/. Още нещо ще кажа. Това е район, от който започва ромската махала. Това води допълнително обезценяване на имотите в този 6 район. Оттам и няма интерес за този район.

В Служба по вписванията се вписват сделки, сключени по данъчните оценки на имотите, това пък е толкова изкривено. Цените ще са по данъчните оценки. Данъчната оценка на този имот едва ли е повече от 15- 20 000 лева.

Това е положението.

СЪДЪТ предвид обстоятелството, че вещото лице сочи, че така представените оферти в днешното съдебно заседание са към днешна дата счита, че следва да остави без уважение искането за допускане и назначаване на допълнителна експертиза, доколкото същата н е би дала реален отговор на въпроса, касаещ пазарната стойност на процесния имот към 01.12.2021 г. и към 01.09.2022 г.

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ без уважение искането за допускане на допълнителна съдебно-оценителна експертиза.

Вещото лице Т. бе освободен и напуска залата.